Туристическая Мекка

Испания третий год подряд бьет свои же собственные рекорды. В 2024 году страну посетили 94 млн иностранных туристов, а в 2025-м цифра выросла почти до 97 млн. Гости оставили в стране колоссальные 134,7 млрд евро, индустрия гостеприимства создает 12,6% ВВП и более 2,7 млн рабочих мест, почти каждое восьмое в экономике страны.

Барселона стала главным центром внимания приезжих.

По официальным данным муниципального консорциума Turisme de Barcelona, в 2024 году город принял 15,5 млн гостей, а в 2025-м — уже 16 млн. Для сравнения, постоянное население Барселоны сейчас составляет около 1,6 млн человек. Такая концентрация людей неизбежно сказывается на жилье. По оценке городской торговой палаты недвижимости, средняя стоимость месячной аренды типичной квартиры площадью 70 «квадратов» в Барселоне в 2024 году превысила €1100. За десять лет аренда жилья в целом выросла на 68%, а стоимость покупки квартиры — на 38%.

Во всем виновата Олимпиада

До 1992-го Барселона была в первую очередь промышленным портовым городом, куда заезжали в основном по делам. В 1990 году город принял всего 1,7 млн гостей, и лишь 22% из них приезжали отдыхать и фотографировать творческое наследие Антонио Гауди. Летние Олимпийские игры 1992 года принципиально изменили эту пропорцию. Город получил новый аэропорт, реконструированную набережную, десятки новых отелей и пляжей, заменивших прежние прибрежные промышленные зоны. С 1993-го системным продвижением города как туристического направления занялась специальная организация Turisme de Barcelona.

Эффект оказался долгосрочным.

К 2019 году число туристов, останавливающихся в городе как минимум на ночь, выросло до 10 млн. К ним добавлялись пассажиры многочисленных круизных лайнеров, проводивших в Барселоне лишь один световой день. Деловые визиты остались в явном меньшинстве — теперь подавляющее большинство интуристов приезжает в столицу Каталонии отдыхать. Олимпиада создала инфраструктуру, но вместе с ней запустила механизм, рассчитанный на постоянный рост потока приезжих в город, где количество квадратных метров ограничено.

Двойной дефицит

Первой причиной кризиса стала обычная расчетливость владельцев жилья. Валовый доход (но не чистая прибыль!) от посуточной сдачи квартиры может быть в два-четыре раза выше, чем от сдачи той же квартиры на длительный срок. К этому добавляется правовая логика. Закон о жилье 2023 года и региональные ограничения на рост арендной платы усложнили традиционную долгосрочную аренду и сделали выселение неплательщиков долгим, юридически непредсказуемым процессом для собственника. В результате часть владельцев увела квартиры в сегмент гостеприимства, где подобных сложностей меньше. В Барселоне только официально зарегистрировано свыше 10 тыс. лицензий на туристические квартиры, но исследование, заказанное мэрией, показало, что почти 40% такого жилья сдается вообще нелегально.

Вторым фактором является системный кризис строительной отрасли.

По данным Банка Испании, с 2021 года в стране накопился дефицит как минимум в 600 тыс. единиц жилья. Сейчас строится порядка 90 тыс. новых квартир и домов в год, притом что миграция и создание новых семей формируют кратно больший спрос. В 2022 году Испания оказалась на последнем месте в Европе по числу новых домов на тысячу жителей. Оба процесса влияют друг на друга. В регионах, где жилье уже в дефиците, перевод даже небольшой доли имеющегося фонда под нужды туристов ощущается особенно болезненно.

Кто виноват?

Жилищный кризис стал предметом ожесточенного политического спора. Закон о жилье 2023 года, ограничивший рост арендной платы в «напряженных зонах», подтолкнул часть владельцев к сезонным контрактам, формально обходящим регулирование, а региональные правительства, где у власти консервативная Народная партия, затягивают его исполнение. Внутри правящей «прогрессивной коалиции» тоже нет согласия. Депутат от левой каталонской партии ERC Этна Эстремс, например, прямо обвинила столь же левое правительство в том, что оно отказывается регулировать сезонную и краткосрочную аренду и вместо этого «закачивает деньги в частный рынок», выгодный, по ее словам, лишь рантье и спекулянтам.

Есть и встречная точка зрения.

Проблема заключается не только в арендодателях, но и в самой системе, тормозящей введение жилья в строй. Экономист Гонсало Кальво утверждает, что рентабельность нового строительства резко упала и в отдельных сегментах сейчас близка к нулю или даже отрицательна. При этом цены на жилье в крупнейших туристических центрах страны выросли с 2020 года более чем на 40%, но издержки и жесткие ограничения арендной платы съедают маржу застройщиков, отпугивая инвестиции в новое жилье. По мнению Кальво, такие меры запускают «регуляторную спираль». Собственники уходят с рынка долгосрочной аренды в серые схемы, а власти отвечают новыми запретами, не решая проблему нехватки предложения.

Лица кризиса

За абстрактным спором экономистов стоят конкретные судьбы. Например, в Барселоне символом противостояния стала история Жозепа Торрента. В 2021 году инвестиционный фонд Lioness Inversiones купил модернистское здание Casa Orsola в квартале Эшампле, где 49-летний учитель Торрент прожил больше 20 лет. Новые владельцы решили не продлевать истекающие договоры жильцов и перевести квартиры на сезонную аренду, одновременно подняв цену на жилье почти втрое, с €700 до €2000 в месяц. Торрент в интервью изданию El Pais утверждал, что продолжал вносить арендную плату каждый месяц, «даже когда владелец отказывался ее принимать», и так описывал мотивы новых собственников:

«Инвесторы покупают, выселяют и богатеют, получают налоговые льготы, не строят и не создают рабочих мест, а лишь обогащаются, распределяя нищету».

В январе 2025 года соседи дважды останавливали попытки выселения, окружив здание и сделав баннер «Casa Orsola не сдается», а месяцем позже конфликт неожиданно разрешился. Мэрия Барселоны вместе с фондом Habitat3 выкупила здание за €9,2 млн, и, по словам мэра Жауме Кольбони, ни один прежний жилец Casa Orsola не покинул свою квартиру. Конечно, это частный случай, но неплохо иллюстрирующий степень накала страстей по жилищному вопросу.

Водяные пистолеты

Напряжение выплеснулось на улицы летом 2024 года. Активисты устраивали марши по популярным у гостей города кварталам, обливали посетителей ресторанов и прохожих из водяных пистолетов и скандировали антитуристические лозунги. Демонстранты проникли и на фестиваль болельщиков «Формулы-1» в центре, требуя пересмотра модели, при которой индустрия развлечений ставится выше интересов постоянных жителей.

За протестами стояла организованная сеть жилищных объединений.

В манифесте одной из них, ABDT, указывалось, что около половины гостей города составляют туристы, останавливающиеся в среднем на 2,9 ночи, а вторая половина — лишь однодневные посетители. Активисты утверждали, что такая структура турпотока создает нагрузку, несоразмерную экономической отдаче. По их мнению, краткосрочные туристы занимают общественное пространство, но почти не тратят деньги в локальной экономике, тогда как рост числа ночующих гостей усиливает давление на рынок аренды. В документах ABDT также подчеркивалось, что массовое распространение краткосрочной аренды через платформы вроде Airbnb ускоряет вытеснение местных жителей из центральных районов и превращает жилой фонд в «квазигостиничный сектор», работающий по логике максимизации дохода, а не обеспечения доступного жилья.

Запрет и его цена

В июне 2024 года мэр Барселоны Жауме Кольбони озвучил решение, шокировавшее весь туристический рынок Европы. Все лицензии на туристическую аренду в городе, которых насчитывается 10 101, перестанут действовать к ноябрю 2028-го и не будут продлеваться. При этом новые лицензии город и так уже не выдавал после введения в 2014-м соответствующего моратория. Полный запрет стал возможен благодаря закону Каталонии, позволяющему аннулировать лицензии в районах с «дефицитом доступного жилья». Вдобавок в октябре 2024 года вырос городской туристический налог, а мэрия предложила увеличить в четыре раза (с €20 до €80 в день) и плату для туристических автобусов за парковку в центре.

У всех этих решений есть и обратная сторона.

В мэрии признают, что туризм сейчас формирует 15% экономики города и властям приходится балансировать между доходами от него и жилищным кризисом. Бизнес-ассоциации и владельцы квартир уже подают иски против запрета, предупреждая о потере рабочих мест и налоговых поступлений. Есть и другой риск. Опыт Нью-Йорка, где посуточную аренду фактически запретили в 2022 году, не привел к ожидаемому росту предложения долгосрочного жилья. Часть владельцев предпочла продать свою недвижимость, а часть вместо легального выхода из бизнеса просто ушла в серую зону и начала сдавать квартиры без официальных лицензий. В итоге город потерял налоги и возможность контролировать рынок.

Не только Барселона

Барселона — не единственный испанский город, где местные жители протестовали против избыточного количества туристов. Демонстрации такого рода прошли в Малаге, Гранаде, Сан-Себастьяне, на Балеарских и Канарских островах. Правительство страны, реагируя на протесты, достало кнут. В декабре 2025 года Министерство прав потребителей Испании оштрафовало Airbnb на €64 млн за размещение 65 122 объявлений без указания лицензий. А годом ранее испанский антимонопольный регулятор наложил на Booking.com рекордный штраф в €413 млн за злоупотребление доминирующим положением на рынке. Обе компании оспаривают решения в судах.

Похожие меры городов и регионов множатся по стране.

Малага на юге Испании ввела мораторий на новые лицензии краткосрочной аренды, а Балеары и Канары лишились суммарно около 20 тыс. предложений после проверок Airbnb. Сложилась парадоксальная ситуация: страна, живущая туризмом, отраслью, благодаря которой она и смогла выкарабкаться из послевоенной стагнации, все чаще слышит от собственного населения (или по крайней мере, его самой громкой части) вопрос, кому в итоге принадлежат испанские города?

Европа закрывает двери

Проблема не ограничивается Испанией. Амстердам в ноябре 2024 года заморозил ввод новых гостиничных номеров в городе (так называемый beddenstop), а с апреля 2026-го сократил допустимое число ночей посуточной аренды с 30 до 15 в год в центральных районах. В Лиссабоне закон Mais Habitação, принятый в 2023 году, заморозил выдачу новых лицензий на туристическую аренду в жилых зданиях. Академическое исследование Лиссабонского университета показало, что в среднем по стране каждый процентный пункт роста доли Airbnb в жилом фонде связан с ростом цен на жилье на 3,7%.

Венеция пошла другим путем и ввела плату за однодневный вход для туристов, но, по мнению жителей, эта мера не решает главную проблему.

Жилой фонд продолжает трансформироваться под нужды туристов. Население исторического центра города, достигавшее 175 тыс. человек в 1951 году, к 2025-му упало ниже 48 тыс. Общая закономерность от Амстердама до Венеции одна. Рост цен на жилье в туристических центрах Европы объясняют прежде всего сокращением фонда, доступного постоянным жителям, а наплыв гостей сам по себе играет вторичную роль.

Что дальше?

Барселонский эксперимент с полным запретом туристической аренды станет крупнейшим проектом такого рода в Европе, но его последствия пока неочевидны. Упоминавшийся опыт Нью-Йорка показывает, что запрет посуточной аренды сам по себе не гарантирует роста доступного жилья, если строительная отрасль не поспевает за спросом. Испания после кризиса 2008 года значительно сократила ввод в эксплуатацию новостроек, и это структурное отставание, наравне с решениями отдельных собственников сдавать квартиры туристам, привело к нынешнему дефициту предложения на рынке.

Спор о том, кто виноват в ситуации — рантье, застройщики, государственная или региональная политика, регулирующая рынок аренды и тормозящая новое строительство, — далек от завершения. А пока идет дискуссия, проблема остается. После 2028 года Барселона на собственном опыте продемонстрирует, поможет ли ей полное исчезновение легальных предложений Airbnb и тому подобных сервисов или все же рынку стоит позволить жить по обычным законам баланса спроса и предложения.

Нравится читать Onlíner? Добавьте наши новости в «Основные источники» Google

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by