04 октября 2017 в 8:00
Автор: Николай Градюшко. Фото: Александр Ружечка

Экспертиза «двушки» с дизайнерским ремонтом в Малиновке за $95 000. Собьют ли цену оценщики?

Малиновка всегда считалась малопривлекательной окраиной на юго-западе Минска, куда можно было переехать лишь не от хорошей жизни или благодаря внезапно доставшемуся наследству. Ряды однотипных панелек, вечные транспортные проблемы… Многое изменилось с открытием в 2014 году станции метро. Проспект Дзержинского застроили высотками, подтянули инфраструктуру, сферу услуг. Стал ли район вдруг престижным? Судя по ценам на жилье, Малиновка уже пытается тягаться с Уручьем! Сегодня в рубрике «Экспертиза квартиры» мы будем изучать «двушку» в новостройке, выставленную на продажу за $95 000 по курсу. Не дорого ли за 62 квадратных метра? Вначале выслушаем аргументацию владельца жилплощади, а затем дадим слово профессиональным оценщикам.

Квартира продается в монолитно-каркасном доме 2013 года постройки, протянувшемся вдоль проспекта Дзержинского от улицы Космонавтов до улицы Есенина. Это жилой комплекс «Минскпромстроя», включающий в себя три корпуса и два шестиэтажных паркинга. Вместе с высоткой на противоположной стороне проспекта дом образует своего рода юго-западные ворота Минска.

Скучный двор и проблема парковки

Двор показался нам несоизмеримо малым и пустым по отношению к масштабам застройки. Горка, карусель, песочница, пару железяк — приоритетом для застройщиков были и остаются квадратные метры, а не комфортная и максимально безопасная жилая среда.

Судя по желтым полусферам, товарищество собственников пытается бороться с любителями парковаться на тротуарах. Так и есть: проблема парковки — одна из самых обсуждаемых на форумежилого комплекса. Списки с номерами нарушителей систематически поступают в ГАИ. На 526 квартир застройщик предусмотрел 125 машино-мест по периметру дома. Часть из них в течение дня занята автомобилями посетителей и работников многочисленных магазинов, расположенных на первом этаже. В конце рабочего дня здесь суета, а поздно вечером все забито под завязку, в поисках свободного пятачка приходится кружить по району.

Есть еще два неотапливаемых паркинга, в каждом из которых по 186 мест. Свободных мест по-прежнему хватает. Самое дешевое, на 6-м уровне, «Минскпромстрой» продает за $5000 по курсу. Место на 3-м уровне стоит на $700 дороже. Можно взять место в аренду — $10—15 в месяц в зависимости от этажа, плюс «коммуналка» 25 рублей.

Подъезд со стандартной отделкой, без дизайнерских изысков и без консьержа, но с работающей видеокамерой. Лифт могилевский.

Что сотворили дизайнеры

Евгений продает квартиру в связи с планируемым переездом за границу. «Двушку» площадью 62 квадратных метра он покупал напрямую у застройщика на заключительном этапе возведения дома и является первым и единственным ее собственником. Сопровождением ремонта занималась дизайнерская студия. Отделку выполняли профессиональные бригады строителей.

Оценивать квартиру будут директор компании «БелОценкаКонсалт» Александр Бертош и ведущий оценщик Оксана Снежко.

— Дизайнеры придумали проект, подбирали материалы. Я особо не вникал во все тонкости этого процесса. Единственным моим пожеланием было побольше света и простора. В принципе, остался всем доволен, — Евгений начинает экскурсию по квартире.

Прихожая от застройщика изначально была более просторной. В ходе ремонта решено было изъять часть площади в пользу расширения ванной комнаты. Встроенный шкаф для верхней одежды расположен напротив входной двери.

В ванной использована польская плитка. Умывальник утоплен в столешницу, скрывающую в себе стиральную машину и боксы для хранения. Зеркало во всю стену визуально расширяет пространство.

Спальня довольно компактная — 12 квадратных метров — с раздвижной дверью.

Остальное пространство квартиры — open space, объединяющий в себе гостиную, обеденную зону и кухню. На полу паркетная доска и керамическая плитка. Кухня встроенная, с пластиковыми фасадами, столешницей из искусственного камня и фурнитурой Blum. Из бытовой техники здесь варочная панель, духовой шкаф, микроволновка, холодильник, морозильник, посудомоечная машина, вытяжка (Gorenje, Electrolux).

Лоджия утеплена по всему периметру. Вдоль окна смонтирована столешница, под ней — шкафчики для хранения. Здесь удобно пить кофе, наблюдая с высоты 13-го этажа за суетой на проспекте.

Обращает на себя внимание обилие источников освещения, зон с точечной подсветкой. Также дизайнеры применили декоративную подсветку подвесного потолка. Нельзя не заметить, как потолок уменьшил высоту помещения примерно на 10 сантиметров (сейчас 2,6 метра).

— Обстановка создавалась под мой образ жизни. Одному человеку или паре здесь в самый раз, — резюмирует Евгений. — Вероятно, семье с детьми потребуется совсем другая организация пространства. В таких же квартирах сверху и снизу все устроено иначе.

— Судя по технике, вы любитель послушать музыку, — Александр обращает внимание на колонки на полу. — А как обстоят дела со звукоизоляцией? Соседи снизу приходили знакомиться?

— При ремонте отделочники дополнили стяжку пола специальной подложкой, плюс трехслойная паркетная доска сама по себе служит дополнительной шумоизоляцией, — уточняет Евгений. — Соседи адекватные. Квартиры рядом на сутки не сдаются. Ремонты в подъезде в основном завершены, так что уже можно жить спокойно.

Справедливости ради стоит отметить, что от громкой музыки спасения соседям все же нет (особенно в ночное время), в чем можно убедиться, почитав многостраничный форум дома.

Виды из окон

Тихий парк и шумные мотоциклисты

Какова ситуация с социальной инфраструктурой в районе? Рядом два детских сада и две гимназии, поликлиника в нескольких остановках. Неподалеку круглосуточный гипермаркет ProStore с точками фастфуда. Недавно открывшийся в Брилевичах 25-метровый бассейн также в шаговой доступности. На территории Студенческой деревни — ледовая арена, в тех же краях торговые центры «Магнит» и «Титан». Плюс множество магазинов (включая продуктовый), аптека и отделения банков на первом этаже дома.

Отдельного внимания заслуживает соседство с парком имени Павлова. Зеленая зона заметно преобразилась и похорошела после благоустройства. Правда, мест для игр детей здесь явно не хватает, отчего мамы с детьми «тусуют» на воркаут-площадке.

— Согласитесь, у места есть и недостатки. Постоянный шум, например (окна выходят на проспект и улицу Космонавтов. — Прим Onliner.by). Удалось ли к нему привыкнуть?— спрашивают оценщики.

— При закрытых окнах шум почти не ощущается, я его даже не замечаю. Единственное, что напрягает, — когда летом по ночам мотоциклисты устраивают гонки, — признается Евгений. — Но, наверное, от этой напасти страдает половина Минска… Для меня важными критериями выбора новостройки были хорошая транспортная доступность, близость парка, где можно бегать по утрам. Играл роль и вид из окна. Хотелось бы еще выше, но и 13-й этаж хорош. Утром на машине до центра можно добраться за 15—20 минут. Если по пути нет ДТП, в затор попадаешь только ближе к площади Богушевича.

За что тут $95 000?

Оценщики интересуются, почему квартира оценена продавцом именно в $95 000. На этот вопрос ответил представитель компании Realest Алексей Василевский, который помогает Евгению с продажей:

— Мы изучили ситуацию с предложением квартир в районе станции метро «Малиновка», а также в других районах и пришли к выводу, что $95 000 — вполне адекватная цена. Во-первых, квартира полностью готова к проживанию. Здесь мы видим качественный, гармоничный и довольно свежий ремонт, который мало кому может прийтись не по вкусу. Второе преимущество — расположение. В двух минутах ходьбы от подъезда станция метро, рядом выезд на МКАД и прямая дорога до центра города. Среди других неоспоримых плюсов — новый дом, паркинг с приемлемыми ценами, развитая инфраструктура района, парк через дорогу.

— Но за эти деньги вполне можно рассматривать покупку трехкомнатной квартиры, — заметили мы.

— Можно, но вряд ли это будет квартира с добротным ремонтом и возле метро, — возразил Алексей.

— Давно ли продается квартира?

— Объявление дали буквально пару дней назад. Уже было несколько показов, — говорит Алексей.

— Что не устроило людей?

— Пока я не встречал человека, который приходит на просмотр с чемоданом денег. Люди думают, сравнивают разные варианты — это нормально. Продать квартиру планируем за месяц.

— А если не получится?

— Подождем. Продажа не срочная. Мы никуда не торопимся, но готовы обсуждать цену с реальным покупателем.

Что решили оценщики?

Проанализировав ситуацию на вторичном рынке и изучив результаты совершенных сделок, специалисты компании «БелОценкаКонсалт» поделились с редакцией своими выводами. Приводим их отчет:

«Стоимость предложения объектов-аналогов (двухкомнатные квартиры, расположенные в каркасно-блочных домах 2013—2015 годов постройки в районах Малиновка и Брилевичи) находится в диапазоне от $1440 до $1905 за 1 кв. м. На разницу в цене оказывают влияние местоположение, уровень отделки квартир и оснащенность современной техникой и оборудованием. При использовании сравнительного метода оценки после проведения корректировок цен объектов-аналогов на торг, качество отделки и общую площадь рыночная стоимость квартиры оценивается в $98 750.

В результате исследования рынка установлено, что стоимость аренды аналогичных двухкомнатных квартир с мебелью и техникой составляет от $400 в месяц. При условии средней доходности от сдачи в аренду квартиры в текущей рыночной ситуации на уровне 5% стоимость оцениваемой квартиры, полученная доходным методом оценки, составляет $96 000.

При расчете цены учитывался ряд индивидуальных факторов. К плюсам данной квартиры можно отнести:

  • непосредственную близость станции метро «Малиновка»;
  • современный и универсальный дизайн интерьера;
  • возможность арендовать или приобрести в собственность парковочное место в расположенном вблизи многоэтажном паркинге;
  • двор, оборудованный видеонаблюдением.

Среди минусов необходимо упомянуть:

  • окна, выходящие на оживленный проспект, что сопряжено с высоким уровнем шума».

Также специалисты оценили квартиру с точки зрения затрат на приобретение жилья и последующих вложений в ремонт. В качестве объектов-аналогов выступали новостройки на улице Чюрлениса и проспекте Дзержинского (район бывшей деревни Дружба). Было отмечено, что стоимость квартир площадью 65—72 квадратных метра без отделки находится в диапазоне $1150—1190 за «квадрат», тогда как стоимость метра в аналогичных квартирах с улучшенной отделкой, мебелью и техникой выше на $500—600. В результате сопоставления и корректировок стоимость рассматриваемой нами квартиры на Дзержинского, 122, составила $97 340.

«Полученные разными методами расчета цены оказались выше средних цен по району Малиновка. Объясняется это тем, что в расчет не принимались цены предложений и результаты сделок по старым панельным домам, которые составляют львиную долю всех предложений и не подходят в качестве объектов-аналогов. Результат обусловлен сочетанием следующих факторов: современный новый дом, непосредственная близость метро, современная и качественная отделка и отсутствие более дешевых альтернатив с аналогичными характеристиками.

Также были проанализированы цены реальных сделок в районе станций метро „Малиновка“ и „Петровщина“ за 2017 год. Были отмечены сделки по адресам улица Чюрлениса, 6 ($1508 за квадратный метр), проспект Газеты „Правда“, 17 ($1464), проспект Дзержинского, 127 ($1470). Таким образом, мы видим, что сделки по сопоставимым ценам происходили, и заявленная собственником цена вполне обоснованна».

От редакции. Продаете квартиру и хотите, чтобы она попала в наш следующий обзор? Для этого разместите объявление в сервисе Onliner.by «Дома и квартиры» и отправьте заявку на ng@onliner.by. Профессиональные оценщики приедут к вам, бесплатно проконсультируют и определят рыночную стоимость.

Благодарим компанию по управлению недвижимостью Realest за помощь в подготовке материала (Instagram).

Купить квартиру, в которой проходили съемки, можно по ссылке.

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. sk@onliner.by

Автор: Николай Градюшко. Фото: Александр Ружечка
Без комментариев