«Напишем, что я внес 30% от суммы». Покупатель придумал хитрую схему для приобретения квартиры и хочет втянуть в нее продавца
Квартиры в Минске до того дороги, что люди годами собирают на свои метры, если не сказать десятилетиями. Ускорить процесс покупки может банковский кредит, но даже для того, чтобы на него замахнуться, должны быть свои сбережения. А что, если их нет, а заполучить жилье очень хочется? Один из минчан вроде бы нашел выход и пытается склонить продавца квартиры провернуть лихую сделку. Но выглядит это все с самого начала очень не очень.
— Какие риски у меня есть в данной ситуации и как безопасно провести такую сделку, продавая свою квартиру? — спрашивает владелец столичных квадратных метров. — Покупатель хочет купить мою квартиру по кредиту банка, не имея начальной суммы. Его план такой: первым шагом сделать оценку квартиры с нужной (завышенной) оценочной стоимостью. Затем заключить предварительный договор, в котором указана стоимость квартиры выше, чем по факту, и, мол, он вносит мне «якобы» 30% стоимости (еще не знаю, задаток это или аванс, как должен выглядеть в этом случае договор?) Такой схемой он хочет получить кредит на сумму, достаточную для оплаты моей настоящей стоимости.
Вроде как схема стандартная, каждый второй так делает. Но я каждый день квартиры не продаю, меня интересует, есть ли подобного рода мошеннические схемы? Типа составить договор о якобы внесенных деньгах, а потом тупо эту сумму требовать назад, только уже без «якобы». Какие основные моменты я должен отследить, чтобы понимать, что все идет гладко и без подвоха?
На такого рода сделки решиться могут только очень рисковые люди, и вряд ли можно говорить, что каждая вторая купля-продажа с привлечением кредита так происходит. Но все же, какие сюрпризы с юридической точки зрения могут ждать продавца?
— Применительно к нашей ситуации: оценка квартиры с завышенной стоимостью — это уже начало сомнительной сделки, как и получение кредита на основании такой справки. Здесь уже можно вести речь об уголовно наказуемых действиях, — объясняет юрист Татьяна Ревинская. — В любом случае для продавца сделка с завышенной ценой на квартиру в договоре является невыгодной и рискованной. Стоимость квартиры является существенным условием договора купли-продажи, и если она указана неверно, то договор в этом случае может быть признан в суде недействительным. Тогда покупатель и продавец обязаны будут вернуть друг другу все причитающееся по договору. Поэтому нетрудно посчитать, какую сумму должен будет вернуть продавец покупателю, если, например, стоимость квартиры определена в договоре 100 000 у. е., 30% от которой продавец фактически не получил.
Ну и в целом на каждом из этапов совершения продажи недвижимости необходимо следовать нормам закона и проявлять осторожность, чтобы не остаться обманутым. Если уже состоялась договоренность обо всех условиях покупки, целесообразно их зафиксировать в предварительном договоре купли-продажи. Этот документ дает гарантию того, что собственник не поменяет свое решение и продаст квартиру, а для покупателя это является гарантией, чтобы недвижимость не купили иные лица, пока он готовится к покупке.
Следует обратить внимание, что зафиксированная в договоре цена не подлежит изменению в одностороннем порядке, т. е. покупатель обязан купить, а продавец продать квартиру по той цене, которая указана в предварительном договоре. Изменить условия можно только по взаимному согласию путем заключения дополнительного соглашения (ч. 1 ст. 420 ГК). Отказаться от заключения основного договора можно лишь по обоюдному согласию, иначе к заключению такого договора можно понудить в судебном порядке и потребовать возмещения убытков (п. 4 ст. 415 ГК).
При этом суд сможет понудить уклоняющуюся сторону к заключению основного договора лишь на тех условиях, которые были заранее прописаны в предварительном. Есть еще важные моменты, на которые стоит обратить внимание: если договор не был заключен либо не было направлено предложение о заключении договора купли-продажи в срок, установленный в предварительном договоре, то потребовать его заключения уже нельзя — п. 6 ст. 399 ГК (если срок заключения основного договора не определен сторонами в договоре, то этот срок равен одному году с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 399 ГК)).
Зачастую исполнение предварительного договора обеспечивают авансом или задатком. Не всегда продавцы различают эти понятия, а между тем различия между терминами есть и очень существенные. Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения договора, а задаток — средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается; когда передумал продавец — он должен вернуть сумму в двойном размере.
Мотошлемы (чтобы не потерять голову)
Библиотека Onliner: лучшие материалы и циклы статей
Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!
Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!
