Курс доллара удивляет, не сдается и пытается взять к концу года свою максимальную планку. Тем, кто имеет валюту на руках, самое время присмотреться к госзастройщикам, которые продают «квадраты» без привязки к доллару. Им в принципе можно расслабиться и наблюдать.
Тем же, кто решил купить квартиру с кредитной поддержкой и уже получил предварительное одобрение у банка, приходится несладко. Из-за колебаний курса многие белорусы вынуждены доплачивать по открытым сделкам приличные суммы: от $1 тысячи и выше, в зависимости от цены за объект.
Мы решили узнать у экспертов, как рынок недвижимости отреагировал на резкий скачок курса, и не забыли спросить, чего ждать дальше.
Анастасия Макаренко
Центр международной недвижимости «Моя 7Я»
«Некоторые покупатели не справляются со своими обязательствами»
— Существенных изменений за последнюю неделю не произошло, спрос на объекты именно в нашем агентстве не уменьшился. Говорить о конкретных цифрах в динамике мы сможем только в декабре. Механизм по ноябрьским сделками был запущен в октябре, поэтому сегодня мы получим аналитику по сделкам за прошедший месяц.
Скачок курса доллара заметно повлиял на открытые сделки, в которых привлекались кредитные средства. Так как большинство сделок привязаны к курсу, некоторые покупатели не справляются со своими обязательствами. Это приводит к кризисным моментам, которые могут решаться следующим образом: либо с помощью увеличения срока окончательного расчета, ускоренной переподачи заявки в банк для получения большей суммы кредита, либо через небольшие уступки со стороны продавцов в пользу покупателей в рамках рыночной стоимости объекта, если стороны принимают самостоятельно такое решение.
Какие прогнозы можно сделать?
— Если ситуация не изменится и курс продолжит расти, покупатели, которые получили первичное одобрение на определенную сумму кредита, будут понимать, что в эквиваленте средства уменьшаются. Как следствие — снижается и покупательская способность, а вместе с ней и суммы, которые они готовы предложить собственникам. Саму динамику можно будет заметить чуть позже.
Сейчас большинство покупателей новостроек обратят внимание на предложения от госзастройщиков, у которых «квадрат» привязан к рублю. В этом случае покупка квартиры становится все более выгодной. От покупателей, которые берут кредиты, я слышу, что сроки рассмотрения заявок от банков увеличились. Те же, кто получил одобрение по кредиту на покупку квартиры, переживают на этот счет, поскольку могут понести незапланированные расходы от $1 до 5 тысяч в эквиваленте.
Из опыта могу сказать: многие клиенты, которые имеют на руках валюту, заняли выжидательную позицию и наблюдают за ситуацией. Как отреагируют застройщики и что они смогут предложить, как поведет себя курс валют в ближайшее время и будет ли доступно кредитование? Схожие скачки курса мы видели в 2020 и 2022 годах. В соотношении с текущим периодом, когда количество сделок варьируется от 1600 до 1900 в месяц, в тех годах их число не превышало показателей в 1300—1400.
Дмитрий Ивлев
Руководитель департамента продаж группы компаний «Мариэлт»
«После таких скачков спрос возвращается и даже может вырасти»
— Отталкиваясь от опыта прошлых лет, такой скачок валюты может привести к временному затишью со стороны покупателей с наличными деньгами, которым есть где жить и для которых решение жилищного вопроса не в приоритете. В связи с повышением курса доллара кредитные покупатели не смогут себе позволить тот вариант, который изначально планировали приобрести, ибо любой продавец привязывает стоимость недвижимости к валюте. За ту же зарплату не получается взять кредит на ту же сумму в долларовом эквиваленте, которую смогли бы взять еще месяц назад. Обычно через пару месяцев после повышения курса наблюдается восстановление спроса и даже его повышение. Это, в свою очередь, может привести к повышению стоимости квадратного метра. Пример: все тот же конец февраля и весь март 2022-го на рынке было затишье из-за валютных скачков, а в апреле уже наблюдались рекорды продаж. И рынок постоянно рос до этого времени. Покупатели, которые ждали, в итоге все равно купили, некоторые из них переплатили в конечном итоге.
По словам Дмитрия Ивлева, ситуация в агентстве стабильна, не отменилась ни одна сделка. Говорит, секрет в грамотно составленном предварительном договоре, который как раз и является гарантом безопасности всех сторон при сделке, независимо от фактора рынка. Однако по кредитным сделкам переговоры по изменению стоимости все же ведутся.
Василий Саванович
Агент по операциям с недвижимостью «Авангард Недвижимость»
«Каких-то резких изменений пока не произошло»
— Курс доллара на данный момент никак не повлиял на вторичный рынок, возможно, где-то снизилось количество звонков от покупателей, но в целом за пару дней каких-то резких изменений не произошло. Люди, которые ищут, продолжают это делать, те, кто хранит деньги в долларах, также находятся в поисках и присматриваются к текущей ситуации. У меня, как и в агентстве в целом, ни одна сделка из-за скачка курса не сорвалась. Что касается прогнозов: если курс продолжит свой рост, наступит небольшое затишье. Если он зафиксируется, например, на отметке в 4 рубля, все вернется на круги своя: белорусы адаптируются к реальности и продолжат покупать недвижимость. Схожую тенденцию при скачках мы наблюдали и раньше.
Андрей Чернышев
Заместитель отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица»
«Покупатель почти подошел к пределу своих финансовых возможностей»
— За 11 месяцев текущего года у нас уже продано 18 100 квартир — столько же, сколько за весь прошлый год. В среднем, если не брать в расчет январь (продано 1140 квартир), который всегда был низким по показателям, у нас в месяц проходило по 1700 сделок. В сентябре — октябре эта цифра приблизилась к 1500. Из-за роста курса в ноябре мы ожидаем не больше 1400 сделок — это будет самый низкий показатель за год. Скоро наступит тот самый переломный момент, который не позволит продавцам ставить высокий ценник, поскольку покупатель уже почти подошел к пределу своих финансовых возможностей. На это повлияли многие факторы: повышение кредитной ставки, снижение коэффициента долговой нагрузки (раньше покупатель мог взять в банке гораздо бо́льшую сумму, чем сейчас). Плюс цены на вторичке выросли уже на 14%, а если прибавить сюда еще и подросший на 5—6% курс доллара, выходит, что «квадрат» на вторичке подорожал на все 20%. Но уже сейчас видно, как снизился темп роста цены: если в предыдущие месяцы он был 1,5—2% в месяц, то по итогам октября — ноября — 1—0,5%.
Чего ждать дальше?
Сейчас, в преддверии Нового года, многие продавцы и покупатели хотят успеть запрыгнуть в последний вагон, поскольку помнят, что обычно «пересменка» лет часто влечет за собой негативные сдвиги в экономике. Кроме того, масло в огонь подливает существенный рост курса. Сделки не расторгаются, но то, что это влияет на покупателей, — факт.
— Если доллар продолжит расти и дальше такими темпами, то где-то через месяц-два покупатели упрутся в потолок своих финансовых возможностей. Как результат — количество сделок начнет снижаться, а квартир на продажу станет больше, из-за чего продавцы постепенно пойдут на уступки в цене. К слову, сейчас скидки при сделках минимальны. На процент по кредитным программам это тоже повлияет в сторону роста. При снижении кредитования ситуация и вовсе может обернуться резким падением количества сделок. Цена на недвижимость в этом случае неизбежно пойдет вниз. Поэтому сейчас пока наилучшая ситуация как для продавцов, так и для покупателей. Первые все еще могут успеть продать по выгодной стоимости, а вторые — купить с помощью доступных кредитов, по не сильно выросшему доллару, — подытожил Андрей Чернышев.
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро
Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by
