Амбициозные планы

Форест-Сити должен был стать главным проектом трансформации региона Искандар в новую точку роста Малайзии. Инициаторы этого процесса в правительстве страны и султаната Джохор, одного из ее южных штатов на границе с Сингапуром, предполагали повторить успешный пример китайского Шэньчженя, который благодаря соседству с Гонконгом очень быстро сумел превратиться из тихой рыбацкой деревушки в современный мегаполис с 10-миллионным населением.

На бумаге все выглядело прекрасно.

Была создана специальная экономическая зона с льготным режимом налогообложения, объявлено о планах создания новых производств, в том числе высокотехнологичных, начато строительство первых жилых районов, рассчитанных на работников этих производств, а также на бывших жителей Сингапура, которых могла привлечь относительно дешевая в сравнении с их ценами недвижимость. Действительно, близость этого богатого города казалась естественным локомотивом, практически гарантирующим непременный успех всего предприятия. Форест-Сити же, создаваемый как образец «умного города» XXI века, подавался как якорный проект всей этой амбициозной задумки.

Генеральный план

Строительство Форест-Сити началось в 2016 году, и, конечно, столь масштабная стройка, в которую планировалось вложить $100 миллиардов, не могла не привлечь внимание первых лиц Малайзии. Идея получила одобрение и премьер-министра страны Наджиба Разака, и султана Джохора Ибрагима Исмаила.

Генеральный план города был разработан американским архитектурным бюро Sasaki Architects.

Согласно предложенной идее, прямо в Джохорском проливе, отделяющем Сингапур от Малайзии, насыпались четыре новых острова общей площадью 1370 гектаров. Эта искусственная суша получала комплексную застройку: бóльшую часть должны были занять жилые дома разного формата, но также предполагалось возведение административных высоток, сооружение торгово-развлекательных центров, создание большого парка. Пристальное внимание к экологии вообще декларировалось как главная идея нового города. Предполагалось, что основные коммуникации, прежде всего автомобильные, будут убраны под землю, а поверхность отдадут пешеходам и велосипедистам. Большинство зданий должны были получить обильное вертикальное озеленение, столь популярное ныне в Сингапуре. Это и обусловило название проекта — Форест-Сити, «Лесной город».

С расчетом на Китай

Для застройки Форест-Сити была создана отдельная совместная компания. Сорок процентов ее акций принадлежит Kumpulan Prasarana Rakyat Johor, государственному инвестиционному холдингу Джохора, но главным партнером, получившим оставшиеся шестьдесят процентов, все-таки стал Country Garden, один из крупнейших девелоперов КНР с большим опытом работы на китайском рынке, но уже имевшим и первые реализованные объекты в Малайзии.

Собственно, на китайских покупателей новый проект в основном и был рассчитан, вплоть до того, что даже надписи на уличных указателях дублировались иероглифами.

Предполагалось, что привлеченные близостью Сингапура (а также возможностью получить в собственность квартиру у воды) инвесторы из КНР станут основным населением нового города. Тем более что в Малайзии с 2002 года действовала государственная программа «Малайзия — мой второй дом», благодаря которой люди могли получить долгосрочную визу в обмен на открытие в стране банковского счета с определенным депозитом, который впоследствии можно было частично использовать на приобретение квартиры или дома. То есть потенциальный обитатель Форест-Сити мог использовать недвижимость с видом на Сингапур как основное место жительства или в качестве дополнительного дома, например, для проведения отпуска.

Первые продажи

Первые дома в Форест-Сити стали сдаваться в 2019 году, и поначалу продажи не могли не радовать Country Garden. Примерно 70% всех покупателей оказались гражданами КНР, хотя девелопер и утверждает, что среди инвесторов есть граждане более 30 государств мира.

Трехкомнатную квартиру можно было купить за $180 тысяч.

Для жителей Малайзии это довольно большие деньги, но успешный китаец вполне мог себе позволить подобные траты. Это лишний раз демонстрирует, кто являлся целевой аудиторией мегапроекта. К тому же даже такая сумма не шла ни в какое сравнение со стоимостью жилья в соседнем Сингапуре. Квартиры сравнимых потребительских качеств и площади, если не учитывать социальное жилье, дотируемое государством, там оцениваются в пять раз дороже.

Начинаются проблемы

Однако довольно скоро стало ясно, что у Форест-Сити появляются проблемы, которые могут приговорить весь проект. Во-первых, вскоре после начала стройки китайские власти ужесточили вывоз капитала из страны. Теперь каждый гражданин Китая мог потратить за его пределами лишь $50 тысяч в год. Уже одно это отпугнуло множество потенциальных покупателей, а тех, кто уже заключил контракт на приобретение еще не построенного жилья, заставило передумать, часто со штрафными санкциями в размере 20—30 процентов от стоимости недвижимости.

Вторым фактором стала пандемия коронавируса, существенно ограничившая возможности для путешествий.

Форест-Сити был рассчитан прежде всего на иностранцев, для малайзийцев, повторимся, квартиры там были дороговаты. Однако из-за введенных запретов на пересечение границ поездки в потенциальный «второй дом» стали представлять сложность. Наконец в-третьих, новое правительство Малайзии, пришедшее на смену кабинету Наджиба Разака в 2018-м, ужесточило выдачу долгосрочных виз гражданам КНР, бывших главными клиентами застройщика.

Жертва пузыря

Но все же главным обстоятельством, обусловившим превращение Форест-Сити в город-призрак, стали серьезнейшие финансовые проблемы у застройщика. Девелопер Country Garden казался непотопляемым и вел крайне амбициозную, но вместе с тем и рискованную строительную политику, ввязавшись сразу в несколько масштабных дорогостоящих проектов, не имея для этого достаточного количества собственных средств. Впрочем, компания была не единственным примером такого авантюризма.

В похожей ситуации оказался, например, и Evergrande Group, второй по величине китайский девелопер.

На рынке недвижимости Китая возник перегрев, раздулся пузырь, когда квартиры строились не для настоящей жизни, а рассматривались лишь как инвестиционный инструмент. В итоге в 2021 году председатель КНР Си Цзиньпин объявил о начале перестройки рынка под лозунгом «Дома предназначены для жизни, а не для спекуляций». Некоторые застройщики потеряли доступ к дешевым кредитам, обеспечивавшим их взрывную экспансию, что в итоге привело к банкротству.

Коллапс

В 2021 году Ян Хуэйянь, владелица Country Garden с состоянием в $29,6 миллиарда, была признана самой богатой женщиной в Азии. Всего через два года бóльшую часть этих денег Ян потеряла, и ныне журнал Forbes оценивает ее состояние «всего» в $3,8 миллиарда. Скорее всего, это еще не предел, и женщина продолжит беднеть, ведь у ее основного актива колоссальные проблемы.

В 2023-м выяснилось, что объем долговой нагрузки Country Garden составляет около $200 миллиардов.

В октябре девелопер впервые не смог обслужить свои обязательства и в итоге был вынужден продать свои австралийские проекты. Акции компании потеряли две трети своей стоимости, и единственной надеждой на выживание компании становится возможная помощь со стороны государства. В таких условиях, конечно, шансы на завершение Форест-Сити, по крайней мере в его первоначальном виде, невелики. Это похоже на замкнутый круг. Для продолжения строительства Country Garden нужно продавать квартиры, но покупатели отказываются нести деньги, уже понимая, что новый город оказался проблемным и вовсе не таким, каким его обещал сделать застройщик.

Город одиночества

К настоящему моменту Country Garden успел построить около 15% задуманного. Это примерно 28 тысяч квартир во множестве высоток, которые, кстати, действительно получили обещанное вертикальное озеленение, пусть и весьма скромное. Однако нынешнее население составляет всего 9 тысяч человек, то есть большинство квартир, по сути, пустует. При этом около 80% всех нынешних обитателей города-призрака — это не собственники, а арендаторы. Они в основном работают или в Сингапуре, или в соседнем малайзийском контейнерном порту, используя Форест-Сити лишь как место с дешевым жильем.

Бóльшая часть тех, кто все-таки успел купить квартиру в городе, оказались жестоко разочарованы этой инвестицией.

Недвижимость потеряла в цене, и теперь продажа, даже если покупатель найдется, принесет убыток. Снять трехкомнатную квартиру можно всего за $180—200, что смехотворно даже по нашим меркам, не говоря уже про ультрадорогой Сингапур. Но даже такие цены с трудом привлекают новых резидентов.

Будущее

Застройщик продолжает уверять, что все его планы остаются в силе и будут рано или поздно реализованы. Возможно, ему поможет малайзийское государство. В августе текущего года премьер-министр страны объявил о создании в Форест-Сити специальной дьюти-фри-зоны, а также о планах новой либерализации в выдаче многократных виз и снижении подоходного налога у обитателей города.

Окажется ли данных мер достаточно для заселения города, покажет скорое будущее, но пока статистика продаж вызывает лишь снисходительную улыбку.

Даже многие нынешние резиденты планируют переезд, ведь город пуст, а необходимая инфраструктура так и не заработала в полной мере. Сейчас большинство прохожих оказываются приезжими, заинтересованными лишь в покупке дешевого алкоголя, что еще больше снижает привлекательность местной недвижимости. И даже на пляжах, которые должны были привлекать китайских туристов, установлены знаки, запрещающие купание из-за угрозы нападения крокодилов (!). Но это еще не все. Дополнительной проблемой могут стать конструктивные ошибки в строительстве: на некоторых зданиях Форест-Сити появились трещины. По мнению некоторых экспертов, девелопер слишком торопился начать мегастройку и не дал достаточного количества времени на осадку грунта искусственных островов. Осадка продолжается и в настоящее время, став еще одной угрозой светлому будущему «Лесного города».

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by