Выигрывай AirPods 3 за покупки с доставкой Onlíner Prime

Необычный лот

В начале года на сайте одного из сиднейских агентств недвижимости появилось очередное объявление. На продажу выставили совершенно заурядный одноэтажный дом с одной спальней, кухней, ванной комнатой и отдельно стоящим гаражом. Удивляла разве что цена. За небольшой коттедж, больше напоминающий сарай, просили сразу 1,5 миллиона австралийских долларов (около 1 миллиона американских долларов). Тем не менее покупателей объект нашел всего через несколько месяцев. Ими стала молодая пара.

Очевидно, что новых хозяев в первую очередь интересовало не само здание, а участок, на котором оно располагается.

Дом находится в районе Гимеа-Бей. Это южный пригород крупнейшего города Австралии, типичные жилые кварталы с индивидуальными домами, школой и прочей нехитрой инфраструктурой примерно в 30 километрах от делового центра Сиднея. Главное достоинство места — его близость к океану, что и объясняет высокую стоимость коттеджа. Покупатели планируют снести старую постройку и возвести на ее месте новую, соответствующую окружению. Эта история не стоила бы внимания, если бы не судебная драма, развернувшаяся вокруг лота. Сюжет оказался длиной более полувека.

Смерть иммигранта

Все началось в далеком июле 1968 года с печального события. В этом самом доме, проданном ровно 56 лет спустя, от рака умирает некий Джозеф Сарич. Мужчина, корабельный инженер, иммигрировавший в Австралию из Хорватии, как раз и являлся владельцем постройки. Он был разведен, жил одиноко, и похоронами вынужден был заниматься второй герой этой истории — живший неподалеку Росс Пол. Суд так и не выяснил, какие отношения связывали обоих персонажей и были ли они в принципе знакомы друг с другом.

Тем не менее Пол на собственные средства организовал прощание с покойным и его захоронение на одном из местных кладбищ.

После окончания всего этого процесса Росс Пол переехал в дом Сарича, став, по сути, сквоттером, самовольным захватчиком жилья. Юридических оснований для этого у него не было, однако не нашлось и того, кого бы данный факт озаботил. На момент смерти у хорвата были живы мать и брат, однако контакт с ними мужчина потерял, а завещания в принципе не оставил. Похоронивший его парень прожил в чужом доме 50 лет, до 2018 года, когда скончался уже он. Еще шесть лет спустя наследники Пола решили продать жилье, но для того, чтобы это сделать, они вынуждены были заявить в суде свои права на объект.

Решение суда

Необычным делом занимался Верховный суд штата Новый Южный Уэльс, на территории которого находится Сидней. В ходе разбирательства, продолжавшегося несколько месяцев, были подняты документы даже 19 века, после чего судья Франсуа Кунц вынес решение: признать Росс Пола собственником чужого дома и право его наследников распоряжаться зданием как своим собственным.

Чем последние не преминули воспользоваться, уже в июле 2024-го получив от покупателей миллион долларов.

В своем решении судья отметил, что, во-первых, господин Сарич, прежний владелец коттеджа, умер, не имея семьи и, скорее всего, друзей. Во-вторых, его похороны организовал господин Пол. Он же уведомил власти о факте смерти. В-третьих, какие-либо родственники Сарича не предъявили своих прав на здание. В-четвертых, Росс Пол все полвека, которые он прожил в доме хорвата, вел себя как собственник здания. Он платил налог на имущество, вовремя компенсировал коммунальные расходы, оформил страховку на дом, даже разделил с соседом стоимость установки забора между двумя участками. В 1995 году Пол сдал дом в субаренду. Суд постановил, что «крайне маловероятно, что господин Пол позволил бы коттеджу прийти в упадок», а также предположил: «Возможно, господин Сарич мог сказать господину Полу, что последний может забрать коттедж, вероятно, в обмен на уход за ним, который окажет господин Пол». Поэтому судья признал Пола собственником дома, воспользовавшись т. н. правом противопоставленного владения.

Приобретательная давность

Понятие adverse possession, «противопоставленное (или враждебное) владение», используется и в нашей стране, только под названием «приобретательная давность». Суть его можно объяснить следующим образом. Стать владельцем имущества (в данном случае недвижимости) можно, не являясь его собственником, но в случае открытого и непрерывного владения им на протяжении определенного времени. Срок такого владения может отличаться от страны к стране и даже от субъекта федерации к субъекту федерации, если речь идет о федеративном государстве, но смысл остается прежним. Если вы открыто заняли дом, никто не предъявляет на него прав, а вы исполняете все обязанности собственника (платите налоги и «коммуналку», проводите ремонт и так далее), то с точки зрения закона спустя некоторое время вы станете владельцем недвижимости.

Данная норма, конечно, не задумывалась для защиты обычных сквоттеров, против воли хозяев нагло занимающих их жилплощадь.

Она призвана оформить юридическую смену собственника в случае, если речь действительно идет о давно ничейном, брошенном, бесхозном имуществе. Присутствует норма и в статье 235 белорусского Гражданского кодекса в следующей формулировке: «Гражданин, в собственности которого не находится имущество, но который добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество».

Законный владелец

В австралийском штате Новый Южный Уэльс действуют даже более строгие нормы. «Добросовестно, открыто и непрерывно» владеть чужим имуществом как своим там надо целых 40 лет. И в данном случае именно это и произошло. Росс Пол жил в доме Джозефа Сарича 50 лет, делал все необходимые платежи, относился к нему как к своей собственности, а значит, по истечении необходимого срока, с 2009 года, стал не только фактическим, но и юридическим собственником коттеджа.

Профессор юридического факультета Сиднейского университета Кэти Шэрри так прокомментировала журналистам ситуацию:

«Нет сомнений, что после смерти господина Сарича его семья могла бы претендовать на дом, но, как и у любых претензий, есть определенные временные ограничения».

И наследники Сарича не заявили о своих правах в необходимый период времени. Адвокат Патрисия Лейн добавила: «Права на землю в общих чертах основаны на концепции „используй ее или потеряй“». Именно это и произошло. Поэтому в данном случае самовольный захват чужой собственности оказался обоснован, не нарушал закон и закончился должным образом. Иногда случается и такое.

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by