Почему белорусам лучше не связываться с долевым строительством (мнение)
Вряд ли в Минске найдется хотя бы одна стройка, которая прошла бы гладко от начала до конца. От выхода проектной декларации до сдачи дома дольщики проходят через различные препятствия. Повышение стоимости «квадрата», затягивание сроков, халтура и брак… «Лично я врагу не пожелаю вступать в долевое строительство», — категорична наша читательница Валентина Белова. Публикуем ее мнение о проблемах «долевки», показавшееся нам любопытным.
В жизни хватает проблем, у каждого они свои. Но вырисовывается одна из главных, общая для сотен тысяч белорусов. Название у этой проблемы — долевое строительство. Пока она не коснулась меня, казалось, что все красиво: новостройки радуют глаз, в телесюжетах и на страницах СМИ мелькают счастливые лица обладателей заветных ключей от новенькой квартиры. В такой момент для новоселов действительно становится не так важно, что путь к их мечте в прошлом был устлан бессонными ночами, множеством огорчений, разочарований, бессилия и полной беспомощности перед давлением со стороны застройщика. Многие выстрадали свою мечту под постоянным страхом потери денег, а некоторые еще и долгими годами ожидания ввода жилья в эксплуатацию из-за необоснованных переносов сроков строительства. Становится понятным их желание поскорее забыть все как кошмарный сон. Оправданы и их советы потенциальным дольщикам из круга друзей, родных, знакомых и соседей — никогда не вступать в долевое строительство. Лично я не пожелаю этого и своему врагу.
Первые шаги потенциального дольщика начинаются с «заглатывания наживки» в виде ознакомления с проектными декларациями застройщиков в СМИ, а они во 2-м квартале 2011 года пестрели широким диапазоном цен. И тут уж как кому повезет, кто с каким застройщиком свяжется. В марте — апреле 2011 года цены в проектных декларациях строительных организаций разнились от 2 до 4 млн рублей за метр квадратный (везде указывалось, что «согласно проектно-сметной документации»), иногда эта цена явно не учитывала тип дома (каркасный он или панельный), а также наличие внутренней отделки. На эту стартовую цену затем на протяжении всего 2011 года влияли индексы СМР, порядка 90% в течение года. Так как все учились в школе, то могут подтвердить, что 90% от 2 млн рублей и 4 млн рублей — это большая разница. Выбрав застройщика по каким-то своим критериям, дольщик на этом этапе вступает в поединок с застройщиком при полном отсутствии справедливых судей и узаконенных правил. Все зависит только от удачи.
И это странно. Ведь есть же у нас компетентные организации. Одним входит в обязанность разрабатывать единые нормы расчета стоимости метра жилья, другим — строго контролировать этот процесс, проводить анализ стоимости этого многоликого метра жилья по оригиналам договоров между дольщиком и застройщиком. Необходимо проводить проверку реальных затрат застройщиков и законность постоянно повышающихся цен при отсутствии тендерных конкурсов между подрядчиками, когда они закупают стройматериалы и проводят работы по нужной им стоимости. Ведь что мы видим? При выставлении дольщикам допсоглашений на увеличение цены застройщик высылает письма, где вместо аргументированных расчетов — лишь пару строчек с констатацией новой цены «квадрата». И зачастую уже за оплаченный период.
Причем такие же письма-клоны, подтверждающие повышенную цену, приходят затем несогласным и сомневающимся дольщикам уже от КУП «Минский городской центр по ценообразованию в строительстве», глав районных администраций. А особо несогласным, для большей убедительности — за подписью заместителя председателя Мингорисполкома. Любопытно, зачем плодить этот ненужный бумагооборот?
Может, чиновники не знакомы с постановлением Совмина №1788 от 30 декабря 2011 г., где п. 1.1 обязывает:
«принять меры по сдерживанию роста стоимости строительства жилья, в том числе за счет оптимизации проектных решений, снижения затрат на благоустройство;
обеспечить контроль за соблюдением установленных законодательством нормативов предельной стоимости одного квадратного метра общей площади жилых домов, строящихся с государственной поддержкой, норм продолжительности строительства».
Или с постановлением Совмина №1497 от 8 ноября 2011 г., где:
«п.3. Местным исполнительным и распорядительным органам осуществлять постоянный анализ представляемых в соответствии с настоящим постановлением сведений для принятия согласно законодательству мер по защите интересов граждан, строящих жилые помещения на основе заключенных договоров создания объектов долевого строительства».
Вместо этого чиновники, которым поручено контролировать и проверять, при увеличении стоимости строительства пишут дольщикам письма, названные в народе «письмами счастья». Пишут под копирку с застройщиками. Получается, что они не знают предельной стоимости метра жилья, коль в своих письмах подтверждают, что цена метра для нуждающихся на 1.01.12 г. составляет от 7 млн 300 тыс. рублей до 7 млн 900 тыс. рублей (таких примеров немало). Оправдано ли в таком случае решение о выделении и так ограниченных государственных средств в виде льготных кредитов для поддержки строительства нуждающимся при полном отсутствии действенного контроля за стоимостью квадратного метра жилья в процессе строительства?
Сейчас Комитет государственного контроля планирует проведение проверочных мероприятий по вопросам выполнения местными исполнительными и распорядительными органами функций по контролю за порядком заключения и исполнения договоров создания объектов долевого строительства. Это слегка обнадеживает. Как следует из отчетов КГК, заключение договоров с дольщиками иногда осуществляется по ценам, рассчитанным на основании сметной документации, не прошедшей государственную экспертизу, а при формировании цен применяются необоснованные повышающие коэффициенты (к заработной плате, накладным расходам и др.).
Хотелось бы верить, что существует методика расчетов стоимости жилья, а также, в случае повышения стоимости в процессе строительства, есть четкие правила, которыми должен руководствоваться застройщик при выставлении допсоглашений. Не дело вымогать деньги с дольщиков угрозами о разрыве договорных отношений в одностороннем порядке на основании двух строчек сомнительных расчетов. Ведь в подобной ситуации, кроме нормативных документов, утвержденных Министерством архитектуры и строительства, и затем неусыпного контроля за расчетами застройщика специалистами этого же ведомства, сегодня не существует ни одного абзаца в многочисленных указах и постановлениях в защиту дольщика. Мингорисполком и УКС всегда будут поддерживать застройщика по известным всем причинам. А у Министерства архитектуры и вовсе нет никаких рычагов. Подавать в суд при необоснованном увеличении цены? На это решается мизерное количество дольщиков из-за отсутствия средств для привлечения юристов и боязни потерять возможность достроить жилье.
Будущее долевого строительства зависит от порядочности, здравого смысла и принципиальности высших чиновников. Хочется верить, что такие люди еще остались.
