1405
04 января 2019 в 8:00
Автор: Николай Градюшко. Фото: Александр Ружечка

«Сталинка» у площади Победы с новым дизайнерским ремонтом за $149 900. Что скажут оценщики?

Еще шесть-семь лет назад риелторы рассказывали, что жилье в «сталинках» и новых домах возле площади Победы активно скупают россияне, готовые платить за квадратный метр и $3000, и $5000. С тех пор многое изменилось, но квартир в центре Минска, способных заинтересовать взыскательных иностранцев и состоятельных белорусов, в продаже по-прежнему достаточно. К таковым можно отнести и «двушку» на улице Киселева площадью 40,8 «квадрата» (вот объявление из нашей базы данных) с абсолютно новым дизайнерским интерьером, специально созданным для продажи. Сможет ли продавец убедить беспристрастных оценщиков в том, что квартира стоит запрашиваемых за нее денег ($149 900 по курсу)? На первый взгляд, это непростая задача.

«Сталинка» без излишеств

Продаваемая квартира расположена на четвертом этаже дома №10 по улице Киселева. Это «сталинка» 1959 года постройки с железобетонными перекрытиями и кирпичными стенами. Фасад пятиэтажки лишен лепнины и прочего декора, характерного для эпохи сталинского ампира. Вероятно, это следствие принятого несколькими годами ранее постановления об устранении излишеств в проектировании и строительстве. Согласно воле Хрущева и партии, советской архитектуре надлежало придерживаться простоты, строгости и экономичных решений. Вместе с тем дом сохранил другие атрибуты комфортного жилья (высокие потолки, просторные комнаты, толстые кирпичные стены и так далее), которое в 1950-х могли позволить себе только привилегированные слои общества.

Во дворе дома большие деревья и довольно просторная (по меркам центра) автопарковка. Впрочем, в разгар рабочего дня все места заставлены машинами жильцов и сотрудников местных офисов. За забором — территория бывшего троллейбусного парка №1.

Подъезд выглядит скромно. Здесь чисто, обращают на себя внимание горшки и занавески на окнах.

Две минуты пешком до площади Победы, три — до парка Горького

В квартире нас и оценщиков компании «БелОценкаКонсалт» приветствуют Людмила с дочерью Александрой.

— Эту квартиру мы с мужем купили в 1996 году. Хотелось жить в центре, где все под рукой. Две минуты пешком до площади Победы, три — до парка Горького. Рядом набережная Свислочи, оперный театр, парк Янки Купалы — множество мест для прогулок и отдыха. Никаких проблем со школами и детскими садами — всего хватает, через дорогу гимназия №50. И продуктовых магазинов тоже достаточно, — Людмила рассказывает о преимуществах района. — Здесь мы вырастили двух дочерей, жили вчетвером на 40 «квадратах». Но дочери стали взрослыми, пришло время разъезжаться, и мы приняли решение продать квартиру.

Перепланировка: спальня вместо кухни

По словам Людмилы, на первых порах квартира выставлялась на продажу со старым ремонтом.

— Начали с $75 тыс., потом снизили цену до $70 тыс. и $65 тыс. Люди приходили, но дальше просмотров дело не шло. Опускать цену еще ниже смысла не было. Тогда мы открыли сайты, внимательно посмотрели, какие квартиры продаются в районе и почем. А среди них было достаточно весьма дорогих вариантов с пышным убранством. Подумалось: раз продают, значит, есть спрос, — и мы решили сами вложиться в хороший ремонт и обстановку.

В ходе капитального ремонта была выполнена и узаконена перепланировка. По техпаспорту квартира осталась однокомнатной, однако приобрела функционал двухкомнатной. Такой тип жилья сегодня называют «евродвушкой».

На снимке ниже показаны планировки квартиры до и после ремонта. В ходе трансформации часть коридора была включена в состав гостиной, где разместилась зона приготовления еды. А на месте старой кухни появилась мини-спальня с большой двуспальной кроватью (на планировке это помещение площадью 6,6 кв. м отмечено как гардеробная).

От газопровода пришлось официально отказаться, работники Мингаза заварили трубу. На новой кухне установлена индукционная плита. Также в ходе ремонта был полностью заменен старый пол и утеплены две стены. Высота потолка осталась на уровне 2,9—3 метра.

— Утепление делалось для шумоизоляции. Мы прожили здесь 20 лет и прекрасно знали все плюсы и минусы квартиры. Потому и решили выполнить шумоизоляцию, чтобы новый собственник не испытывал ни малейшего дискомфорта, — Людмила листает на телефоне фотографии, сделанные в процессе ремонта. — Также заменили всю электрику, всю сантехнику, трубы в стояке, чтобы все было новое и надежное.

Паркет, мрамор, оникс и лепнина

Ремонт, выполненный в стиле неоклассики, заявлен как дизайнерский.

— У меня художественное и инженерное образование, что позволило взять на себя часть задач, связанных с перепланировкой и отделкой, — говорит Людмила. — Общая концепция и стиль — это реализация моих задумок. Подбор текстиля, например, был доверен профессиональному дизайнеру. Конечно, отделкой также занимались специалисты высокой пробы.

Большая комната поделена на несколько зон таким образом, что с пользой задействован каждый квадратный сантиметр жилплощади. Рабочее место находится у окна, дальше идут раскладной диван с барной стойкой — место отдыха, рядом обеденная зона. Крупногабаритная кухонная бытовая техника (индукционная панель, духовой шкаф, микроволновка, вытяжка, посудомоечная машина) встроена в гарнитур.

49" 3840x2160 (4K UHD), матрица VA, частота матрицы 50 Гц, индекс динамичных сцен 1600, Smart TV (Samsung Tizen), HDR, Wi-Fi
Снят с производства
55" 1920x1080 (Full HD), матрица VA, частота матрицы 50 Гц, Smart TV (Linux), HDR, Wi-Fi
Снят с производства
65" 3840x2160 (4K UHD), матрица VA, частота матрицы 100 Гц, Smart TV (Android TV), HDR, Wi-Fi
Снят с производства

Спальня совсем небольшая — 6,6 кв. м.

Так выглядит санузел:

А так — прихожая:

Иногда дизайнерские интерьеры страдают дефицитом мест для хранения. Вроде все красиво, как на обложке журнала, только непонятно, куда девать вещи. Здесь все продумано. В одном из углов большой комнаты установлен вместительный шкаф-купе, кровать в спальне имеет большую нишу, кухонный гарнитур отличается обилием шкафчиков. Для одного-двух человек места вполне достаточно.

На полу в комнатах лежит паркетная доска дуба, в прихожей и в санузле — итальянская керамогранитная плитка с подогревом (Roberto Cavalli). Сантехника немецкая и швейцарская (Hansgrohe, Laufen). На стенах в комнатах — декоративная штукатурка с элементами лепнины. Квартира оснащена бойлером, кондиционером, сигнализацией, видеодомофоном (три камеры). Вся мебель и техника абсолютно новые, еще с защитными пленками.

В отделке нашлось место и дорогим натуральным камням. Так, столешница и поверхность барной стойки выполнены из испанского гранита, подоконник в спальне — мраморный с ониксом. Обладая встроенной подсветкой, он может служить в качестве ночника.

— Это также моя задумка. Даже сами для себя такое бы не сделали. Ориентировались на притязательного покупателя, человека с высокими запросами по части комфорта, — подводит итог экскурсии по квартире Людмила.

— Очень интересное, но вместе с тем довольно необычное решение. Из практики мы можем судить, что большинство продаваемых квартир со свежим ремонтом предполагают более скромную и универсальную отделку, минималистичный стиль интерьера. И как правило, они продаются без бытовой техники, — заметила оценщик Оксана Снежко.

— Мы стремились создать законченный проект. Это вариант для тех, кто не хочет утруждать себя ремонтом, подбором текстиля, мебели и техники, — поясняет Людмила. — Взял с собой только одежду и зубную щетку — и живи. Такова была задумка.

Окна квартиры выходят во двор. Небольшой балкон превращен в застекленную уютную зону отдыха. Отмечая преимущества озелененного двора, мы не могли не поинтересоваться у Людмилы ее отношением к предстоящей застройке территории троллейбусного депо. Компания «А-100 Девелопмент», купившая эту площадку на аукционе, вскоре планирует начать возведение жилого комплекса.

— То, что депо закрыли, — это, безусловно, хорошо. Раньше от него было много шума. Слышала, хотят строить элитное жилье с современной архитектурой. Неудобства от стройки будут лишь временные, а в перспективе такое соседство только повысит престиж нашего района, — считает собеседница.

В какую цену обошелся ремонт

Во время ремонта, который продолжался около года, семья вела подсчет всех затрат. По просьбе оценщиков Людмила поделилась этими цифрами. Мебель и текстиль обошлись почти в $14 тыс. по курсу, бытовая техника стоила чуть дороже $6 тыс., а другие связанные с ремонтом затраты составили более $50 тыс. Ремонт был завершен в конце 2017 года, с тех пор квартира продается.

— С просмотрами все нестабильно. Вначале, когда только дали объявление, шли звонки и визиты. Причем, судя по поведению, многие под видом покупателей просто интересовались ремонтом и тем, как нам удалось узаконить перепланировку. Потом было затишье. По осени было еще несколько просмотров. Один парень из Екатеринбурга вроде сказал, что берет, а потом пропал, — рассказывает Людмила.

— Наверняка на момент принятия решения о выполнении столь дорогостоящего ремонта ситуация на рынке была иной, — предположил директор оценочной компании Александр Бертош. — Три-четыре года назад в районе площади Победы встречались предложения с ценой метра в районе $4000 и дороже. Возможно, есть они и сегодня. Однако это не показатель. Надо отталкиваться от результатов реальных сделок. Проведя предварительный анализ, таких сделок в домах аналогичного типа за последнее время мы не увидели. Вместе с тем раньше такие сделки совершались.

— Понимая, что такие сделки редки, мы попробовали снизить цену. Сначала было $170 000, теперь $149 900. Если сложить рыночную стоимость пустой квартиры и добавить стоимость ремонта, то на то и выходит, — говорит Людмила. — В агентстве, которое помогает с продажей, говорят, что это эксклюзивный вариант, которому нужен свой уникальный покупатель. Такого покупателя мы и ждем.

К каким выводам пришли оценщики

Проанализировав ситуацию на рынке, специалисты компании «БелОценкаКонсалт» поделились с редакцией своими выводами:

«По результатам осмотра определены преимущества и недостатки квартиры. К ее плюсам можно отнести:

  • расположение: вся центральная часть города в пешей доступности;
  • непосредственную близость станции метро „Площадь Победы“;
  • новый дизайнерский ремонт;
  • высокие потолки;
  • относительно большую парковку во дворе.

Среди минусов необходимо упомянуть:

  • небольшую площадь спальни;
  • нестандартное расположение кухонной техники;
  • состояние подъезда;
  • отсутствие лифта.

Стоимость предложения объектов-аналогов (однокомнатные квартиры, расположенные в кирпичных домах 1954—1961 годов постройки в Центральном районе) находится в диапазоне от $75 000 до $135 000 (от $1750 до $3034 за 1 кв. м). На разницу в цене оказывают влияние площадь квартиры, местоположение, уровень отделки, наличие лоджий/балконов, дополнение мебелью и техникой.

При использовании сравнительного метода оценки после проведения корректировок цен объектов-аналогов на торг, качество отделки, наличие мебели/техники, наличие лоджий/балконов, общую площадь рыночная стоимость квартиры оценивается в $104 000 ($2549 за 1 кв. м).

В результате исследования рынка установлено, что стоимость аренды аналогичных однокомнатных квартир с „евроремонтом“ составляет от $500 в месяц. При условии средней доходности от сдачи в аренду квартиры на уровне 5% стоимость оцениваемой квартиры, полученная доходным методом оценки, составляет $108 000.

Средневзвешенная стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным и сравнительным методами, составила $106 500. Важно добавить, что полученная стоимость определена с учетом уровня отделки помещения, но без учета стоимости мебели и техники.

Также следует отметить, что в этом же доме в январе 2018 года зарегистрирована сделка с аналогичной по площади квартирой по цене $64 700. А в июле 2018-го зарегистрирована сделка в соседнем доме (Киселева, 4) с аналогичной по площади квартирой за $77 800. Однако ничего не известно об уровне отделки в указанных квартирах. Но совершенно понятно одно: продать данную квартиру в текущей рыночной ситуации за запрашиваемую цену ($149 900) будет крайне сложно».

От редакции. Продаете квартиру и хотите, чтобы она попала в наш следующий обзор? Для этого разместите объявление в сервисе Onliner «Дома и квартиры» и отправьте заявку на ng@onliner.by. Профессиональные оценщики бесплатно проконсультируют вас и определят рыночную стоимость.

Читайте также:

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by

Автор: Николай Градюшко. Фото: Александр Ружечка