Латвия, Болгария, Испания, США: какую недвижимость и за сколько покупают белорусы за рубежом
Устав от серых дачных будней, когда, бывает, сутками приходится сидеть в четырех стенах из-за дождливой и холодной погоды, более-менее состоятельные белорусы устремили свои взоры на южное побережье — туда, где под рукой всегда море, солнце и бесконечные пляжи. Относительная дороговизна приморских «квадратов» (вполне сопоставимая со столичным ценником на жилье), как выясняется, вполне компенсируется лояльными кредитными программами, предлагаемыми иностранными банками. Onliner.by решил изучить, в каких странах предпочитают приобретать недвижимость наши соотечественники, и выяснить, сколько стоит заграничное счастье.
Стимулы для покупки недвижимости за рубежом могут быть самые разные: спасти капитал от очередного кризиса, инвестировать в практически никогда не разочаровывающие «квадраты», поправить здоровье и сэкономить на отпуске. Как бы то ни было, решиться на большую сделку и осуществить ее могут только люди, имеющие неплохой достаток.
— За последние лет пять спрос на зарубежную недвижимость значительно вырос, причем изменился и класс приобретаемого жилья: если раньше белорусы интересовались преимущественно элитной недвижимостью, то сейчас произошло смещение в сторону объектов среднего ценового диапазона, стоимость которых не превышает 100 тыс. евро. Бо́льшая часть клиентов сегодня имеет в запасе около €30—40 тыс. и стабильный доход, который позволит подтвердить платежеспособность в банке. Жилье в южных странах интересует преимущественно тех, кто уже закрыл все вопросы на родине, купил квартиру, машину, объездил полмира и решил «остепениться» — обустроить второй дом там, где полюбились места и климат, — рассказывает специалист по зарубежной недвижимости компании «Бизнес Хаус» Олеся Недвецкая.
— Имея на руках ограниченную сумму, приобрести дополнительные метры в Минске или даже областных городах весьма проблематично: институт кредитования у нас не очень дружественный. А вот за границей кредит на 20 лет под 3—5% — обычное дело. Благодаря таким условиям €40 тыс. превращаются в сумму в два раза бо́льшую, за которую уже можно купить ликвидный, если не сказать очень хороший объект. К слову, белорусы далеко не всегда пользуются иностранными кредитами. Есть те, кто категорически против каких бы то ни было займов и готов рассчитаться за жилье полностью из своего кармана. Но в большинстве случаев, когда мы рассказываем о преимуществах кредитных программ, люди стараются воспользоваться ими исходя даже из элементарных математических расчетов: кредит дают чаще всего под 3,5%, а на депозит в нашем банке сумму можно положить под 4—5% — небольшая, но все же выгода стимулирует. Бывает и так, что, почувствовав вкус дешевых денег, белорусы увлекаются и берут кредиты в зарубежных банках в том числе на мебель и автомобили, — делится наблюдениями специалист по зарубежной недвижимости.
По словам Олеси Недвецкой, всех клиентов можно разделить на несколько категорий. Представители самой многочисленной из них отличаются прагматичностью и деловым подходом: люди покупают квартиру у моря, чтобы отдыхать в ней самим три-четыре раза в год, а во время своего отсутствия сдавать (конечно, во время сезона). Такой бизнес-план нередко позволяет окупать проценты по кредиту и полностью гасить коммуналку и налоги. Вторая категория — очень обеспеченные люди, которые приобретают недвижимость только для себя и своей семьи — никаких посторонних отдыхающих и туристов. Третьи приходят с твердым убеждением, что жить в квартире они сами никогда не будут («это для сдачи в аренду, вложение денег»), но, как показывает практика, впоследствии настолько проникаются местом, атмосферой и образом жизни, что начинают частенько навещать свое заморское жилье и автоматически переходят в первый разряд.
— По моим наблюдениям, самая популярная страна у белорусов — Испания. Реже покупают жилье в Греции, странах Прибалтики, Турции, Латвии, Италии, Болгарии. Единичные случаи — Португалия и США. Если говорить об удаленных от моря объектах, то самое востребованное направление — Чехия.
Кстати, Чехия интересует преимущественно взрослых людей. В одном случае они приобретают квартиры своим детям-студентам, обучающимся в этой стране. Во втором покупатели в возрасте нацелены на оздоровление в Карловых Варах или выбирают Прагу, где будут не только комфортно чувствовать себя (поскольку русскоязычного населения много), но и с удовольствием гулять по местам, которые они посещали во время экскурсий еще в молодости.
Наибольшее количество интернациональных сделок купли-продажи, безусловно, совершается в Испании. Эта страна у наших людей до сих пор ассоциируется в первую очередь с Барселоной (Каталонией), где цены на недвижимость достаточно высокие. Но те, кто изучает вопрос более детально, знают, что сами испанцы в качестве второго дома выбирают жилье на побережье под названием Коста-Бланка: идеальный климат (солнцем можно наслаждаться даже в январе), отсутствие сильных ветров и уж тем более слякоти, недорогая по сравнению с пригородом Барселоны недвижимость.
Кроме того, в Аликанте несколько раз в день летают лоукосты, так что цена на авиабилет может быть существенно ниже, чем на скорый поезд, а связь с Барселоной и в целом с Европой отличная. Белорусы только открывают для себя это побережье, а скандинавы, англичане, немцы, россияне и украинцы уже давно обосновались там, и им не надо объяснять все преимущества курортов Коста-Бланки, — рассказывает специалист компании «Бизнес Хаус».
Собственное жилье в Турции имеют очень многие россияне: турецкие строители работают качественно, неплохой климат, а за годы полетов на отдых в отели категорий от трех до пяти звезд славяне уже притерпелись к чужому менталитету. Для минчан это направление практически закрыто: национальный авиаперевозчик летает только в Стамбул, а добираться из вечного города на Босфоре на Средиземноморское побережье слишком проблематично.
— Наши люди действительно смотрят на то, чтобы до приобретенного за границей жилья можно было легко добраться. В качестве отправной точки рассматривается в первую очередь Минск, в крайнем случае Вильнюс, Каунас, — говорит Олеся Недвецкая.
Греция также привлекает белорусов: вполне доступное и качественное жилье, нормальное транспортное сообщение.
— Понятие «средняя квартира» в Европе очень размыто: каждый город, каждое побережье имеют свою цену. То есть квартира может стоить от €25 тыс. до нескольких миллионов евро. Главные критерии, влияющие на цену, — комфортность квартиры и жилого комплекса, в котором она расположена, дислокация в хорошем месте, где не будет толп, к примеру, марокканцев или десятков, а то и сотен незаселенных квартир. При работе с клиентами обращаем внимание на адекватное соотношение цены, качества и места.
А вот Италия, увы, не объект паломничества белорусов. Связано это в первую очередь с достаточно высокой стоимостью объектов недвижимости. За сумму, которую придется выложить за право скромно жить на Апеннинском полуострове, можно купить суперапартаменты в Испании или Греции и уж тем более в Турции или Болгарии.
— Если говорить о Болгарии, то спрос на нее, безусловно, есть, но не очень большой. Проблема опять же с тем, как добираться до своей «дачи», к тому же зимой там прохладно. Хотя застройщики этой страны славятся не только хорошим качеством работы, но и колоссальными акциями и рассрочками. В Болгарии гражданин Беларуси может приобрести жилье с рассрочкой на 10 лет. Очень хорошие апартаменты, расположенные в шаговой доступности от моря, будут стоить от €40 тыс. и выше.
Самый доступный из заграничных вариантов — квартира-студия в курортном городке Лиепае в Латвии на Балтийском побережье. Хозяева — белорусы, у которых поменялись жизненные обстоятельства, поэтому сразу после ремонта жилье решено было продать.
— Самое новое для нас направление — недвижимость на атлантическом побережье США. Таким жильем, как ни странно, белорусы время от времени интересуются. Конечно, это касается единичных клиентов, так как цены на квартиры с видом на океан начинаются от $220 000, — ориентирует специалист компании «Бизнес Хаус».
Что касается кредитов, то предоставлять займы белорусам готовы испанские банки, в Великобритании над этим вопросом будут думать, а итог зависит в большей степени от усилий находящихся на месте партнеров. Готовы идти на контакт и оказывать финансовое содействие в Чехии. И все же насколько бы лояльной к иностранцам ни была банковская сфера другой страны, соискателю придется доказывать свою платежеспособность, так как рисковать деньгами не захочет никто.
— Проще всего получить кредит в Испании. Ресурсы наших партнеров позволяют добиваться хороших займов, — конкретизирует информацию Олеся Недвецкая. — Белорусы вправе ходатайствовать (и почти в 100% случаев ходатайство удовлетворяется) о выделении кредита на 50% стоимости объекта под 3,5% годовых на 20 лет. Это так называемое общее правило, а вот нюансов множество. Кредит может быть гораздо дешевле, вплоть до 1,5%, особенно в тех случаях, когда речь идет о покупке банковской недвижимости (как правило, это не самые интересные объекты, приобретающие привлекательность за счет низкой ставки). Невысокий процент может достаться и «в наследство»: если белорус приобретает «вторичку», а ныне продающий собственник покупал жилье несколько лет назад, когда процентные ставки были гораздо ниже, то испанские банки позволяют переписывать старые кредитные условия на нового покупателя.
Стандартный кредит на сумму 50% стоимости жилья также можно «раздвинуть» — вплоть до 70—80%. Но гарантировать этого изначально никто не может. А вот когда уже будет выбран объект, клиент докажет свою платежеспособность, тогда банк будет решать, на какие уступки идти. Сейчас уже крайне редки, но встречаются варианты, когда жилье кредитуется на 90% и даже 100%. Часто это неликвидные объекты, внимание к которым может быть привлечено за счет интересных кредитных условий. В отдельных случаях могут прокредитовать и налоги — звучит это красиво, и агентства нередко привлекают клиентов на такую золотую наживку. Но в реальности претворить в жизнь такой вариант сейчас очень сложно, а вот еще два-три года назад было вполне реально.
Еще активно кредитуют белорусов чешские банки — не более 50% стоимости недвижимости под 5% до 20 лет.
Как объясняет Олеся, мало кто из клиентов, задумавшихся о приобретении зарубежной недвижимости, знает, что квартиры в Европе передаются покупателю в полностью готовом виде — искать в Испании или Греции маляра, штукатура, электрика, сантехника не придется:
— Вся внутренняя отделка квартир уже полностью готова, и вряд ли новоселам захочется ее менять. Потому как к строительству там совсем другой подход: еще на стадии проектирования хорошего жилого комплекса в работу включается дизайнер, который разрабатывает минимум два, а чаще три-четыре проекта квартир. Прорабатываются разные варианты обустройства жилого пространства: модерн, классика, бюджетная и премиум. А уже клиент, купивший квартиру в момент ее строительства, решает, в каком антураже и стиле ему будет комфортно жить.
Кроме того, все застройщики сотрудничают с фабриками-изготовителями. Ту же входную бронированную дверь новосел получит, условно говоря, за тысячу евро вместо двух, как было бы, если бы он приобретал ее сам. Регулярный опт и хорошо налаженные связи делают свое дело. В результате вся сантехника и отделочные материалы в квартире — уровнем выше среднего. Более того, если человек приобретает квартиру в еще не достроенном доме, он может даже выбрать цвет, который будет преобладать в его жилье.
А вообще, иностранные застройщики стараются по максимуму заботиться о своих клиентах. Специалисты даже разрабатывают два-три варианта меблировки квартир, которые будут включать в себя абсолютно все: от пола до потолка, даже принадлежности в ванную комнату. К моменту приезда человека в квартиру шторы, полотенца, кровати, телевизоры займут свои места. Стоит такая услуга от €6—8 тыс. (все необходимое для двух спален и гостиной) и до €16 тыс. (по-настоящему роскошные интерьеры). Уложиться самому в такую сумму при покупке всего необходимого магазине нереально, если, конечно, речь не идет об IKEA.
— Кроме того, покупая квартиру в хорошем жилом комплексе, человек покупает возможность и право всегда пользоваться общими зонами: бассейнами с морской и пресной водой, теннисными кортами, тренажерным залом. Конечно, мы бы советовали приобретать жилье на первичном рынке: совсем другие возможности, так как застройщики конкурируют между собой не только в количестве приятных бонусов в виде площадок для сквоша и прочего, но и энергоэффективности. К тому же застройщики все чаще оснащают жилье системой «Умный дом», — говорит Олеся Недвецкая.
И все же потенциальным покупателям не стоит забывать, что за сделку по приобретению недвижимости надо будет заплатить налоги. А это выльется в дополнительную и солидную по нашим меркам сумму. Как и в любом деле, в высчитывании процентов есть свои нюансы. И все же кое-что можно конкретизировать: налог в Испании составит 12—15%, в Италии — 4—10%, в Греции — 3%, в Чехии — 15—21%.
— Изучая объявления в интернете или непосредственно на курорте, учитывайте, что все цены указаны без учета налогов, — предупреждает специалист. — Повторюсь, что наибольший процент сделок с зарубежной недвижимостью приходится на объекты, расположенные в Испании. Приоритет этой страны формируют разные факторы: приемлемая стоимость жилья (цены вполне сопоставимы со стоимостью квартиры в крупных городах Беларуси), привлекательные условия кредитования банками, прекрасный климат, европейская страна с соответствующими возможностями и перспективами вплоть до получения престижного и вместе с тем доступного европейского образования. В Испании существует большое количество англоязычных школ, обучение в которых ведется по английской или американской системе, что позволяет одновременно получить британское или американское и классическое испанское образование, дающее право впоследствии поступить практически в любой англоязычный университет мира.
Относительно содержания заграничной недвижимости. Обязательные траты делятся на несколько категорий: налог на землю, коммунальные платежи (которые придется вносить, даже если человек не живет в своей квартире) и плата за дополнительные блага (бассейн, зона для барбекю, теннисные корты). Среднюю сумму вывести сложно, но в зависимости от дома, метража и прочего ежемесячный платеж будет варьироваться от €20 до €120. Думаю, эти суммы для бюджета не разорительные, особенно если сдавать жилье во время своего отсутствия.
Всех потенциальных покупателей хотелось бы предупредить, чтобы они не гнались за дешевизной. На курорте продать вам жилье готовы и таксист, и работник отеля. Изучите, что они предлагают: симпатичная квартира может быть расположена в таком месте, что вам совершенно не захочется там находиться. Иногда из-за некомпетентности посредников сделки не могут закрыть по полгода — это большой стресс для наших людей.
— И помните: прежде чем рассчитаться за новое жилье на морском берегу, вы обязаны получить разрешение Национального банка Республики Беларусь на движение капитала за границу с целью покупки недвижимости. Получить разрешение можно только после заключения договора на покупку объекта. Документ выдают по нашим меркам быстро — через две-три недели. Порой люди просто не знают об этом нюансе и нарушают законодательство. А получить такую бумагу задним числом нельзя. К слову, если вы приобретаете строящееся жилье, еще не введенное в эксплуатацию, то разрешение Нацбанка не нужно, — предупреждает специалист по зарубежной недвижимости.
Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. vv@onliner.by
