Что выгоднее: панелька, «каркасник» или «полуфабрикат»? Считаем, во сколько обойдется ремонт в квартирах с разной готовностью

123
04 ноября 2017 в 8:00
Автор: Лора Нагапетян. Фото: Анна Иванова

Что выгоднее: панелька, «каркасник» или «полуфабрикат»? Считаем, во сколько обойдется ремонт в квартирах с разной готовностью

Как было раньше: советский человек получал квартиру и даже не думал что-то там переделывать, рушить, возводить заново, вместо этого довольствуясь спланированными застройщиком небольшой кухней, гостиной, спаленкой. Сегодня на выбор покупателям представлено множество видов недвижимости: нерушимая панелька с практически завершенной отделкой, монолитно-каркасный дом со свободной планировкой и черновой отделкой, а недавно появились еще и квартиры-«полуфабрикаты», в которых нет вообще ничего. Их отличия друг от друга — не только в стоимости метра, но и в наборе необходимых процедур для доведения жилого пространства до ума.

Onliner.by вместе с архитектором компании «РАД-Защита» Евгением Жуком посчитал, сколько стоит выполнить отделку и ремонт в квартирах, которые предлагаются в минских панельках, «каркасниках» и домах, возведенных по московским нормам. Для всех квартир используются одинаковые и по возможности дешевые финишные отделочные материалы и сантехника.

Квартира в панельном доме

«Панельное домостроение» — близкое сердцу белоруса словосочетание, так как можно без преувеличения сказать, что большинство жилых зданий Минска являются именно панельками. Так повелось исторически. Они восполняют потребность народа в недорогом жилье, строятся быстро (готовые железобетонные панели собираются как конструктор), сдаются в удобном для массового потребителя формате — с полностью готовой черновой или чистовой отделкой. Стоимость такого жилья в Минске — от $900 до $1300 за метр.

Для рассмотрения берем двухкомнатную квартиру площадью 60,32 кв. м в панельном доме, который возводится в Степянке, на улице Карвата. Застройщиком выступает компания «Барэф», подрядчиком — МАПИД. На момент съемки в квартире не был установлен унитаз, отсутствовали вентрешетки и еще кое-какие детали, но все это будет при сдаче.

Евгений оценивает комплектацию квартиры своим профессиональным взглядом:

— Черновая отделка выполнена полностью. Готовые заводские панели на стыках в местах неровностей и трещин протянуты шпатлевкой, выровнены. Разведены трубы водоснабжения и канализации, разведена электрика, установлены розетки и выключатели. Есть подоконники, оконные откосы оштукатурены. Трубы в туалете зашиты гипсокартоном. Установлена металлическая входная дверь.

За и против

Покупая квартиру в панельке, нужно быть готовым к тому, что проявить в ней свои дизайнерские таланты вряд ли получится. В ней сложно сделать перепланировку, так как большинство стен являются несущими. Даже в противном случае для перепланировки все равно необходимо пройти не один круг ада и множество согласований. Евгений же перечисляет плюсы:

— Панели изготавливаются на заводе, проходят ОТК, благодаря чему практически на 100% гарантирована их ровность. Одна комната — одна потолочная панель. На потолке отсутствуют стыки, благодаря чему его гораздо проще выравнивать.

Что нужно сделать и сколько это стоит

В данной квартире выполнения никаких черновых дополнительных работ не требуется. Необходимо будет только потратить деньги на ремонт. Стены бетонные, достаточно зашпатлевать их и начать поклейку обоев. Если же кто-то предпочтет обоям минималистично покрашенные стены, то их предварительно необходимо будет выровнять. Это значит, что придется наклеить малярный стеклохолст, наложить еще один слой шпатлевки и отшлифовать поверхность.

Кухня Площадь Цена материала Цена работы
Плитка на пол 9,24 206,24 163,83
Плитка на фартук 3 73,86 53,19
Обои под покраску 27,8 38,92 136,92
Краска 27,8 36,696 109,53
Шпатлевание стен (2 раза) 27,8 34,027 191,68
Грунтовка стен (2 раза) 27,8 3,336 0
Грунтовка пола 9,24 6,098 0
Плинтус пола 12,1 8,228 28,604
Натяжной потолок 9,24 138,6 0
Дверь 160 49,25
Откосы окна 4,9 1,799 38,612
Итого: 707,8 771,61
Гостиная Площадь Цена материала Цена работы
Обои под покраску 40,7 56,98 200,45
Краска 40,7 53,724 160,36
Шпатлевание стен (2 раза) 40,7 49,817 280,63
Грунтовка стен (2 раза) 40,7 4,884 0
Грунтовка пола 17,96 11,854 0
Плинтус пола 16 10,88 37,824
Натяжной потолок 17,96 269,4 0
Дверь 1,3×2 160 49,25
Самонивелир пола (3 мм) 17,96 52,084 123,83
Ламинат 17,96 269,4 130,91
Откосы окна 5,5 2,02 43,34
Итого: 685,45 1026,59
Спальня Площадь Цена материала Цена работы
Обои под покраску 34,2 47,88 168,44
Краска 34,2 45,144 134,75
Шпатлевание стен (2 раза) 34,2 41,861 235,81
Грунтовка стен (2 раза) 34,2 4,104 0
Грунтовка пола 13,13 8,666 0
Плинтус пола 13,7 9,316 32,387
Натяжной потолок 13,13 196,95 0
Дверь 0,8×2 160 49,25
Самонивелир пола (3 мм) 13,13 38,077 90,531
Ламинат 13,13 196,95 95,705
Откосы окна 6,7 2,46 52,796
Итого: 568,27 859,66
Прихожая Площадь Цена материала Цена работы
Обои под покраску 36,8 51,52 181,24
Краска 36,8 48,576 144,99
Шпатлевание стен (2 раза) 36,8 45,043 253,74
Грунтовка стен (3 раза) 36,8 4,416 0
Грунтовка пола 12,24 8,078 0
Плинтус пола 12,4 8,432 29,314
Натяжной потолок 12,24 183,6 0
Самонивелир пола (3 мм) 12,24 35,496 84,395
Ламинат 12,24 195,84 89,217
Итого: 398,97 782,89
Ванная Площадь Цена материала Цена работы
Ванна 270 59,1
Раковина 40 49,25
Смесители (2 шт.) 198 92,59
Разводка труб 6 36 200,94
Плитка на пол 3,11 69,415 55,14
Плитка на стены 17,8 438,24 315,59
Натяжной потолок 3,11 46,65 0
Экран для ванны из ГКЛ 1,1 10 16,252
Дверь 0,8×2 160 49,25
Полотенцесушитель 162,5 88,65
Итого: 1430,8 926,77
Туалет Площадь Цена материала Цена работы
Раковина 33 49,25
Смеситель (1 шт.) 78 46,295
Разводка труб 1,5 9 133,96
Плитка на пол 1,47 32,81 26,063
Плитка на стены 11,6 285,59 205,67
Натяжной потолок 1,47 22,05 0
Дверь 160 49,25
Итого: 620,45 510,49
Балкон Площадь Цена материала Цена работы
Самонивелир (3 мм) 4,59 13,311 31,648
Ламинат 4,59 68,85 33,457
Плинтус 9,3 6,324 21,985
Штукатурка стен 3 21,96 29,55
Покраска стен 3 1,98 11,82
Покраска потолка 4,6 3,036 18,124
Шпатлевка потолка 4,59 5,618 31,648
Итого: 66,039 178,23

Общая стоимость отделки и ремонта — $4815 (9534,03 рубля). Чтобы превратить столичную панельку в жилое пространство, необходимо потратить около $79 (158 рублей) за метр. При этом владелец избавляется от трудоемких и грязных работ.

Квартира в монолитно-каркасном доме

Монолитно-каркасный дом — это звучит гордо. И дорого. Железобетонный монолитный каркас и плиты перекрытия создаются непосредственно на стройплощадке, что, во-первых, удорожает строительство, а во-вторых, делает его более продолжительным. Зато в «каркасниках» с перепланировкой ситуация проще, поэтому застройщики предпочитают делать их свободными.

В качестве примера берем «двушку» площадью 67,28 кв. м в монолитно-каркасной новостройке на улице Чюрлениса, 24, которая возводится компанией «Макроинжиниринг». На сайте застройщика без труда можно найти комплектацию предлагаемых квартир: штукатурка стен, черновая стяжка пола, разводка электропроводки, счетчики воды, унитаз.

— В квартире выполнена черновая отделка, — говорит Евгений. — Возведены перегородки, оштукатурены все поверхности стен, на полу залита стяжка. Разведена электрика, установлены розетки и выключатели. Предусмотрены подоконники, оконные откосы оштукатурены. В ванной, туалете и кухне сделана минимальная разводка труб. Подключен унитаз. Большим сюрпризом оказалось полное отсутствие гидроизоляции в полу в ванной, что вызовет серьезные вопросы в будущем, если придется регистрировать перепланировку квартиры.

За и против

Из вышеперечисленных характеристик вытекает одно обстоятельство: как бы ни старался застройщик, продавать метр в «каркаснике» ниже $1000 попросту не представляется возможным. Стоимость квартир в таких домах в Минске стартует от $1100 и достигает $1500. Понятно, что жилье с такой ценой попросту не может быть «голым». Плюс такого варианта не только в том, что покупатель не обременяет себя длинным списком работ по доведению квартиры до ума, но еще и в следующем.

— К моменту сдачи дома вся штукатурка и стяжка пола уже давно высохли, все трещины и неровности проявили себя и не будут сюрпризом в будущем, — считает Евгений.

Что нужно сделать и сколько это стоит

В данной квартире из черновых работ самому придется сделать разводку труб водоснабжения и канализации, а также зашивку коммуникаций.

Кухня Площадь Цена материала Цена работы
Плитка на пол 10,5 234,36 186,16
Плитка на фартук 3,7 91,094 65,601
Обои под покраску 28,3 39,62 139,38
Покраска (2 раза) 28,3 37,356 111,5
Выравнивание стен (20%) 5,7 20,862 56,145
Шпатлевание стен (2 раза) 28,3 34,639 195,13
Грунтовка стен (3 раза) 28,3 5,094 0
Грунтовка пола 10,5 0,63 0
Плинтус пола 11,8 8,024 27,895
Натяжной потолок 10,5 157,5 0
Дверь 0,9*2 160 49,25
Откосы окна 6,5 2,387 51,22
Итого: 791,57 882,28
Гостиная Площадь Цена материала Цена работы
Обои под покраску 42,4 59,36 208,82
Краска 42,4 55,968 167,06
Выравнивание стен (20%) 8,5 31,11 83,725
Шпатлевание стен (2 раза) 42,4 51,898 292,35
Грунтовка стен (3 раза) 42,4 7,632 0
Грунтовка пола 19,7 13,002 0
Плинтус пола 16,6 11,288 39,242
Натяжной потолок 19,7 295,5 0
Дверь 160 49,25
Самонивелир пола (3 мм) 19,7 57,13 135,83
Ламинат 19,7 295,5 143,59
Откосы окна 5,4 1,983 42,552
Итого: 758,68 1162,42
Спальня Площадь Цена материала Цена работы
Обои под покраску 48,9 68,46 240,83
Краска 48,9 64,548 192,67
Выравнивание стен (20%) 9,8 35,868 96,53
Шпатлевание стен (2 раза) 48,9 59,854 337,17
Грунтовка стен (3 раза) 48,9 8,802 0
Грунтовка пола 13,3 8,778 0
Плинтус пола 19,2 13,056 45,389
Натяжной потолок 13,3 199,5 0
Дверь 160 49,25
Самонивелир пола (3 мм) 13,3 38,57 91,704
Ламинат 13,3 199,5 96,944
Откосы окна 5,4 1,983 42,552
Итого: 673,23 1193,03
Прихожая Площадь Цена материала Цена работы
Обои под покраску 41,2 57,68 202,91
Краска 41,2 54,384 162,33
Выравнивание стен (20%) 8,2 30,012 80,77
Шпатлевание стен (2 раза) 41,2 50,429 284,07
Грунтовка стен (3 раза) 41,2 7,416 0
Грунтовка пола 12,6 8,316 0
Плинтус пола 14 9,52 33,096
Натяжной потолок 12,6 189 0
Самонивелир пола (3 мм) 12,6 36,54 86,877
Ламинат 12,6 189 91,841
Металлическая дверь 199 49,25
Итого: 656,11 991,15
Ванная Площадь Цена материала Цена работы
Гидроизоляция пола 5,05 25,25 44,768
Ванна 270 59,1
Раковина 40 49,25
Смесители (2 шт.) 198 92,59
Разводка труб 6 36 200,94
Плитка на пол 3,95 88,164 70,034
Плитка на стены 20,7 509,63 367,01
Натяжной потолок 3,95 59,25 0
Экран для ванны из ГКЛ 1,1 10 16,252
Дверь 160 49,25
Полотенцесушитель 1 162,5 88,65
Грунтовка стен 20,7 13,662 0
Итого: 1572,46 1037,85
Туалет Площадь Цена материала Цена работы
Раковина 33 49,25
Смеситель (1 шт.) 78 46,295
Разводка труб 1,5 9 133,96
Плитка на пол 1,7 37,944 30,141
Плитка на стены 14,1 347,14 249,99
Натяжной потолок 1,7 25,5 0
Зашивка стояков 1,4 12 20,685
Люк (0,4×0,4) 1 12,67 9,85
Дверь (0,8×2,0) 160 49,25
Грунтовка стен 14,1 9,306 0
Итого: 724,56 589,42
Балкон Площадь Цена материала Цена работы
Самонивелир (3 мм) 2,9 8,41 19,996
Ламинат 2,9 43,5 21,138
Плинтус 8 5,44 18,912
Итого: 57,35 60,046

Общая стоимость недорогой отделки и ремонта квартиры в каркасном доме — $5630 (11 150,15 рубля), что составляет в среднем $83 (165 рублей) за «квадрат».

Квартира-«полуфабрикат»

Эксперимент по предложению минчанам «голых» квартир в Минске начался несколько лет назад. Что они собой представляют? Евгений рассказывает:

— Тенденция строительства квартир-«полуфабрикатов» пришла к нам из Москвы. Но благодаря белорусским законам и строительным нормам дошла немного расширенная версия «полуфабрикатов». В частности, у нас застройщик выполняет стяжку пола и гидроизоляцию в санузлах. Стяжку делают для гарантированной звукоизоляции пола и потолка от соседей, гидроизоляцию — для облегчения последующей регистрации перепланировки квартиры без разработки проектно-сметной документации. Скорость возведения дома возрастает, потому что часть работ покупатели проводят после сдачи дома.

В настоящее время квартиры без черновой отделки предлагает только Dana Holdings в комплексах Vogue, «Маяк Минска», «Минск-Мир», «Парк Челюскинцев». В зависимости от местоположения, комплектации и стадии строительства метр в домах стоит от $859 до $1600. Не обременяя себя отделочными обязательствами, застройщик получает возможность снизить стоимость квадратного метра, что и прельщает покупателей. Так случилось во время старта продаж длинного и уплотненного дома «Волна» в комплексе «Минск-Мир», где метр стоил от $820, и это несмотря на то, что стройка только-только подошла к стадии котлована. Так как квартир в «Волне» еще не существует в природе, берем в качестве примера «двушку»-«полуфабрикат» площадью 71,2 кв. м в комплексе Vogue.

Евгений оценивает квартиру:

— Такие квартиры сдаются без межкомнатных перегородок, штукатурки на стенах и стяжки на полу, без разводки электричества, сантехтруб, счетчиков, без унитазов и полотенцесушителей, даже без подоконников. По сути, «полуфабрикат» представляет собой чистый лист. Застройщик иногда предусматривает перегородки и обязательно гидроизоляцию в санузлах.

За и против

Люди, не ослепленные дешевизной, прикидывают: если прибавить к условным $800 стоимость громады предстоящих в квартире работ и необходимых стройматериалов, можно легко догнать метр до среднерыночной стоимости. При возведении межкомнатных перегородок и нанесении штукатурки на стены гарантированно съедается ценная площадь. Кроме того, места общего пользования попросту могут прийти в негодность, ведь жильцы годами будут поднимать в квартиры не то чтобы безобидные рулончики обоев, а целые мешки с цементом, кирпичи, блоки и еще несусветное количество стройматериалов.

— Зато, покупая полуфабрикат, человек получает практически полную свободу в выборе материалов отделки и подготовки основания, — Евгений находит плюс. — Это хорошо, если вы не доверяете качеству черновой отделки застройщика.

Что нужно сделать и сколько это стоит

В данной квартире из черновых работ придется сделать все: разводку электрики и всех труб водоснабжения и канализации, оштукатуривание стен, установку подоконников и так далее. Только после этого можно приступать к чистовой отделке.

Кухня Площадь Цена материала Цена работы
Штукатурка стен 34,7 254 341,8
Розетки 17 96,9 164,1
Кабель (3×1,5) 107 134,82 347,8
Кабель (3×4) 13 42,12 42,256
Выключатели 6 27 57,918
Кабель (2×1,5) 58 52,78 188,53
Подоконник 0,8 7,68 7,88
Плитка на пол 13,32 297,3 236,16
Плитка на фартук 3,6 88,632 63,828
Обои под покраску 31,1 43,54 153,17
Краска 31,1 41,052 122,53
Шпатлевание стен (2 раза) 31,1 38,066 214,43
Грунтовка стен (3 раза) 31,1 5,598 0
Грунтовка пола 13,32 8,791 0
Плинтус пола 13,8 9,384 32,623
Натяжной потолок 13,32 199,8 0
Дверь 0,8×2 160 49,25
Откосы окна 6,5 2,387 51,22
Итого: 1509,86 2073,5
Гостиная Площадь Цена материала Цена работы
Штукатурка стен 40,3 295 396,96
Подоконник 1,9 18,24 18,715
Обои под покраску 40,3 56,42 198,48
Краска 40,3 53,196 158,78
Шпатлевание стен (2 раза) 40,3 49,327 277,87
Грунтовка стен (3 раза) 40,3 7,254 0
Грунтовка пола 18,95 12,507 0
Плинтус пола 15,8 10,744 37,351
Натяжной потолок 18,95 284,25 0
Дверь 1,5×2 160 49,25
Самонивелир пола (3 мм) 18,95 54,955 130,66
Ламинат 18,95 284,25 138,13
Откосы окна 5,5 2,02 43,34
Итого: 1017,72 1449,53
Спальня Площадь Цена материала Цена работы
Штукатурка стен 42,3 309,64 416,66
Подоконник 1,9 18,24 18,715
Обои под покраску 42,3 59,22 208,33
Краска 42,3 55,836 166,66
Шпатлевание стен (2 раза) 42,3 51,775 291,66
Грунтовка стен (3 раза) 42,3 7,614 0
Грунтовка пола 16,97 11,2 0
Плинтус пола 16,8 11,424 39,715
Натяжной потолок 16,97 254,55 0
Дверь 0,9×2 160 49,25
Самонивелир пола (3 мм) 16,97 49,213 117,01
Ламинат 16,97 254,55 123,69
Откосы окна 5,5 2,02 43,34
Итого: 1004,54 1475,03
Коридор Площадь Цена материала Цена работы
Штукатурка стен 42,4 310,37 417,64
Перегородки 21,4 288,9 379,42
Обои под покраску 42,4 59,36 208,82
Краска 42,4 55,968 167,06
Шпатлевание стен (2 раза) 42,4 51,898 292,35
Грунтовка стен (3 раза) 42,4 7,632 0
Грунтовка пола 11,92 7,867 0
Плинтус пола 14,2 9,656 33,569
Натяжной потолок 11,92 178,8 0
Самонивелир пола (3 мм) 11,92 34,568 82,188
Ламинат 11,92 178,8 86,885
Металлическая дверь 199 49,25
Итого: 1217,83 1717,18
Ванная Площадь Цена материала Цена работы
Штукатурка стен 13,9 101,75 136,92
Полотенцесушитель 162,5 88,65
Ванна 270 59,1
Раковина 40 49,25
Смесители (2 шт.) 198 92,59
Разводка труб 7 42 200,94
Плитка на пол 5,59 124,77 99,111
Плитка на стены 13,9 342,22 246,45
Натяжной потолок 5,59 83,85 0
Экран для ванны из ГКЛ 1,1 10 16,252
Дверь 160 49,25
Итого: 1535,08 1038,51
Туалет Площадь Цена материала Цена работы
Штукатурка стен 12,2 89,304 120,17
Раковина 33 49,25
Смесители (1 шт.) 78 46,295
Разводка труб 1,5 9 133,96
Плитка на пол 1,65 36,828 29,254
Плитка на стены 12,2 300,36 216,31
Натяжной потолок 1,65 24,75 0
Зашивка стояков 3,1 12 0
Люк (0,4×0,4) 1 13 9,85
Дверь 160 49,25
Итого: 756,25 654,34
Балкон Площадь Цена материала Цена работы
Самонивелир (3 мм) 4 11,6 27,58
Ламинат 4 60 29,156
Плинтус 8,5 5,78 20,094
Штукатурка стен 3,7 27,084 36,445
Окраска стен 3,7 2,442 14,578
Итого: 60,716 127,85

Общая стоимость минимальной отделки и ремонта для квартиры-полуфабриката составила $7900 (15 637,91 рубля). В среднем, чтобы довести до ума квартиры разной площади, необходимо потратить $110 (219 рублей) за «квадрат». Так что, заключая договор покупки «голого» жилья, автоматически прибавляйте эту сумму к стоимости метра.

Вывод

— С учетом самого бюджетного ремонта выиграла панельная квартира, — констатирует Евгений. — Что неудивительно, учитывая степень ее готовности. Самым дорогим вариантом оказался «полуфабрикат». При этом не все такие квартиры от застройщика являются дешевыми: на поздней стадии строительства дома метр стоит более $1000. Средней по стоимости для потенциального покупателя стала квартира в каркасном доме, но при ее выборе стоит обратить внимание на мелочи (вроде гидроизоляции), проблемы с которыми в будущем могут удорожить и затянуть ремонт.

Ремонт и отделка квартиры займут примерно три-четыре месяца в идеальном варианте, если не будет задержек с финансированием и при условии, что строители будут работать на совесть.

Если говорить об усредненных желаниях заказчиков, то чаще всего для отделки стен используют обои под покраску. Это позволяет не готовить идеальные поверхности стен и при желании быстро менять цвет стен. Популярный материал для отделки полов — ламинат (из-за его высокой износостойкости, простоты и скорости укладки). Для отделки потолков заказывают натяжные потолки: это быстро, просто, дешево, однако не совсем экологично.

Какой вариант жилья предпочтете вы?

Чтобы сделать свой выбор, войдите или зарегистрируйтесь

Заказать отделочные и ремонтные работы можно при помощи сервиса «Onliner. Услуги»

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by

Автор: Лора Нагапетян. Фото: Анна Иванова
ОБСУЖДЕНИЕ