Александр Внучко: «Успех Жуковки и Звенячи объяснить сложно»

Земельные торги — своеобразный индикатор рынка загородной недвижимости. По ним хорошо отслеживается спрос, видно, сколько люди готовы платить за землю. В этом ключе 2022 год феноменален, а открытые торги захватывают сильнее футбольных матчей. Самый яркий аукцион состоялся 18 января. Он поставил сразу несколько рекордов — по количеству заявлений на аукцион в целом и на отдельные участки в частности. Для примера: сотки в деревне Жуковка ушли с молотка в 40 (!) раз дороже стартовых цен. Причем, по словам организатора торгов, эти участки разыгрываются повторно, но покупатели обратили на них внимание впервые.

— Аукцион 18 февраля поставил сразу несколько рекордов как минимум по нашим торгам. В общем объеме на лоты было подано 174 заявления, до торгов дошло 168 участников. А за счет нескольких лотов аукцион и вовсе стал по-настоящему уникальным, — рассказал специалист отдела организации аукционов Минского областного центра инвестиций и приватизации Александр Внучко. — Успех Жуковки и Звенячи объяснить сложно.

Эти же участки выставлялись в 2016—2017 годах за условные 5—6 тыс. рублей, но тогда они никому не были нужны.

С тех пор в жилом массиве ничего кардинально не изменилось. Спрос можно объяснить маленькой стартовой ценой, хотя она и тогда была небольшой. Недалеко проходит трасса, рядом лес — больше ничего. Объективно там есть нюансы: кроме электричества, в населенном пункте ничего нет, дорог как таковых — тоже, участки необлагороженные, требуют вложений. Ключевой момент, на мой взгляд, — это дешевый старт.

«Рекордный спрос может смениться рекордным падением»

В целом за 2022 год с аукционов уже продано 53 участка на сумму 3 млн 700 тыс. рублей. Средняя цена земельного надела — 70 тыс. рублей. По мнению организатора торгов, это неплохой результат, но не потрясающий. Для сравнения: за весь 2021 год было продано 195 участков, средняя цена составила 66 тыс. рублей, общая сумма сделок — около 10 млн рублей.

— За два месяца мы сделали порядка 25% всего объема прошлого года — это много, но не предел. Тем более есть серьезный риск, что рекордный спрос может смениться рекордным падением, — отмечает специалист. — На примере ближайшего аукциона, который будет 18 марта, очевидно, что многие участники поставили вопрос покупки земли на паузу.

На сегодня заявок практически нет.

На мой взгляд, все ждут последнего дня, чтобы была хоть какая-то ясность в сложившейся ситуации.

«Участок — это лишь вершина айсберга, надо же еще и построиться»

По мнению Александра Внучко, покупка участка — это только полдела. Куда больше вопросов вызывает последующая стройка. Именно этот момент останавливает многих от приобретения земли.

— Участки с аукциона продаются в белорусских рублях, и понятно, что людям, рассчитывающим свои силы в долларовом эквиваленте, падение национальной валюты даже на руку. Однако у многих возникает вопрос: есть ли смысл вообще покупать землю?

Ведь участок — это лишь вершина айсберга, надо же еще и построиться.

А в нынешней ситуации возникает много вопросов — от роста цен на стройматериалы до их наличия в целом, — отмечает специалист отдела организации аукционов. — Не хочу загадывать, но думаю, что заявителей на ближайшем аукционе будет значительно меньше. На сегодня это очень маленькая цифра.

Что касается кредитной истории, то для аукционов это небольшая проблема. Доля таких покупателей есть, но она незначительна.

— Такие покупатели, безусловно, есть, но их количество мы отследить не можем, и это, как мне кажется, единицы. Если ты берешь кредит на покупку участка, то как ты будешь строиться? Там же затраты гораздо серьезнее, — считает Александр Внучко. — На мой взгляд, отсутствие кредитования не сильно повлияет на покупку земельных участков.

Лариса Самусенкова: «Согласованные сделки срываются, спроса нет»

Ситуация с продажей дач и домов ничем не лучше, чем в других сегментах рынка недвижимости. Специалисты с ностальгией вспоминают январские победы, которых в марте уже никто и не ждет. Менеджер направления «Дома. Дачи. Коттеджи» агентства «Твоя столица» Лариса Самусенкова рассказала Onlíner о первых месяцах года.

— Год начался очень хорошо. Несмотря на большое количество праздников, в январе мы зарегистрировали шесть сделок в сегменте загородной недвижимости. Это нетипично много для посленовогоднего периода, — вспоминает специалист по недвижимости. — Активно звонили по дешевым дачам, хорошим домам, было много покупателей, интересующихся коттеджами до $150 тыс. в 20—30 километрах от Минска.

Февраль также шел на отличный показатель, но в конце месяца все резко поменялось.

С тех пор в отделе тишина, иногда прерываемая звонками по дешевым дачам. Интереса нет даже к самой популярной в пандемию недвижимости — новостройкам с отделкой в пределах $50 тыс.

«Даже те, кто готов покупать, просто не могут это сделать»

Как и на вторичке, покупатели загородной недвижимости находятся в состоянии выжидания. По словам специалиста, срываются даже согласованные сделки.

— Никто не знает, как правильно себя вести: придержать или вложить деньги. Очень сложная ситуация. Причем паника наблюдается не только среди покупателей, но и среди продавцов. Даже те объекты, которые были записаны на предварительный договор, разваливаются.

Поэтому даже те, кто готов к покупке, просто не могут это сделать, — рассказывает агент по недвижимости. — Ну и, конечно, некоторые покупатели чувствуют, что цены припадут, поэтому занимают выжидательную позицию. Продавцы, в свою очередь, пока не спешат идти на торг.

Если цены на квартиры упадут, то «загородка» подешевеет следом

Конечно, прогнозы в сложившейся ситуации — дело неблагодарное, но, по мнению Ларисы Самусенковой, у «загородки» есть шанс.

— Я думаю, полного застоя в сегменте загородной недвижимости мы не увидим, — считает специалист. — Что касается цен, то тут прогноз давать сложно. Во многом это зависит от того, как подешевеет столичная вторичка. Часто для покупки загородного жилья люди продают свои квартиры. Если цены на них упадут, то покупать будет просто не за что, а с кредитами, как мы помним, тоже есть вопросы. Вместе с тем дома и коттеджи — эксклюзивный товар. Если находишь что-то свое, то оставить вопрос «на потом» сложно: похожий объект ты можешь больше не найти. Это еще один фактор, почему рынок будет жить.

Татьяна Вариниченко: «На дачи до $10 тыс. выстраивались очереди»

Специалист агентства недвижимости «Престиж» Татьяна Вариниченко подтверждает слова коллеги: нетипично бурный старт оборвался полным штилем. Звонков нет даже по тем объектам, на которые еще в феврале выстраивались очереди.

— Учитывая, что зима не была холодной, сезон начался раньше обычного. Объекты, у которых нет проблем с подъездом, смотрели и в феврале, и даже в январе, причем активно. Самый большой спрос по-прежнему был на экономсегмент, а на некоторые объекты даже выстраивались очереди. К примеру, на дачи до $10 тыс. ездило до пяти потенциальных покупателей. Самое главное, чтобы был транспорт. Если дача находится в 40 километрах от МКАД, но рядом с участком есть остановка электрички, то это большой плюс. Маршрутка все-таки не так ценится: это дороговато, особенно для пенсионеров, — отмечает специалист по недвижимости.

«Торг достигает $100 тыс.»

Вместе с тем эта история уже в прошлом. С первыми новостями о военном конфликте в Украине телефон агентства замолк, а спрос на «загородку» остановился. По словам Татьяны Вариниченко, цены на недвижимость уже понемногу начали опускаться.

— Прошло не так много времени, люди все еще в состоянии стресса, но уже видно, что по старым ценам в существующих реалиях продать недвижимость будет сложно: упали цены на квартиры, закрыты кредитные программы, тяжело снять валюту — все это тормозит сделки на рынке загородного жилья, — отмечает специалист. — Сейчас условия на рынке диктует покупатель. Если речь идет о дешевых объектах, то торг не очень большой — до $1000 — $1500. А вот в дорогом сегменте (дома за $250—350 тыс.) торг достигает уже и $50 тыс., и $100 тыс. У меня в практике были такие примеры.

Покупатели сразу заявляют: либо вы хорошо торгуетесь, либо мы придержим деньги.

«Люди хотят готовое, а не „коробку“, в которую еще надо будет вложиться»

Специалист также озвучила уровень цен, по которым еще в феврале продавалась загородная недвижимость. На сегодня эти цифры еще актуальны.

— Аккуратные дачи без коммуникаций хорошо продаются в диапазоне от $6 тыс. до $10 тыс. по курсу. Тем не менее даже по этим сделкам люди уже осторожничают. Спрос есть и на дачи до $30 тыс., готовые для жизни. Из общих тенденций — люди хотят готовое, а не «коробку», в которую еще надо будет вложиться. По дорогим домам спрос, естественно, ниже. Здесь просто нужно ждать своего покупателя. Звонков много, но часто продавцам приходится идти на торг. Я очень надеюсь, что военный конфликт закончится и этот кризис мы тоже преодолеем.

Что продается прямо сейчас?

Следующие земельные торги по Минскому району назначены на 18 марта. В этот раз с аукциона будет предложено 24 участка недалеко от МКАД по стартовым ценам от 5 тыс. до 90 тыс. рублей. Onlíner съездил на самые интересные площадки — о них можно почитать здесь. Информация обо всех лотах доступна на сайте организатора.

Что касается вторичного рынка, то в базе Onlíner можно найти дачу в районе $5 тыс. по курсу в пределах 50 километров от МКАД. Из вариантов — как ветхие строения под полную реконструкцию, так и вполне жилые объекты.

В продаже также есть ряд новостроек с ремонтом в садовых товариществах по цене столичных квартир. Прямо сейчас к покупке доступны вот такие дома. Из вариантов — жилой домик 2020 года с отделкой и ремонтом в 20 минутах езды от Минска за $53 тыс. в эквиваленте; дача площадью 125 «квадратов» с баней и обустроенной территорией за $55,9 тыс. по курсу; дом формата «въехал и живи» в 38 километрах от МКАД за $58 тыс. в эквиваленте.

В сегменте дорогой недвижимости выбор сейчас очень большой. Коттедж можно найти на любой вкус почти в любом направлении, вопрос лишь в цене. Сразу несколько объектов продается в престижном населенном пункте Лапоровичи (на берегу Заславского водохранилища), цены — от $55 тыс. за участок до $850 тыс. за коттедж на первой береговой линии.

Один из самых интересных и дорогих объектов в продаже — особняк в деревне Задомля (возле Кургана Славы). Общая площадь коттеджа — 420 квадратных метров, внутри — два бассейна, собственный кинозал, бильярдная и даже теннисный корт, который зимой трансформируется в каток. Цена такого предложения — $1,2 млн по курсу.

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by