Цена ошибки. Из-за некорректно составленного договора минчанин вынужден продать квартиру за треть от ее рыночной цены

«У меня вышла очень печальная история», — обратился в редакцию Onliner.by минчанин по имени Александр. В 2010 году его отец подписал договор продажи своей квартиры в рассрочку на пять лет. Сумма сделки была указана в белорусских рублях — 132 млн. С тех пор случилось несколько девальваций. «Покупатель дождался момента, когда эта сумма максимально обесценилась, и хочет сегодня, чтобы я, как наследник, продал ему эту квартиру за треть от ее рыночной стоимости», — поясняет суть конфликта читатель.

«В 2010 году отец решил продать свою „однушку“ на улице Рокоссовского. Похожие квартиры в нашем районе продавались за $44 тыс. Мы решили придерживаться этой же суммы. Дали объявление в интернете — ни одного звонка. Скинули до $42 тыс. — опять ничего. Люди, конечно, звонили и предлагали то $32 тыс., то $36 тыс. Но нас это не устраивало.

У моей матери есть двоюродный брат Геннадий. Он нуждался в улучшении жилищных условий, а денег на покупку квартиры у него не хватало. Тогда мы предложили Геннадию отцовскую „однушку“: заселяйся и живи, но плати в рассрочку. Рассрочку дали большую — пять лет, но взамен к концу 2015 года рассчитывали получить от него $44 тыс. Он с нашими условиями согласился. Оставалось заключить договор.

Жалею, что не обратились ни к адвокатам, ни к риелторам, а сразу пошли в нотариальную контору №1 Заводского района. Говорим: хотим оформить договор купли-продажи квартиры на пять лет на сумму $44 тыс. Нотариус нам отвечает: „Мы живем в Беларуси, а не в США, и договор должен оформляться в белорусских рублях“. Мы спросили: а как же девальвация? Она: „Не переживайте. Пропишем сумму в эквиваленте к доллару США“.

Сумма сделки составила 132 млн рублей, что в декабре 2010 года было эквивалентно $44 тыс. До подписания договора Геннадий заплатил нам 16 880 000 рублей ($5500). Оставшуюся сумму — 115 120 000 ($38 500 в эквиваленте) — он обязался перечислить на банковский счет в срок не позднее 1 января 2016 года.

Устно мы условились, что Геннадий будет вносить деньги равными долями, получит ключи и будет жить в квартире, постепенно выплачивая долг (хотя сейчас он эту договоренность отрицает). После первого месяца оплата не последовала. Спрашиваем, в чем дело. Он ссылается на трудное материальное положение. Шли месяцы, а деньги на счет так и не поступали. С передачей ключей мы решили повременить.

В мае 2011 года мой отец умер, завещав мне квартиру на Рокоссовского. В конце 2012 года банк закрыл счет, так как по истечении двух лет на него не поступило ни копейки. А 29 декабря 2015 года Геннадий внес на депозит нотариуса сумму 115 120 000 рублей, что на сегодня эквивалентно $6200, и требует, чтобы я и моя мать, как наследники, передали ему квартиру».

Выходит, с учетом первоначального взноса покупатель внес в общей сложности $11 700, тогда как рыночная стоимость «однушки» на Рокоссовского — $37 тыс. или что-то около того. Недавно Александр получил от Геннадия письмо. В нем покупатель уведомляет, что исполнил свои обязательства, перечислив остаток суммы, и просит исполнить обязательство по передаче квартиры.

«Мы заволновались еще несколько лет назад. Тогда отец Геннадия приезжал на дачу к моей матери. Возникла какая-то ссора, и он в пылу выкрикнул, что они купят нашу квартиру за бутылку водки. Мы побежали к адвокатам. Они рекомендовали нам не вступать в наследство после смерти моего отца. Мол, человек умер, и обязательства по договору исполнять некому. Геннадий же подключил своих адвокатов и требует от меня и моей матери передать ему квартиру.

Недавно мы встречались. Я прошу: „Гена, забери свои деньги“. Те $5500, что он заплатил в 2010 году, мы сразу положили на депозит. Сейчас с процентами это $7700. Не хочет. Говорит: „Ты возьми сейчас мои деньги, а я тебе потом еще заплачу, рассчитаемся“. Я в ответ предлагаю расторгнуть договор, вернуть ему все деньги и с чистого листа составить новый, где четко будет прописан эквивалент. Он на это не идет.

За последние пару недель я обошел несколько адвокатов. Все признают, что договор был составлен некорректно. Ошибочно было указывать конкретные суммы в рублях. Необходимо было написать что-то вроде „продавец обязуется внести оплату в белорусских рублях в размере суммы, эквивалентной $44 тыс. по курсу Нацбанка на день оплаты“. Но мы же этих тонкостей не знали. Да и Геннадий не знал. Мы доверились специалисту нотариальной конторы. Сейчас эта женщина там уже не работает, а заведующая конторой советует нам решать вопрос в суде.

Один из адвокатов сообщил, что наше дело не первое. В 2010 году вводилась такая практика, что в договорах купли-продажи начали указывать цену в эквиваленте. Видимо, нотариусы поначалу использовали какую-то некорректную форму составления, от которой потом отказались».

Побеседовав с Александром, мы связались с покупателем квартиры и поинтересовались, действительно ли он собирается приобрести «однушку» на улице Рокоссовского за 132 млн рублей.

— Комментариев я давать не буду. Дело сложное, пусть им занимаются юристы. Был заключен договор, я выполнил его условия и в дальнейшем буду поступать так, как советуют мои адвокаты. По их словам, вопрос находится в правовом поле, — рассказал Геннадий. — Эта житейская ситуация оказалась сложной для всех нас. Меня очень просили купить эту квартиру. Потом я писал им письма, но не получал ответов. В этом деле 50 страниц различных документов. То, что они рассказали вам, — это лишь часть мозаики.

* * *

Мы показали договор никак не связанному с этим делом адвокату Сергею Зикрацкому и попросили его проанализировать данный документ. Вот его комментарий:

— В соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса Республики Беларусь при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Из условий договора следует, что цена квартиры зафиксирована именно в белорусских рублях. В договоре указан эквивалент этой цены в долларах США, однако из буквального толкования не следует, что оплата должна производиться из расчета изменяемого курса доллара США. Поэтому покупатель полностью выполнил свои обязанности по договору и имеет право требовать передачи ему квартиры.

Предъявление наследниками продавца каких-либо претензий к нотариусу в данной ситуации малоэффективно. Ведь в такой ситуации необходимо доказать, что стороны в момент подписания договора имели в виду не ту формулировку, которая фактически в нем зафиксирована. А учитывая заинтересованность покупателя в обратном, доказать это практически невозможно.

Поэтому предъявление претензий к нотариусу, оспаривание условий договора, отказ от вступления в наследство, отказ от передачи квартиры могут быть использованы только в качестве различных способов затягивания спора. Все эти действия приведут только к трате денег, затягиванию времени, но вряд ли принесут желаемый результат.

В случае если стороны договора желают зафиксировать цену в долларах США, следует использовать примерно следующую формулировку: «Стоимость квартиры составляет […] долларов США и должна быть оплачена в белорусских рублях в следующем порядке: […] долларов США по курсу Национального банка Республики Беларусь не позднее […] и […] долларов США по курсу Национального банка Республики Беларусь не позднее […]».

Обращаю внимание, что формирование цены договора в иностранной валюте запрещено только в розничной торговле, поэтому граждане в договорах между собой вправе фиксировать цену в иностранной валюте при условии проведения расчетов в белорусских рублях. Это предусмотрено статьей 298 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Также совсем необязательно привязываться к курсу доллара, установленному Национальным банком Республики Беларусь. Если покупатель намерен не только зафиксировать цену в договоре в иностранной валюте, но и гарантировать покупку иностранной валюты за вырученные средства, то можно использовать следующую формулировку: «Цена договора составляет […] долларов США и должна быть оплачена в белорусских рублях по курсу продажи доллара США, установленному в отделении […] банка […] на день расчетов».

* * *

Несмотря на сложность ситуации, Александр не унывает: «Кто-то из адвокатов говорит, что шансов у нас нет. Другие считают, что дело не безнадежное. Мы с мамой намерены довести дело до суда, где постараемся доказать неразумность сделки и недобросовестность покупателя».

Читайте также:

• Крик души: брат 20 лет не появлялся в жизни больной матери и не был указан в завещании. Но нотариус все равно отдала ему половину квартиры
• Вопиющий случай. Минчанка купила квартиру у государственного застройщика, потеряла $40 тысяч и может остаться без жилья

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by