Александр Мацулевич возглавляет агентство Service Azur, которое занимается недвижимостью, туризмом и яхтами на побережье от Сен-Тропе до Монако. На рынке 14 лет. 90% клиентов — граждане РФ, люди из Питера и Москвы. «Белорусов никогда не было», — говорит Мацулевич. Мы крайне быстро понимаем почему. Компания Александра — одна из лидеров на рынке VIP-недвижимости в регионе Côte d’Azur. На столе — буклеты с вариантами замков и домишек попроще. Самый доступный из них стоит около миллиона евро. Очень скромный дом.

История возникновения сумасшедших цен

Наш собеседник рассказывает:

— Лазурный берег — абсолютно уникальное место. Больше таких в мире нет. Мягкий климат, 300 дней в году светит солнце, час на машине — вот тебе горы и лыжи. Рядом Монако и Италия. Я сам люблю ездить по миру. Приехал на Карибы — красивая водичка, скаты плавают. Пробыл там две недели — скучно! Приезжаешь в Испанию — все то же самое, как и здесь. Но что там делать? Тоска. На Лазурном берегу летом каждый день праздник. Салюты и танцы, жизнь кипит. Каждый день здесь что-то происходит. Это движение нравится людям.

В начале 2000-х стало очевидно: в России не сложился средний класс. Его мало. Есть очень богатые люди, олигархи, и есть все остальные. Когда мы начинали, граждане из России приезжали во Францию массово и покупали недвижимость именно класса люкс. На цифры никто не смотрел. Это были тучные времена. До 2006—2007 года вообще не брались за сделки, которые меньше миллиона евро. Ежегодно цены росли на 10%. Потом случился мировой финансовый кризис — они упали на 10—15%. В 2010-м цены стабилизировались. Сейчас идет стагнация. Но я о средней категории вилл, а также о домах ниже среднего. Люксовая недвижимость никак не пострадала.

Цены здесь не будут падать, что бы ни происходило в мире. Лазурный берег застроен очень плотно. И ценна в первую очередь земля. Больших участков на прибрежной линии не осталось. За 20—30 минут от моря найти можно, но это вряд ли устроит потенциального VIP-покупателя. Есть вариант купить участок со старым домом, снести его и построить новый. Хотя тут есть нюансы. Пару лет назад вышел закон, по которому нельзя вести строительство ближе ста метров от воды. Даже если вы нашли участок, снесли виллу, то руководствоваться придется новыми нормативами. Или сносить все, кроме стен, а внутри заниматься реставрацией.

Во Франции с законами все очень строго. Француз не будет пытаться решить вопрос взяткой. В этом они сильно отличаются от нас.

Здесь в каждой коммуне свой стиль архитектуры. В Биоте, к примеру, при новом строительстве вы должны использовать 30% камня. Когда летите над коммуной на вертолете — домики почти одинаковые. Красота! В этом большой плюс. Франция бережет свою архитектуру. Возьмите Италию: уже на границе, в Вентимилье, попадаете на какой-то базар. Тряпки висят, парники рядом с домами.

На Лазурном берегу поставить парник рядом с виллой, пусть она и стоит €10 млн, вам вряд ли разрешат.

Все переделки фасада — только с разрешения мэрии. Вплоть до согласования цвета. Внутри дома можете делать все, что пожелаете.

Цены — от €150 000 до миллиарда евро

Александр не специализируется на таких сделках, но говорит, что на Лазурном берегу можно найти квартиру и за €150 000. Это будет в графе «от». Графа «до», вероятно, в любом случае окажется засекреченной для простых смертных.

— Последняя вилла, по которой было сделано предложение господином Прохоровым, стоила €400 млн. Про это писала пресса. Есть объекты, которые достигают миллиарда евро, но их единицы. Наш основной сегмент — от €3 млн до €20 млн. Но есть в каталоге предложения и по €50 млн, и по €100 млн.

80% таких покупок — это инвестиции и варианты для короткого летнего отдыха. Но сейчас наметилась новая тенденция. Люди из России берут вещи, жен, детей и переезжают насовсем. Оформляют монегасский вид на жительство, чтобы было проще с налогами. Жены сидят дома, дети ходят в школу, мужья ездят в Россию курировать бизнес.

На Лазурном берегу главное — это месторасположение. Ницца — самый дешевый город. Квадратный метр начинается от €4—4,5 тыс., если говорить о квартирах. Там, где живут арабы, вы найдете жилье и по €2—2,5 тыс. за метр. Клиентов, которые хотели бы там что-то купить, у нас не было и вряд ли будут. Да я и не посоветую никому.

Мода на регионы постоянно меняется. В начале 2000-х в тренде был Сен-Тропе. Появилась песня от Тимати — все снова поехали туда. Потом модными стали Канны с Круазеттом, Антиб. Теперь самый популярный город — Кап-Ферра и районы ближе к Монако.

Помимо россиян, недвижимость покупают англичане, скандинавы (правда, не у самого моря, подальше) и люди из Саудовской Аравии. Китайцев нет. Их больше в Париже. Они берут коммерческую недвижимость, а не жилую: виноградники, замки, офисные учреждения, магазины на центральных улицах.

Стандартные и не очень удобства в элитном доме

— Что такое хорошее жилье в люкс-сегменте на Лазурном берегу? Это цена от €3 млн до €8 млн за виллу, — рассказывает Мацулевич. — В базовом пакете — участок, садик, бассейн, море в пешей доступности и вид на него из окна. Это само собой разумеющееся.

Листать каталоги с такими домами — сплошное удовольствие. Помимо количества спален, исторического престижа, вида, среди конкурентных преимуществ — наличие бронированных окон и дверей, фитнес-зала, домика для личного художника, лифта для машин (чтобы можно было подняться из гаража сразу в гостиную), размер террасы (хорошо, чтобы там помещалось человек триста) и даже глубина моря напротив (это чтобы поставить яхту на якорь строго напротив места жительства и не переживать по этому поводу).

Ниже — парочка актуальных в 2017 году предложений — фото внутри и снаружи.

Крайне бюджетный вариант — вилла за €800 000 в Антибе. До моря 2 километра. Площадь дома — 125 «квадратов», участка — 800. Четыре спальни, бассейн, гараж.

Вилла за €2 000 000 в Мужене. 280 квадратных метров, участок в 2000 «квадратов», закрытый домен, пять спален (а также две ванные, четыре душевые, хаммам, бассейн с подогревом и тому подобное). Моря рядом нет, поэтому и цена такая.

Немного современной архитектуры. Домик в Ла-Тюрби рядом с Монако. Оценен в €5 500 000. Значительную сумму берут за вид. В комплекте — свободная планировка, большая кухня, домашний кинотеатр, офис, пять спален и ванных комнат. Плюс солнечные панели, собственная система фильтрации воды, ландшафтный сад в 1500 «квадратов».

Умножаем ценник на два. €10 600 000 — и у вас есть собственная вилла в Сен-Тропе с тремя уровнями на 400 «квадратов», построенная в стиле прованс. Участок площадью 3000 квадратных метров, большой бассейн, почти центр города.

А это Канны и вилла за €11 500 000. Есть панорамный вид на бухту, бассейн с переливом, фонтаны, декоративные водоемы, спортзал. В основе системы безопасности — биометрические замки.

Тоже Канны, но уже €12 900 000 и совсем другой стиль — неоклассический. Площадь виллы — 800 квадратных метров, есть три большие гостиные и обеденная зона, мастер-сьют с мраморной ванной и пять гостевых сьютов с ванными, две кухни, бильярдная, кинозал, сауна, гараж на три машины. А еще сад на 3000 «квадратов».

Вилла класса люкс в Вильфранш-сюр-Мере. Стоит €15 000 000. 530 квадратных метров, один из лучших видов, шесть спальных комнат с отдельным джакузи, собственный винный погреб, прачечная. В придачу — участок площадью 3300 квадратных метров.

— Есть большие компании, которые специализируются на строительстве апартаментов, — продолжает Александр. — Виллы же возводят фирмы поменьше. На рынке много архитекторов, которые занимаются стилем модерн, и много тех, кто работает в роскошном стиле Belle Epoque. Есть и типовые проекты. Как правило, строительство типовой виллы «квадратов» на 200 будет стоить €500—700 тыс. Возводить такой дом на набережной невыгодно: кусок земли обойдется дороже строения. Компании приобретают несколько гектаров в 20 километрах от моря и строят много маленьких домов. Их приобретают в основном французы, средний класс.

— «Интересные» покупатели у вас были?

— Как-то мы продали дом, а потом человек неожиданно захотел огромный большой бассейн — 25 на 18 метров, если не ошибаюсь. Денег хватает — взял и возвел без разрешения. Вот уже больше пяти лет судимся с мэрией, чтобы оформить официальное разрешение на строительство. При чем тут мы? Как правило, всю недвижимость, которую продаем, мы берем в управление.

Сколько стоит содержание виллы

— Все зависит от того, сколько земли, какая площадь дома. Возьмем виллу за €3,6 млн с бассейнщиком и садовником — с учетом их зарплат и «коммуналки» придется платить в год €16—18 тыс. Если бассейн с автоматом, а сад небольшой, будете платить €10—12 тыс. В среднем годовое содержание можно оценить в 1% от стоимости для простых вариантов и в 1,5—2% для больших вилл с садом и охраной.

С безопасностью на побережье все в порядке. Дома на сигнализациях. В случае чего охранные компании приезжают в течение пяти минут. Грабежи бывают в сезон и в основном связаны с арендным жильем. Турист снимает дом, приезжает на красном Ferrari, с гостями, а его уже сопровождают на скутерах. Потом пирушка, открытые окна — 14—16-летние пацаны врываются внутрь и выносят вещи и ценности. Обычная история.

Насчет безопасности: не стоит верить тому, что показывают по телевизору. Что Европа умирает, разваливается, что толпы эмигрантов и страх-криминал кругом.

О хулиганстве и бандитизме в сравнении с постсоветскими странами я бы вообще не говорил. Там об этом молчат, а здесь все на поверхности.

«Никакой ненависти к богачам»

Во французском менталитете, рассуждает наш собеседник, нет предрасположенности к зависти или ненависти к тем, кто живет в виллах, которые он продает. Русские богачи? В период санкций жители побережья в печали, что их стало меньше.

— Строители, дизайнеры, агентства, нотариусы, рестораторы — все ждут русских. Это их заработок. Откуда тут взяться ненависти? Еще многие ждут выборов и победы Франсуа Фийона, пообещавшего отменить налог на богатство (ISF — прогрессирующий налог c процентной ставкой от 0,5 до 1,5%, выплачивается физлицами, если сумма их активов — яхты, машины, виллы и тому подобное — превышает €1,3 млн. — Прим. Onliner.by). Франции этот налог приносит €4 млрд в год. Но это мизер. Как только он будет ликвидирован, французы начнут строиться, инвестировать в экономику, перестанут выводить активы из страны. Это явно пойдет на пользу.

Благодарим за помощь в организации поездки xiStore — первый фирменный магазин устройств Xiaomi в Беларуси.

Вам будет интересно:

• Фотофакт: весенние красотки Лазурного берега
• Гора олигархов: отели «6 звезд», часы за $200 000, красотки из России и другие чудеса Куршевеля — самого пафосного курорта мира
• Страшный и прекрасный: репортаж из самого опасного города Европы

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by