794
12 июля 2019 в 8:00
Автор: Николай Градюшко. Фото: архив Onliner, r.onliner.by/pk

«Торг до слез», «продается дешевле себестоимости». Почем недостроенные коттеджи под Минском

Строительство загородного коттеджа — сложный и тернистый путь, благополучно пройти который до конца удается далеко не всем. Практически в любом поселке под Минском встречаются «замороженные» объекты. То несостоявшийся дворец, то унылая газосиликатная коробка без окон и каких-либо следов деятельности строителей, порой и вовсе заросший бурьяном фундамент. Откуда взялись все эти недострои, почем продаются и что с ними не так, если порой объявления зависают на долгие месяцы?

«Многие допускали роковую ошибку»

— Появление достаточно большого количества недостроенных коттеджей под Минском имеет несколько причин. В свое время земельные участки массово выделялись для нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, многие из которых переоценили свои финансовые возможности. Не обладая необходимой суммой, люди начинали стройку, надеясь растянуть ее во времени. Финишировать удалось далеко не всем. У кого-то сбережения съела инфляция, кто-то просто не представлял, с какими трудностями сопряжено возведение коттеджа. У других сказываются семейные обстоятельства: в процессе затянувшейся стройки дети выросли и захотели жить отдельно. Разводы, к сожалению, также являются частой причиной продажи недостроенных домов, — говорит Светлана Куделко, заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости «Твоя столица». — Многие люди допускали роковую ошибку еще на стадии поиска планировочных решений. Пребывая в эйфории от приобретения земельного участка, начинали строить «родовые гнезда» с пятью спальнями, большим подвалом, сауной, бассейном и так далее. Соответственно, с ростом потребностей увеличивалась общая площадь дома (достигая в отдельных случаях 500 и более «квадратов»). В итоге поместья и дворцы оказались неподъемными с финансовой точки зрения.

Хотелось бы отметить еще один момент. Когда в середине 2000-х сельсоветы активно выделяли участки, планировалось, что государство будет оперативно помогать с подведением коммуникаций, строительством подъездных дорог. Однако ситуация изменилась, и многим людям пришлось обеспечивать эти блага за свой счет. Деньги ушли на газ и водопровод, а на завершение дома уже не хватило — тоже нередкий случай.

Помимо проблем с коммуникациями, дает о себе знать и неразвитая социальная инфраструктура. Взвешивая все за и против, некоторые семьи еще в процессе стройки понимают, что жизнь в пригороде с малолетними детьми будет тяжела морально, и сходят с дистанции.

Самые проблемные — «коробки» из девяностых

По словам эксперта, отношение покупателей к рынку недостроенных коттеджей в целом лояльное. Покупаются как накрытые кровлей «коробки», так и объекты «нулевого цикла» — участки с фундаментами. В последнее время государство стремится навести в этой сфере порядок. Весной прошлого года было принято постановление Совмина, позволяющее продавать незаконсервированные долгострои на публичных торгах. Как показывает практика уже состоявшихся аукционов, начальная стоимость подобных лотов может взлететь в два-три раза. Все, конечно, зависит от степени престижности поселка. К примеру, в марте этого года участок с фундаментом в Дроздово под Минском подорожал в ходе торгов с 75 630 до 216 000 рублей, а участок с фундаментом в Лесковке — с 68 042 до 140 000 рублей.

Покупатели обходят стороной лишь явный неликвид — «коробки» из 1990—2000-х годов с откровенно пугающим качеством конструкций и давно устаревшими планировками.

— В те годы строили с размахом, внутреннее пространство дробили на множество небольших комнат, выдумывали замысловатые башни и ломаные кровли. Порой высота не ограничивалась даже тремя этажами. Такие дома сегодня продать крайне сложно, реконструировать — еще труднее, — отмечает Светлана Куделко. — Многие собственники как заселенных, так и недостроенных коттеджей стали заложниками ситуации. Быть может, государству стоит как-то обратить внимание на эти объекты и рассмотреть возможность их перепрофилирования под нужды поселков, ведь уровень развития социальной инфраструктуры в пригороде по-прежнему оставляет желать лучшего. Реконструировав такие постройки, в них можно открыть, например, частный детский сад или дом престарелых, амбулаторию, какой-нибудь комплекс бытовых услуг.

В прошлом году в деревне Лапоровичи на Минском море за $105 000 по курсу продавался недостроенный дом-глыба площадью 1000 квадратных метров. Сейчас объявления мы не нашли. Быть может, кто-то купил?

Крупных недостроев на рынке довольно-таки много. Например, в Боровлянах за $160 000 по курсу пытаются продать газосиликатную «коробку» площадью 350 квадратных метров.

«Продажа ниже себестоимости материалов и работ! Возможна перепланировка на две семьи с одним общим входом. Все продумано и строилось как для себя», — говорится в объявлении.

За аналогичный по площади кирпичный недострой в Лесковке просят $99 000 по курсу. Деревня считается довольно престижной (9 километров от МКАД), в прошлом году пустые участки на аукционах уходили с молотка за $43—48 тыс.

Еще один долгострой площадью 350 «квадратов» грустит в Большом Стиклево. Несмотря на низкую степень готовности и морально устаревшую архитектуру, продавец оптимистично рисует в объявлении $155 000.

Оптимальный вариант — до 200 «квадратов», без подвала и гаража

— Если же описать словами идеальный с точки зрения покупателя недостроенный коттедж, то это будет дом площадью от 150 до 200 квадратных метров, — говорит представитель агентства. — Один, максимум два этажа (вертикальная планировка сегодня не приветствуется: никто не хочет целый день бегать по ступенькам). Без подвала и гаража, стены из газосиликата или керамзитобетона, кровля также должна быть смонтирована (мягкая «Катепал» или металлочерепица). Общая строительная готовность — от 70%, в то же время должна быть предусмотрена возможность внесения индивидуальных корректировок под предпочтения нового собственника. Само собой, конструкция дома не должна вызывать никаких подозрений относительно строительного брака. Из коммуникаций приветствуются хотя бы газ и электроэнергия. При адекватной цене такой дом быстро найдет нового собственника.

В деревне Дуброва (19 километров от МКАД) за $49 900 хотят продать двухуровневую коробку площадью 200 квадратных метров. В объявлении собственник обещает «торг до слез» и дальнейшую помощь в строительстве: «Свет подведен к участку, газ подведен к дому. Дом в 200 „квадратов“ строили сами и для себя, проект продумывали до мелочей. На первом этаже — кухня-гостиная, гостевая спальня, кабинет, санузел и котельная + кладовая, на втором этаже планировались жилые комнаты. Баня 55 „квадратов“ с мансардным вторым этажом (две жилые комнаты). Залит фундамент под гараж. Ровный участок 15 соток находится в частной собственности».

В прошлом году один из участков в Дуброве был продан на аукционе почти за $28 тыс. по курсу.

А вот одноуровневый дом-недострой в Фаниполе, 56% строительной готовности — $60 990 по курсу. «Современный проект, удачная планировка большая кухня, гостиная 35,88 кв. м, общая площадь 134 кв. м, жилая — 51 кв. м. Высокие потолки — 2,75 м,уточняет продавец. — На данном этапе есть возможность вносить изменения в планировку. Центральный водопровод, газ по улице. Участок 12 соток в собственности. Хорошие подъездные пути».

Один из нестандартных в архитектурном плане проектов — дом из керамзитобетонных блоков в Прилукской Слободе (5 километров от МКАД). Здесь 226 квадратных метров, 15 соток земли, из коммуникаций — вода, электроэнергия; газопровод проходит по границе участка. Заявленная цена — $127 000 по курсу.

«Строился для себя, продумывался и прорабатывался до мелочей. Продается дешевле себестоимости в связи с переездом»,пишет собственник.

Время от времени свободные участки в Прилукской Слободе предлагаются на аукционах. В этом году два земельных надела ушли с молотка за $42 тыс. и $51 тыс.

Одно из самых популярных направлений с недешевой землей — Колодищи. Сегодня там (старая часть поселка) предлагается недостроенная «коробка» площадью 200 квадратных метров. Два уровня плюс подвал, стены блочные (40 сантиметров), кровля — металлочерепица, все коммуникации — $70 000 по курсу.

Какие подводные камни

— В первую очередь конструкцию дома надо тщательно проверить на предмет трещин и прочих дефектов. Как правило, эту работу доверяют знакомым или нанятым по объявлению профессиональным строителям. Мало кто заказывает дорогостоящую экспертизу, — говорит Светлана Куделко. — По коммуникациям: важно смотреть не только на их наличие, но и на возможность подключения. Бывает, газопровод тянется вдоль улицы, но нагрузка на линию не позволяет сделать врезку новым потребителям. Или другой пример: в трех метрах от участка идет не магистраль, а отвод в соседский дом, а точка подключения находится в сотне метров.

Еще один совет касается общения со строителями. Учтите, они склонны к преувеличению сложности поставленных задач и завышению расценок. Не будет лишним проконсультироваться по спорным вопросам с разными бригадами.

Цены завышены в среднем на 15—20%

Посматривая объявления о продаже недостроенных домов, трудно не заметить, как желания собственников выпадают из рыночных реалий. Почему так происходит?

— Есть общая тенденция, характерная для всего рынка загородной недвижимости: продавцы определяют цену, исходя из вложенных финансовых и трудовых затрат, сверх того хотят получить какую-то прибыль. Но сегодня, когда переизбыток предложения, такой сценарий невозможен, — считает Светлана Куделко. — Кто-то понимает это быстро и устанавливает адекватный ценник, кому-то для принятия такого решения необходимы годы, в течение которых дом или недострой будут только терять в цене, устаревать физически и морально.

В последние годы мы видим увеличение разрыва цен предложения и цен реальных сделок. В ходе торга дома дешевеют в среднем на 15—20%, нередки случаи, когда продавцы снижают заявленную в объявлении стоимость на 30—40% или даже больше.

К сожалению, среди продавцов все еще продолжают циркулировать мифы о золотой земле под Минском. Люди верят в то, что, как только они дадут объявление, за их домом выстроится очередь из перекупщиков, и боятся продешевить. Владельцы двадцатилетних коттеджей площадью 400 метров с давно устаревшим ремонтом искренне недоумевают, как их домины могут стоить дешевле $800 тыс. Таких примеров хватает.

Читайте также:

Наш канал в «Яндекс.Дзен»

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by

Автор: Николай Градюшко. Фото: архив Onliner, r.onliner.by/pk