Застройщик: квадратный метр в Минске будет стоить $2000, а игроки рынка потянутся в Россию

Летом этого года крупнейший застройщик Минска — МАПИД — вышел на международный уровень. В Калуге белорусы начинают возводить крупнопанельный жилой квартал под названием «Малиновка». Другой наш застройщик — «10 УНР» — недавно построил монолитно-кирпичную многоэтажку в этом же российском городе. Почему Калуга, а не Минск? Что вынуждает крупных игроков рынка заключать контракты в России и не уйдут ли они туда насовсем? Сколько будет стоить квадратный метр в Минске и есть ли пределы уплотнению застройки? Обо всем этом — наш разговор с Василием Устинчиком, председателем наблюдательного совета ОАО «10 Управление начальника работ».

Дом бизнес-класса «Галилей» сейчас активно рекламируют калужские риелторы. Престижный район в центре, свободная планировка, своя система очистки воды. Квадратный метр здесь доходит до $3000. «Коробку» за 10 месяцев возвели строители из «10 УНР». Белорусская организация выступила в качестве подрядчика по монолитным работам и кирпичной кладке.

— За последние два года в Минске нам не выделили ни одного участка, несмотря на то, что неоднократно подавали заявки в горисполком, а из России предложения на подрядные работы поступают регулярно. Там о нас осталась хорошая память еще со времен Союза, — говорит Василий Устинчик. — Правда, нормальных предложений почти не было. Все говорят: приезжайте, мол, вкладывайте в строительство свою «оборотку», а деньги получите потом. Это рискованно, но почему-то такой подход повсеместен. Условия, предложенные застройщиком из Калуги, нас устроили: работали по предоплате, контракт был основан на зафиксированной цене. Свидетельство о допуске к работам в России получали через организацию «СпецСтройРеконструкция», представительство которой открыто в Минске с разрешения МИДа.

Дом возводится в историческом центре Калуги, на улице Циолковского, где стесненная застройка, со стороны двора — школа. Условия довольно сложные. Мы доработали строительный проект, поменяли конструктивную схему дома, что позволило сэкономить 1 млн долларов, в том числе за счет экономии бетона, арматуры.

Работали белорусы по 12 часов в сутки, вахтовым методом. Подъемный кран, другая техника — все свое. Проблем с размещением не было – проживали на съемных квартирах. На побывку домой в Минск ездили автобусом своей организации.

Два семиэтажных подъезда на общем стилобате, 68 квартир, подземный гараж, офисы — таким будет «Галилей», сдача которого намечается на конец 2014 года.

— Где же выгоднее строить: в Минске или в Калуге?

— Конечно, в России рентабельность в разы выше. Себестоимость одного метра «коробки» нашего дома — 530 долларов, тогда как продажная цена приближается к 3000 долларов за квадратный метр. Да, есть боязнь, что могут «пробросить», не заплатить. Но надо внимательно подбирать заказчика. Поскольку мы были в Калуге на виду, нас заметили и поступили новые предложения. Сейчас выбираем надежного партнера. Не исключено, что через пару лет выступим в России и в качестве заказчика и самостоятельно построим дом. Со временем 50% бизнеса планируем перевести в Россию.

— Что в ближайшие годы будете строить в Минске. Есть ли новые проекты?

— До 2011 года 50% жилья мы строили для льготников. Затем кризис, указ №13 — объем строительных работ у «10 УНР» упал в два раза. Мы пошли на строительство других объектов в качестве генподрядчиков: торговый центр на Ложинской, гостиницы на улице Октябрьской и на Немиге. Что касается жилья, то сейчас строим энергоэффективные дома на улице Рафиева и в Каменной Горке. Последний, кстати, проектировался для многодетных семей, на квартиры рассчитывали силовики. Однако дом не попал в утвержденный Минстройархитектуры перечень проектов, под которые выделяются льготные кредиты. Теперь обзваниваем людей — если кто-то готов строиться без привлечения льготных кредитов — работаем дальше через жилищные облигации. Если нет — квартира поступает в свободную продажу.

— «10 УНР» планировал строить жилой комплекс в районе пересечения проспекта Дзержинского и улицы Гурского, возле станции метро «Михалово». Проект буксует несколько лет. В чем причина?

— Одна из проблем — перенос существующих коммуникаций. По площадке проходят 30 высоковольтных кабелей, плюс газопровод высокого давления и кабель на 110 тысяч вольт. Вскрываем сети по схеме в одном месте, а нужный кабель — на 8 метров в стороне… Идут судебные тяжбы по сносу с отселенцами. Не решен вопрос и с высотой зданий. Сейчас там можно строить не выше 15 этажей, а мы хотим 18. Но после чемпионата мира по хоккею обещают закрыть аэропорт Минск-1 и тогда ограничение снимут. Думаю, в следующем году эта стройка начнется. Там будет три «столбика» и трехподъездный линейный дом.

— А 25-этажный дом в бывшем Военном городке? Зимой 2012 года под него огородили площадку, но местные жители выступили против уплотнения, и вам пришлось отступить.

— Стройка этого дома не отменена, а лишь приостановлена. Причиной конфликта послужила нехватка детских садов в районе, но детсад уже возводят на положенном месте через дорогу. Возобновление нашей стройки — дело недалекого будущего.

Заявки на другие площадки мы подавали, но город нам отказывал. Какие перспективы по Минску? По тем проектам, что имеем, будем загружены еще года два. А дальше, если ситуация не изменится, придется закрывать объемы за счет России.

— Архитекторы говорят, что свободных участков для нового жилья в Минске уже не осталось. Заниматься сносом обременительно, пахотные земли неприкосновенны. Не будем ли мы наблюдать через пару лет массовый уход застройщиков в Россию?

— Сейчас три организации, входящие в Белорусскую ассоциацию застройщиков, уже представлены в России. Это «Гродножилстрой», «Минскпромстрой» и «10 УНР». Не будем забывать и про МАПИД и его «Малиновку» в Калуге. Конечно, в Минске остается 2,5 млн квадратных метров «незавершенки», но и она со временем уйдет, уйдут долгострои. И в 2015—2016 годах, если в градостроительной политике ничего не изменится, мы и другие застройщики увидим пустоту. Не исключаю, что кто-то потянется в Россию, кто-то займется другим бизнесом.

— А что, по вашему мнению, надо изменить, чтобы этого не произошло?

— Лично мне перспективной видится идея строительства таунхаусов в пригороде Минска. Все-таки наш белорусский менталитет требует лужайку, клумбы, хотя бы 1,5—2 сотки земли. Почему раньше города строились компактно? Была проблема с транспортом. Сегодня 2 машины в семье — уже норма, и люди могут, не испытывая проблем, жить в 5—10 километрах от города.

— Да, но запрет на застройку пахотных земель…

— Я сам родом из Пуховичей и каждые выходные бываю в деревне. Если где-то не хватает пашен, приглашу всех заинтересованных на свою малую родину и покажу, где можно пахать… Если сравнить Германию и Беларусь по площади и численности населения, то у нас почти в 10 раз земли на человека больше. Но почему-то в Мюнхене построили первый 25-этажный жилой дом, а потом провели городской референдум и приняли решение, что больше 7 этажей строить жилье нельзя. А в Минске все громоздят 25-этажки. Мы бы и рады строить более низкие дома, но комитет архитектуры не позволяет.

— Говорят, без уплотнения застройки Минску не обойтись. Разделяете эту точку зрения?

— Там, где позволяют нормативы, строить надо. Я не пойму протестующих: территория им не принадлежит, а они поднимают бунт. Если бы это была их земля, за которую они платят деньги, — дело другое, но если есть прошедший экспертизу проект, если соблюдены все нормы (а наши нормы намного строже, чем в Японии или США), то что еще можно обсуждать? Законность строительства? Она проверяется контролирующими органами на стадии госэкспертизы, а не жильцами.

Но уплотнять надо разумно, не создавая неудобств соседям. Строишь новый дом — обеспечь каждую квартиру машино-местом, как мы это сделали на улице Ложинской.

— Год назад вице-премьер Беларуси Анатолий Калинин предложил не строить в Минске коммерческое жилье — только арендное и по госзаказу.

— Я участвовал в передаче на БТ, и ведущий задал вопрос: будут ли коммерческие застройщики строить арендное жилье? А до этого в студии делились опытом коллеги из Германии. Я тогда спросил у них: под какой процент можете взять кредит на арендный дом? 2—3% был ответ. Мы не против строить, но дайте кредит хотя бы под 7% в белорусских рублях, и тогда даже сможем конкурировать с государственными застройщиками по ценам. При других условиях затея просто не имеет смысла.

— Город-спутник Смолевичи пока тоже не привлекает коммерческих застройщиков?

— Там будет высокая себестоимость строительства с учетом затрат на инженерную инфраструктуру. Сети, дороги — в действительности все это вешают на коммерческих застройщиков, хотя все магистральные сети должны строиться за счет бюджета… Да и захотят ли минчане туда переезжать? Сомнительно. «Спутник» должен начинаться с рабочих мест, а не с квадратных метров жилья.

— И эксперты, и новички на форуме сегодня твердят в один голос: цены на жилье в Минске будут расти. Ваш прогноз: обновит столица максимум, достигнутый в 2007 году, когда квадратный метр взял психологическую отметку в 2000 долларов?

— Я бы хотел напомнить слова Николая Ладутько, который весной прошлого года заявил: адекватная цена метра для Минска — 2000 долларов. Это были слова, подтвержденные расчетами. Буду говорить за первичный рынок. Свободных участков уже нет, какую площадку ни возьми — обременения по сносу, переселению, переносу сетей. Уже сегодня затраты на инфраструктуру прибавляют к стоимости квадратного метра 500—700 долларов. Когда метр в Минске будет стоить в среднем 2000 долларов? Сказать трудно, но все к этому идет. Во всяком случае, ожидать снижения стоимости жилья в Минске сейчас нет оснований.

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. db@onliner.by