Как две Каменные Горки. Так кто и как будет застраивать поля на севере Минска?

1097
19 мая 2021 в 7:30
Автор: Николай Градюшко, Дмитрий Мелеховец. Фото: архив Onliner

Как две Каменные Горки. Так кто и как будет застраивать поля на севере Минска?

На фоне насыщенной поствыборной повестки эта новость не вызвала сильного резонанса. Неприкосновенные, почти священные пахотные земли на севере Минска отданы под застройку инвестору из Объединенных Арабских Эмиратов. Речь идет об огромной территории — от Цнянки до водохранилища Дрозды. Как же так вышло, что в столице, куда жесточайше запрещено стягивать все население страны, появится еще один крупный район, да еще и с московскими стандартами высокоплотной жилой среды? На днях был подписан указ о реализации инвестпроекта «Северный берег». Изучили этот документ в деталях и попытались представить, что же будет построено.

Что за «Северный берег»? Очень коротко

  • Более 1000 гектаров на севере Минска (сейчас — пахотные земли и ландшафтные зоны);
  • 6 миллионов квадратных метров, включая жилье и общественные объекты;
  • высокая плотность жилья — как в «Минск-Мире» и «Парке Челюскинцев»;
  • инвестор из ОАЭ, но поговаривают, будто строить будет Dana Holdings;
  • огромное количество особых условий, о которых рядовые застройщики могут только мечтать;
  • срок реализации — 2021—2040 годы.

Где развернется стройка?

Указ дает четкое представление о границах «Северного берега». С севера район будущей застройки ограничен минской кольцевой дорогой, с востока — берегом Цнянского водохранилища, с юга — ландшафтной зоной близ частного сектора, а с запада — водохранилищем Дрозды. Мы попробовали нанести эти границы на карту. Вот что получилось:

964 гектара, или 93% территории, займет жилая застройка, 59 гектаров — общественная многофункциональная застройка, еще 17 гектаров — общественная застройка специализированного назначения.

Секундочку, а разве это не противоречит генплану?

Уже нет. Еще недавно эту огромную территорию занимали ландшафтно-рекреационные зоны и поля, но осенью 2020-го Лукашенко подписал указ, которым внес изменения в генеральный план Минска: примерно 1000 «зеленых» гектаров было отдано под застройку.

Так город получил новую территорию для размещения самого большого жилого комплекса в стране — рядом с ним даже «Минск-Мир» выглядит скромно (ну, относительно).

На такой площади можно разместить примерно половину Фаниполя. Ну или две Каменные Горки.

До 2040 года здесь планируют построить больше 6 миллионов квадратных метров. Это не только жилье, но и различные объекты общественного назначения, школы, детские сады и т. д. Для сравнения, за прошлый год во всем Минске построили чуть меньше 500 тысяч «квадратов» (однако речь в данном случае идет только о жилье).

А почему здесь ничего не строили раньше?

Попытка была в 2010 году. Тогда действовал генплан, предполагавший освоение целого ряда перспективных территорий внутри и снаружи МКАД. Возле Цнянки должна была появиться еще одна Каменная Горка. Чиновники даже поспешили дать официальный старт большой стройке. Однако внезапно грянувший запрет на изъятие из сельскохозяйственного оборота пахотных земель перечеркнул надежды очередников, уже мечтавших о видах из окна на водохранилище.

Мы пообщались с нескольким архитекторами. Север Минска они считают не лучшим местом для высокоплотной застройки. Во-первых, сегодня открытые территории обеспечивают поступление свежего воздуха в город. Этот воздушный коридор может пострадать. Во-вторых, есть транспортная проблема. Метро туда тянуть пока не планируют, а один лишь Долгиновский тракт вряд ли справится с нагрузкой.

Плотность будет как в «Минск-Мире»? Или еще выше?

Уже понятно, что плотность жилфонда в «Северном береге» превзойдет все принятые в Минске стандарты. По действующему генплану высокоплотной считается застройка, когда на один гектар приходится 6001—7600 квадратных метров и 231—290 человек. Такую картину можно наблюдать, например, в Каменной Горке, Малиновке, Брилевичах. Как следует из указа, для «Северного берега» верхняя планка по плотности установлена на уровне 14 000 «квадратов» и 448 человек на гектар. Почувствуйте разницу.

Это даже больше, чем в «Минск-Мире», где по проекту на одном гектаре в среднем 13 216 квадратных метров и 427 человек.

Для сравнения, в переуплотненном «Парке Челюскинцев» тот же застройщик выжал с каждого гектара 15 100 квадратных метров. Неужели поля на севере Минска вскоре будут выглядеть примерно так?

При чем тут Dana Holdings?

В компании говорят, что ни при чем. Но есть и другая версия.

Согласно официальной информации, реализовывать инвестпроект будет компания Emaar Properties из ОАЭ. Это крупный застройщик, который работал во многих странах. Однако изначально переговоры по застройке «Северного берега» с Мингорисполкомом вела компания «Эмирейтс Блю Скай», которая входит в структуру Dana Holdings. Это, в частности, и породило слухи о связи арабского инвестора с сербским строительным гигантом.

Источники Onliner в строительной сфере считают, что исключать возможности участия Dana Holdings в строительстве все же не стоит: больно тесно связаны представители этой компании с председателем совета директоров Emaar Properties Мухаммедом Али аль-Аббаром.

А если посмотреть на фотографию ниже, то сомнений остается еще меньше. На памятном камне, в который закладывалась капсула, была закреплена табличка, на которой Мухаммед Али аль-Аббар значился как председатель правления «Эмирейтс Блю Скай». Правда, спустя несколько дней после установки камень куда-то исчез...

Также на определенные мысли наводит недвусмысленная оговорка: в пункте 2.1 указа говорится, что в качестве инвестора может выступать и другая организация — нужно лишь уведомить Мингорисполком и заключить дополнительное соглашение. Так что все может запросто измениться.

Сам Мухаммед Али аль-Аббар в феврале этого года назвал участие сербов в его проекте слухами и заявил, что обращался к ним разве что за дружеской консультацией.

В Dana Holdings связь с этим масштабным проектом тоже отрицают. Вот как Onliner прокомментировал этот вопрос председатель совета директоров Вибор Мулич:

— Мы поздравляем наших друзей и партнеров из ОАЭ с началом реализации в Минске столь значимого проекта стоимостью 4 миллиарда евро. Мухаммед Али аль-Аббар — известный инвестор, один из крупнейших в мире, который осуществил целый ряд значимых инвестиций во многих странах. И мы уверены, что его новый минский проект будет успешно реализован в указанные сроки. Отмечу, что наша компания в данный момент интенсифицирует работы в многофункциональном комплексе «Минск-Мир» — мы планируем построить его гораздо раньше сроков, оговоренных в инвестдоговоре. После завершения комплекса «Парк Челюскинцев» других инвестиционных проектов в Минске у нашей компании нет.

Каковы особые условия для инвестора

Вообще, условия очень похожи на те, что были созданы для застройщика «Минск-Мира». Некоторые пункты будто скопировали из одного документа в другой. Тезисно выделим наиболее интересные, на наш взгляд, моменты:

  • заказчик получает землю в аренду без аукциона;
  • вырубать деревья можно без компенсационных выплат и компенсационных посадок;
  • общественного обсуждения проекта не будет;
  • заказчик вправе самостоятельно определять категории лиц, которым будет отдаваться предпочтение при заключении договоров долевого строительства;
  • проектную декларацию можно не публиковать, типовой формы договора — не придерживаться;
  • допускается применение строительным норм, действующих в Москве и Европейском союзе;
  • сдавать квартиры в эксплуатацию можно без штукатурки, перегородок, подоконников, сантехники, а также без разводки коммуникаций;
  • нет обязанности строить хотя бы часть жилья для очередников;
  • отселение людей из сносимых домов, а также строительство транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры — за счет бюджета;
  • продолжительность строительства многоквартирных домов не может превышать трех лет с момента заключения первого договора долевого строительства;
  • изменение проектной документации допускается без корректировки проекта детального планирования (при условии сохранения основных показателей);
  • заказчик вправе формировать цену жилья без ограничения прибыли;
  • допускается сокращение продолжительности инсоляции на 0,5 часа;
  • детские сады могут быть встроенными в жилые дома;
  • по проекту на 1000 жителей должно приходиться 370 мест для хранения машин.

Что инвестор построит за свой счет

  • Не менее двух школ (на 2000 учеников);
  • не менее пяти детских садов (на 1500 мест);
  • опорные пункты милиции (куда же без них теперь);
  • объекты почтовой связи;
  • пожарное депо;
  • международный выставочный центр;
  • институт искусственного интеллекта;
  • центр международной торговли;
  • три спортивных объекта.

Предполагается, что в первую очередь инвестор возведет здания международного выставочного центра (одно время его хотели построить между Куропатами и «Экспобелом»), института искусственного интеллекта и центра международной торговли. Судя по откорректированному генплану, эти объекты будут находиться в районе МКАД. Выглядеть они могут следующим образом:

А общественное обсуждение будет? Мы сможем на что-то повлиять?

Не будет. Вообще, по закону «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности», такие проекты должны обсуждаться с гражданами. «Минск-Мир», например, выносился на обсуждение (пусть это и была формальная процедура). А в случае с «Северным берегом» почему-то решили сделать исключение. Но мы, возможно, чего-то не знаем.

Минску точно надо столько жилья?

Председатель совета белорусской ассоциации «Недвижимость» и директор агентства «Мольнар» Анатолий Звездин считает, что надо. И надо еще много.

— Сегодня в Минске самый маленький показатель по обеспеченности жильем по всей стране: на человека приходится 23,2 квадратных метра. В Гомельской области — 27,3 квадратных метра на человека. В среднем по Европе — от 30 метров на человека. Это говорит о том, что жилья у нас мало, — полагает специалист.

Звездин считает, что с продажей новых «квадратов» проблем тоже не будет: к этому времени текущие стройки уже распродадут.

— Кредиты сегодня уже дают — проценты большие, но все же. И самое важное: компания, которая задействована в строительстве, хорошо знает рынок Беларуси, знает, как продавать и делать правильные акции. Когда «Северный берег» начнут продавать, в «Минск-Мире» уже не останется свободных квартир. Продадут там — и начнут здесь, — уверен специалист.

Стоп! А как же прежние указания «в Минске больше не строить»?

На этот вопрос у нас нет ответа.

О недопустимости перенаселения столицы власти говорят регулярно на протяжении последних десяти лет. И вот принято обратное решение.


Для ваших любимых рецептов – духовые шкафы в Каталоге

электрический с конвекцией, объем 52 л, 5 режимов, очистка ручная, проволочные направляющие, телескопические направляющие, энергопотребление A
электрический с конвекцией, объем 66 л, 9 режимов, очистка каталитическая, проволочные направляющие, телескопические направляющие, энергопотребление A
электрический с конвекцией, объем 68 л, 9 режимов, очистка каталитическая/паровая, проволочные направляющие, телескопические направляющие, энергопотребление A

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by

Автор: Николай Градюшко, Дмитрий Мелеховец. Фото: архив Onliner