Не проверяйте застройщика

Ладно, это шутка, делайте все с точностью до наоборот. Внимательно изучите всю информацию на сайте застройщика, просмотрите профильные ресурсы, а лучше проконсультируйтесь со специалистами. Но прежде, чем собирать данные, убедитесь, что компания действительно та, за кого себя выдает. Бывает, люди, не вникая в детали, ведутся на знакомое имя, а в итоге остаются ни с чем, так как фактическим застройщиком является никому ранее не известное юридическое лицо.

Поэтому, когда вы точно уверены в том, с кем имеете дело, изучите портфолио: какие проекты были реализованы, какие отзывы жильцов, были ли задержки в сдаче объектов. Важно понимать: если во времена стабильности в мире наблюдались существенные сдвиги по срокам ввода домов в эксплуатацию, то сейчас это может проявиться еще сильнее. Но даже если у застройщика хорошая репутация и подобных трудностей не возникало, важно обратить внимание на фактические успехи. Для этого ищите чаты или форумы, посвященные этой теме. Почему это обязательно? Если прямо сейчас у компании есть объекты, по которым затягиваются сроки сдачи, это значит, что и ваш дом может настигнуть та же участь.

Подписывайте договор, не читая

Но все-таки лучше прочитать. Это невероятно важно: почти все проблемы, с которыми сталкиваются дольщики, имеющие претензии к застройщику, так или иначе связаны с условиями договора. Вникните в каждый пункт, особое внимание уделяя разделам, посвященным оплате, срокам сдачи объекта, ответственности сторон и изменениям текущих условий. Порой компания-застройщик перекладывает большое количество рисков на покупателя. Например, привязывает стоимость жилья к иностранной валюте, а не к белорусскому рублю (пусть и в сумме, эквивалентной доллару или евро), которым и осуществляется оплата. В случае нестабильного курса и дефицита валюты застройщик может сам установить курс, по которому будет производиться перерасчет суммы в белорусских рублях. Понятное дело, что в такой ситуации риск существенно переплатить возрастает. Бывают и другие не очень приятные для дольщика пункты: штрафные санкции (даже за то, что человек несвоевременно принял квартиру), право застройщика менять условия договора в одностороннем порядке…

Но что если вы нашли в документе то, что вас не устраивает? Что дальше? Вот тут и начинается самое интересное. Вероятнее всего, компания не согласится учитывать ваши пожелания. В таком случае надо сделать выбор: либо отказываться от этого варианта, либо осознанно принять все риски и надеяться на лучшее.

Ни с кем не обсуждайте свой выбор

Конечно, это сомнительный путь. После того как вы навели справки о застройщике, о самом доме и районе, проконсультируйтесь со специалистом в сфере недвижимости. А еще — с человеком, который проживает в этой местности, чтобы получить реальную картину, а не то, что написано в красивом буклете. Ведь у рекламы всего одна задача — склонить вас к покупке. А вот непредвзятое мнение может принести куда больше пользы.

С домашними тоже нужно тщательно обсудить, какие у кого приоритеты и пожелания. Необходимо сразу продумать логистику для каждого члена семьи: кто и как будет добираться до работы или учебы, какая инфраструктура необходима. Понятное дело, что универсальные вещи должны присутствовать: доступность общественного транспорта, наличие магазинов, бытового сервиса (парикмахерская, ремонт одежды, отделение банка и т. д.), учреждений образования и здравоохранения. Но и о каких-то специфических личных потребностях забывать не стоит.

Рекомендуем продумать и варианты планировок, чтобы новоселье не превратилось в череду конфликтов с близкими. Также необходимо решить для себя: собираетесь ли вы в обозримом будущем продавать эту недвижимость? Если да, лучше сразу определиться с ее ликвидностью: есть объекты, которые легко купить, но очень тяжело потом перепродать. Например, крохотное жилье или, наоборот, жилье большой площади с множеством комнат (в том числе проходных). Подобные варианты не пользуются особым спросом на рынке.

Спешите и берите первое, что попало под руку

Задача рекламы, как и любого продавца, стимулировать человека к покупке, причем в кратчайшие сроки. Есть множество механизмов, подталкивающих принять решение здесь и сейчас. Вы наверняка видели баннеры с такими фразочками, как «ограниченное предложение», «осталось всего 5 квартир», «акция заканчивается через 2 дня» и т. д. Проблема в том, что спешка приводит к тому, что решение принимается не взвешенно и рационально, а импульсивно и эмоционально. Конечно, маловероятно, что кто-то спонтанно приобретет жилье, если вообще не задумывался об этом. Но вот поспешить с выбором и подписать договор, не взвесив все за и против по конкретному предложению, вполне реально. Вначале стоит все разузнать и принимать решение с холодной головой. Тем более нередко бывает, что акции с ограничением по времени продлевают или запускают новые.

При этом подчеркиваем: важно не спешить тогда, когда вы еще не полностью созрели. Если же вы все проанализировали и уверены в своем выборе, затягивать действительно нет смысла: самые лучшие варианты и правда уходят быстрее всего.

Покупайте самый дешевый вариант

Всегда важно понимать принцип ценообразования и соотношение понятий цена и ценность. Если товар очень хорош, почему тогда при рыночных условиях на него низкая цена? Если на стабильном рынке вы наблюдаете какое-то демпинговое предложение — будьте осторожны: велик шанс получить совсем не то, что обещает реклама.

Рассмотрим и другие ситуации, когда похожие варианты могут отличаться по стоимости. Например, покупка квартиры на ранней стадии строительства обычно обходится дешевле, прежде всего из-за возрастающих рисков (подробнее об этом поговорим чуть позже). Стоимость жилья в одном и том же здании может различаться в зависимости от этажности. Влияет на итоговую сумму и комплектация, и состояние недвижимости: относительно доступная цена может подразумевать, что придется вложиться в разводку коммуникаций и отделку.

Есть нюанс и в расчете площади: зачастую каркасные дома сдаются без перегородок, что позволяет застройщику увеличить количество продаваемых метров, но в итоге вы за свои же деньги будете возводить перегородки, фактически сокращая размер жилья. Хотя этот момент актуален и для совсем не дешевых вариантов.

Еще одной причиной низкой стоимости может быть слабый спрос на конкретную локацию.

Не приезжайте на стройплощадку

Правда, это роковая ошибка. Посетить стройплощадку стоит еще до того, как вы подпишете договор купли-продажи. Но и после этого советуем регулярно туда наведываться, особенно если оплачиваете жилье не сразу, а частями. Сопоставьте фактическую стадию строительства с планом. Обратите внимание на активность на площадке, наличие техники. Можете также посмотреть, как ведутся работы, как хранятся материалы (прежде всего речь о хранении под открытым небом газобетонных блоков для каркасников в период активных осадков). Для всего этого, кстати, не нужно лезть на саму площадку, это все можно увидеть и со стороны, через забор.

Если что-то из того, что вы заметили, вас смутило, проконсультируйтесь со специалистом. Например, если на площадке кипит бурная деятельность и работают строительные краны — это хороший знак. Дорогая техника — признак серьезных вложений. Ну а если в будний день по стройке сонной походкой передвигается полтора человека — очевидный повод для беспокойства.

Не проверяйте качество строительства

И все же лучше обратиться к профессионалам, если у вас появились сомнения в качестве выполняемых работ. И обязательно пригласите компетентных людей на приемку квартиры, ведь самостоятельно может быть крайне затруднительно найти все «косяки», которые необходимо исправить. Тем более если у вас нет в этом опыта.

Если вы покупаете квартиру без отделки — это не значит, что там нечего проверять. Вопросы могут быть и к окнам (очень распространенное явление), и к стенам, и даже к полу. То, что не бросается в глаза на черновом этапе, может сильно подпортить жизнь на этапе отделочных работ.

Заключайте договор только на этапе котлована

Но мы все же напомним: на этом этапе самые высокие риски и, конечно же, самая вкусная цена. Следует учитывать: чем более ранняя степень строительства, тем бóльшее количество дольщиков ожидается в будущем. От их активности будут зависеть и темпы строительства. Любые проблемы у застройщика могут отпугнуть потенциальных покупателей, а это значит, деньги, на которые рассчитывает компания, просто не поступят. Соответственно, сроки сдачи жилого комплекса как минимум сместятся, как максимум — объект пополнит список долгостроев.

Последние годы были довольно турбулентными, и форс-мажоры могут возникнуть в любой момент. Поэтому эксперт рекомендует покупать готовое жилье, а если и влезать в строительство, то только на той стадии, когда дом уже стоит и в нем идут отделочные работы. Да, на этой стадии может не быть самых сладких цен и самых лакомых квартир, но и вероятность неприятностей резко снижается.

Вложения в недвижимость отличаются высокой ценой входа и, соответственно, высокой стоимостью ошибки. В случае, если что-то пойдет не так и объект будет достраивать другая организация, издержки все равно лягут на дольщиков, а значит, чем меньше работ останется, тем подъемнее будут условия, но главное, что риск такого события минимален на поздних стадиях.

---

Давайте признаем: при покупке квартиры предусмотреть все риски невозможно. Даже если вы тщательно подготовитесь и примете самое верное для себя решение, есть вероятность, что в дело вмешаются внешние силы. И достойный проект превратится в долгострой. Но все-таки, если следовать советам эксперта, шанс, что вы останетесь довольны своим выбором, возрастает.

Спецпроект подготовлен при поддержке ЗАО «МТБанк», УНП 100394906.

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро