Так ли свободна свободная планировка?

— В последние годы слово «перепланировка» у всех на устах, но это не значит, что перекраивать квартиры начали только недавно. Жилье меняли под себя всегда, просто раньше никто даже не задумывался о том, что каждый шаг надо просчитывать и согласовывать. Считалось так: моя квартира — что хочу, то и делаю, — рассуждает специалист по согласованию перепланировок в компании pereplan.by Сергей Блинков. — Вспомните советские годы: почти каждый хозяин квартиры в панельном доме считал своим долгом выбить вентшахту и водрузить на ее место холодильник. В хрущевках же, где часто встречались проходные комнаты, люди старались отрезать кусок от большой комнаты и за счет этого сделать коридор, получив тем самым изолированные комнаты.

Осознание того, что перепланировки должны выполняться по правилам, а не сугубо из личных предпочтений, и сегодня пришло еще не ко всем. Многие думают, что формулировка «квартира со свободной планировкой» снимает ответственность и позволяет воплощать в жизнь любые задумки, не считаясь с законодательством. Но это не так. Планировка является свободной лишь отчасти, собственник все равно обязан придерживаться общих положений. И никаких оговорок здесь нет. Поэтому перенести санузел в другую часть квартиры или без разрешения «телепортировать» кухню в кажущуюся более подходящей комнату не получится. Что уже говорить о панельном доме, где все стены являются несущими. Буквально недавно на глаза попалась статья, в которой собственник без тени сомнений рассказывал, как объединил кухню с лоджией да к тому же сделал в стене проем в гостиную (символически усилив его). Самое интересное, что человек был полностью уверен в правоте: он в своей квартире сделал красиво — значит, так можно.

— Понятно, что спроектировать идеальное жилье невозможно, что-то кого-то не будет устраивать. А вообще, часто получается по классике: нет проема — надо его сделать, есть — срочно заложить. Такова сущность человека: всегда хочется изменений. Да и в принципе сложно удержаться от «новаций», когда все кругом только и говорят, что что-то переделали. Получается как: все «бомбят» перепланировку — значит, и мне надо. Был случай, когда девушка, получив ключи от квартиры и не найдя, к чему бы придраться, решила поменять форму санузла с квадратной на круглую. Еле удалось отговорить ее, объяснив, что размещать сантехнику и мебель будет неудобно, — добавляет разработчик проектной документации Сергей Бирюк.

Никогда не делайте этого

Перепланировка — дело не только шумное, пыльное и затратное, но и требующее соблюдения множества нюансов. Большинство пожеланий новосела может разбиться о суровость законодательной системы еще на этапе продумывания конфигурации помещений. Несмотря на регулярные изменения в этой сфере, существуют незыблемые правила, нарушать которые себе дороже: во-первых, такой полет фантазии никто не согласует, во-вторых, масштабные изменения могут сказаться на прочности конструкции всего дома, в-третьих, если вы все же сделаете запретное тайно, а коммунальщики об этом проведают, то вас не только оштрафуют, но и заставят вернуть квартиру в проектное состояние (и все за свой счет и под постоянным контролем специалистов).

1. Ни под каким предлогом не трогайте несущие колонны

— Некоторые люди воспринимают монолитные несущие колонны как нечто неважное, назойливое и лишь мешающее их планам. Мол, торчит что-то массивное посреди комнаты — ни туда и ни сюда. Но на такие вещи надо обращать внимание еще до заключения договора долевого строительства или покупки недвижимости, — предупреждает Сергей. — Делать с колоннами ничего нельзя: ни штробить, ни спиливать лишнее, ни уж тем более вырезать под корень.

Иногда я вижу, как на форумах люди обсуждают совершенно безумные вещи: некоторые хотят спилить выступающий край колонны, таким образом сделав стену ровной. Им неважно, что размеры колонн были просчитаны компетентными людьми и закладывались именно такими не просто так. К примеру, в этой квартире монолитную проблему шириной 60 сантиметров с выступом сантиметров в 5 решили за счет гипсокартона — да, площадь комнаты в результате стала чуть меньше, но это не так страшно, как кромсать колонну в квартире, находящейся к тому же на одном из нижних этажей.

Приходилось сталкиваться и с таким вариантом: сантехник, нанятый по объявлению, брошенному в почтовый ящик, проштробил колонну, чтобы спрятать в ней трубы. Хозяева ничего не заподозрили: он ведь профессионал…

Был и совершенно дикий случай: к нам обратился мужчина, чтобы согласовать самовольную перепланировку. Помимо всего прочего, обнаружилась в его квартире и изюминка: в одной из колонн были выбиты аккуратные прямоугольные ниши, в которые он поставил будильник, вазочки, фотографии. Человек совершенно не понимал, почему никто не соглашается взяться за его объект: мол, что такого страшного в этих нишах-полках, ведь так удобно ставить в них безделушки?

2. Забудьте про вентшахты: выбивать их и даже менять место расположения вентотверстия запрещено

Вентиляционные шахты и вентиляционные каналы, как и монолитные колонны, примите за данность: трогать их нельзя. Запрещены любые движения. Смещать вентиляционное отверстие даже на десяток сантиметров не стоит: воздушные потоки из вашей и соседней квартир могут перемешаться, и вытяжка уже не будет функционировать так, как надо.

3. Откажитесь от идеи объединить лоджию (балкон) и отапливаемое помещение

— Это, пожалуй, одна из самых популярных нелегальных перепланировок. К слову, много лет назад такое можно было сделать и согласовать. Но с тех пор законы несколько раз поменялись, и теперь такой подход вне правил. Самое интересное, что варианты квартир с объединением можно часто увидеть в продаже на различных сайтах. Очевидно, что проблемы с возвращением помещения в проектное состояние лягут на плечи нового хозяина, если этим моментом вдруг заинтересуются эксплуатирующие дом службы.

Запрет на присоединение холодного помещения к отапливаемому придумали не просто так: дом — это замкнутый контур, и этот контур считается по толстой внешней стене. То есть при объединении нарушается теплотехнический расчет по квартире и дому, а также не соблюдаются пожарные нормы (в случае возгорания в квартире ждать помощи спасателей при невозможности покинуть помещение надо именно на балконе). Нерешенным остается вопрос с батареями: некоторые выносят их непосредственно на лоджию, вешая на тоненькую уличную перегородку, особо запасливые на свой вкус увеличивают количество ребер — все это незаконно, неправильно и влечет немало проблем в том числе для ни в чем не повинных соседей. Чаще же всего люди сталкиваются с тем, что просто-напросто мерзнут после такой перепланировки. Не всегда спасает даже утепление стен лоджии.

Если очень хочется добавить света, можно сделать французское окно: перенести батарею (без изменения ее мощности — этот момент очень важен) и прорубить новый большой проем, впоследствии застеклив его. Но и это можно делать, только согласовав со всеми службами, — предупреждает Сергей Бирюк.

4. Жилое помещение без естественного освещения — табу

По нашему законодательству, жилое помещение не может остаться без естественного света, то есть окно должно быть всегда (это касается и помещения кухни). Требование вполне разумное. Люди обходят этот момент, устраивая по техпаспорту гардеробные, кладовки и тому подобное.

Если же вы обладатель большой комнаты с окнами от стены до стены и хотите разделить ее на две, ничего не получится. Перегородки не должны попадать в оконные проемы. Так что от идеи придется отказаться. К тому же жилое помещение должно иметь площадь не менее 9 кв. м.

5. Поменять местами санузел и кухню не получится, но расшириться можно

Как бы кому-то ни хотелось сделать рокировку «мокрых» помещений, одобрить такое спорное решение никто и никогда не согласится. Также не разрешат организовать санузел над жилой комнатой. А вот расширить ванную за счет комнаты можно, но с ограничениями — не больше 25% от площади «мокрого» помещения (свои исключения есть для квартир на первом этаже). То есть если ванная комната занимает 3 кв. м, то прибавить она может меньше «квадрата». Гораздо проще дело обстоит с коридором — его можно смело занимать, оставляя нормируемое место для прохода. И не забывайте про гидроизоляцию: пол и стены (на высоту 30 сантиметров) увеличенного по площади помещения должны быть обработаны специальным составом, причем не самостоятельно, а специалистами из аттестованной организации и с привлечением технадзора.

Есть и другие запреты, но они больше касаются архитектурного облика зданий, повлиять на который обычному жильцу довольно сложно. Но опять же пробить одно французское окно в старой хрущевке, когда все остальные остаются стандартными, вряд ли кто-то разрешит. Что уж говорить о домах, представляющих историческую и культурную ценность.

6. Нельзя купить большую квартиру и «распилить» ее на две-три маленькие

Гениальный план обогащения не пройдет. И если стены в «каркаснике» еще можно ставить по своему усмотрению (почти), то добавлять на ровном месте санузлы, кухонные зоны и проемы для входных дверей категорически запрещено. С нашими законами это нереализуемо.

Панелька — еще не приговор

Несмотря на то, что в панельном доме все стены являются несущими, поиграть с планировкой все же можно. Не так глобально, как в «каркаснике», но это в любом случае лучше, чем ничего. По наблюдениям специалистов, жильцы панельных многоэтажек чаще всего обращаются с двумя просьбами: объединить санузел (так как помещения туалета и ванной комнаты очень маленькие) и сделать проем из кухни в гостиную. Бывают и не совсем типичные просьбы: например, люди приобрели две смежные квартиры и хотят сделать проход из одной в другую.

— Затрагивать несущие стены можно, но только с соблюдением множества правил, — продолжает разговор сотрудник pereplan.by. — К примеру, есть ограничения по ширине проемов. Если мешает стена, то как бы ни хотелось, но вырезать ее полностью не получится: с каждого края надо оставить отступ, так как в углах установлены закладные детали, срезать которые нельзя. Более того, проем обязательно надо усилить, он обрамляется мощной металлоконструкцией. Сделать все самостоятельно и на свое усмотрение не получится: нужен проект, экспертиза с привлечением аттестованных организаций, профильных специалистов и технадзора. Подготовка документов и согласование может занять несколько месяцев. Папка с документами будет довольно увесистая.

Подробнее о перепланировке в панельном доме читайте по ссылке.

Нельзя или можно? Есть варианты

Популярность жилых комнат с кухонным оборудованием набирает обороты. Немудрено, что некоторые белорусы, особенно обладатели однокомнатных квартир, хотят поменять назначение помещений: в запроектированной изначально кухне сделать спальню, а в большой комнате — гостиную с «кухонной функцией». Вопрос этот неоднозначный, и дело здесь даже не в том, как проложить коммуникации…

— Технически провернуть такое можно, конечно, с той оговоркой, что плита в квартире электрическая: если у вас газ, то все поползновения тщетны. Вроде бы прямого запрета нет, но в законе есть маленькая оговорка: решение принимается на усмотрение администрации района. Вот и получается, что в одних районах Минска перенос кухни в жилую комнату (даже не коридор) согласуют без проблем, а в других с ходу разворачивают. Как обстоят дела конкретно в вашем районе, не узнаешь, пока не обратишься с план-схемой.

Недавно обнаружилась еще одна проблема — да еще там, где совсем не ждали. В одном из ЖРЭО завернули тщательно продуманную и согласованную по всем пунктам масштабную перепланировку из-за того, что в план-схеме не была указана зашивка инсталляции гипсокартоном. Нигде и никогда подобных вопросов не возникало, все сотрудники (в том числе и БРТИ) воспринимали это как сантехоборудование. Но вот родился прецедент: из-за такой мелочи, отказываясь внести изменения на ходу, ЖРЭО отправляет человека на «самоволку» — с уплатой штрафа и всего, что причитается. По этому вопросу мы еще спорим, сейчас письмо с просьбой внести разъяснения лежит в Министерстве ЖКХ и Минстройархитектуры. Ответа пока нет, поэтому наш совет всем, кто переживает ремонт: обязательно укажите этот момент, когда будете подавать документы в «Одно окно» или ЖРЭО, и проследите, чтобы в решении исполкома была отдельно прописана зашивка инсталляции, — предупреждает специалист по перепланировкам.

— Бытует мнение, что проще сначала выполнить работы по перепланировке, а уже потом узаконить ее. Выявленная нелегальная перепланировка грозит немалым штрафом (до 50 базовых величин, если были задеты несущие конструкции), а иногда и предписанием вернуть квартиру в проектное состояние, — предупреждает Сергей Бирюк. — А если вы уже приобрели такую квартиру, то лучше проконсультироваться со специалистами и в первую очередь заняться оформлением актуальных документов. Кто знает, что в перспективе готовит нам нормативная и правовая база. И мало кому захочется быть пойманным на правонарушении, а затем еще и тратить огромное количество времени, которого и без того всегда мало, на походы по ЖЭСам, исполкомам, судам, в конце концов…

Согласовать перепланировку самому

Если позволяет время и есть желание сэкономить деньги, перепланировку можно согласовать самому. Специалисты компании pereplan.by подготовили шпаргалку, помогающую разобраться в последовательности действий. Рассмотрим случай, когда переделка масштабная и собственнику придется задействовать почти все причастные госструктуры.

• Начать следует с разработки план-схемы — проще говоря, «было — стало» (рисовать можно на копии техпаспорта). Идею надо согласовать с управлением архитектуры и строительства администрации своего района и с товариществом собственников либо ЖЭСом (в зависимости от эксплуатирующей организации). Необходимо получить согласие в том числе прописанных совершеннолетних. В пакет документов надо добавить копию лицевого счета (взять в ЖСК, ЖЭСе, РСЦ). Если же квартира построена за кредитные средства, то придется заручиться еще и согласием банка на перепланировку (в документе должна быть ключевая фраза: банк не возражает против проведения перепланировки при условии согласования ее в установленном порядке). И только собрав все эти бумаги, можно обращаться с заявлением в администрацию района.
• Получив разрешение на перепланировку, самое время приступить к наиболее ответственному этапу. Сначала следует заключить договор на разработку проектной документации (конечно, если ваша перепланировка сложная и требует этого). Важно получение аттестации у лиц, разрабатывающих проект. Следующий шаг — получение технических условий. На объект должен выехать специалист, который разработает непосредственно проект перепланировки. Его нужно будет согласовать в необходимых инстанциях: «Тепловые сети», «Энергонадзор», «Энергосбыт» (количество инстанций зависит от типа изменений при перепланировке). На этом согласования не закончились: еще надо получить одобрение управления архитектуры и строительства администрации района, а также товарищества собственников либо ЖЭСа. При затрагивании несущих конструкций придется пройти государственную экспертизу и еще раз получить разрешение на перепланировку.
• До окончания эпопеи еще далеко: впереди подписание обязательств заказчиком (согласно списку, указанному в решении, выданном администрацией района), заключение договора на технический надзор (важно наличие аттестации у организации), подписание договоров подряда на выполнение каждого вида работ, подписание актов обследования скрытых работ представителями подрядной организации, технического надзора, проектной организации. Также понадобится собрать необходимую техническую документацию (например, аттестации специалистов).
• Когда бо́льшая часть работы сделана, остаются наиболее приятные моменты: подача заявления в Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру и получение ведомости характеристик там же. Необходимо написать и еще одно заявление в администрацию района — о приемке перепланировки и назначении комиссии. Собрать придется немало подписей, акт ввода в эксплуатацию помещения после перепланировки потребует утверждения представителями подрядной организации, технического надзора, проектной организации, районного отдела МЧС, центра гигиены и эпидемиологии, отдела архитектуры района, товарищества собственников (ЖЭС), администрации района (председателя комиссии). Собрав все «автографы», вы получите решение администрации района об утверждении акта ввода в эксплуатацию помещения после перепланировки. После этого — подача заявления в Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру на регистрацию и изготовление технического паспорта. Через некоторое время можно будет забрать этот важный документ — и можно наслаждаться жизнью.

Повторимся, что все эти «круги ада» придется пройти только в том случае, если ваша перепланировка масштабная и затрагивает важные узлы. Если же вы просто ставите стены в квартире со свободной планировкой, все пройдет намного проще.

Мастеров, которые выполнят ремонт в вашей перепланированной квартире, ищите с помощью сервиса «Onliner. Услуги»

Читайте также:

• «Это был круговорот безумия». Поучительная история минчанки о ябедничестве и не узаконенной вовремя перепланировке
• Чугун, сталь, акрил или что-то новенькое? Выбираем ванну мечты
• От $5000 за «комнату-трансформер» до $60 000 за «квартиру без цвета». Дизайнеры показывают, как надо делать ремонт
• $8 тысяч, полгода и экономия на всем. Молодая семья превратила убитую хрущевку в дизайнерскую квартиру

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by