«Встроенка» на первых этажах ЖК — своего рода тренд в сфере коммерческой недвижимости. Как правило, чем раньше новые «квадраты» найдут своих хозяев, тем быстрее закипит жизнь в микрорайоне, особенно если он вырос с нуля, на пустыре. Как показывает практика, есть в этом бизнесе свои риски и подводные камни. Собрали три кейса от владельцев ресторана, барбершопа и двух арендных пентхаусов, которые решились открыть свое дело в свежих новостройках Минска и готовы рассказать про особенности бизнеса в ЖК. Вместе с «БТА Банком» мы продолжаем цикл материалов про коммерческую недвижимость в Минске.

«‎Вписались в концепцию „Новой Боровой“, поэтому нам дали добро на реализацию проекта»

Отправной точкой в истории этого бизнеса стала юношеская мечта, которую разделили четверо молодых и амбициозных людей. 15 лет назад Инга, Илья, Дмитрий и Сергей дали друг другу обещание открыть собственное заведение и воплотить в нем уникальные задумки. Но прежде чем это случилось, друзья отправились покорять сферу общепита и набираться опыта.

— Каждый из нас отработал в ресторанном бизнесе приличный отрезок времени, — вспоминает Инга. — Занимали разные позиции: Илья, например, начинал с официанта и бармена, Дима много лет работал бренд-шефом в известных столичных заведениях. Все мы прошли эту школу с самых низов и доросли до руководящих позиций. За много лет изучили кухню изнутри и поняли: пришло время выполнять обещания.

«‎Виновница» объединила в себе сразу несколько концепций: бистро, арт-пространство и бар.  Заведение «прописалось» на первом этаже современной монолитной высотки на Авиационной, 15, и заметно оживило полюбившийся многим спальник. В ресторане можно удовлетворить не только базовые потребности вроде вкусного обеда, но и вкусить духовной пищи. По словам ребят, в интерьере нет ничего случайного: каждый квадратный метр здесь как часть одной большой инсталляции. К слову, стены ресторана оформляли известные белорусские художники.

— Мы знали, какой формат бизнеса хотим реализовать, но с местом вопрос оставался открытым, — продолжает Инга. — Изучали разные районы, присматривались к «Новой Боровой». Когда приехали сюда в 2019 году, этой высотки на карте микрорайона еще не было. Теперь у каждого из нас здесь дом, семья и бизнес. 

— «Новая Боровая» отличается от других застроек: мы сразу поняли, что формат будущего ресторана вписывается в концепцию застройщика, — говорит Дмитрий. — Прежде чем сдать «квадраты», представители компании изучают концепцию бизнеса и только после этого дают ответ. Мы рассказали и показали, каким видим ресторан еще до начала строительства высотки. Застройщик одобрил и даже внес изменения в проект дома: несущие стены перезаливали под будущее заведение, в результате помещение получилось таким, каким мы его задумали.  

Владельцы «‎Виновницы» признаются: у них была мысль открыть ресторан где-нибудь в центре, но они быстро от нее отказались.

— Центр Минска очень динамичный, реализовать там концепцию семейного ресторана, у которого есть душа, довольно сложно. Там большая текучка народа: нет такого близкого общения с гостем, как в спальнике. Здесь же мы знаем друг друга в лицо: празднуем вместе разные торжества, выгуливаем питомцев, растим детей. 70% наших гостей — это жители «Новой Боровой». Остальные приезжают из близлежащих районов. У нас здесь своя атмосфера, которая построена на дружбе и доверии. Например, мы свободно приготовим коктейль навынос в красивом стеклянном бокале и отпустим ребят гулять с ним. На обратном пути они обязательно вернут его в ресторан. У нас в заведении предусмотрена открытая кухня, поэтому можно свободно выйти на балкон и увидеть, как готовят твое ризотто или жарят стейк. Мы стали частью этого «замкадного» мира и получаем теплые эмоции, ради которых пришли в этот бизнес. 

Насколько успешен проект, говорить пока рано. По словам владельцев «‎Виновницы», окупаемость такого бизнеса — около трех лет. В чем ребята точно уверены: общепит — это в первую очередь история не только про деньги, но и про людей, которые должны обмениваться приятными эмоциями.

«Не делали ставку на этот бизнес, но он неожиданно стал приносить прибыль»

Одно дело — занять «квадраты» на первых этажах высоток в новых спальниках с инфраструктурой, совершенного другое — развивать дело в многофункциональном модном столбике под многообещающим названием «Резиденция Графит». По словам Станислава Бурова (представителя компании владельцев двух шикарных пентхаусов на верхних этажах застройки), второй вариант бизнеса оказался задачей со звездочкой. Но, как показывает практика, при грамотном подходе из него можно не только генерировать прибыль, но и сделать ЖК точкой притяжения иностранцев и крупных компаний.

«Резиденция Графит» спряталась в самом сердце Минска, прямо под боком у Дома Правительства, на ул. Мясникова, 27, и стала одной из первых застроек, после которой заговорили про бизнес-апартаменты.

— В этой высотке 9 этажей, три из них подземные, — вводит в архитектурные тонкости Станислав. — На этапе строительства мы решили часть помещений переделать под офисы, в других оставить бизнес-апартаменты. Пару пентхаусов на верхних этажах обустроили и отдали под посуточную аренду. По сути, этот вид бизнеса оживил ЖК, хотя изначально мы не делали на него ставку. 

Площадь одного пентхауса — около 400 «квадратов». Каждый из них состоит из двух уровней. На нижнем разместилась гостиная и пару спален, на верхнем — участок эксплуатируемой кровли с лаунж-зоной и джакузи, а также отдельным застекленным домиком с сауной.

— Сразу мы планировали их продать, но затем решили сдавать пентхаусы по суткам. Это оказалось востребовано, тем более мы не встречали подобных предложений в Минске. Бóльшая часть наших гостей — россияне, но у белорусов посуточная аренда тоже пользуется спросом.

В пентхаусах можно не только проживать, но и организовывать разного рода ивенты — количество «квадратов» позволяет, плюс есть паркинг. Аренда мест в подземном паркинге входит в стоимость проживания.

Мы новички в сфере посуточной аренды «квадратов», но выводы можем сделать: например, в плане законодательной базы некоторые моменты не урегулированы. Но с точки зрения функциональности помещений они востребованы среди арендаторов. 

«‎В двух шагах открылись сразу пять барбершопов»

История двух молодых бизнесменов — Андрея и Олега — более прозаична. Ребята открыли первый барбершоп GROVE STREET четыре года назад, чтобы не только заработать денег, но и популяризировать направление качественных мужских стрижек. В то время культура мужских парикмахерских только набирала обороты, поэтому войти в данную сферу, по словам владельцев бизнеса, было значительно проще. Ребята долго выбирали место, рассматривали разные микрорайоны, но остановились на модном и перспективном ЖК «Маяк Минска».

На тот момент район вблизи Национальной библиотеки уже успел сформироваться и казался довольно обжитым. Владельцы бизнесов засматривались на эту застройку, потому что было очевидно: пеший трафик, который формируется вокруг крупного ТЦ, здесь обеспечен.

«Квадраты» во «встроенке» на первых этажах активно разлетались под разные коммерческие нужды.

— Когда мы искали место под барбершоп, ориентировались прежде всего на свежие застройки, где предлагают новые помещения, которые можно сразу обустроить. ЖК «Маяк Минска» нам отлично подходил, даже не смутил тот факт, что рядом открывали еще пару барбершопов. «Квадраты» шли с чистовой отделкой, нам оставалось только завезти оборудование и оформить интерьер. 

По словам Андрея, они до сих пор соседствуют с коллегами по цеху, при этом на нехватку клиентов никто не жалуется.

— Мы не ориентируемся исключительно на жителей «Маяка Минска»: 90% людей едут к нам из разных точек города. Остальные живут поблизости. Вообще, сам ЖК очень развит в плане инфраструктуры: здесь размещаются разные бизнесы, и помещения долго не пустуют, чего не скажешь пока о «Минск-Мире», где мы открыли второй барбершоп.

Пару месяцев назад парни решили масштабироваться и открыть второй филиал. Место под него нашли в одном из самых плотных микрорайонов Минска, который «прописался» на площадке бывшего аэропорта.

— К нам в «Минск-Мир» из Серебрянки и Лошицы ехать 15 минут, поэтому место казалось нам перспективным, дополнительный бонус в нем — отдельный вход. К другим ЖК тоже присматривались, но решили, что этот микрорайон выиграет из-за масштабов застройки, которая претендует сегодня на звание отдельного города в городе. 

Андрей говорит, есть в этом месте и обратная сторона — стоимость «квадрата», которая, по словам 29-летнего бизнесмена, бьет все рекорды.

— Аренда здесь очень дорогая, — говорит владелец бизнеса. — Но мы открыли второй барбершоп, нам чуть проще. Конкуренция в этой сфере за четыре года заметно выросла. Новичкам вообще сложно. Параллельно с нами открывались еще пять парикмахерских такого рода, и две из них уже сошли с дистанции. Важно на старте оценивать свои силы. 

Чуть позже Андрей рассказал, что до открытия первого барбершопа изучил почти все застройки Минска. Сам он живет в «Новой Боровой», поэтому сразу отметил разницу подхода к развитию инфраструктуры в микрорайонах.

— В «Минск-Мире» речь идет об огромных площадях, поэтому застройщику не важно, какие бизнесы будут соседствовать друг с другом: цель — сдать и продать помещения, тем более их количество растет. Мы искали здесь место под барбершоп почти полгода, выбрали вблизи метро и самого крупного ТЦ, который скоро обещают открыть. Это станет бонусом, который обеспечит нам дополнительный трафик. Так вот многие помещения, которые мы смотрели, не сданы до сих пор.  

Как быстро окупится бизнес — предугадать сложно. По словам Андрея, многое зависит от вложенных на старте средств. Для филиалов этот срок может растянуться на полтора года.

---

Спецпроект подготовлен при поддержке ЗАО «БТА Банк», УНП 807000071.

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by