Что с ценами? Есть ли спрос?

— Однозначно скажу — цены на загородные дома упали, а количество сделок сократилось на треть к аналогичному периоду 2021 года, — делится наблюдениями менеджер по загородной недвижимости «Твоя столица. Агентство недвижимости» Лариса Самусенкова. — Если прошлая весна была «жаркой», а покупатели активизировались еще в начале марта, то сейчас картина совершенно другая.

На улице почти май, а до реальных сделок доходят единицы.

Что стало причиной? Можно только догадываться. Допускаю, что некоторые поставили вопрос покупки на паузу из-за экономической ситуации, кто-то ждет снижения цен, отчасти тормозит и погода. Нынешняя весна достаточно мрачная и дождливая, а загород — это всегда картинка (участок, место, природа), и когда вокруг все серое и неприглядное, то решиться на покупку сложнее. Плюс на рынке переизбыток предложения. Для весны это нормально, поскольку многие выставляют объекты в преддверии сезона, но в этом году перекос ощутим сильнее.

Со слов специалиста, цены на объекты в среднем упали на 20%, хотя смириться с таким положением дел готовы не все собственники.

— Для примера: дачи, выставленные за $10 тыс. по курсу, уходят за $6 тыс., хороший свежий дом под чистовую отделку в ближайшем пригороде рекламировался за $54 тыс., но был продан за $47 тыс.

Как видите, покупатели торгуются существенно — в среднем на 15—20%, а то и больше, — рассказывает специалист.

Не повлиял на активность покупателей даже откат доллара к привычным границам. По информации менеджера, в конце марта спрос зашевелился, но уже к апрелю снова затух.

— Когда доллар начал опускаться, звонки пошли, были просмотры, агенты ездили с клиентами на объекты, но к результату пришли далеко не все. В апреле мы снова наблюдаем штиль. Покупателей по-прежнему мало, и зачастую они предлагают цены, которые серьезно меньше, чем суммы, потраченные на строительство, поэтому собственники идут в отказ, — говорит Лариса Самусенкова.

— Если за апрель прошлого года в агентстве было проведено порядка 13 сделок, то на сегодня их всего 8.

Причем покупателей с «чистыми» деньгами все меньше, обычно это сложные цепочки с продажей квартир в Минске.

Из того, что продалось в апреле: небольшие дачи от $5 до $15 тыс. по курсу, а также садовый дом площадью 116 «квадратов» с возможностью круглогодичного проживания недалеко от Колодищ за $45 тыс. Были сделки и дороже. К примеру, в пригороде Дзержинска удалось продать новый дом с ремонтом и мебелью в районе $100 тыс. по курсу, а новостройку площадью более 200 «квадратов» в 14 км от МКАД купили за $265 тыс. в эквиваленте.

— Лучше всего продаются дешевые дачи до $10 тыс. и новые добротные дома возле Минска с ремонтом и мебелью в районе $100 тыс.

Вместе с тем недавно мы продали такой объект за $94 тыс. по курсу, а еще в прошлом сезоне он бы ушел где-то за $120 тыс.

Что касается дешевых дач, то, понятно, это достаточно ветхие старые постройки, но сейчас во главе угла — цена, — отмечает специалист. — Можно продать и объект за $200 тыс., но требования к нему, конечно, серьезней. Это должен быть коттедж формата «занес тапочки и живи».

На вопрос, будут ли цены падать дальше и стоит ли ждать дна, Лариса Самусенкова отвечает так:

— Цены уже упали, просто не все продавцы с этим смирились.

Мой совет — реагировать на рынок, иначе продажа затянется до лета, когда покупателей будет еще меньше, а прежние цены все равно не вернутся.

Что есть в продаже

Надо сказать, дешевых дач в продаже действительно хватает. Так, к примеру, за $5 тыс. по курсу можно взять небольшой бревенчатый домик 1984 года постройки в СТ «Здоровье-Дуб» — это 45 км от кольцевой в молодечненском направлении. Площадь дачи — почти 70 «квадратов», есть подвал, жилой и мансардный этажи. Отопление в доме печное, вода сезонная, электричество подведено. Площадь участка — 4,85 сотки. Со слов владельца, дом требует небольшого ремонта, поскольку некоторое время не эксплуатировался.

Есть и свежий вариант в небольшие деньги — недостроенный блочный домик 2018 года. Участок с незавершенкой в СТ с красивым названием «Летний вечер» продается за $7,9 тыс. в эквиваленте. Владелец успел лишь возвести фундамент, поставить коробку, установить двери и окна. Находится садовое товарищество недалеко от Жодино и в 50 км от МКАД.

За $9990 по курсу продается дача в СТ «Антосино» — всего 24 км от МКАД (5 км от города Фаниполь). Из плюсов — площадь участка 10 соток, есть электричество, а вот вода сезонная. Что касается недвижимости, то на площадке установлен блок-контейнер площадью 2,5 на 4 метра. Помещение обшито вагонкой, на окнах стеклопакеты ПВХ, из мебели есть кровать. В товарищество ведет асфальтированная дорога.

А вот такой кирпичный домик можно приобрести за $9,5 тыс. в эквиваленте. Находится дача в 32 км от Минска в СТ «Веснянка-2008». Участок — 8,34 сотки, площадь дома — 31,6 «квадрата». Объект построен в 1994 году, но в 2011-м реконструирован — пристроена веранда, дом обложен кирпичом, обустроен сарай и санузел. Перегородки и полы в доме — дощатые, перекрытия — деревянные, крыша — шифер. Из плюсов — в доме есть электроснабжение, из минусов — отопления нет, вода сезонная на участке.

Любопытный объект продается и в агрогородке Дукора. Здесь за $13 тыс. по курсу можно купить 25 соток земли с незавершенным законсервированным строением. Площадка ровная, соседей мало, вокруг красивая природа.

А сколько стоит дача под ключ?

А можно ли заказать новую дачу под ключ в эти деньги? Оказалось — да. Фирм, готовых собрать садовый домик у вас на участке в считанные дни, достаточно, мы поговорили с некоторыми из них. Так, к примеру, «Домокомплект.бай» предлагает дешевый «конструктор» из профилированного бруса. Садовый домик площадью 17 квадратных метров здесь можно заказать за сумму всего от 7280 рублей. Правда, за эти деньги вы получите лишь стенокомплект (пиломатериал). Такой же дом с окнами, дверями и крышей обойдется уже в 9970 рублей, с монтажом на участке — в 12 950.

— Домокомплект можно купить под самостоятельную сборку или заказать монтаж под ключ у нашей бригады. От этого и от наполнения зависит финальная цена объекта, — рассказал Onlíner представитель компании Дмитрий. — В базовый набор входит конструктор для сборки, но можно взять и готовый вариант с окнами, дверями и крышей — выйдет примерно в два раза дороже. Конечно, полноценным домом это назвать можно с натяжкой, но многие используют такую постройку в качестве подсобного помещения, баньки, бытовки или гостевого домика.

Когда денег на капитальное строительство не хватает, это хороший альтернативный вариант — стоит недорого, собирается быстро.

Со слов Дмитрия, самые ходовые модели есть в запасе на складе, поэтому отгрузка домокомплекта возможна уже на следующий после заказа день, срок сборки — до недели.

— Если домик маленький, то собрать его можно даже за день, если побольше — в среднем за 3—4 дня, — сориентировал продавец.

Любопытно, что дефицита клиентов в фирме не наблюдают. Спрос такой же, как и в прошлом году, больше всего заказов — на небольшие комплекты по 20—25 «квадратов».

— На самом деле заказов примерно столько же, сколько было и в прошлом году. Ничуть не меньше. Многие берут бюджетные наборы в качестве бытовок на период стройки, кто-то — как полноценный садовый домик. Возможно, причина в цене.

Стоимость наборов мы не меняли с прошлого года, суммы в рублях остались такие же, — отметил Дмитрий.

Модный дом А-frame от $14 тыс. по курсу

В сегменте более дорогой недвижимости дела обстоят не так гладко. Так, к примеру, в компании Karkasplus «холодную» весну заметили. Со слов представителя фирмы Вадима, клиентов стало меньше, а процесс принятия решения увеличился.

— Безусловно, сейчас ситуация на рынке достаточно специфическая, многие замерли в ожидании. Но есть и те, кто конвертирует свои накопления в недвижимость — в данном случае в строительство. Если в прошлом году спрос появился еще в феврале, то эта весна не такая активная. Однако сейчас, когда улучшилась погода, интерес начал появляться. Солнце — своеобразный маркер, по которому люди начинают задумываться о покупке дачи, — рассказал консультант.

— Возвращаются на рынок и клиенты, которые задумались о строительстве в прошлом сезоне. У кого есть деньги — строятся.

Компания делает акцент на современных проектах. Одна из ходовых моделей — небольшой домик в стиле А-frame, эдакий треугольник с панорамным остеклением и мансардным уровнем. Комплект с отделкой (внешней и внутренней), фундаментом и подготовкой под коммуникации обойдется в 37 тыс. рублей, или $14 тыс. в эквиваленте.

— Одна из самых популярных моделей — дом-шалаш. Это классический каркасник площадью 36 квадратных метров. Комплект обойдется в районе $14 тыс. по курсу, а с базовым набором коммуникаций будет стоить порядка $16 тыс.

Сборка входит в стоимость. Срок выполнения — около месяца от заключения договора до готового объекта на участке.

Здесь, конечно, все зависит от загрузки, но пока она небольшая, — уточняет Вадим.

Еще одно направление компании — строительство жилья в стиле барнхаус. Такой дом площадью 30 «квадратов» можно заказать за 52 тыс. рублей, или $19,7 тыс. в эквиваленте.

— Особенность этого проекта в том, что его изготавливают на производстве и готовым привозят на участок, с чистовой электрикой, сантехникой и бойлером на 50 литров. Покупателю остается только подключить внешние коммуникации и можно завозить мебель и заселяться, — отметил консультант. — Что касается цен, то они у нас не самые низкие по рынку, но мы и не стремимся делать максимально бюджетный товар. Держим баланс между стоимостью и качеством.

Сколько придется заплатить за участок

Вместе с тем, приобретая домик под ключ, надо учитывать и расходы на участок. Хорошо, если земля есть в наличии. Но если нет — вариантов несколько: покупка соток с аукциона или участка с постройкой на вторичке. Текущий год в сегменте земельных торгов начался с настоящего ажиотажа, однако в конце февраля и на этом поприще установилось затишье.

Так, последний аукцион по продаже дачных участок в Минском районе прошел в конце марта. Тогда с молотка попытались продать 17 наделов, но спрос оказался куда скромнее предложения. В результате активные торги состоялись лишь по двум площадкам, еще два участка достались единственным заявителям.

Что касается цен, то самый дешевый участок — 5 соток в СТ «Щеки-лесное» (29 км от МКАД) — обошелся покупателю в 4350 рублей, или $1361 по курсу. Самый дорогой — 8,16 сотки в СТ «Ручеек» (25 км от МКАД) — в 22 750 рублей ($7120).

Сегодня Минский областной центр инвестиций и приватизации разыграет еще 10 участков в садовых товариществах недалеко от Минска. Стартовые цены лотов — от 2 до 15 тыс. рублей. О результатах напишем сразу после торгов.

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by