«Получается, я кому-то подарил $500 000?» Как в Беларуси можно вписаться в перспективный инвестпроект и остаться ни с чем

612
20 января 2020 в 8:00
Автор: Оксана Красовская. Фото: Максим Тарналицкий

«Получается, я кому-то подарил $500 000?» Как в Беларуси можно вписаться в перспективный инвестпроект и остаться ни с чем

Вложение денег в недвижимость всегда считалось одним из главных способов сберечь и приумножить их. Но когда рынок недвижимости — несмотря на множество указов, приказов и бумаг, — хаотичен по своей сути, проверенная годами и странами схема неминуемо дает сбой. Как мы знаем, в Минске «накрылся» далеко не один инвестпроект — достаточно посмотреть на позорную карту столицы. И ладно бы стройки умирали, так и не дотянув до какой-то приличной стадии. Но ведь нет, якобы богатые инвесторы успевают собрать деньги с обычных людей, а потом разориться, оставив минчан ни с чем. Сегодня обратимся к уже устаревшей и порядком подзабытой истории «Гулливера» — торгового центра, который должен был вырасти на улице Притыцкого еще в начале второго десятилетия XXI века, а по факту лишь раздражает взгляды горожан своими «костями» и заставляет соинвесторов из числа обеспеченных белорусов вздыхать о потерянных деньгах.

Откуда взялся этот долгострой? И при чем тут «Арэса-Сервис»?

Официально реализацией «Гулливера» занималась никому не известная компания «ТРЦ Гулливер», которая, в свою очередь, была учреждена двумя американскими фирмами через иностранное ООО «И-стор». Завертелось все еще примерно в 2005-м, но тогда дела решали большие люди и большие инвесторы, а потому обычных минчан это, в общем-то, не касалось.

Стадия же, которая изменила судьбы дольщиков, стартовала в 2012-м, когда от идеи создания ТРЦ в Минске последовательно отказались американские и русско-сербские инвесторы и в амбициозную стройку стали звать в том числе обычных людей, которые могли заплатить за торговые площади по коммерческой цене.

Как признаются сами «дольщики» «Гулливера», в этом проекте, который объединил порядка 50 горожан, практически не было посторонних людей: каждый хоть кем-то приходился руководству компании «Арэса-Сервис». И хотя официально «Арэса» выступала поначалу только дольщиком, а затем и генподрядчиком, в каждом деле, как говорится, есть нюансы, и часть соинвесторов уверены, что не все так просто. На их взгляд, заправляла всем как раз таки «Арэса-Сервис», а все остальные компании были созданы для удобства обращения с деньгами.

В подтверждение своих слов минчане приводят скриншоты и документы. Вот, например, статья от 2013 года, опубликованная в издании «Белорусы и рынок». Лирика-лирика-лирика, а в конце приписка: «По всем вопросам, касающимся приобретения недвижимости, можно обращаться по адресу ЧУП „ТРЦ Гулливер“: www.aresa-service.by, г. Минск, Логойский тракт, д. 15, корп. 4». Ну как тут не поверить в прямую связь? Но вернемся к этому нюансу чуть позже.

Скриншот с сайта издания «Белорусы и рынок»

И раз уж все друг другу не посторонние, то, как признаются люди, договоры хоть и заключались, но работа строилась по большей части на доверии. Именно поэтому и форма документа — предварительный договор купли-продажи — не вызывала вопросов: так надо и так проще.

И действительно, так было проще. Во-первых, инвестпроекты не предполагают «подтягивания» людей со стороны, все должно делаться силами и средствами застройщика. А во-вторых, деньги, которые поступают не на спецсчет (как в случае с долевым строительством), можно расходовать как угодно.

— Да кто мог не поверить застройщику с таким именем, который уже пол-Минска своими объектами снабдил? Где-то не без проблем, но все было сдано и введено в эксплуатацию, — в один голос говорят пострадавшие, которые были убеждены, что вкладывают деньги в святой бетон, способный при любых обстоятельствах прокормить и поддержать. — Ну и то, что застройщик не непосредственно «Арэса-Сервис», а некий «ТРЦ Гулливер», казалось логичным: многие девелоперы под новый проект открывают новое юрлицо.

120 «квадратов» за $300 тыс.

Дмитрий — один из тех, кто вложился в казавшуюся перспективной стройку. Имея «лишние» деньги, молодой человек вместе с другом искали, куда бы их пристроить. А тут мамина знакомая, которая тогда работала в «Арэсе-Сервис», подсказала: компания начинает строить «Гулливер», мол, пройдет немного времени, и все будет красиво.

— Я еще уточнил: «У вас же по одной из многоэтажек сейчас задержка сроков сдачи». Но меня успокоили: мол, все задерживают и все в итоге достраивают, так что бояться нечего. Ну и поскольку люди вроде были не посторонние — мамина подруга меня с самого детства знает, — решили вложить деньги. Пришли в офис, посмотрели проект, выбрали помещение. Хотели бы расположиться где-то в «золотой» предкассовой зоне, но в «Арэсе» сказали, что все эти площади они оставляют за собой и никому не продадут. Тогда мы выбрали павильон площадью 120 с лишним «квадратов» на втором этаже возле эскалатора.

Метр Дмитрию и его товарищу по бизнесу посчитали по $2600. Условия, считай, стандартные: 50% от суммы вносишь сразу, еще 50% — постепенно, по мере продвижения стройки.

Время шло, деньги вносились, на стройке происходило какое-то шевеление, но не сказать чтобы бурное. Со стороны Притыцкого конструкции росли, с тыла же было полное затишье. Но надежда сохранялась: за дело взялись не дилетанты. Однако в 2015 году застройщик объявил: ничего не успеваем, поэтому сроки надо продлить (заодно и платежи растянем).

— Когда истек и новый срок, стало понятно, что на горизонте большие проблемы. Застройщик собирал нас, рассказывал, что денег не хватает, но он ищет пути выхода из создавшейся ситуации: пытается подобрать покупателя на гипермаркет, заинтересовать стороннего инвестора, привлечь банковский кредит. А тут еще и с «Трайплом», который вроде как должен был вложить $30 млн, ЧП: Чижа задержали.

Сказки мы слушали долго. А потом во всей этой эпопее появился человек, который наконец внушил надежду. Он был своеобразным посредником и искал инвестора на наш недострой. Не знаю, насколько это правда, но от него звучала информация, что в течение года он подобрал несколько инвесторов, однако «Гулливер» выставлял им такие условия, что те отказывались от сотрудничества. Как вы знаете, закончилось все тем, что компания ушла в банкротство («ТРЦ Гулливер» официально схлопнулся в 2017-м. — Прим. Onliner). На этом все — никаких выплат, похоже, никому не светит. То есть я перечислил на стройку порядка $300 тыс. (не перевел только последний платеж в $10 тыс.), и очень велика вероятность, что останусь ни с чем.

Полмиллиона на ветер

Игоря Афанасьевича разрывают гораздо более глубокие чувства. Мужчина признается, что его лишили не только денег, но и веры в человечество: с Сергеем Коренько, который был одним из руководителей «Арэсы-Сервис», он учился в одном институте, вместе были в стройотряде. Еще одного учредителя, Алексея Василевского, мужчина знал довольно продолжительное время, а с акционером компании Владимиром Лопаником соседствовал с 1988 года (офисы находились рядом, и общение было довольно живым).

— Непосредственно с «Арэсой» я впервые столкнулся, когда компания строила офисное здание на улице Краснозвездной. Я был дольщиком, и в тот раз все закончилось хорошо. В 2009-м, когда эта стройка завершилась, я сам попросил Сергея: мол, когда начнешь новый интересный проект, зови. Ну, он и позвал в «Гулливер».

Еще на момент заключения договора я обратил внимание, что чуть ли не 70% площадей (самых вкусных) застройщик оставляет за собой. Мне это было непонятно, но мало ли: видимо, есть деньги, раз не распродают все метры. Из возможных вариантов я выбрал 80 «квадратов» на нулевом этаже.

Метр Игорю Афанасьевичу посчитали не по дружбе, а по службе — $3400 по курсу. Но предупредили: рассчитаешься раньше — получишь дисконт. Уверенный в успехе предприятия, мужчина примерно за четыре месяца перевел на чужие счета $533 тыс. А потом началась общая для всех соинвесторов история.

— Я приходил и по-дружески просил вернуть мне деньги, но в ответ слышал: ты ненормальный, если тебе (или хоть одному человеку) вернем, остальные нас просто разорвут. Вот и все. И вроде варианты решения вопроса искали: собирались поставить два жилых «столбика» за торговым центром, потом продать основное здание и впритык к нему построить еще одно офисное для тех, кто уже вложился. Но понятно же, что это ерунда. Ничего не сбылось.

Вы сами видите, в каком состоянии находится здание. Его пытаются продать на аукционе, но никто не берет (во второй декаде октября его пытались сбыть за 22 млн рублей, что составляет почти $11 млн. — Прим. Onliner). Получается, я просто подарил $500 тыс. И знаете, возможно, всего этого не было бы, если бы не был принят ряд идиотских управленческих решений: как минимум об увеличении площади здания сначала с 48 тыс. «квадратов» до 75 тыс., а потом и до 145 тыс. Из-за этого несколько раз переписывалась проектная документация, которая, насколько нам известно, «съела» почти $2 млн — как раз те деньги, что внесли собравшиеся здесь люди.

Продала коттедж, чтобы вложиться в торговую недвижимость

В 2013 году мама Владимира (на свою беду) решила вложиться в коммерческую недвижимость: уж очень привлекательным казался «Гулливер». Но так как свободных денег не было, пришлось продать коттедж под Минском. Вырученные $142 тыс. ушли на строительство 80 «квадратов».

— До сих пор мамино моральное состояние очень тяжелое. В суд она не подавала, сначала рассчитывала, что будет что-то выплачено с банкротства, теперь и на это надежд нет. Все, чего нам сейчас хочется, — это чтобы завели уголовные дела и посадили тех, кто завел этот проект в тупик. Пусть будет хотя бы моральная компенсация, — говорит Владимир.

Как прогорел российский бизнесмен

Но не только наши сограждане попали в ловушку белорусско-американского проекта. Среди тех, кто остался без денег, оказался и инвестор из России. Его интересы представляет Александр.

— Стройка привлекала внимание: тут все время были люди, ездила техника, к тому же «Арэса-Сервис» работала на рынке уже 20 лет. Так что сомнений не возникало. Приехали мы в офис на Логойском тракте, заключили договор. В течение трех-четырех месяцев российский инвестор выплатил $1,15 млн. Ну а потом, через некоторое время, мы поняли, что достроено здание не будет. И возник вопрос: а собирался ли «Гулливер» и все, кто с ним непосредственно связан, достраивать это здание? Вообще, мы убеждены, что с самого начала всем рулила «Арэса-Сервис», хотя она и пытается все время выставить себя такой же пострадавшей стороной: мол, мы вложили большие деньги и ничего не увидели.

Судите сами: вот гарантийное письмо от 2010 года, где так и говорится: «Арэса-Сервис» выступает инвестором по проекту торгово-развлекательного комплекса с подземной стоянкой «Гулливер» в городе Минске. Данный проект реализуется совместно с международным холдингом PSP-Farman S.A. со штаб-квартирой в Швейцарии.

А вот документ из Мингорисполкома, где говорится, что «в настоящее время „ПСП-Фарман Холдинг“ выступает партнером СООО „Арэса-Сервис“ по реализации проекта ТРК „Гулливер“ на основании совместного учредительства». То есть, на мой взгляд, «Арэса» должна была принимать равное участие во всех процессах и сейчас нести ответственность за плачевный результат. Речи о том, что они такие же, как мы, пострадавшие, — просто сказки для отвода претензий, — считает Александр и рассказывает свои выводы, сделанные на основе анализа выписок из Единого государственного регистра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

— Если поднять документы, то выяснится, что люди, юрлица, адреса пересекаются, а «Арэса» в той или иной степени является учредителем практически всех промежуточных компаний, пытавшихся строить ТРЦ, — анализирует ситуацию Александр. — Чтобы разобраться в ситуации, мы создали инициативную группу, провели свое расследование. На наш взгляд, кредиторская задолженность была увеличена в несколько раз совершенно искусственно, а «Гулливер» подписывал заведомо невыгодные для себя документы: по договорам займа, по проектированию и так далее. Но самый интересный момент — это, конечно, договор №03-04/2006 долевого участия в строительстве от 03.04.2006 (напомню, официально «Гулливер» купил объект только 08.06.2007, то есть на год позже), по которому «Арэса-Сервис» вернула себе $2 887 890, в связи с чем у инвесторов есть много вопросов. Мы пытались обращаться с этой информацией в КГБ, чтобы на основе наших умозаключений профессионалы провели расследование и все проверили, но принимать коллективное обращение от инвесторов не хотят. А кто еще может разобраться во всех этих хитросплетениях?

Да и вообще, если «Арэса» такая несчастная, как она нам плачется на собраниях, и только потеряла деньги на этой стройке, то за какие шиши она купила участок на Грушевке и собирается строить там дома? То есть тут мы бедные и погорели, а тут уже нет. Так будьте уже последовательны. Меня мучают очень сильные подозрения, что вся нынешняя бурная деятельность ведется за наши, честных дольщиков, деньги, так как тесная связь обанкротившегося «Гулливера» и «Арэсы-Сервис» для меня очевидна.

Инвестор или пустышка?

В очередной раз дольщики удивляются и тому, как легко городские власти пускают на наш рынок инвесторов, а потом совершенно не следят за тем, что происходит на площадке.

— Мы убедились, что Мингорисполком запросто заключает инвестдоговоры с пустышками, затем совершенно не контролирует, как идет реализация проекта. То есть инвестор предоставлен сам себе и может делать что хочет. Ну ладно, ошиблись вы один раз, поверили инвестору — ну так почему вы неоднократно продлеваете сроки пользования земельным участком, если видите, что ничего не сделано? А завершаете всю тягомотину и вовсе заключением инвестиционного договора в 2011-м!

Сейчас Мингорисполком судится с «ТРЦ Гулливер», пытаясь взыскать с них $2 млн (за пользование землей и нарушение инвестдоговора). Если город выиграет, то мы, дольщики, уже совершенно точно никогда не увидим свои деньги. Я думаю, что изначально, в 2005-м и около того, когда все только стартовало, застройщик, конечно, собирался полностью реализовать проект и зарабатывать на нем. Но после череды неудач, финансового кризиса и того, что за время простоя «Гулливера» рядом выросло много ТЦ, он, вероятно, смекнул, что достраивать объект невыгодно, да и смысла в этом нет. Так почему бы не собрать денег со сторонних людей — таких вот кредиторов-дольщиков, как мы, — и не поживиться хотя бы на этом: чтобы свои траты компенсировать, а то и на счет что-то положить.

И главное, никто за это не несет никакой ответственности. По законодательству после банкротства компания нам ничего не должна. Да и разбираться наши госорганы не хотят. Куда бы мы ни обращались, везде разворачивают: идите в суд, — объясняет положение дел Александр.

Дольщики мечтают о том, чтобы их многострадальный объект, в который вложены миллионы долларов, достроил новый инвестор и каждый наконец получил свои площади. Но у города, видимо, на объект совсем другие планы, и интересы кредиторов будут учитываться в последнюю очередь.

Каждая копейка пошла в стройку

По болезненному вопросу «Гулливера» мы попросили высказаться и представителей компании «Арэса-Сервис», которая была одним из крупнейших дольщиков проекта (а значит, потеряла много денег), выступала генподрядчиком объекта, а по мнению некоторых соинвесторов, и вовсе стояла у руля всей стройки.

— Предполагать и думать можно все что угодно, но правда в том, что с 2007 года «Арэса-Сервис» была дольщиком этого объекта, — рассказывает учредитель компании Сергей Коренько. — То есть мы финансировали проектирование и строительство «Гулливера». Предполагалось, что «Арэса» даст старт проекту, вложив порядка $3 млн с лишним — это деньги, которых как раз должно было хватить на первые этапы. А потом бы уже подключились иностранные инвесторы. Позже, когда на площадке начались работы, компания «Арэса-Сервис Строй», выиграв тендер, выступала генподрядчиком (само собой, у нее было много субподрядчиков — в основном государственные организации, которые занимались в том числе забиванием свай).

Почему договоры с дольщиками заключались на территории нашей компании? «Гулливер» арендовал офисы в нашем здании, вот и все. В целом же акционерами «Гулливера» были американские компании, которые, выкупив законсервированное строение на площадке, захотели построить на ней многофункциональный центр. Среди акционеров «Арэсы» тоже есть американские компании: у нас совместное предприятие с 2001 года. Поэтому возможны какие-то пересечения.

Строительство всего объекта должны были финансировать американские инвесторы. Но в 2008 году начался кризис, все изменилось, и американцы отказались реализовывать проект. Следующий этап пришелся на московских и сербских инвесторов, которых нашли и предложили сами американцы. «ПСП-Фарман» — это очень крупная российская компания, которая занималась в том числе строительством Сколково. Они вели «Гулливер» с 2008 года: меняли проект, финансировали (успели вложить где-то $2 млн), прошли экспертизу, но потом случилась беда уже с ними: с «Фарманом» не рассчитались за выполненную в России масштабную работу, и это по цепочке потянуло заморозку «Гулливера».

Сергей Коренько подтверждает слова дольщиков о том, что проект менялся в сторону увеличения, правда, корректирует цифры: по его данным, после посильного участия россиян площадь МФЦ была около 80 тыс. «квадратов» вместе с подземными парковками. Но белорусские нормы настолько суровы, что власти потребовали от застройщика дополнительных машино-мест. Тогда-то проект и вырос с 80 тыс. кв. м до 128 тыс., а подземный паркинг превратился в рядом расположенный многоуровневый объект.

Также учредитель «Арэсы-Сервис» подтверждает, что на проектирование объекта в целом ушло от $2 млн до $2,5 млн, но уверяет, что для объекта такого масштаба это нормальные цифры.

— Все проходило по тендеру. Предполагалось, что на строительство понадобится $100 млн, так что $2 млн — это скромные цифры, около 2%, тем более с учетом нескольких вариантов, переделок, экспертиз.

С 2011 года «Гулливер» строился по инвестдоговору уже в таком увеличенном формате. Завершить стройку должны были до 2014 года, но потом сроки продлили до 2016-го. В это же время, когда финансирование со стороны российско-сербских инвесторов прекратилось, «Гулливер» принял решение привлечь пул инвесторов. Круг заинтересованных был сформирован — туда вошли как крупные, так и мелкие инвесторы.

В 2012—2014 годах стройка продвигалась активно. Все деньги (а это порядка $16 млн), что были собраны с «дольщиков», пошли в дело: где-то $9 млн ушло на строительно-монтажные работы — это то, что вы сейчас видите (сваи забиты на глубину 5 метров); $2—2,5 млн — проектирование; $1,5—2 млн — покупка участка у российского посольства; $2—3 млн — аренда земли, содержание заказчика. Все до копейки в объекте.

И все было, в общем-то, нормально. Но потом случился 2014 год и очередной кризис. Тогда в Минске «легли» многие проекты — вспомните хотя бы объект возле парка Горького, на Комсомольском озере. Многие инвесторы просто отказывались дальше финансировать строительство «Гулливера», расторгали договоры.

Попыток выйти из проблемной ситуации было много. Рассматривались самые разные варианты, велись переговоры с чехами, итальянцами, китайцами… Но все так и осталось на уровне разговоров. Самое серьезное предложение заключалось в сотрудничестве с «Беларусбанком», который по линии экспортного финансирования вроде как мог вложить порядка €65 млн. Но, несмотря на различные гарантии и поручительства, в том числе со стороны нашей компании, в начале 2016 года «Беларусбанк» объявил, что не сможет участвовать в проекте.

Свою осведомленность в деле и участие во встречах с разгневанными «дольщиками» руководитель «Арэсы-Сервис» объясняет, кроме прочего, прямой заинтересованностью его компании, вложившей в стройку немалые деньги, в успешном завершении проекта. То есть у «Гулливера» были свои руководитель и штат сотрудников, но «Арэса» в том числе ради собственного блага в будущем помогала компании в различных вопросах.

— И если бы город в 2016 году подписал все необходимые бумаги, то МФЦ был бы сдан в 2019-м. Да, в меньших объемах — где-то 25 тыс. «квадратов», но уже не долгострой. На его завершение надо было бы миллионов 15—16. Новый проект был проработан и представлен, но с 2016-го все тормозит власть, которая не дает ничего делать, причем не объясняя причин. «Гулливер» и вовсе лишили земли.

После этого начались совершенно непонятные суды. Город требует чего-то несуразного: например, заплатить более $2 млн за нарушение инвестдоговора и пользование землей — той, что была уже давно куплена на аукционе, а значит, оплачена. Происходят какие-то качели: то «Гулливер» выиграет, то проиграет. Дело переходит из инстанции в инстанцию. Да и как вообще можно что-то взыскивать задним числом? Сейчас ситуация такова, что город включен в список кредиторов наравне с теми, кто непосредственно вложил деньги в стройку.

Что касается проведения аукционов, то это вообще что-то странное. Продают объект, но земли-то под ним нет: город ее забрал. Неудивительно, что никто не хочет приобретать такой проблемный лот. Хотя тот, кто в итоге выкупит «Гулливер» и достроит объект, получит хорошую прибыль. В этом деле очень много спорных и возмутительных моментов, я бы не хотел сейчас все озвучивать, но материалов не в пользу города, поверьте, хватает. В итоге три года идут суды, идет борьба, мы пытаемся добиться правды. Посмотрим, чем это закончится.

Как и другие дольщики, мы только потеряли средства на этой стройке и ничего не смогли вернуть. Мы наряду с остальными соинвесторами являемся кредиторами «Гулливера», находящегося в банкротстве, но еще надеемся, что в суде удастся отстоять позицию и как минимум вернуть свои деньги, а лучше достроить объект.

«Рассчитываем на здравый смысл»

Антикризисный управляющий, который с 2017 года борется за «Гулливер» и его кредиторов, поясняет, что сейчас происходит с объектом, так и не проданным через аукцион:

— 30 декабря мы повторно обратились в Мингорисполком, чтобы нам предоставили права на землю. Сейчас ждем ответ, прогнозировать, как будет, не берусь. В случае положительного решения постараемся выгодно реализовать объект, чтобы рассчитаться с кредиторами. Предпосылок для получения отказа я не вижу, но, если так случится, будем решать, что делать. Пока рассчитываем на здравый смысл, — подытоживает Александр Семененко.

Квартиры возле улицы Притыцкого ищите в базе Onliner:

Площадь: общая 31 м², жилая 14,1 м²    Этаж: 2/9
Площадь: общая 50,1 м², жилая 30,8 м²    Этаж: 9/9
Площадь: общая 30,1 м², жилая 14,1 м²    Этаж: 6/9

Читайте также:

Библиотека Onliner: лучшие материалы и циклы статей

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by

Автор: Оксана Красовская. Фото: Максим Тарналицкий