«Куплю квартиру: 30% от стоимости сразу, 70% — в рассрочку»: юрист объясняет, как не погореть на сделке, растянутой во времени
Несмотря на то, что этот год отметился явным снижением цены квадратного метра, позволить себе собственное жилье по-прежнему может далеко не каждый (даже очень работящий) желающий. Самые смелые, а в некоторой степени даже авантюрные белорусы нашли выход — предлагают продавцам расстаться со своими квартирами на «особых» условиях. Часть суммы сразу, а остальная в рассрочку, причем соотношение может достигать 30% к 70%.
«Куплю квартиру в рассрочку до $50 000. Желательно недалеко от метро (10 мин. пешком). Интересует след. информация: улица и номер дома, год постройки, материал стен; общая площадь, жилая площадь, площадь кухни; этаж, солнечная/не солнечная сторона; состояние квартиры, что остается в квартире, фото, если есть, и т. д. Предлагайте, пожалуйста, адекватную стоимость!» — предупреждает продавцов Николай.
«Куплю недорого однокомнатную квартиру или комнату в Минске, было бы неплохо, если бы кто-то был заинтересован в рассрочке платежа (оплата сразу 50% ), мало ли какие ситуации», — рассуждает еще одна будущая собственница.
«Куплю квартиру 1—2-комн. в черте города Минска до $55 000: 30% от стоимости наличными и 70% в рассрочку на 2—3 года. Оформление рассрочки. Жду ваших предложений», — не теряет надежду еще один белорус.
Оформление договора рассрочки, особенно при условии получения на руки менее чем половины ее стоимости, видится не самым выгодным вариантом для продавца. И все же, раз есть спрос, будет и предложение. Onliner.by узнал у юриста, как следует оформлять документы, чтобы не погореть на рассрочке.
— На самом деле, в рассрочке нет ничего страшного — главное правильно оформить документы и заранее предвидеть «скользкие» моменты, — объясняет адвокат Сергей Зикрацкий. — Как такового договора рассрочки не существует — между сторонами заключается обычный договор купли-продажи недвижимого имущества, в котором в части оплаты предусмотрен механизм рассрочки (обычно расчет за квартиру происходит сразу и в полном объеме, но стороны могут определить иное и прописать свои сроки оплаты).
Есть несколько ключевых моментов, которые стоит заранее продумать. Надо сразу определиться, когда будет оформлен переход права собственности на квартиру. В интересах продавца — не оформлять переход права собственности до окончательного расчета, а только передать жилье в пользование покупателю. Законом предусмотрена следующая норма: если по договору прописана рассрочка, имущество считается находящимся в залоге у продавца. При регистрации договора купли-продажи в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру сразу же ставится запрет на отчуждение недвижимости (если иное не прописано в договоре). Этот запрет — неплохая защита для продавца. Правда, если покупатель по каким-то причинам не выплатит необходимую сумму, продавцу потом придется проделать немало бумажной работы, чтобы снять запрет и иметь возможность реализовать квартиру.
Интересы покупателя страхуются просто — его своевременной оплатой жилья согласно договору. Всегда актуальным остается вопрос относительно инфляционных рисков. Чтобы избежать сложных ситуаций, надо вспомнить одну из норм Гражданского кодекса, в которой прописано: стороны могут установить цену по договору в иностранной валюте при условии оплаты в белорусских рублях. Поэтому в документах надо обязательно оговорить: квартира продается, к примеру, за $50 000, а оплата производится по курсу Нацбанка на дату платежа (при этом указать — $15 000 оплачиваются в течение 5 дней с момента подписания договора, оставшиеся $35 000 оплачиваются по $1000 ежемесячно по курсу Нацбанка на дату оплаты до такого-то числа). Так продавец сможет себя застраховать.
Есть еще одна норма, которую также можно использовать для своего спокойствия: по общему правилу односторонний отказ от исполнения договора невозможен. Но стороны в договоре могут установить иное: поэтому стоит прописать, что в случае просрочки платежа (15 дней, к примеру) продавец имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. При таком развитии ситуации покупатель обязан будет возвратить квартиру, а продавец — полученные денежные средства. Также можно предусмотреть начисление пени за просрочку платежа.
