Мансарды — это не только творческое обиталище художников. В конце девяностых в Беларуси решили пойти на эксперимент и начать выборочную надстройку мансардных этажей в старых домах. Такое решение экономит городское пространство, сами дома со скатной крышей смотрятся красиво, а люди получают возможность купить квартиру в мансарде по цене ниже среднерыночной. Но спустя время инициатива свернулась. Сегодня дополнительные этажи строятся только в одной пятиэтажке Минска. Как выглядят, сколько стоят квартиры в мансардах, каковы плюсы и минусы такого нестандартного жилья?
* * *
Идея развернуть мансардное строительство в Беларуси появилась в 1997 году, когда было принято постановление Совмина «О мерах по организации мансардного строительства». Но с тех пор в Минске появилось не более 10 домов с надстроенными этажами, а компании, которые занимаются этим, можно пересчитать по пальцам.
Один из первых мансардных домов находится на Карла Маркса, 25. Его модернизировали в девяностые годы с отселением жильцов. Здесь применены стальные конструкции, утепление выполнено с внутренней стороны, чтобы не нарушить архитектуру здания.
При реконструкции здания на проспекте Независимости, 113, впервые в Беларуси была применена система поквартирного отопления, потому как централизованное на то время попросту отсутствовало.
На Некрасова, 14, большинство квартир мансардного этажа запроектированы однокомнатными с антресольным уровнем для спальной зоны. Такая планировка пользовалась повышенным спросом. За счет инвестора здесь остеклили балконы и пристроили лоджии к первому этажу.
* * *
УП «Белоир» — одна из немногих компаний, специализирующихся на мансардном строительстве. В 2014 году с ее помощью «подрос» дом №4 на улице Сердича, а в 2015-м будет завершен дом №25 на Янки Мавра. Мы поговорили с директором УП «Белоир» Аркадием Калиновским и архитектором компании Иваном Журавлевым, которого когда-то окрестили отцом мансардного строительства.
— На начальном этапе ведущая роль в организации процесса строительства мансард принадлежала Минстройархитектуры с поддержкой Минжилкомхоза, МЧС и с привлечением датской фирмы «Велюкс», — рассказывает Иван Журавлев. — С их участием появились мансарды в Витебске, Гомеле, Гродно. В Минске более чем за 10 лет были надстроены дома на Карла Маркса, Некрасова, Гвардейской, Комсомольской, Кнорина, Жудро, проспекте Независимости. Но далеко не все намерения инвесторов получили развитие.
Несмотря на хороший старт, возведение мансард в Минске понемногу сошло на нет. Перед тем как начать строить на крыше многоэтажки, необходимо провести опрос ее жильцов. Положительным ответом считается согласие более чем 50% опрошенных.
— В 2007 году был принят указ, согласно которому опрос жильцов должен производиться представителями районных администраций города, — говорит Иван Журавлев. — А у них нет нацеленности на получение положительного ответа. Влияние инвесторов на ход опроса сведено к нулю. Первая реакция жителей отрицательная, потому как они сразу представляют личные неудобства в процессе строительства. Кроме того, возведение мансард не включается в прогнозные цифры программ жилищного строительства. А следовало бы не только включить его в программу, но и вести постоянный контроль исполнения.
— Процессом некому командовать, — дополняет Аркадий Калиновский. — Раньше вопросами занимался Мингорисполком, проводил конкурсы, но со временем он от этой функции отрекся. Каждый сам по себе. Нужно идти в администрацию района, а там начинается бумажная возня, решение затягивается… Мы даже составили условный план согласования, который упростил бы процесс.
Тем временем в Минске есть 903 хрущевки, техническое состояние несущих конструкций которых допускает возведение дополнительных мансардных этажей. По данным БелНИИС, стоимость одного метра общей площади мансардных этажей без устройства лифтов и внеплощадочных сетей, по предварительным подсчетам, не превышает 65—70% стоимости нового строительства в традиционном исполнении.
По убеждению Ивана Журавлева, строительство мансард экономически более чем оправданно: не нужно выделять незастроенные земельные участки, отпадает надобность в устройстве фундаментов, прокладке внешних инженерных сетей, создании новой транспортной и инженерной инфраструктуры. Если средняя площадь надстраиваемой мансарды в подобных домах составляет около 600 кв. м, то общая площадь получится 500 тыс. кв. м только при надстройке одного уровня мансарды. Не исключается и создание нескольких уровней.
Кстати, капитальный ремонт и различные варианты благоустройства для жильцов здания, которое дополняется этажами, — это своего рода обязанность застройщика. Одновременно с появлением мансард в жилом здании заменяются инженерные сети, обновляются подъезды, фасады, остекляются балконы, на завершающем этапе благоустраивается территория дома. Еще один примечательный факт — на время строительства коммуналку за жильцов платит застройщик.
* * *
Дом №25 на Янки Мавра — единственный на сегодня «подрастающий» в Минске. Работы подходят к концу: на фасадах уже наведен лоск, и дом выглядит как новый, особенно в сравнении с рядом стоящими хрущевками.
Первые этажи обзаводятся лоджиями, обновляются входы в подъезд.
А вот внутри подъездов пока «война». Хотя и видно, что после всех модификаций стены, потолки, ступеньки, окна, перила предстанут в новом виде.
Квартиры в мансардах располагаются так же, как и другие квартиры в доме, в данном случае — по три в каждом подъезде. Всего 18 квартир. Но их планировки, конечно, отличаются.
Площади настроенных двухуровневых квартир — от 63 до 107 «квадратов». Высота потолков — 2,7 м. Жилье будет сдаваться с черновой отделкой: деревянный пол, голые стены, временные ступеньки на второй этаж.
Кухни маленькие, но примыкают к гостиной и могут быть объединены с ней.
На втором уровне есть такие симпатичные окна, а вот вид из них симпатичным не назовешь. Вроде как покупаешь новостройку, но живешь, по сути, в старом фонде и из окна смотришь тоже на крыши «вторички».
Перекрытие пола многослойное: балки, минеральная вата, деревянный каркас и гипсокартон.
Спрашиваем, есть ли опасность протекания крыши и что насчет тепло- и звукоизоляции.
— Скажем сразу: это не «панелька». Стены — оштукатуренный газосиликат в 300 мм. Грамотно положенная металлочерепица на крыше на ближайшие 25—30 лет исключает любое протекание. Проект проходит экспертизы и соответствует нормативам по шумоизоляции и тепловым характеристикам.
К возведению мансарды не привлекается тяжелая грузоподъемная техника. Так выглядит «локальный» грузоподъемник в торце дома. Стройматериалы разносятся вручную.
* * *
Спускаясь вниз, решаем спросить мнение обитателей дома о строительных работах «над головой».
— Учитывая мой возраст, мне не нравится то, что в проекте не был заложен лифт, — рассказал житель четвертого этажа. — Сделать же это не так уж и сложно.
Позже застройщик уточнил: поставить лифт к мансардному дому стоит $50 тыс., что автоматически повышает стоимость метра. Технически такие лифты можно сделать и в Беларуси, но серийное производство лифтов попросту не нужно, а штучное — дорого. Для примера: так изящно решается проблема в Германии.
— В целом шума и топота не слышу, но само строительство надоедает, сами понимаете, — продолжает мужчина. — Из отрицательного… Дом проседает, стены трескаются. Я долгое время работал заказчиком и знаю все нюансы. Краску в подъезде смыли, а заново пока не красят. А из положительного — люди жилье получат. Как остальные жители относятся? Отрицательно. У нас же в основном пенсионеры живут. Вот соседку затопило. Хотя в моей квартире никаких изменений.
Вода по стенам квартиры пенсионерки потекла полгода назад. Хоть затопление и не критичное, но ремонт в планы жительницы не входил. Теперь ее интересует только один вопрос — кто и когда все это исправит.
Потопы в квартирах во время возведения мансард — «издержки производства», от которых никто не застрахован. Но застройщик обязуется ликвидировать их, как только завершатся строительные работы.
Почти все квартиры на Янки Мавра раскуплены. Но, по словам Аркадия Калиновского, спрос не назовешь ажиотажным. Несмотря на то, что цена метра и так невысокая ($1100), людям нужно жилье еще дешевле. Трудно сделать однозначный вывод о жилье в мансардах, но нельзя отрицать, что такие надстройки украшают Минск, делая его похожим на старые европейские города.
Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. vv@onliner.by