С роскошным жильем и собственным музеем: во что можно превратить депрессивную промзону

11 559
53
05 июня 2021 в 9:00
Автор: darriuss. Фото: Archdaily, Wikimedia, pinterest.com

С роскошным жильем и собственным музеем: во что можно превратить депрессивную промзону

Многим современным городам, которые могут похвастаться хотя бы вековой историей, досталось своеобразное наследие. Когда-то на их окраинах возникали промышленные производства, потом населенные пункты росли, и вот прежде далекие окраины оказывались в непосредственном городском центре. Производства устаревали, предприятия закрывались, а местные власти получали в свое распоряжение фактически неиспользуемые участки земли, из-за своего расположения представлявшие собой заманчивые для дальнейшего освоения территории. Ситуация повсеместная, и Минск в данном случае не исключение. У муниципалитетов появлялся уникальный шанс, которым далеко не все смогли распорядиться достойным образом. Оставить «заброшку» в прежнем виде до лучших времен, отдать ее под случайную бездумную застройку или попытаться создать «место силы» с архитектурой нового качества, соответствующей текущей эпохе, альтернативный центр притяжения общегородского значения? Ответ очевиден. Рассказываем про один удачный и при этом близкий к Беларуси опыт.

Безнадега у Старого города

Место действия: Таллинн, площадь Виру. Для незнакомых с географией эстонской столицы — это самый ее центр, бывший Русский рынок, непосредственно соседствующий со столь милым сердцу каждого приезжающего сюда туриста Старым городом. В шаговой доступности те самые узкие кривые улицы, известняковые башни крепостной стены, средневековые шпили ганзейских церквей, пусть не высоте, но стройности которых позавидует и Солсберийский собор. Тридцать лет назад окрестности площади представляли собой неприглядное зрелище. Да, доминировала на Виру высотка одноименной «интуристовской» гостиницы, одного из самых роскошных отелей бывшего Советского Союза, но была здесь и безобразная промзона, где старые дореволюционные корпуса соседствовали с быстро увядшими постройками периода развитого социализма.

Что делать с ней, за четыре десятка лет не придумали и советские градостроители, всегда отличавшиеся богатой фантазией. Ее хватило лишь на проект сноса – квартал считался столь безнадежным, что именно в нем в конце 1970-х Андрей Тарковский нашел подходящую натуру для своего «Сталкера».

Эстонцам надо отдать должное. Местные краеведы, несмотря на состояние квартала, не дали его снести в 1970—1980-е годы. Через него должна была пройти пешеходная эспланада к расположенному на берегу балтийского залива Горхоллу — огромному культурно-спортивному комплексу, который был построен в 1980 году к открытию московской Олимпиады. После восстановления независимости республики, уже в 1995 году, было реконструировано первое здание промышленного комплекса Ротерманна — соляной склад 1908 года постройки, где разместился (и до сих пор успешно работает) Музей эстонской архитектуры. Но остальным корпусам квартала пришлось ждать своей очереди еще несколько лет. Ключевым решением в определении дальнейшей судьбы района стало включение его в 2001 году в список историко-культурных ценностей.

Под охрану попали, естественно, исключительно исторические дореволюционные здания, существовавшие на этой территории. Все объекты более поздней постройки, особенного советского периода, не представлявшие архитектурной ценности, были со временем снесены. Единственной сохраненной от социалистической эпохи постройкой стал таллиннский Главпочтамт, со временем приспособленный под торговый центр.

После сносов на участке помимо старых корпусов появилось свободное место и для нового строительства. Это позволило в будущем создать там микс из традиционного для балтийского региона зодчества и современных образцов архитектуры, работали над которыми лучшие эстонские авторы.

Проект такого (для города масштаба Таллинна) размаха был бы невозможен без инвестора, чья компания и стала тем координирующим центром, который гарантировал реализацию задумки в полном объеме. Хотя в конечном итоге в работе над Ротерманном участвовало несколько девелоперов, все же его восстановление в общественном сознании ассоциируется с личностью Урмаса Сыырумаа. Бывший сотрудник советской милиции, а потом основатель одной из крупнейших охранных компаний страны, в дальнейшем Сыырумаа стал работать с недвижимостью, а вдобавок уже шестой год занимает ответственную должность президента Олимпийского комитета Эстонии. Квартал Ротерманна стал его самым ярким проектом.

Индустриальный кластер

Чтобы понять, почему вокруг именно этого района развернулось столько возни, необходимо объективно оценить его ценность для сложившейся в эстонской столице урбанистической среды. В 1829 году в Таллинн из провинции с большими планами прибыл некий Кристиан Ротерманн. 28-летний мужчина хотя и происходил из династии ювелиров, сам до этого занимался производством шляп. Видимо, с предприимчивостью у шляпника было все хорошо, потому что в крупном городе он развернул кипучую деятельность. В первую очередь он занялся производством, импортом и экспортом строительного оборудования, основав собственный торговый дом с цехами и складами. В 1849 году Ротерманн диверсифицировал бизнес, построив в Таллинне то, что впоследствии стали называть универмагом. Двухэтажка с магазинами и лавками на первом этаже и квартирами персонала на втором расположилась на Русском рынке города, одном из его самых оживленных мест.

Это здание на нынешней площади Виру сохранилось до сих пор. Именно рядом с ним и вырос кластер производств, принадлежащих семейной группе Rotermann. Дело отца-основателя с еще большим энтузиазмом продолжил его сын, тоже Кристиан. Он ушел в деревообработку и работу с металлом, а в 1887 году построил на той же территории паровую мельницу. Квартал на глазах разрастался.

Бывший универмаг

Самым прибыльным направлением бизнеса семьи стала торговля зерном. К началу Первой мировой войны в квартале Ротерманнов были выстроены целый комплекс фабрик, огромный элеватор длиной в сотню метров, мукомольня и крупяная мельница, тот самый соляной склад, сейчас ставший архитектурным музеем, склады. Вместо деревянного дома там же появился роскошный по меркам того времени кирпичный особняк в стиле модерн, который заняла семья промышленников. Свинцовое таллиннское небо пронзила высокая дымовая труба, и по сей день являющаяся высотным акцентом района. Хлебный завод, заработавший в 1912 году, считался одним из самых современных производств соответствующего профиля в империи.

Ротерманны следили за прогрессом. В межвоенное время, когда Эстония стала независимой страной, на территории семейного квартала открылся первый автосалон города. Важным новым производством стал и водочный завод. Были и другие грандиозные планы, но новая советская власть, по своему обыкновению, все это промышленное богатство национализировала. Зерновой, мукомольный и хлебный бизнес семьи превратился в Зернокомбинат имени Виктора Кингисеппа, водочный завод стал Таллинской спиртовой фабрикой. Остальные производства также стали государственными. Начался постепенной упадок квартала, превращение его в Зону для «Сталкера».

Новая жизнь

«Днем это оживленный бизнес-центр с офисами, магазинами и кафе. Вечером распахивают двери концертные залы и рестораны, светятся окна в комфортных квартирах, где живут люди со своими радостями и заботами», — именно так описывал будущее квартала Ротерманн Урмас Сыырумаа, скупивший в 2003—2004 году большинство зданий района. Концепцию его регенерации и ревитализации разработало эстонское бюро Kosmos, предложившее превратить прежде депрессивную производственно-складскую зону в новый городской центр, который бы стал альтернативой оживленному Старому Таллинну.

Процесс оказался небыстрым, в чем свою роль сыграл и экономический кризис окончания нулевых, особенно ударивший как раз по недвижимости, но все же пусть и к концу десятых задумка Сыырумаа осуществилась.

Главным критерием успеха стала многофункциональность квартала. Иные варианты в данном случае работают плохо. Исключительно деловые районы пустеют на выходных (парижский Дефанс и лондонский Сити тому неплохое подтверждение), строительство одного жилья превращает территорию в очередной «спальник». Важна комбинация обоих вариантов и/или сочетание каждого из них с общественными пространствами, которые были бы интересны не только местным жителям, но и простым горожанам, даже случайным прохожим. Жилье должно сопровождаться магазинами, кафе, ресторанами, художественными галереями, даже комфортным уличным благоустройством, которое бы привлекало людей для отдыха на свежем воздухе.

В данном случае все составляющие успеха были запланированы. На свободных участках квартала Ротерманна появилось сразу несколько жилых зданий в общей сложности на 355 квартир. Естественно, расположение квартала, создаваемая в нем инфраструктура обусловила немаленькую даже по меркам Евросоюза стоимость квадратного метра. Впрочем, в данном случае она клиентов не отпугнула. Большинство жилых домов распродавались еще на начальных этапах строительства.

Соответствовала статусу района и предложенная покупателям архитектура. Ни о каких «человейниках», в которых главным стремлением девелопера является возведение максимального количества квартир на имеющемся участке, речи идти не могло. Сомасштабная человеку городская среда всегда была залогом комфорта жизни в ней. В данном случае важным обстоятельством являлось и соседство с историческими кварталами Таллинна, поэтому этажность всех новостроек была ограничена высотой самого крупного старого здания района — элеватора.

Качество архитектуры также имело большое значение. Авторы проектов предложили сразу несколько художественных решений, которые с одной стороны были откровенно современными, с другой — находились в актуальном тренде скандинавского зодчества, а с третьей — гармонировали с сохраненными вокруг историческими корпусами. Облицовка кирпичом разного цвета, кортеновской сталью, фактурными панелями, напоминающими традиционный местный известняк, соседствовали со стеклом и сталью. Квартал Ротерманна стал прекрасным образцом гармонии старого и нового, рождавшей новые эмоции, новые впечатления, новое качество жизни.

Единственным «узким» местом жилой части квартала стала инвестиционный характер покупки значительной части квартир. Многие собственники жилья в районе рассматривали его как средство вложения свободных денег и не собирались становиться там постоянными резидентами. Спасением от синдрома «темных окон» стала новая экономика шеринга, совместного потребления. Появившиеся сервисы краткосрочной аренды жилья решили проблему, а после полноценного запуска всей задуманной инфраструктуры — десятков магазинчиков, кафе и ресторанов, общественных пространств — способствовали переезду многих владельцев в свои квартиры на постоянной основе.

В заслугу девелоперам можно поставить и крайне аккуратное отношение к историческому наследию. Доставшиеся по наследству от Ротерманнов здания были восстановлены и приспособлены под новые функции, в основном офисные. Многие получили экспрессивные над- и пристройки, не разрушающие характер зданий, а, наоборот, добавляющие их образу новый характер.

После многих лет работы над кварталом и миллионов потраченных евро Таллинн вновь включил в свою ткань неотъемлемую часть. Естественно, уже на новых условиях и в актуальном виде, но квартал Ротерманн, позабыв про свое богатое индустриальное прошлое и тем более упадок советской эпохи, все-таки превратился в альтернативное средоточие городской жизни. «Дух места», тот самый важнейший для жизни genius loci, получил свежее дыхание, став прекрасным образцом реанимации, казалось бы, приговоренного к смерти района.

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by

Автор: darriuss. Фото: Archdaily, Wikimedia, pinterest.com