31 391
25 июня 2024 в 8:00
Источник: Валерий Волатович

Бизнесмен создал империю в $47 миллиардов на рынке недвижимости, но она обанкротилась. Инвесторы потеряли почти все

Источник: Валерий Волатович

Долгое время он был любимчиком инвесторов. Репутация визионера заставляла богатейших людей мира отдавать ему миллиарды в надежде, что все обещанное этим «гениальным продавцом» когда-нибудь исполнится. На пике успеха капитализация его компании достигла $47 млрд, но этот триумф оказался слишком мимолетным. Адам Нейман собирался жить вечно, стать первым долларовым триллионером и даже занять пост президента мира. Но успел этот предприниматель создать лишь крупнейшую империю коворкингов WeWork. Взяв в аренду колоссальное количество офисных квадратных метров, Нейман собирался изменить отношение людей к работе, но добился лишь того, что его компания в прошлом году подала заявление о банкротстве. Предотвратить крушение не помогло даже увольнение основателя, к тому времени заработавшего весьма одиозную, даже скандальную репутацию.

Разоблачение кумира

18 сентября 2019 года во влиятельном деловом издании The Wall Street Journal вышел большой материал, посвященный основателю и генеральному директору сети коворкингов WeWork Адаму Нейману. Текст под красноречивым заголовком «Не все так себя ведут», написанный журналистом Элиотом Брауном, произвел эффект разорвавшейся бомбы. До появления этой статьи за предпринимателем уже успела закрепиться репутация этакого Стива Джобса, только от офисной недвижимости.

Его считали визионером, даже пророком, человеком, который видит своей миссией ни больше ни меньше преобразование мира.

На самом же деле оказалось, что Нейман крайне склонен к, мягко говоря, эксцентричным поступкам, а его стиль ведения дел можно охарактеризовать как волюнтаристский. Чрезмерный эгоизм, неприятие альтернативных мнений, вызывающая расточительность, пропаганда эзотерических взглядов — образ Неймана обрел совершенно новые черты, повергшие партнеров и инвесторов в шок. Все это совпало с подготовкой размещения WeWork на бирже, нанеся процессу выхода на IPO очень чувствительный удар. Уже через четыре дня после выхода статьи в WSJ совет директоров компании фактически вынуждает ее генерального директора и основателя уйти в отставку, соглашаясь заплатить ему $1,7 млрд отступных. Однако было уже поздно. Цепочка событий, приведшая в конце концов к краху WeWork , уже была запущена, и сделали это вовсе не журналисты, а сам Нейман.

Американец из кибуца

Адам Нейман родился в Израиле в 1979 году. Родители развелись, когда мальчику было всего семь лет, и он провел детство и юность в постоянных переездах. В том числе успел пожить и в кибуце, особом типе поселений, где занятие сельским хозяйством сочеталось с общностью имущества и равенством в труде. Именно там, скорее всего, он и заразился идеями коллективизма и сотрудничества, которые позже легли в основу философии его главного делового проекта.

Отслужив после школы целых пять лет в израильском флоте, Нейман переезжает в Соединенные Штаты, где поступает в одну из нью-йоркских бизнес-школ.

И в этот же момент, в 22 года, он начинает придумывать стартапы, один оригинальнее другого. Первый проект заключался в сдаче в аренду жилья на коммунальных принципах, но он остался на этапе бизнес-плана, раскритикованного в пух и прах преподавателями колледжа. Вторая идея касалась выпуска женской обуви со складывающимися каблуками, а третья — производства ползунков со встроенными наколенниками, что должно было помочь младенцам не получать травмы. Все три проекта провалились, и тогда Адам на время перестал экспериментировать и начал торговать обычной детской одеждой. Бизнес был убыточным, поэтому в попытке хоть как-то снизить расходы Нейман решил сдавать часть своего офиса в субаренду. Неожиданно для него выяснилось, что это можно сделать без особого труда. И в инициативной голове молодого предпринимателя немедленно созрел гениальный план.

Рождение WeWork

Примерно в это же время Адам познакомился с архитектором Мигелем Маккелви, занимавшимся дизайном интерьеров. В 2010 году они и основывают компанию WeWork, открыв первый коворкинг с такой вывеской в модном нью-йоркском районе Сохо. Третьим сооснователем проекта считается жена Неймана Ребекка, двоюродная сестра актрисы Гвинет Пэлтроу.

Придуманная троицей бизнес-модель оказалась довольно простой.

Представители WeWork снимали административное здание или его часть, заключая с владельцем долгосрочный договор аренды. Затем дизайнеры компании трансформировали эти квадратные метры в модное пространство для совместной работы, то есть в коворкинг. После завершения реконструкции он предлагался в субаренду тем частным или юридическим лицам, которые по какой-то причине не желали или не могли купить или снять себе офис самостоятельно. Естественно, арендная ставка для них была уже существенно выше той, которую платила сама WeWork собственнику помещений. Эта разница и составляла заработок компании.

Успешный бизнес

Сам Нейман потом признавался, что WeWork повезло запуститься в удачное для такого бизнеса время. Пузырь на американском рынке недвижимости, лопнувший в 2008-м и приведший к мировому экономическому кризису, имел следствием и резкое снижение арендных ставок на офисные площади. «Появилось много пустующих зданий, а также людей, которые ушли во фриланс или пытались открыть собственные компании, — я всего лишь нашел способ совместить одно с другим», — говорил предприниматель. Сыграла роль и мода.

Коворкинги воспринимались как нечто свежее, новый прогрессивный формат рабочего места.

Никаких скучных серых помещений, разделенных на мелкие ячейки. Интерьеры создавались в виде открытого пространства, выполнялись из экологических материалов, выглядели современно. При этом архитекторы и дизайнеры WeWork не забывали и про желающих уединиться. Для них были оборудованы изолированные уютные уголки, отдельные кабинеты и залы для ведения переговоров. Важным преимуществом являлись и дополнительные бонусы: бесплатные кофе и даже пиво, столы для игры в пинг-понг или, например, кикер, даже скалодромы. В такой офис действительно хотелось ходить, возвращаться в него, проводить там даже свободное время.

Коллективная работа

Поколение миллениалов, молодые профессионалы, фрилансеры, технологические компании оказались падки на подобный формат. Свою роль играла и харизма основателя WeWork. Он действительно неплохой оратор, умеющий красиво говорить те вещи, которые хотела слышать публика. Адам утверждал, что офисы WeWork и коллективная работа в них представителей самых разных бизнесов позволит им обмениваться идеями и опытом, находить деловых партнеров, рождать новые стартапы и в конце концов зарабатывать. В модели, продвигаемой Нейманом, работа становилась жизнью, офис — домом, а коллеги — друзьями.

Очарованы такой философией предпринимателя были и инвесторы.

Адам выстраивал вокруг WeWork имидж не унылой компании с рынка недвижимости, а технологического стартапа будущего. В такой проект хотелось вкладывать деньги, ведь истории гигантов из Кремниевой долины, выросших в корпорации с многомиллиардными оборотами, были у всех на слуху. Уже через четыре года после запуска первого коворкинга в числе инвесторов WeWork были банки JP Morgan Chase, Goldman Sachs и венчурный фонд Benchmark. Но главным спонсором Неймана стал японец Масаеси Сона, личность легендарная. Его компания SoftBank, ранний инвестор в Yahoo и Alibaba, сумела вырасти до капитализации в $180 млрд. Затем, после обрушения рынка доткомов в начале нулевых, она чуть не обанкротилась, но впоследствии вновь смогла заработать кучу денег. Десять миллиардов долларов из них Сона вложил в WeWork.

Начало конца

А чужие деньги Нейману были очень нужны: WeWork, постоянно подпитываемая новыми инвесторами, проводила крайне агрессивную экспансию. Это укладывалось в бизнес-философию основателя. Компания стала крупнейшим арендатором офисных площадей Нью-Йорка и Лондона, двух главных деловых столиц мира. Ее коворкинги работали в десятках городов мира. Смысл был следующий: любой клиент WeWork мог купить разовый или постоянный абонемент, воспользоваться коворкингом, затем улететь в другой город и на следующей день работать из местного WeWork, получая тот же самый сервис.

Быстрое территориальное расширение сети требовало постоянных расходов.

Компания снимала целые здания, порой в самых дорогих с точки зрения арендных ставок районах. Договор с владельцем подразумевал регулярные платежи. Кроме того, необходимо было тратиться на дорогой ремонт и текущую эксплуатацию сотен объектов недвижимости. Но Неймана это не смущало. Он убеждал инвесторов и свой персонал, что все идет по плану, у них куча клиентов, в том числе такие крупные компании, как Microsoft, Starbucks или Samsung. В 2019 году WeWork получила очередное вливание от SoftBank Масаеси Соны. На тот момент капитализация сети оценивалась в $47 млрд. Но колосс оказался на глиняных ногах. Для разрушения мифического благополучного образа оказалось достаточно публикации всего одного документа.

Выход на биржу

Этим документом оказалась вовсе не статья в Wall Street Journal, показавшая Адама Неймана как очень токсичную фигуру и продемонстрировавшая, что по корпоративной культуре его бизнес больше напоминает секту. В 2019-м инвесторы, желавшие уже начать получать отдачу от своих вложений, настояли на выходе компании на биржу. Сам Нейман не хотел IPO, первичного размещения акций. Он не желал раскрывать финансовую информацию о результатах деятельности перед будущими акционерами, боясь потерять контроль над WeWork. И не зря не желал.

Согласно законодательству, размещающаяся на бирже компания предоставляет перед этим полный отчет о своей деятельности.

Этот документ вынуждены были подготовить и в WeWork. Опубликованная информация ошеломила рынок. Оказалось, что компания хоть и нарастила выручку до почти $2 млрд в год, однако остается убыточной. Причем убытки даже превышали выручку ($1,9 млрд против $1,8 млрд). При этом в прогнозном разделе утверждалось, что сети необходимо сохранить темпы роста, а значит, выход на прибыль в обозримом будущем не планируется.

На пути к банкротству

Естественно, ни о какой оценке в $47 млрд после таких откровений не могло идти и речи. Оценочная капитализация WeWork моментально снизилась до $10—12 млрд. К этому добавились фактически принудительное расставание с Адамом Нейманом и приход в компанию менеджеров от SoftBank, главного инвестора. В деловых изданиях стали появляться материалы, в которых эксперты рынка задавали справедливые вопросы. Например, откуда вообще взялся имидж высокотехнологичной компании, если весь ее бизнес, по сути, заключался в пересдаче в субаренду чужих помещений? Или как компания собирается оплачивать свои гигантские обязательства перед арендодателями по долгосрочным контрактам на общую сумму почти в $50 млрд?

Окончательно добила WeWork пандемия коронавируса.

Практически во всех городах, где имелись объекты сети, в той или иной форме вводились локдауны и карантины. В условиях, когда все оказались заперты дома, коворкинги стали максимально ненужным сервисом. И даже после окончания пандемии к докризисным показателям их востребованность и близко не вернулась. Ведь множество работников и работодателей за время коронавируса выяснили преимущества удаленного труда и поняли, что такой формат при определенных условиях не сказывается на показателях деятельности бизнеса, но позволяет экономить и время, и деньги.

WeWork сейчас

Осенью 2021 года WeWork все-таки вышла на биржу и провела IPO при оценке капитализации в $9 млрд. Финансовых проблем сети это не решило. Несчастный Масаеси Сона вынужден был довести общий объем своих инвестиций до $16 млрд, но в ноябре 2023-го компания все-таки вынуждена была объявить о банкротстве. Какие-то объекты WeWork закрылись, другие продолжили работу во время идущей сейчас процедуры реструктуризации задолженностей. Два месяца назад 60% акций компании продали всего за $337 млн, то есть ее нынешняя капитализация немногим превышает полмиллиарда долларов.

Ну а как поживает Адам Нейман?

У него, как ни странно, все прекрасно. Не считая испорченной репутации, в чем он обвиняет заговор инвестфондов с Уолл-Стрит, ему удалось выйти сухим из воды. Хотя уход основателя из своей компании был фактически принудительным, будущее показало, что Нейману повезло. Он получил «золотой парашют» на $1,7 млрд, позволяющий ему и сейчас входить в список Forbes и считаться очень состоятельным человеком. В 2022 году Адам объявил о грядущем запуске компании Flow по инновационному управлению премиальной недвижимостью. Бизнес-план организации до сих пор не обнародован, но она уже считается «единорогом», то есть стартапом, капитализация которого превысила $1 млрд. Инвесторы вновь понесли Нейману деньги, давая предпринимателю очередной шанс. Один из бывших менеджеров WeWork так описал этот магический эффект: «Адам, возможно, лучший продавец в истории человечества».


Реклама
МК «Фарфоровый» — комплекс комфорт-класса в тихом центре Минска


• Стильная оригинальная архитектура.

• Французские балконы, обзорные лифты.

• Индивидуальная приточно-вытяжная вентиляция. 

• Квартиры от 40 «квадратов», пентхаусы с уютными террасами, паркинг.

• Детсад, СПА, кафе, бизнес- и фитнес-центры.

Это квартал с уникальной многофункциональной средой, где можно комфортно жить, работать, отдыхать — не покидая его пределов. Комплекс «Фарфоровый» — это экологически чистая пешеходная зона, которая расположена рядом с парком и Комсомольским озером.

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by