Разумеется, в Беларуси тоже есть негосударственные организации, управляющие жилищной инфраструктурой. Но у нас этот формат не получил такого распространения, как у соседей. Плохо это или хорошо, мы и попытаемся выяснить. Надо лишь отправиться в гости к российским коммунальщикам.

…На мониторе — длинный перечень управляющих компаний ЖКХ, между которыми разделен весь жилфонд Брянской области. С телефонами и сайтами. Названия, правда, похожи одно на другое, иногда различаются одной буквой — тут явно какая-то тайна… Но в любом случае будет у кого поучиться полезному опыту!

Через пару дней обзвона и прогулок по мертвым ссылкам наш хваленый энтузиазм начинает чахнуть. Некоторые телефоны молчат, кое-где реагируют настороженно: «А где вы взяли наш номер?», «Позвоните после думских выборов», «Не обижайтесь, но вы же понимаете…». Даже если не понимаешь, надо на всякий случай кивать с умным видом.

Вообще-то, интернет набит историями о коррупции в российских управляющих компаниях, их замысловатых банкротствах и реинкарнациях под новыми именами. А на форумах можно найти очень разные отзывы жильцов. Но мало ли что пишут в этом вашем интернете!

Показать и рассказать, как все устроено, согласились в относительно небольшом ООО «Управдом».

---

Новый 14-этажный дом возвышается над красивыми бараками. В Брянске таких реликтов много, но, похоже, осталось им недолго. Нынче здесь популярны высотки, под которые активно зачищают местность.

На цокольном этаже многоэтажки имеется неприметная дверь. За ней серьезная дама объясняет в трубку что-то про уборку лестничных площадок.

В примыкающем кабинетике сидят директор и заместитель директора компании. Богатой приемной и длинного стола с монументальными стульями начальству не полагается. Отводить под резиденцию управдома отдельное полупустое мрачное здание, как это принято у нас, здесь считают нецелесообразным: жильцы вряд ли захотят оплачивать такую роскошь.

Компания «Управдом» со штатом в 34 человека обслуживает девять высоток общей площадью около 100 тыс. квадратных метров. Директор фирмы Игорь Шепелев начинал работать в этой сфере в эпоху советских ЖЭКов. Был и сантехником, и электриком, и сварщиком. Соответственно, новых работников экзаменует с пристрастием, случайный человек не проскочит. Кстати, срочную он служил в Минске — значит, практически белорус.

У «Управдома» вчера как раз случился аврал. Ну как аврал… С недавних пор в России муниципальным властям дано право самим определять, когда начинать отопительный сезон. В Брянске как раз к нашему приезду решили включить батареи.

— Вчера власти приняли решение — сегодня батареи у нас уже теплые, — доволен собственной оперативностью Шепелев. — А некоторые-то до сих пор возятся…

В подвале светло и сухо. Трубы, кое-как обернутые тряпками, частникам не по карману, каждую калорию берегут. Ходить на вызов длинной важной вереницей (один несет паклю, другой — ключ на десять) тут тоже никто не станет: не хотят делить зарплату на четверых там, где справится один.

Примечательно, что на подаче тепла (как и электричества, воды, газа) «Управдом» ничего не зарабатывает: за сколько купили его у поставщика, столько и будет написано в квитанциях. Есть другие источники дохода — о них ниже.

— Потрогайте изоляцию: она холодная, — поблескивает управдом командирскими часами. — Значит, теплоноситель дойдет до квартиры с минимальными потерями. Просто у каждого свои цели: кто-то хочет работать, кто-то — зарабатывать. Мне лично интересно в этой сфере, это затягивает.

Из нашего сравнительного цикла «Три сестры» мы знаем, что «фишка» Брянска — заборы, которыми тут принято огораживать придомовые территории. У «Управдома» тоже припасен новенький забор с антикоррозийным напылением. Пока сложен в подвале, но скоро его установят вместо немодного бетонного.

Энтузиазм директора — это прекрасно, но где же выгода компании? «Содержание и текущий ремонт общего имущества дома» — так называется главная статья доходов «Управдома». Сюда входят и уборка, и озеленение, и обслуживание коммуникаций. Городская администрация установила минимальный тариф — 17,75 рубля (53 белорусских копейки) за квадратный метр. Для сравнения: в Беларуси аналогичный набор услуг стоит примерно 18 копеек за «квадрат».

В «Управдоме» работают как раз по наименьшему тарифу. Соответственно, в эту сумму входит минимальный набор услуг. Хочешь, чтобы окна в подъезде мыли не дважды в год, а чаще, — доплати. Механизм имеется, но немного покрылся паутиной: никто пока не созрел до того, чтобы переплачивать. Ограничиваются обязательным минимумом.

— Собрание жильцов принимает решение и информирует компанию: хотим, например, чтобы за нами ходили с тряпкой зимой, когда слякоть, — описывает гипотетическую схему Шепелев. — Компания отвечает: не вопрос! Считает, сколько это будет стоить. Правда, в нашей практике такого еще ни разу не было.

Кстати, Шепелев уверяет, что при условии бережного использования общего имущества жильцами минимальных тарифов управляющей компании вполне достаточно, чтобы, не накручивая ни копейки, оставаться рентабельной, поддерживать дом в достойном состоянии и развиваться.

— Нам хватает. За всю нашу историю мы ни разу не взяли ничего сверх тарифа. При этом детские площадки покупаем. Камеры в лифтах поставили, теперь вот собственники захотели, чтобы еще и по контуру двора они были. Светильники энергосберегающие с датчиками движения устанавливаем — экономия будет. Забор новый попросили — тоже сделаем.

Примечательно, что голосуют на собраниях квадратными метрами, а не количеством проживающих. У такой формы демократии есть свои плюсы и минусы. С одной стороны, если одному человеку принадлежит десять квартир, он может наложить вето на всеобщее желание купить дополнительную горку для детской площадки. Ну нет у него детей — значит, и горка неинтересна. С другой стороны, если человек вложил в общую собственность больше денег, чем другие, то и прав на распоряжение этой собственностью у него вроде бы должно быть больше.

— Вам хорошо так рассуждать, у вас дома новые. Только пыль протирай, на профилактику и текущий ремонт много тратиться не надо. Но мы видели в Брянске дома и пострашнее — как быть с ними?

В «Управдоме» не скрывают: бараки, ветхое жилье финансово непривлекательны для частников. В результате такой неинтересный жилфонд достается в основном муниципальным предприятиям.

— И как город выкручивается?

Игорь Шепелев пожимает плечами:

— Ну, для того и формируется городской бюджет, чтобы там были предусмотрены деньги на обслуживание и ремонт в том числе и таких домов.

Элитных домов в чистом виде у «Управдома» нет. Люди живут разные: есть и состоятельные, и переселенцы из ветхого жилья, и льготники, получившие квартиры от государства. При этом должников почти не бывает.

— Ведем работу, — заместитель директора Екатерина Биндасова показывает зловещий красный штамп.

Оказывается, «красная метка» на квитанциях дает неплохой эффект. Опять же соседи смотрят укоризненно — неудобно получается.

— В эпоху всеобщей приватизации считалось, что, когда жилье перестанет быть муниципальным, у людей проснется чувство собственника. Станут беречь — свое! — имущество, весь дом. Но перемены в сознании почему-то не случилось. Многие по-прежнему считают своим только то, что в квартире, а снаружи — это чье-то чужое, — Игорь Шепелев будто описывает нашу ситуацию. — Не каждому удается понять, что теперь весь дом с придомовой территорией — его, что он купил это вместе с квартирой. Заплатил и за эту беседку, и за штукатурку на стенах. Как при СССР, продолжают верить, что придет ЖЭК, уберет, починит.

На верхнем этаже дома директор некоторое время озадаченно смотрит на проводки, торчащие из стены. Как он и подозревал, не все пока ладно в обществе: кто-то спер светильник. Придется покупать новый, вместо того чтобы потратить деньги на что-то полезное.

— А если через пять лет гарантия кончится и дом посыплется? Тогда никаких тарифов вам не хватит.

— Чтобы не посыпался, мы и стараемся иметь дело с надежными застройщиками. Кроме того, никто не отменял приемку дома, есть контролирующие ведомства. Вообще же, мы понимаем, что по мере старения дома будут расти расходы на его содержание, это нормально. Поэтому сейчас, пока затраты относительно невелики, мы стараемся создать максимальный запас прочности.

Вряд ли кому-то из белорусов приходила в голову идея сменить ЖЭУ, если оно не вовремя меняет перегоревшие лампочки. У россиян ситуация обратная: управляющие компании порой сменяются слишком часто.

— Если нас не переизбирают — значит, наверное, довольны, — рассуждает Игорь Шепелев. — На днях, кстати, состоится собрание жильцов еще одного дома: выбирают управляющую компанию. Буду рассказывать о нас.

В то же время директор не питает иллюзий: почти всегда есть претензии и недовольные, это же ЖКХ. И всегда можно пригрозить разводом.

— Звонит как-то человек, ругается: лампочка не горит, куда, мол, мы смотрим. Спрашиваем: как давно? Да вот, говорит, только что погасла.

Житель дома отставник Андрей подтверждает, что управляющие компании бывают разные, не угадаешь:

— Я жил и в других домах — небо и земля. С этой компанией мне повезло, тут отношение к работе правильное: что заявлено, то и делается, плюс свою инициативу проявляют, даже в мелочах это заметно. К тем, которые были раньше, имеются серьезные претензии именно по части выполнения обязанностей.

На тот случай, если гипотетический дом таки попытается уйти к другой управляющей компании, тоже предусмотрена соответствующая процедура с голосованием собственников. Для проведения такого собрания необходимо, чтобы у его инициаторов было в собственности не менее 10% площади дома (как мы помним, голосуют здесь «квадратами»). Иначе, мол, каждый день голосовать придется.

И все же на месте счастливого обладателя квартиры в Брянске я бы растерялся: как выбрать управляющую компанию, если их тут несколько десятков и все директора говорят красиво? В каком месте встречаются дом и управляющая компания? Как найти друг друга, чтобы потом не разводиться со скандалом? С одной стороны, компании конкурируют между собой за право обслуживать дом, с другой — не всякий дом им нравится.

Игорь Шепелев объясняет, как управляющие компании достают себе дома:

— Обычно застройщик старается выбрать надежную компанию, которая не создаст ему головной боли в течение пятилетнего гарантийного срока. Собрание собственников должно этот вариант одобрить. Ну и, разумеется, в этом бизнесе давно все всех знают — выбор определяется как личными знакомствами, так и репутацией фирмы.

---

Конечно, и у нас можно найти очень разные дома, на все случаи жизни. В некоторые надо ходить как в музей, в другие — как в картинную галерею, третьи подойдут для экстремальных туров. Как бы то ни было, опыт Брянска может быть любопытен — как минимум для того, чтобы не напороться на уже пройденные кем-то подводные камни.

Купить или продать жилье в любой точке Беларуси можно с помощью сервиса Onliner.by. В базе данных — более 7000 объявлений

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by