Подводные камни жилищных облигаций, про которые молчат застройщики и законодатели, продолжают обнажаться. Вот — новый поворот: как выясняется, начиная строиться с уважаемым девелопером, да еще заручившись поддержкой успешного банка, закончить можно с банкротом, гарантом деятельности коего выступает мужик с коровниками и фирма с активами в виде картоноделательной машины. Звучит как анекдот? Не верите? Но «самый гуманный в мире» считает, что все в порядке, законно, а застройщик (тот самый «Тамбаз», о котором столько говорят последний год) имел право по своему вкусу произвести замену гарантов стройки (а в переводе на русский язык — оставить людей без выплат компенсации).

Застройщик плюс банк равно успех?

Да, дело Льва Хаютина и примерно 640 семей кому-то уже поднадоело, но это, пожалуй, хрестоматийный случай, на котором застройщик отработал все варианты лазеек, которые только можно придумать при строительстве метров по жилищным облигациям. А значит, любой застройщик (тьфу-тьфу-тьфу), работающий с этим же инструментом, может повторить путь Льва Исааковича. Итак, раскрутим еще одну цепочку.

В далеком 2014 году, когда никто еще и предположить не мог, что кроме «Волыни» в Минске будет еще один грандиозный долгострой, компания «Тамбаз» решила построить последний «столбик» вдоль улицы Богдановича. Успешно работая с жилищными облигациями, и этот объект она решила возводить по старому принципу.

Но, как известно, даже самый распрекрасный застройщик не может начать выпускать облигации, не имея за спиной «подмоги». Кто-то должен обеспечивать все эти ценные (такие ли ценные?) бумаги. Поручительство, залог, страхование, банковская гарантия — инструментов законодательством предусмотрено несколько, и «Тамбаз» выбрал последний. В проспекте эмиссии 76-го выпуска жилищных облигаций так и говорится: нам поможет «Технобанк».

Также отдельным пунктом указано, что ОАО «Технобанк» обязуется по первому требованию выдать в пользу владельцев жилищных облигаций серии ОТ-76 банковские гарантии в обеспечении исполнения Эмитентом обязательств по погашению (досрочному погашению) облигаций путем выплаты их номинальной стоимости. Срок действия банковской гарантии — в период обращения облигаций и не менее трех месяцев с даты, когда они должны быть погашены (для «столбика» это 31 декабря 2017 года). Ровно три месяца (минимальный срок) взял на себя и «Технобанк». Ну, вроде все красиво — за дело взялись уважаемые игроки, и подвоха ждать неоткуда. А если вдруг что-то пойдет не так, уже в первых числах января 2018-го можно обращаться за компенсацией.

Мы помним, что банк отнюдь не благотворительная организация, поэтому за свои гарантии он получал от «Тамбаза» вознаграждение — единоразово 2,5% от суммы 25 миллиардов неденоминированных рублей и в последующем 3% годовых. Всего, по подсчетам «тамбазовцев», «за поддержку» на счет банка было переправлено порядка $200 000 в эквиваленте.

— К вопросу выбора квартиры я подходила очень ответственно, — говорит Татьяна, которая сейчас сидит без рубля компенсации в кармане. — Как-никак «замахнулась» на сто квадратных метров, а значит, и сумму должна была отдать приличную. Как человек, который в бизнесе уже 25 лет, знала, что надо все проверять. Несколько раз перечитала проспект эмиссии, обратила внимание на каждую запятую. Упоминание «Технобанка» само по себе меня порадовало — все-таки у банка хорошая репутация и я во многом шла именно на нее. И все равно решила перестраховаться — поинтересовалась финансовым состоянием банка. Оно было отличным. К слову, если бы гарантом выступал банк с худшими финансовыми показателями, я бы отказалась от строительства в «Аркадии».

Вместе с Татьяной в союз застройщика и банка уверовали несколько сотен семей: жилищные облигации на тысячи квадратных метров разлетелись довольно быстро. Стройка «столбика» началась и, как мы знаем, закончилась (точнее, не закончилась). А когда встал вопрос выплаты компенсаций, выяснилось, что банк уже не имеет никакого отношения к сделкам, претензии надо предъявлять сомнительным конторкам, у которых за душой ничего нет. Как же так вышло и почему это допустили?

Меняем банк на «Рога и копыта»

Это сейчас «тамбазовцы» подкованы в юридических вопросах и могут сами консультировать белорусов по различным аспектам обращения жилищных облигаций, а пять лет назад никто из них и подумать не мог, что «ценными бумагами» можно вертеть как хочешь. Доказательства? Пожалуйста.

— В январе 2017 года стройка застопорилась. Мы-то думали, что это что-то временное, связанное с погодными условиями или праздниками, а оказалось, что к тому моменту финансы у застройщика вообще не плясали, — объясняет Алексей. — Видимо, осознав, что из ситуации не выкрутиться, «Тамбаз» решил действовать хитростью и почему-то освободить от обязательств «Технобанк». 11 января 2017-го Хаютин подписывает письмо, в котором предлагает руководству «Технобанка» досрочно расторгнуть договор на выдачу банковских гарантий. Уже через два дня — 13 января — стороны подписали соглашение о расторжении.

Действительно, поразительная работоспособность у людей. Казалось бы, только вышли из праздников, а уже так оперативно решают важные вопросы. При этом никто из держателей жилищных облигаций не в курсе перемен, для них по-прежнему гарантом выступает «Технобанк». Извещений, уведомлений и даже намеков ни от одной из сторон минчане так и не получили.

Но ведь закон на стороне простого человека, а значит, совсем без гарантий сотни семей оставить нельзя. И «Тамбаз» находит выход. Обязательства, которые были сняты с банка, он перекладывает на плечи… своей же компании «Аль ТерраСтрой» уже как поручителя. Что за чудо эта «Аль Терра», которой без году неделя и минимум на счетах? Это аффилированная контора, у которой очевидно не хватало своих активов для «покрытия» суммы в 25 миллиардов рублей. Дабы «добрать» чистые активы и для проверяющих все выглядело красиво, в уставной фонд компании были внесены чудесные «лоты» — станок токарный, насос, картоноделательная машина. Хлам не хлам, а цифры сошлись. Есть это имущество или нет — никто проверять не стал. Департамент по ценным бумагам просто одобрил «перекладывание ответственности», мол, все на совести застройщика.

Но на самом деле держателям облигаций 76-го выпуска еще повезло — «Аль ТерраСтрой» по крайней мере звучит красиво. А вот «гарантом» 86-го выпуска стал вообще «ипэшник», у которого в собственности два капитальных строения. Как выяснили «тамбазовцы» — коровники, цена которым едва ли больше ноля.

— Поражает, как причастные госструктуры могли одобрить такие перемены. Где банк, а где «Аль ТерраСтрой»? И уже тем более коровники 60-х годов постройки. Да даже перепланировку в квартире проверяют строже, чем этот маневр, от которого зависят судьбы сотен людей! Но в Департаменте нам твердят: мы только удостоверяем сделку, а ответственность — на совести застройщика. Так для чего тогда нужны все эти министерства и кабинеты с чиновниками, если проверять что-либо они не уполномочены? — возмущен еще один держатель жилищных облигаций Максим.

Что скажет суд?

Узнав, что их ценные бумаги оказались обеспечены только честным словом бесчестной структуры (которая, к слову, до сих пор никому ничего не выплатила, хотя и проиграла суды), обладатели облигаций 76-го выпуска решили идти в суд.

— Мы обратились в суд с иском о признании соглашения о расторжении договора на выдачу банковских гарантий ничтожным, — объясняет адвокат, управляющий партнер компании «Хмылко, Ярмош и партнеры» Сергей Хмылко, который взялся за это дело. — На наш взгляд, было совершенно очевидно, что расторжение договора произошло без согласия выгодоприобретателей, то есть владельцев жилищных облигаций, что напрямую противоречит статье 400 Гражданского кодекса (пункт 2 гласит: если иное не предусмотрено законодательством или договором, с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица). А с тем, что стороны собрались вместе именно для того, чтобы построить жилье, вряд ли кто-то будет спорить.

Убедительная вроде позиция истцов не смогла убедить суд. Дело держатели жилищных облигаций проиграли.

— По сути, этим решением суда схема по замене застройщиком «гаранта» стройки легализуется. Причем сделать это можно тихо и в любой момент — мол, внутренние дела компании и держатели жилищных облигаций даже не должны быть об этом уведомлены. Человек будет продолжать жить, пребывая в уверенности, что его «страхует» солидная компания, а на самом деле ответственность будет лежать уже на такой же фактически обанкротившейся структуре, с которой и взять нечего в случае проблем. И, как видим, ни одну из государственных структур не волнует, что, покупая облигации как инструмент финансового рынка, люди выбирали в том числе и способ обеспечения таких бумаг в виде гарантий банка, а не неизвестной компании.

Мы обжаловали это решение, и скоро состоится новое заседание. Но если и в суде высшей инстанции эта позиция устоит, замена «гаранта» может стать отличной рабочей схемой для недобросовестных застройщиков. Разве можно ручаться, что кто-то из белорусских девелоперов, работающих по жилищным облигациям, не решит провернуть то же самое? Это буквально «законная» схема получения денег без выплаты компенсаций: выпускаешь ЖО, гарантированные солидным юридическим лицом, распродаешь их, меняешь «гаранта» и исчезаешь, — прогнозирует Сергей Хмылко.

Юрист также указывает на такой момент: законодательством четко оговорены ситуации, при которых замена гаранта возможна, их всего три: банк лишился лицензии, банк ликвидируется или договор прекращается (но при этом соблюдается процедура прекращения договора). Иные основания не касаются гаранта, а касаются залога, поручительства и т. п. То есть когда существуют объективные причины и проблемы на стороне гаранта. Еще одно основание — это если изначально в проспекте эмиссии была указана возможность прекращения договора, но конкретно в эмиссии «Тамбаза» такая возможность не предусмотрена.

— Истцам также ставили в вину то, что, заключив договор на покупку облигаций, они не обратились за банковскими гарантиями. Но тот же «Технобанк» в суде пояснял, что получить банковские гарантии людям можно было только после 31 декабря 2017 года — момента, когда «Тамбаз» по договору не передал жилые помещения. Но к 1 января 2018 года «Технобанк» уже не был гарантом. Кому и что предъявлять? Какие к людям-то могут быть претензии, их лишили возможности воспользоваться банковской гарантией.

— Половина «столбика» была завязана на «Технобанке», представляете, сколько людей остается вообще без выплат — около 120 квартир! И суд считает, что все в порядке. Где тут максимальная защита интересов граждан, как было прописано в «нашем» Указе президента? Это просто издевательство.

Государство пытается популяризировать жилищные облигации, но на нашем примере видно, что это сырой инструмент, который дает возможность проворачивать любые схемы и оставлять людей ни с чем. Хорошо, когда все хорошо, но если застройщик задумает кинуть людей, то с помощью облигаций он сделает это очень просто, — возмущены минчане.

Люстры и светильники (чтобы в жизни был просвет)

Библиотека Onliner: лучшие материалы и циклы статей

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!