Ни сдать, ни продать без нюансов. В чем подвох квартиры с «квадратом» по $800, расположенной в коттедже

 
102
02 августа 2018 в 17:50
Автор: Оксана Красовская

Отдельная просторная квартира — мечта для многих белорусов. А с ценником от $1100 за «квадрат» и стандартной зарплатой реализовать ее крайне сложно. Поэтому люди ищут варианты: перебираются в пригород, покупают комнату в квартире и берут кредиты, которые в течение десятка лет будут тянуть соки из семьи. Но некоторое время назад на белорусском рынке недвижимости стали появляться вроде бы заманчивые, но в то же время странные предложения. По цене чуть ниже, чем среднестатистическая, белорусам предлагают приобрести квартиру, расположенную в частном доме (коттедже). Что это такое и чем чревато, разбираемся вместе с юристом.


В 2015 году на мирном белорусском небосклоне разразился громкий скандал. Не где-нибудь на окраине, а прямо возле Севастопольского парка «мутилась» очень выгодная для непризнанного застройщика схема: на участке в 7—8 соток, предназначенном для строительства двухквартирных блокированных индивидуальных домов, возводились «многоквартирники». В итоге на небольшом клочке земли вырастало огромное строение в 1000 квадратных метров.

Генеральная прокуратура, взявшаяся за дело, выяснила, что расцвет новой формы строительства начался с 2006 года, а также зафиксировала факт, когда в такие «индивидуальные» дома намеревались въезжать по 20 семей… Позже и вовсе выяснилось, что Севастопольский парк был не единственной горячей строительной точкой: частные дома, хранящие в себе большие секреты, расползлись по городу, так как способ обогащения был уж очень выгодный.

Отдельный вопрос, куда смотрели администрации районов, главные архитекторы и другие специалисты, принимающие здание в эксплуатацию. Но сейчас не об этом, а о том, что до сих пор периодически всплывают объявления, предлагающие приобрести вроде как отдельную недвижимость, являющуюся составной частью коттеджа.

$800 за «квадрат» в трехкомнатной квартире?

«Купить трехкомнатную квартиру, — гласит объявление, согласно которому всего за $68 000 по курсу можно приобрести сразу 85 квадратных метров. Правда, тут же идет уточнение, что по цене $800 за «квадрат» предлагается не совсем однозначный объект. — Продается доля в трехэтажном жилом доме со всеми коммуникациями, на третьем этаже. Собственность представлена в виде доли. Дом из силикатных блоков, 2007 года постройки.

Как видно по фото, в доме есть полноценная лестничная клетка — практически подъезд

Общая площадь квартиры — 85 м кв. В доме выполнена строительная отделка, окна ПВХ. Крыша утеплена, покрыта металлочерепицей. Коммуникации: в доме газовый котел, нет проблем с сезонным отключением и перебоями водоснабжения; новая качественная проводка; канализация и вода центральная.

Угловой участок дает возможность заезда с удобной стороны. Также за дополнительную плату можете приобрести отдельное подвальное помещение. У нас „чистая” продажа, звоните, мы торгуемся. Рассмотрим кредит».

«Обратите внимание, что это всего лишь доля в праве собственности»

Все вроде бы неплохо, и цена замечательная. А к подъемам на третий этаж и мансардной крыше можно привыкнуть. Но это только на взгляд обывателя. Специалисты в сфере права придерживаются иного мнения. Юрист Елена Лысакова так комментирует заманчивое с виду предложение:

— Во-первых, стоит отметить, что продавец предлагает приобрести не квартиру в жилом доме, а именно долю в праве собственности. Однако, по сути, в объявлении описывается отдельное изолированное помещение, оборудованное всеми коммуникациями с отдельным входом из вспомогательного помещения. Таким образом, по описанию и фото дома можно предположить, что на самом деле в доме несколько отдельных квартир, но они не зарегистрированы как самостоятельные объекты недвижимости. То есть дом является многоквартирным, а не блокированным, так как у разных квартир нет отдельно оборудованных входов с придомовой территории, вход в квартиры осуществляется из вспомогательного помещения (с лестницы внутри дома). Такой способ строительства в дальнейшем не позволит зарегистрировать данное помещение как отдельный объект недвижимости (квартиру), а не долю в праве собственности.

Во-вторых, покупателю необходимо осознавать, что приобретение доли, а не целой зарегистрированной квартиры, влечет значительные ограничения для будущего владельца. Так, пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется только по соглашению собственников всех долей. При возникновении спора между собственниками, он должен решаться в судебном порядке. Более того, без письменного соглашения или решения суда, где определено, какие именно жилые и нежилые комнаты в доме относятся к каждой из долей, распределение помещений относительно долей может быть оспорено другими собственниками в будущем. Иными словами, нет гарантий, что, приобретая именно эту «трехкомнатную квартиру», изображенную на фотографии, вы в итоге получите именно ее, а не набор каких-либо других помещений этого дома.

При желании приобрести именно эту долю рекомендуем заключить письменное соглашение со всеми другими собственниками и определить там порядок пользования имуществом, в том числе и порядок распределения помещений относительно долей в праве собственности, распределение обязанностей по оплате коммунальных расходов (обратите внимание, что коммунальные расходы будут выставляться в целом на весь дом и реально израсходованное вами может не соответствовать размеру коммунальных расходов, приходящихся на вашу долю в соответствии со счетом).

Кроме того, владелец доли без согласия других собственников может предоставить право проживания в помещении только своему супругу (супруге), родителям и детям. На проживание других родственников необходимо получение письменного согласия собственников всех долей. Также немаловажным является и право других собственников на преимущественную покупку доли, если один из собственников решает ее продать. То есть может сложиться ситуация, когда владелец доли не может продать ее тому лицу, которому он изначально планировал ее продавать.

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!