Продать квартиру за $220 000, получить только $40 000 и остаться должным покупателю $100 000 по курсу? Странная история из Боровлян
1129
25 апреля 2019 в 8:00
Автор: Оксана Красовская. Фото: Александр Ружечка
Продать квартиру за $220 000, получить только $40 000 и остаться должным покупателю $100 000 по курсу? Странная история из Боровлян

Эта история может претендовать на звание одной из самых фантастических за последнее время. В ней есть все элементы остросюжетной драмы: шикарная квартира с потрясающим видом на лес, странная с точки зрения логики сделка, большие деньги и красивые женщины, за которыми стоят сильные мужчины. Все это великолепие никак не может подобру-поздорову разойтись в разные стороны вот уже на протяжении почти семи лет. Многотомное дело о продаже 170-метровой квартиры в Боровлянах блуждает по кабинетам судов, проделывая путь снизу вверх и обратно. И что примечательно, конца и края этому не видно. Любопытно, но по итогам рассмотрения ситуация может повернуться так, что продавец, получивший за свою элитную недвижимость всего $40 000 вместо $220 000, еще останется должен покупателям, которые не рассчитались с ним в оговоренный срок, порядка $100 000 в эквиваленте. Как такое возможно, читайте в материале Onliner.

Коротко о главном

Особняк на четыре квартиры

Фундамент запутанной и не укладывающейся в голове истории был заложен в далеком 2010 году. Тогда белорусы жили богато (сейчас те времена принято называть «медовыми» и мечтательно вздыхать о них). Бизнес бурлил, рос, и казалось, что финала у этого процветания никогда не будет. Именно тогда Сергей Акифьев вместе с другом решили пустить в дело имеющийся у них участок в Боровлянах. На десяти с лишним сотках, расположенных в одном из самых удачных мест поселка, приятели задумали возвести дом на четыре просторные квартиры. В первую очередь собирались жить там сами, а двое «лишних» апартаментов продать знакомым — так сказать, близким по духу людям, чтобы всем вместе жить в мире и согласии.

Масштабная стройка началась и, так как финансирование было достаточным, продвигалась довольно быстро. Незадолго до этого в личной жизни мужчины произошли перемены: он познакомился с прекрасной Верой. И, как говорит, чтобы обозначить серьезность намерений, свою долю в недвижимости (1/2 земли и 1/2 законсервированного строения) переписал на девушку, с которой пока еще не был в браке (переход права собственности оформили через сделку купли-продажи).

Уже через два года солидный особняк был сдан в эксплуатацию. Пара признается: пока шла стройка, они мечтали и фантазировали, как переедут в новую квартиру. Вместе с дизайнерами продумывали интерьер, составляя подробный проект на все — от черновой электрики до обустройства санузлов. Однако, когда строительная точка все-таки была поставлена, финансовые обстоятельства сильно изменились и неженатая пара, недавно ставшая молодыми родителями, осознала: на ремонт 170 метров у них просто нет денег. И не предвидится. Тогда, по словам Веры и Сергея, им скрепя сердце пришлось принять мысль: с квартирой придется расстаться.

— Техпаспорт мы получили в январе 2012-го, — вспоминает Серей. — Долго пытались выкрутиться из ситуации, примерялись и так и эдак, но в августе поняли: не потянем, все-таки придется квартиру продавать. Тем более что с маленьким ребенком надо было решать жилищный вопрос здесь и сейчас, а не ждать, когда появятся деньги и будет возможность начать ремонт. На съеме жить надоело, хотелось уже своего угла, пусть и не такого комфортного, как в Боровлянах. Помню, что внутренне очень не принимал эту продажу, можно сказать, всей душой сопротивлялся ей. Может, поэтому так все и вышло: мысленно я эту квартиру не отпускал…

Продать нельзя оставить

Мужчина рассказывает, что потенциальные покупатели приходили и уходили. $220 000 по курсу хоть и не были запредельной суммой для недвижимости такого уровня, но человека с живыми деньгами не находилось. Одни предлагали обмен на квартиру плюс небольшую доплату, другие хотели меняться на голый участок. Но все эти варианты паре не подходили.

— В момент продажи квартира была готова под финишную отделку: все стены выровнены, электрика и сантехника разведены по проекту Веры. В стяжке уже был спрятан теплый водяной пол, счетчики стояли на своих местах. Понимаете, это жилье мы делали для себя, поэтому не экономили — посмотрите, стяжка настолько ровная, что прямо на нее потом клеили паркетную доску, выравнивать и доливать ничего не надо было.

Стены были оштукатурены идеально. Вот образец: это место было зашито гипсокартоном, и теперь, когда его сняли, видно качество. Да что говорить, на два этажа заложено три добротных монолитных пояса! Оставалось, по сути, шпаклевать-красить-облицовывать. Но, учитывая немалые площади, было понятно, что в текущей ситуации мы не сможем сделать даже это, — признается Сергей.

И вот в череде «просмотрщиков» появился Николай Бобко — серьезный человек, бизнесмен, внушающий доверие по всем фронтам. Как говорят супруги, Николай примерялся к квартире не раз, подъезжал сам, привозил 6-летнюю дочку, жену и даже тещу. В итоге было сформулировано предложение: куплю, но всю сумму отдам не сразу, а по частям за полгода.

Уверены, никто из наших комментаторов, узнав условия сделки, на нее не согласился бы. Не можем понять этого шага и мы, но, видимо, обстоятельства поджимали пару, и они поверили покупателю. Ближайшее будущее выглядело так: $40 000 по курсу передается в день сделки (это даже не половина от стоимости), остальные $180 000 — до мая 2013 года, необязательно равными долями — как получится. Право собственности переходит супруге Николая Наталье (именно она выступала покупателем) в день заключения договора и передачи $40 000.

— Договор на продажу с агентством не заключали, но нас вели и постоянно консультировали знакомый риелтор и директор одного из агентств. Они в один голос твердили, что такие растянутые во времени сделки — это норма и расторгнуть договор, если что-то пойдет не так, не составит никакого труда. Мол, просто все откатится назад: мы вернем покупателю деньги, он нам — квартиру. И все, разойдемся миром.

В то, что сделка может обернуться большими проблемами, не верилось: Николай говорил все четко и по делу. Честно объяснил, почему не может сразу отдать все деньги: мол, бизнес-партнеры подводят, но, когда они перед самым Новым годом начнут сливать деньги, я рассчитаюсь. Кто занимается бизнесом, тот знает, что это так и есть. Более того, он пообещал, что до конца января обязательно переведет еще $100 000, а окончательный расчет — железно в мае 2013-го. Это все похоже на правду и вполне реально, — говорит Сергей.

— К тому же нас проконсультировал его юрист (теперь мы понимаем, какую ошибку сделали, допустив параллельную работу одного специалиста), — дополняет Вера Дубровская. — С его слов все звучало логично: нам — предоплата, а им — переход права собственности, чтобы тоже быть уверенными, что их не кинули, как-никак сумма немаленькая. Якобы это подстраховка для обеих сторон. Кстати, были мы и у других юристов, и все они подтвердили слова своих предшественников о том, что договор можно расторгнуть, правда, ни один не сказал, сколько это отнимет времени, сил, денег и сколько может быть подводных камней.

4 декабря 2012 года Вера Дубровская и Наталья Бобко заключили договор купли-продажи. В документе было указано, что из рук в руки передаются 1/4 доля в праве собственности на земельный участок площадью чуть более десяти соток, а также квартира №4 общей площадью 172,6 «квадрата» по СНБ. Стоимость «лотов» приведена в белорусских рублях и долларовом эквиваленте — чтобы не погружать вас в темное миллионное и миллиардное прошлое, приведем цены в у. е. Так, часть участка была оценена в $6000. Квартира — в $184 000. По условиям сделки, $6000 за участок передавались продавцу сразу, за квартиру — всего $4000, вся остальная сумма должна была быть выплачена до мая 2013 года. До окончания расчета квартира оставалась «в залоге» у Веры (в БРТИ было наложено обременение).

К основному документу прилагался странный дополнительный — договор без даты, написанный от руки. Вера Дубровская говорит, что это была инициатива Бобко: якобы они не могут «задекларировать» всю сумму и поэтому просят занизить официальную стоимость квартиры, а разницу обеспечат этим допдокументом. Тогда этот ход не показался настораживающим, но спустя годы и судебные заседания девушка уверена, что этот документ был составным элементом будущей аферы: мол, предполагалось, что его невозможно будет расторгнуть, а значит, и выселить не заплативших за жилье людей.

Рукописный договор «стоил» $30 000, которые сразу же передавались пока еще собственнице. По нему продавались «неотделимые улучшения, а также объекты благоустройства, относящиеся к квартире №4, не вошедшие в состав стоимости данной квартиры согласно заключенному договору», а именно разводка электрики и отопления, система «теплый пол», газовый отопительный котел, ландшафтный дизайн, ливневая система, ограждение участка, подготовка под установку камина. Все это выглядит очень подозрительно, но тем не менее стороны пошли на такой шаг. Таким образом, в целом покупатели отдали Вере Дубровской $40 000.

— Договор заключили незадолго до моего дня рождения, я еще радовался: мол, закрыли сделку. Да и Николай меня уже по-приятельски поздравил, — говорит Сергей. — Мы им даже дизайн-проект подарили: самим-то уже не нужно. Они им не воспользовались, правда, но это дело хозяйское.

Первые звоночки

Вскоре после заключения сделки в просторной и необжитой квартире появились зарегистрированные: Наталья с маленькой дочкой и ее родная сестра с малолетним сыном — всего четыре человека. Вопросов нет, тут все по закону. Жизнь пошла своим чередом. Бобко взялись за ремонт, а Акифьевы-Дубровские принялись ждать деньги.

Правда, эйфория от закрытой сделки улетучилась довольно быстро: месяцы шли, а в карманах было пусто. Январь, который должен был принести сразу $100 000, на практике оказался безденежным, а ремонт меж тем продолжал набирать обороты. Тогда, по рассказам пары, Сергей попросил остановить ремонт и рассчитаться. Но безрезультатно. «Голодными» также стали февраль, март, апрель и даже май. Не получив в итоге ни копейки, молодые родители перестали воспринимать серьезно любые просьбы войти в положение.

— Ситуация какая: люди не отдают нам деньги, при этом в квартире начинается ремонт, — возмущен Сергей. — И не так, что тут чуток подмазали, там своими силами подклеили. Нет, все масштабно и с наемным трудом. Я звоню Николаю (все вопросы решал он, как глава семьи): мол, как так? А он: да я тут выкраиваю по сто долларов буквально, тебя эти деньги не спасут.

Как только я услышал про ремонт «на последние сто долларов», понял, что дело плохо. Но договор есть договор, и мы честно выждали до конца прописанного для расчета срока. Глупо, но до последнего надеялись, что человек просто тянет, чтобы еще прокрутить деньги, а в мае разом рассчитаться. На всякий случай предупредил Николая: не будет $180 000 — расторгнем договор. Думал, это хоть как-то повлияет.

После того как и 31-дневный май истек, а в кошельке не потяжелело, Вера Дубровская написала заявление о мошенничестве в милицию, СК и прокуратуру. Мол, Наталья взяла на себя обязательства, заранее не имея возможности (и намерения) их исполнить. Но органы отправили стороны разбираться с их вопросом в суд: это гражданско-правовые отношения, а не криминал.

Суд, который все решит

После этого продавцы, все еще надеясь решить дело без привлечения суда, направили покупателям нотариально заверенное письмо о том, что будут расторгать договор, поскольку деньги ($180 000) так и не были переданы в условленный срок. Говорят, ответ от Бобко не получили и в сентябре 2013-го все-таки обратились в суд.

— Очень важно понимать, почему мы подали иск именно о расторжении сделки, — объясняет Сергей. — Да, можно было требовать, чтобы Бобко выплатили нам деньги, как и было предусмотрено договором. Наверное, это было бы самое легкое дело, и суд буквально за одно заседание принял бы решение: раз должны, пусть выплачивают. А дальше что? Как взыскать деньги с людей? Это же самое сложное. Даже у вас на сайте сколько было историй: человек всем должен шальные деньги, но не отдает, и сделать ему ничего не могут.

Уже позже, во время многочисленных судов мы выяснили, что на семье Бобко ничего нет: ни квартиры, ни машины, — а зарплаты минимальные. Как бы они возвращали эти $180 000? А вот как: судебные исполнители завели бы дело и принудили бы их выплачивать нам примерно по $20 в месяц всю жизнь. Предвидя такой вариант развития событий, мы и решили расторгнуть сделку, чтобы у нас на руках осталось хоть что-то материальное.

Вера и Сергей признаются, что втайне лелеяли надежду: сам факт суда подстегнет покупателей расплатиться.

— Мы рассчитывали, что они заплатят, а они, видимо, рассчитывали, что суд в социально ориентированном государстве женщин с несовершеннолетними детьми из единственного жилья не выселит…

Началась судебная канитель. Дело рассматривали бесконечно долго, ответчики зачастую не получали повестки, регулярно не являлись в суд (по уважительным причинам), переносили заседание. В ход шло все: болезни всех членов семьи, командировки, любые отговорки. Не являлась в суд и сестра Натальи Бобко, которая также была прописана в спорной квартире. Причина ее отсутствия — невозможность купить авиабилеты из Турции, где она временно проживала, в Беларусь.

Наконец мы все собрались в суде. Кажется: если у тебя были намерения купить квартиру и рассчитаться, сделай это сейчас, прямо на глазах судьи. У нас будут деньги, у тебя — метры, и все хорошо, вопрос исчерпан. Но нет, дальше устных обещаний (произнесенных дважды) на судебных заседаниях дело расплаты не шло. Мы же не могли понять: зачем было все это затевать, если ты не можешь позволить себе такую квартиру? — недоумевает Сергей Акифьев.

С иском в суд Дубровская обратилась примерно в ноябре 2013 года. Решение по кажущемуся очевидным делу было вынесено только в июне 2014-го. За все это время покупатели так и не «всучили» деньги продавцам. Вердикт судьи, рассматривавшего это дело, был однозначен: «Суд приходит к выводу, что ответчица Бобко Н. В. не предоставила доказательств, что как на момент заключения спорного договора купли-продажи, так и на момент наступления срока его исполнения имела возможность выполнить свои обязательства в части передачи Дубровской В. С. денежных средств в размере, эквивалентном $180 000».

В итоге суд решил расторгнуть заключенный 04.12.2012 договор купли-продажи, признать недействительной госрегистрацию перехода права собственности и взыскать с Бобко госпошлину, плату за юрусуги и почтовые услуги. О возврате уплаченных в 2012 году Бобко денег речи в тот момент не шло: иск был о расторжении сделки.

Это решение Наталья дважды пыталась обжаловать, но безуспешно. Также она просила, чтобы за ней, как за человеком, вложившим немалые средства в квартиру (порядка $90 000 с учетом ремонта), была закреплена 1/3 доли в праве собственности на квартиру и 1/12 доли в праве собственности на прилегающий участок. Безуспешно.

Выиграть суд не значит выселить со своих метров

Казалось, что вопрос решен и судебные тяжбы остались позади. Но сделавшие в квартире ремонт супруги Бобко отказались по своей воле покидать жилье, пусть уже и не принадлежащее им по документам.

— Не хотите выселяться добровольно — значит, придется делать это принудительно, — рассказывает, как начался новый виток судебных разбирательств, Вера Дубровская. — Мы снова обратились в суд. Понятно, что процедура не обещала быть легкой: когда дело касается несовершеннолетних, их интересы блюдет целая комиссия. А тут еще и Бобко давила на то, что для ее ребенка это единственное жилье. И снова рассмотрение дела затянулось: опять больничные, авиабилеты и все такое.

Спустя полгода (в декабре 2014-го) суд принимает решение о выселении всех зарегистрированных без предоставления им другого жилья. Сурово, но, в конце концов, заботиться о детях должны их родители, а не чужие люди. Однако решение на бумаге не есть действие в жизни. И супруги Бобко продолжают жить в чужой квартире.

— Мы начинаем биться за принудительное выселение — с судебными исполнителями, прокуратурой и так далее, чтобы все по закону, — продолжает Вера. — Параллельно с этим выясняем, что Бобко не платили за коммунальные услуги: за воду и электричество образовался долг, газ они отключили сами. Это отчасти пошло нам на руку: позже, когда понадобилось уже в прямом смысле слова «выкуривать» их с наших метров, электричество в доме отключили по нашему заявлению, воду — отказались, так как в квартире жил ребенок.

Официальная процедура выселения состоялась только 24.02.2016. Физически ответчики съехали из квартиры раньше: без электричества тяжеловато. Но если сопоставить все даты по документам, то всего за $40 000 семья жила в квартире VIP-класса с 04.12.2012 по 24.02.2016 — без малого четыре года (три из них — не имея права собственности). Это же время Вера с мужем и ребенком жили на съемной квартире.

— На приемке квартиры выяснилось, что за это время Бобко сделали незаконную перепланировку, в результате которой площадь квартиры уменьшилась. Также были демонтированы газовые счетчики, убраны некоторые выводы под розетки. Практически вся мебель, которая оставалась в квартире, была изъята судебными исполнителями в счет судебных расходов. К примеру, Николай настаивал, что стоимость установленной кухонной мебели — $10 000, якобы она итальянская. Но посмотрите: в торце стоит элемент нашего забора — такая она индивидуальная и бесценная. К слову, судебные исполнители вообще оценили ее в $100, — говорит Вера.

Головокружение от судов

И на этом, что вполне ожидаемо, точка поставлена не была. Уплаченные в 2012 году $40 000 и вложенные в ремонт $50 000 (такую сумму озвучивают сами супруги) Бобко предсказуемо захотели вернуть. Для этого подали в суд иск о неосновательном обогащении: квартира-то отошла бывшим продавцам вместе со всей начинкой.

— Наглость за наглостью, — рассуждает Сергей. — Нам ничего не оставалось, кроме как подать встречный иск об устранении препятствий в пользовании жилым помещением. Проще говоря, пусть забирают с собой свой «дорогостоящий» ремонт и наконец исчезают из нашей жизни. Нам действительно этот ремонт сто лет не нужен, не хотелось, чтобы после них осталось хоть какое-то напоминание. Кроме того, квартира перестала соответствовать техпаспорту без согласований с госорганами: Бобко сделали перепланировку, снеся стены в коридоре, установив камин и сделав подиум для аквариума.

Суд закончился следующим: Дубровская должна вернуть Бобко предоплату в $40 000, а бывшие жильцы — привести квартиру в исходное состояние. Упущенная выгода и годы, в течение которых Дубровская не могла пользоваться квартирой и даже выселить бывших покупателей, конечно, нигде и никак не учитывались.

Такой вердикт не обрадовал чету Бобко, и они обжаловали решение. Впрочем, в вышестоящих судебных инстанциях приведенные ими аргументы не сочли состоятельными. Решение осталось в силе.

В конце концов Николай пришел в свою бывшую квартиру и начал демонтаж. Паркетная доска, сантехника, светильники «отделились» легко. Со всем остальным возникли сложности. Вера Дубровская же не стала выполнять свою часть решения суда — индексированные $40 000 в рублях так и висят на ней по сей день. Девушка говорит, что для того, чтобы рассчитаться с долгом, ей надо продать квартиру, которая из-за судебных разбирательств уже больше пяти лет находится под арестом.

Все отменить и начать сначала

— Пока демонтаж еле-еле продвигался, грянул гром, — рассказывает о последних событиях Вера. — В мае 2017 года в Минский областной суд пришел протест Верховного суда на решение от 24 ноября 2015 года (о том, что я возвращаю $40 000, а Бобко «забирают» свой ремонт). И это после того, как суд первой и второй инстанции все подтвердил, само решение вступило в законную силу и даже было частично исполнено силами Николая.

Что это значит? Меня снова обвиняют в неосновательном обогащении и запускают дело 2015 года… Причин несколько: я самостоятельно избрала путь расторжения договора, в ходе процесса не была дана оценка стоимости жилья, не был исследован вопрос о реальной возможности приведения квартиры в первоначальное состояние. Дело вернулось в суд первой инстанции другому судье. Он детально вник в вопрос, даже устроил выездное заседание, назначил экспертизу, которая подробно ответила на вопрос, какие улучшения, выполненные Бобко, являются отделимыми, а какие нет, какова стоимость ремонта, материалов и соответствуют ли масштабы заявленного Бобко реальности.

По этой экспертизе все, кроме нашей стяжки и штукатурки, было отделимо, а сам ремонт (вместе с родными улучшениями) был оценен примерно в $40 000 по курсу. Выслушав все доводы и проанализировав документы, судья решает, что его коллеги, рассматривавшие дело раньше, ни в чем не ошиблись. По сути, новый судья вернул все на круги своя: им деньги, нам квартиру в том виде, который был до их ремонта, — описывает долгоиграющий процесс Вера.

Но точка не была поставлена даже на этом. Супруги Бобко снова обжаловали решение в вышестоящей инстанции. Летом 2018 года коллегия областного суда приходит к выводу, что для решения вопроса нужна новая экспертиза.

— Я отказалась от оплаты (весьма немаленькой) этой экспертизы, так как посчитала, что первая уже дала исчерпывающие ответы. Кроме того, предоставила на заседание уже готовое заключение экспертизы (сделанной в РУП «Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру») о независимой оценке рыночной стоимости квартиры, которая показала, что на сентябрь 2018 года квартира стоила чуть более $140 000. То есть я не только не обогатилась за счет ремонта Бобко, но еще и потеряла в стоимости около $80 000. Кроме того, еще неизвестно, сколько денег мне придется вложить в восстановление квартиры до состояния, возможного для жизни или новой продажи.

На мой взгляд, вопросы для новой экспертизы были поставлены очень странные, и мы собираемся их обжаловать. Например, «какие неотделимые улучшения произведены Бобко в квартире и повлекли ли они и насколько (в долях, процентах) изменение ее стоимости». Причем при определении увеличения рыночной стоимости квартиры было принято фактическое состояние квартиры до начала демонтажных работ и учтен процент увеличения стоимости относительно уровня цен на дату производства экспертизы. То есть то, какая квартира сейчас, никто не учитывает, а ведь демонтаж делался по вступившему в силу решению суда.

Вера признается, что выводы новой экспертизы, которая основывается на том же законодательстве, ее шокировали: теперь к неотделимым работам относится внушительный список работ — практически все, что было сделано в квартире до демонтажа. К отделимым — посадка туй, монтаж светильников, рольштор, электровентиляторов и еще несколько наименований работ.

— При сравнительном анализе моей квартиры с ремонтом под финишную отделку (как в 2012 году) и с ремонтом до начала демонтажных работ экспертами сделан вывод, что на момент производства второй экспертизы квартира стоит $103 000 без отделки и $145 000 c отделкой до начала демонтажных работ. То есть ремонт добавил ей почти 50% цены? — возмущена Вера. — Да и что значит «стоит»? Рыночная цена — это та, на которую мы договорились с покупателем, а не та, которую насчитали эксперты. Все.

Думается, если такую квартиру, как у Дубровской, выставить сейчас за $103 000 в черновом варианте, очередь из желающих купить ее будет стоять от Боровлян до кольцевой, а может, и дальше. Кто ж откажется от метра за $605 по курсу, да еще с обустроенным участком в идеальном месте?

Простая арифметика

— Впереди нас ждут еще суды. Не представляем, насколько они затянутся. Мы и так уже почти семь лет пытаемся вернуть свою квартиру, за которую получили только 1/5 стоимости. Все это время на квартире есть обременение — ни продать, ни сдать, ни пустить под залог мы ее не можем. Да даже сделать ремонт не в состоянии, так как не решен вопрос с Бобко и их ремонтом. Мы потратили более $5000 на пошлины, адвокатов, экспертизу, потеряли уйму времени на судебных заседаниях — за все это время стоимость квартиры существенно упала. К тому же пока я не выплачу Бобко $40 000, я невыездная, — грустит о потерянном времени и деньгах Вера.

— Знаете, я сейчас прокручиваю всю ситуацию и удивляюсь: неужели они сразу все так и задумали, просчитали аферу с недвижимостью? Ведь при любом раскладе они должны были остаться в плюсе (а так пока и выходит): или с элитной квартирой, заплатив за нее мизер, или с деньгами и бесплатным проживанием в течение многих лет. Сейчас мне уже даже кажется странным, что Николай вообще не торговался перед заключением договора.

Да, мы поступили глупо, согласившись на такую сделку, и здравый смысл в 2012 году почему-то не включился. Но на выходе может получиться вот что: если суд сейчас принимает решение о том, что мы должны компенсировать Бобко стоимость ремонта, который нам вообще не нужен, мы лишаемся почти $100 000.

Арифметика простая: $40 000 первый «транш» плюс $40 000 за уже полуразрушенный (по решению суда!) ремонт. Сюда же идут более $5000 за пошлины и расходы на их адвоката. Добавьте около $3500 на оплату экспертиз и еще 10% от всех взысканных сумм для ОПИ (это около $9000). А те $40 000, которые мы не можем вернуть Наталье Бобко, пока она не выполнит все предписания, подлежат регулярной индексации. Только за сентябрь — февраль в белорусских рублях сумма выросла на 2600.

Мы правда уже не знаем, куда обращаться и кому писать. Мы просто хотим вернуть свою квартиру, за которую покупатель не рассчитался, хотя имел для этого тысячу возможностей. Хотелось бы, чтобы как можно больше людей узнали эту историю и никогда не попадали в ситуацию, в которой оказалась наша семья, — заключают супруги.

Дела пошли так, что невозможно было отдать всю сумму

Супруги Бобко, в отличие от многих героев Onliner, не стали скрываться и сами пришли в редакцию, пояснив, что уже подумывали о том, чтобы обратиться в СМИ: им надоело терпеть беспредел, когда одним достается все, а другим — ничего. Первым слово взял Николай.

— В 2012 году мы искали квартиру, рассматривали разные варианты — и в Минске, и в пригороде, думали, может, стоит самим строиться. Потом увидели этот дом — все понравилось. Продавцом выступал Сергей Акифьев, на тот момент сожитель госпожи Дубровской. Он принимал нас, рассказывал, как строил этот дом. О существовании Веры Сергеевны и о том, что она на самом деле является владелицей квартиры, мы узнали только ближе к заключению договора.

Изначально у нас были сомнения относительно того, приобретать эту квартиру или нет: сумма все-таки значительная — $220 000. Да и жизнь есть жизнь, мало ли как может повернуться. На тот момент выдернуть сразу всю сумму не было возможности, но господин Акифьев заверил нас, что нет никаких вопросов, можно сразу передать $20 000 — $30 000 — $40 000, начать делать ремонт, а уже потом рассчитаться полностью.

Мы связались со своим адвокатом, с их стороны был представитель агентства недвижимости, который, как потом оказалось, не вел их вопрос. Несколько раз встречались, проводили переговоры, в том числе на территории агентства недвижимости. Вроде бы пришли к тому, что оговорили все нюансы. Как мы сейчас понимаем, ему очень нужны были деньги, поэтому нас попросту уболтали, уговорили пойти на эту сделку.

В итоге мы заключили нотариальную сделку, передали $40 000, переоформили право собственности на Наталью. Вера и Сергей упорно говорили нам: все, ребята, не волнуйтесь, выплаты — до мая месяца. У нас, кстати, были вопросы, успеем или нет, так как Беларусь есть Беларусь, но они опять же нас заверили: все в порядке, разберемся, рассчитаемся.

Мы начали делать ремонт, так как квартира была «черновая». С декабря по май все выполнили. Делали качественно, все-таки для себя: идеально ровные стены, хорошая краска, паркетная доска в спальнях. Много материалов привезли из Литвы.

К сожалению, дела пошли так, что невозможно было отдать всю сумму. Хотя опять же момент: к Новому году Сергей попросил подбросить денег, и я передал ему $2000 — без бумаг, расписок. Просто встретились в машине, и я без задней мысли отдал деньги: человеку надо, а мы должны.

В итоге, когда мы увидели, что есть определенные проблемы с деньгами, мы, как нормальные люди, попытались найти компромисс: просили увеличить рассрочку по выплате либо рассмотреть другой вариант. К примеру, на тот момент эту квартиру можно было выставить на продажу. С ремонтом она стоила уже не меньше $300 000. После продажи мы бы выплатили им их $180 000 и покрыли свои расходы. И все были бы довольны и даже в плюсе. Но они на это категорически не пошли. А без их согласия мы не хотели ничего делать: через БРТИ было оформлено обременение. То есть юридически мы могли бы это сделать, но по-человечески не стали.

В результате срок оплаты прошел, никакого консенсуса мы не достигли, на уступки продавцы не шли. И вдруг в июне мы получаем из нотариальной конторы бумагу о том, что нам надо явиться для расторжения договора. Причем ничего не говорится о сумме, которую мы уже оплатили, и о той, что вложили в ремонт (порядка $50 000). Естественно, мы на это не идем. Позже на Наталью в МВД подают заявление о мошенничестве. Мы даем подробные объяснения в милиции и, раз уж сложилась такая ситуация, предлагаем предоставить нам счет, на который мы будем выплачивать деньги. Но счет Дубровская не предоставляет. Потом заявление о мошенничестве рассматривается еще в прокуратуре. Все повторяется.

То есть получается, что человек хочет вернуть свою собственность, а деньги забрать не хочет. А у нас к этому моменту уже ремонт закончен, закуплена мебель, изготовлена дорогая итальянская кухня именно под эту квартиру, установлены джакузи, сантехника. Все, чтобы нормально жить.

Дубровская ни на какой контакт не идет и подает в суд где-то в ноябре 2013 года: на расторжение договора и выселение нас из квартиры. Причем опять не упоминает ни о каких уже оплаченных нами суммах и ремонте. Суд резко становится на ее сторону, а наши встречные иски во внимание не принимаются. В частности, мы поднимали вопрос о том, чтобы нам вернули деньги и компенсировали стоимость ремонта.

В итоге без нашего присутствия суд разделяет иски (что само по себе нарушение, а отсутствовали мы по уважительным причинам: Наталья была в больнице, а я — в командировке) — отдельно на расторжение, отдельно на выселение. Думаю, это было сделано для того, чтобы заседания проходили без участия прокурора, потому что, когда вопрос касается интересов несовершеннолетних, его присутствие обязательно.

Суд принимает решение в пользу Дубровской. На наш взгляд, тут тоже были нарушения. Так, насколько мы знаем, исполнительный лист истица получила еще до вступления решения в законную силу. Нарушений вообще была масса. Мы обращались во все компетентные органы, но результата никакого не добились.

Областной и Верховный суды оставили принятое судом первой инстанции решение без изменения, сказав, что, когда будет иск о выселении, мы сможем поднять вопросы по компенсации средств.

Иск о выселении рассматривал тот же судья. Наши встречные требования опять не приняли во внимание. И через год было принято решение о выселении без компенсации чего бы то ни было. Очень интересное решение: с малолетними детьми выставили в никуда и без денег.

Николай рассказывает, что переданные Дубровской $40 000 были обычным платежом по договору (не аванс, не залог и не предоплата). Остальная сумма, по его мнению, была оформлена как кредитный платеж, а не рассрочка, вся сделка — «покупка в кредит с первоначальным платежом»:

— У нас не было графика платежей, как того требует Гражданский кодекс, и других необходимых условий, поэтому это не рассрочка. А раз не рассрочка, значит, кредит.

Нам пришлось подавать в суд из-за неосновательного обогащения. Имелись в виду те деньги, которые она получила лично в руки, и компенсация выполненного ремонта. Рассмотрение длилось очень долго — почти год. В итоге Вера Дубровская после разъяснений судьи выдвинула встречный иск о том, чтобы мы вернули ей квартиру в первоначальном состоянии. Грубо говоря, сделать «как было», чтобы мы все разрушили и «забрали ремонт с собой». В итоге было принято решение, что она возвращает нам $40 000, а ремонт мы должны разрушить. Естественно, мы это обжаловали, но областной суд оставил решение без изменения.

В это время мне пришлось брать на себя исполнительный лист (потому что доступ в квартиру нам никто не давал) и начинать демонтаж. То есть идея, видимо, была такая: не открывать дверь, чтобы мы за отведенный месяц не смогли привести квартиру в исходное состояние, и получить все — свою квартиру да еще и с ремонтом.

И только Верховный суд, рассмотрев нашу надзорную жалобу о том, что ремонт должен быть компенсирован, вынес протест по этому дикому и необоснованному решению, которое базировалось только на желаниях Дубровской.

— Самое главное, что мы всегда были готовы к мирному урегулированию и в суде заявляли об этом не раз. Можно же разумно решить вопрос, но люди решили судиться и получить все. Также, согласно договору ипотеки, я просто обязана была привести квартиру в жилое состояние, — добавляет новый юридический термин Наталья.

— Коллегия областного суда полностью поддержала протест Верховного, — продолжает Николай. — В итоге Дубровская должна была на тот момент выплатить нам 72 000 белорусских рублей, а в части разрушения квартиры дело отправили на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Но пересматривал его тот же судья, который шесть лет назад уже выносил решение в ее пользу, и через год мы получаем точно такое же решение, которое относительно недавно отменил Верховный суд. То есть мы должны дорушить ремонт, и точка. И вот уже год это дело снова рассматривает областной суд, а мы платим — за экспертизу, юриста и так далее.

По карману ли покупка?

— Получается, они считают аферистами вас, а вы — их…

— А в чем наша афера? — в один голос задают вопрос супруги. — Даже не беря в расчет стоимость ремонта, из $40 000, которые она лично получила в руки за квартиру, вернувшуюся ей в собственность еще в 2013 году, Вера Дубровская отдала нам только 80 рублей. Понимаете? По решению суда, которое она не обжаловала, она не возвращает нам деньги. Сумму мы проиндексировали, сейчас это уже порядка 85 000 белорусских рублей.

— Давайте вернемся назад. Изначально эта квартира была вам по карману либо вы покупали ее, надеясь, что закроете удачные сделки и в будущем получите доход?

— Мы похожи на неадекватных людей? Была работа, приносившая доход, на который мы и рассчитывали, — объясняет Наталья.

— Что тогда случилось? Что пошло не так? Почему после первых $40 000 и до мая 2013 года вы не рассчитались?

— Во-первых, деньги вкладывались в ремонт, — продолжает разговор Николай. — Тот же Акифьев нам строителей привозил — целую бригаду…

— Вы же взрослые люди и понимаете, что происходит. По факту вы отдали $40 000, а над вами висит еще $180 000. Параллельно вы делаете ремонт, то есть предполагаете, что эти $180 000 есть, а уже дополнительные средства — на ремонт. Первичная задача, наверное же, рассчитаться с продавцом?

— Правильно.

— Тогда что пошло не так?

— Пошли нестыковки по работе, чисто временная задержка. И все, — восстанавливает события далекого прошлого Николай. — Это все потом бы спокойно сровнялось.

— Зачем тогда вкладывать такие большие деньги в ремонт, если нет окончательного расчета и вы понимаете, что по работе пошли нестыковки?

— Когда мы делали ремонт, таких вопросов еще не возникало. У нас была стабильная уверенность, что до этого срока мы рассчитаемся.

— Вы говорили, что с декабря по май вы выполнили ремонт. При этом с декабря по май вы должны были и полностью рассчитаться за квартиру. На ремонт, как вы говорите, было потрачено $50 000, то есть примерно $10 000 в месяц (в среднем). И при этом в течение этого же периода вы ничего не отдаете продавцу…

— Продавец сам говорил: делайте ремонт, в мае рассчитаетесь. А если не рассчитаетесь, увеличим срок.

— Но вы же уже понимали, что денег не хватает, не сходятся концы с концами…

— Можно говорить все что угодно. В данный момент ситуация в чем: человек вернул себе собственность…

— Подождите, давайте разберемся с этим моментом. Ведь страшно вкладывать такие деньги в квартиру, за которую ты еще не рассчитался.

— Возможно, это была наша ошибка. Не спорю.

— До мая вы не рассчитались, а в суд продавец подала только осенью.

— В июне нам уже пришла нотариальная бумага о расторжении договора.

— Получается, с июня до осени вы могли заплатить.

— В это время рассматривалось заявление Дубровской о мошенничестве.

— Но ведь можно было написать официальную бумагу, что вы собираетесь рассчитаться, и сделать это.

— Мы так и сделали, более того, даже открыли депозитный счет и перечисляли на него деньги — одну сумму, вторую.

— Сколько?

— 20 000 000 первый раз и чуть больше во второй. По тому курсу это $2—3 тыс.

— Но ведь это смешно на фоне $180 000…

— Смешно, но она их не получала. А потом суд эти деньги нам не вернул — они пошли на оплату ее госпошлины. А если бы мы ей перечислили больше… Отозвать эти деньги мы по закону не могли.

— Есть же и моральный аспект. Если поменять вас местами и вы бы продавали, а покупатель с вами не рассчитался?

— Я вам скажу, как бы я действовал. Это то, что мы предлагали им сразу: не можете предоставить нам отсрочку даже с уплатой процентов — давайте искать варианты. Можно же совместно выгодно продать квартиру — и за $300 000, и за $320 000, а все, что сверху, поделить. Это можно было сделать и в течение всего судебного процесса, но они отказывались.

— Да мы бы просто не пошли на такую сделку, — уверена Наталья.

— Идея у них была другая: быстро забрать себе эту собственность, ничего не заплатив нам, и продать ее еще раз.

— Ваши $40 000 — это ведь даже не половина. Поэтому и продавец мог подумать, что вы хотите его кинуть.

— Как? Как это юридически возможно?

— Но по факту вы ведь жили там до 2016 года, хотя право собственности вернулось Дубровской еще в 2013-м.

— Мы не были официально выселены оттуда. И, извините, снимать квартиру и платить деньги… У нас на адвокатов столько уходило.

— Но вы же знали, что это уже не ваше.

— Конечно. И что дальше? — горячится Наталья. — Я должна была выехать из квартиры и оставить ей свой ремонт, который делала за свои деньги? Пожалуйста, компенсируйте нам ремонт, и все. Вы знаете, что еще до официального выселения, которое было назначено на ноябрь 2016 года, они за два месяца до этого (мы там уже не жили) взломали дверь, поменяли замки и, можно сказать, захватили наше имущество.

— Но ведь это была уже их квартира.

— А выселения не было, там наши вещи. Суд еще рассматривал этот вопрос.

— Собственник же имеет право зайти в свою квартиру.

— Имеет, но внутри находится не ваше имущество. Вы будете ходить по моему полу, он мне принадлежит. Вы будете пользоваться всем, что мне принадлежит! Компенсируете стоимость — пользуйтесь. А просто так — это захват.

— В вашем случае тогда это получается захват метров.

— Нет, собственность им вернулась.

— Тогда вернемся к вопросу денег. За эти $180 000, что вы не доплатили и при этом жили в квартире, тоже ведь можно насчитать что-то?

— А она подавала на это? На что подавала, то и получила, — рассуждает Наталья. — Вопрос в том, что они изначально знали, что вернут эту квартиру себе. Мы все нормальные люди. Если бы вам предлагали такую сделку: я вам даю деньги, вы на меня переоформляете квартиру как на собственника, а остальную сумму я выплачу потом — вы пойдете на такую сделку? Вот и я нет.

— То есть вы полагаете, что они изначально так и задумали — вернуть себе квартиру?

— Конечно.

— Но ведь, если бы вы рассчитались, этого всего бы не было.

— Я не знаю, что было бы. И мы хотели рассчитаться, просто нужно было время — пару месяцев, бывают разные жизненные ситуации. Мы медиацию предлагали с самого начала.

— Почему тогда вы сами изначально не предложили переход права собственности после окончательного расчета?

— У нас тоже был адвокат, которому мы доверяли. Все делал он. Сейчас, когда прошло время и мы начинаем здраво мыслить, понимаем: сделку предложил наш адвокат, все наши вопросы вел он. Это была не наша инициатива такой сделки. Дальше сложилось, как сложилось.

У супругов Бобко есть и еще один аргумент, который сейчас проходит проверку в Администрации президента: они полагают, что выиграть суды Вере помогал, кроме прочего, мощный административный ресурс в виде родственницы в Верховном суде. Пока данные не подтверждены и пара ждет официальный ответ «сверху». Также они собираются записаться на личный прием к Наталье Качановой.

— Но ведь протест на решение пришел именно из Верховного суда…

— Потому что мы обратились к зампредседателя Забаре, а не к рядовым сотрудникам. По нашему делу несколько раз собирали коллегию. А сроки? Самые плевые вопросы рассматриваются месяцами…

Николай возлагает большие надежды на результаты второй экспертизы, которые пришли ему недавно. Как уже говорилось ранее, по ним практически все ремонтные работы являются неотделимыми, а значит, вероятность того, что компенсировать их стоимость Дубровской все-таки придется, очень высока.


На сроки рассмотрения исков жаловались и продавцы: все двигается очень медленно, а то и затягивается неявкой (по уважительным причинам) ответчиков на заседания. Так что в этом плане одинаково недовольны обе стороны. Понятно, что всю правду ни в одном, ни во втором случае мы никогда не узнаем. Но ситуация все-таки очень показательная. Поэтому вы, размышляя над продажей или покупкой недвижимости в рассрочку, несколько раз подумайте, надо ли оно вам. И если очень надо, внимательно оформляйте документы. Onliner будет следить за развитием ситуации.

Диктофоны для переговоров:

микрофон монофонический, память 8 Гб, сжатие PCM, питание 2xAAA, время работы до 3 недели 3 суток

Читайте также:

Наш канал в «Яндекс.Дзен». Присоединяйтесь!

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by

Автор: Оксана Красовская. Фото: Александр Ружечка