520
23 августа 2018 в 8:00
Автор: Николай Градюшко. Фото: Максим Тарналицкий
Зацень, «Пирс» или деревня айтишников? Изучаем коттеджные поселки, где предлагают жилье минчанам

Искусственно созданный дефицит земли в окрестностях столицы привел к печальному результату. В то время как возле кольцевой автодороги колосятся рапс и пшеница, минчанам по крохам выделяют участки на аукционах — либо дорогие сотки рядом с городом, либо неликвид без инженерных сетей. Еще хуже дела обстоят с комплексной застройкой, когда девелопер с нуля создает коттеджный поселок. Здесь выбор для двухмиллионного города и вовсе ограничен двумя-тремя вариантами. Мы получше присмотрелись к этим местам: кто, где и почем сегодня строит усадебные дома и таунхаусы, какие проблемы есть у каждого жилого комплекса.

Зацень: близость кольцевой, 15 минут до центра и дома за $130 150

Принято считать, что свободных участков для строительства коттеджей в Минске уже давно не осталось. Об этом чиновники твердят всякий раз, когда поднимается вопрос о сносе частного сектора и расселении жильцов. Вместе с тем если речь заходит об интересах не конкретных людей, а государственного застройщика, то власти проявляют удивительную гибкость. Несколько лет назад Мингорисполком без проведения аукциона выделил УКСу Центрального района довольно крупный участок на территории бывшей деревни Зацень. Коттеджи и таунхаусы здесь строятся исключительно для коммерческой продажи.

Застройка представлена жилыми домами трех типов: шесть одноквартирных усадеб (все они уже проданы), семь блокированных коттеджей на две квартиры, четыре таунхауса на восемь квартир и один на пять. На рендерах и в реальности дома выглядят незамысловато. Такое чувство, будто проект взят из начала 2000-х, когда мода на частные дворцы и замки уже прошла, а новые веяния в архитектуре к нам еще не проникли.

— Это усадебная застройка в черте Минска с инженерными сетями городского типа. Здесь подведены все коммуникации: центральный водопровод, газ, электричество, оптоволокно, телефонная связь, центральная канализация. Сточные воды будут собираться в очистные сооружения — на территории не будет ни луж, ни заболоченности, — поясняет ведущий инженер УКСа Центрального района Иван Злобин. — Все дома строятся из керамзитобетонных блоков толщиной 400 миллиметров. По надежности и теплотехническим характеристикам этот материал превосходит газосиликат, пусть и обходится дороже. Каждому собственнику на правах пожизненного наследуемого владения предоставляется земельный участок. Площадь разная: в таунхаусах — от 3 соток, в двухквартирных блокированных домах — 4—5 соток.

Первым делом осматриваем дом на две квартиры. Такой тип жилья иногда называют дуплексом: здание состоит из двух половин, у каждой из которых будет свой хозяин. Между жилыми частями расположены гаражи, которые имеют смежную стену.

Площадь каждой квартиры — 137 кв. м. На первом этаже находятся тамбур, гостиная, кухня, санузел, мини-котельная и гараж. На втором можно обустроить три спальни, там же есть еще один санузел.

Чердачное помещение не отапливается, но вполне пригодно для хранения каких-то вещей.

Жилье будет сдаваться со стяжкой пола и черновой отделкой, разведенными коммуникациями, двухконтурными газовыми котлами, без межкомнатных дверей. Кровельное покрытие из металлопрофиля уже смонтировано, снаружи фасады покроют декоративной штукатуркой.

Год назад застройщик опубликовал первую проектную декларацию, где стоимость квадратного метра в блокированных домах на две квартиры стартовала от $1400, а в восьмиквартирных таунхаусах — от $1200. Вероятно, желания УКСа оказалась далеки от рыночных реалий, что заставило застройщика несколько раз корректировать цены.

Сегодня за «квадрат» в двухквартирных блокированных домах просят $950 по курсу. Выходит, половина дуплекса площадью 137 кв. м обойдется примерно в $130 150.

— Эта сумма сопоставима со стоимостью трех-четырехкомнатной квартиры в Минске, только здесь не высокоплотная многоэтажная застройка, а фактически свой дом с земельным участком, городскими коммуникациями и собственным гаражом, — рассуждает Иван Злобин. — Вместе с тем до центра города 15 минут на машине.

Далее смотрим восьмиквартирный таунхаус. Здесь два уровня и 128 «квадратов» плюс гараж и 3 сотки земли. При цене метра $890 квартира обойдется в $113 920.

Квартиры и дома в Зацени постепенно раскупаются, но очередей в УКСе нет, о чем косвенно говорит реклама комплекса по радио. Одна из возможных причин — соседство с кольцевой автодорогой. Ближайший дом находится на расстоянии около 100 метров от шестиполосной трассы, не смолкающей ни днем, ни ночью.

— Шум здесь на уровне городского. Выполнялись замеры и в часы пик, и ночью — все в пределах норм. Чтобы немного снизить нагрузку, высадим вдоль МКАД деревья и кустарники, — говорит ведущий инженер УКСа. — Конечно, обеспечить абсолютную тишину не удастся. Кому она так важна, тому надо выбирать участок в 30 километрах от города. Но там проблемы похлеще: плохие дороги и отсутствие коммуникаций.

Своей социальной инфраструктуры в поселке не будет. Застройщик обязуется обустроить детскую и спортивную площадки. При желании жильцы смогут организовать товарищество собственников. Сдать дома УКС планирует в конце 2018 года.

«Пирс»: современная архитектура, неоднозначность места и дома за $240 000

Квартал «Пирс» в Ратомке изначально был ориентирован на довольно состоятельную целевую аудиторию. По прошествии года с начала строительства не претерпели изменений ни проект жилого комплекса, ни ценовая политика застройщика. Параллельно с возведением так называемых урбан-вилл (пятиэтажных домов с террасами) компания «А-100 Девелопмент» ведет строительство таунхаусов и коттеджей. Место для малоэтажных форматов жилья отведено со стороны леса.

На архитектурную составляющую проекта застройщик не поскупился — на эскизах дома выглядят стильно и современно. Примерно так, как строят в Европе: с панорамным остеклением, плоскими и скошенными крышами, просторными террасами. Для фасадов коттеджей и таунхаусов разработан особый дизайн-код — различные комбинации лиственницы, гиперпрессованной плитки и фиброцементных плит. Абсолютно идентичных домов здесь не будет. Но это мы увидим позже, пока готовы лишь «коробки» из керамзитобетонных блоков, выполняются остекление и утепление стен.

Площадь двухуровневого таунхауса — 142 кв. м, метр стоит $1380. Выходит почти $200 тыс. за квартиру в блокированном доме с небольшим участком (2—4 сотки). Ну, на любителя.

Высота потолков здесь варьируется от 2,7 метра на первом этаже до 7,3 метра в комнатах со «вторым светом». Планировка трансформируется в зависимости от пожеланий собственника. На первом этаже, помимо гостиной и кухни, предусмотрены еще одна комната, санузел и мини-котельная, на втором можно обустроить три полноценные спальни, там же имеются туалет и терраса площадью 13 кв. м.

Перед домом застройщик обязуется поставить ограждения из металлической сетки с полимерным покрытием (еврозабор), между соседними участками — деревянный забор высотой 1,6 метра. Благоустройство также включает в себя плитку, газон, туи и злаковые растения. Машины жильцы смогут хранить на открытых парковочных площадках перед домом.

Переходим к осмотру коттеджей. Самый дешевый сегодня предлагается за $240 тыс. За эти деньги покупатель получит дом у леса площадью 181 кв. м и 7—9 соток земли. При желании землю можно оформить в частную собственность, но за это придется доплатить. Конкретные суммы в офисе застройщика назвать пока затруднились. Среди других возможных вариантов — право аренды и право пожизненного наследуемого владения.

Ниже приведена планировка коттеджа площадью 181 кв. м. На первом этаже — большая кухня-гостиная, две жилые комнаты, кладовая, два санузла, мини-котельная и терраса, на втором — две комнаты и санузел. Высота потолков — от 2,4 до 3,7 метра.

Дом сдается с черновой отделкой, участок — с ограждением и благоустройством (газон, туи, злаковые травы).

В распоряжении жильцов коттеджей и таунхаусов будет вся инфраструктура поселка: детский сад, магазины и кафе на первых этажах многоэтажек, а также различные зоны для отдыха и игр, включая речной канал в центре квартала. Застройщик обещает огороженную территорию, уличное видеонаблюдение и IP-домофонию. Коммунальные и бытовые заботы возьмет на себя собственная служба эксплуатации, за услуги которой, естественно, придется доплачивать.

О неоднозначности места расположения «Пирса» говорилось уже много. Не забудем упомянуть и в этот раз: квартал находится в 8 километрах от МКАД между оживленной автотрассой и железнодорожной веткой молодечненского направления, по которой даже ночью громыхают товарные составы. Вопросы у будущих жильцов вызывает также соседство с болотом — источником комаров. До ближайшего пляжа на Минском море идти пешком полтора километра.

«IT-деревня Сосновое»: 14 километров от Минска, проблемы с водой и дома от $100 тыс.

В 14 километрах от Минска, возле Кургана Славы продолжается строительство коттеджного поселка «IT-деревня Сосновое». Застройщик ДСПМК-94 планировал завершить все работы (включая благоустройство) до конца 2016 года, но в отведенные исполкомом сроки не уложился. Сегодня, по признанию представителя компании, готовность проекта составляет где-то 70%. Всего в «айтишной» деревне 140 домов. Многие из них уже заселены, другие достраиваются. В ожидании дольщиков свободными остаются шесть коттеджей и один пустой участок площадью 8,5 сотки. Степень готовности у выставленных на продажу объектов разная: где-то есть только фундамент, где-то стоит газосиликатная «коробка» без окон.

— Реализация проекта затянулась по причинам, практически от нас не зависящим, — говорит застройщик. — Мы хотели строить за свои деньги и продавать готовые коттеджи, но кризис все расставил на свои места. Завершить строительные работы планируем до конца года. Благоустройство, возможно, перенесем на 2019-й.

Пару лет назад этот поселок привлек к себе внимание благодаря мини-коттеджам площадью 81 кв. м с участками по 2 сотки. Стоили они по $65 тыс. — как «двушка» в минской новостройке. Таких домов в продаже давно нет.

— Они разошлись как пирожки, до сих пор люди звонят и спрашивают, есть ли в наличии такие коттеджи, — говорит представитель ДСПМК-94.

Нам показывают дом площадью 124,5 кв. м — это минимальный метраж из оставшихся вариантов. Коробка здесь уже готова, крыша смонтирована — остается вставить окна и выполнить черновую отделку. После заключения договора застройщик доведет дом до полной готовности за четыре месяца, еще несколько месяцев займет оформление документов.

Из коммуникаций есть электричество, газ, водопровод, канализация в виде местного септика. Каждый дом оборудован двухконтурным котлом. На первом этаже выполняется разводка теплых полов, на втором устанавливаются радиаторы.

Стоит такой дом в районе $100 тыс. по курсу. Земля (6,5 сотки) оформляется в пожизненное наследуемое владение с правом приватизации.

О новостях и проблемах поселка можно почитать на форуме Onliner.by. Один из самых животрепещущих вопросов — водоснабжение.

«Воды летом, когда она особенно нужна, просто нет. Ни помыться, ни приготовить, а о поливе растений и газона и речи нет. Поэтому при покупке дома нужно учитывать еще стоимость собственной скважины, а также монтировать сантехнику с учетом этих нюансов», — пишет пользователь санче.

«Может, присутствующие на форуме лица от застройщика наконец-то объяснят, как „прекрастно“ жить в IT-деревне без воды?! Помыться, приготовить можно только ночью? Прежде чем рекламировать новые дома, выполните обещанное несколько лет назад по вводу новой водонапорной башни!» — негодует Lordin.

Пока «IT-деревня» запитывается водой от старой башни, и по мере заселения коттеджей проблема нарастает. Новая башня стоит рядом, но пока не работает. Не вдаваясь подробно в причины, застройщик в беседе с нами обещает решить вопрос запуска водонапорки в течение нескольких месяцев, оборудование для этого уже закуплено.

Обещанного магазина по-прежнему нет. От него не отказались, но проект изменился:

— Изначально задумывалось двухэтажное здание, но инвесторов на такие площади найти невозможно. Поэтому мы решили строить своими силами одноэтажное здание магазина под сдачу в аренду одной из торговых сетей, — объясняет застройщик. — Кстати, для жителей поселка магазин не является объектом первостепенной важности. Многие закупаются в «Короне» на выезде из Минска, кто-то пользуется доставкой «Евроопта». Кому больше нужен продмаг, так это жителям старой части деревни.

Перспективы строительства центра детского развития уже не обсуждаются, а вот две детские площадки появиться должны — под них зарезервированы два участка общей площадью 10 соток. Правда, наполнением этих площадок займутся сами жильцы, а не застройщик.

Читайте также:

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by

Автор: Николай Градюшко. Фото: Максим Тарналицкий