500$ за «квадрат» в Минске: миф или реальность?
Строить прогнозы — дело неблагодарное. Особенно в сфере недвижимости, логику ценообразования в которой не могут порой объяснить даже матерые экономисты. Тем не менее на флажке 2011-го мы все же решили поинтересоваться у специалистов, чего они ожидают от наступающего года дракона. Останутся ли цены на «вторичке» на нынешнем, очевидно завышенном уровне, или рухнут вниз вслед за реальными доходами населения? Вот две точки зрения.
— В начале января 2009 года доллар подрос всего на 20%, — рассуждает посетитель форума Onliner.by, зарегистрированный под ником «Ваше Величество». — Средняя зарплата в 2009 году по сравнению с 2008 годом упала всего на 80 долларов — с 450 до 370. При этом цены на недвижимость тогда «просели» на 550 у. е.
— Смотрим на нынешнюю ситуацию. Девальвация 200 процентов, средняя зарплата снизилась в два раза — с 508 до 280 у. е. Метр, как и в 2009-м, должен подешеветь!
О чем говорят цифры, думается, очевидно. Проводя параллели с 2009-м, логично было бы предположить в наступающем году «обвал» (на те же 550—600 долларов) ценника квадратного метра. Особенно с учетом прочих неблагоприятных последствий: неподъемных кредитов, шокирующей инфляции, второй волны кризиса. В нынешней ситуации население попросту неплатежеспособно, и по всем законам логики и экономики предложение на рынке обязано измениться.
Те, кто верит в здравый смысл, предполагают, что к концу 2012-го — началу 2013 года ценник вполне может опуститься до 500 долларов за квадрат — иначе рынок умрет. Риелторы, впрочем, с этим не согласны. Они считают, что нынешние 1200 долларов за метр вполне соответствуют действительности: ниже продавцы квартир опуститься ценам не дадут.
— Думаю, следующий год будет проходить под знаком неуклонного, плавного, без скачков, снижения цен на квартиры в долларовом выражении, — прогнозирует председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов. — Сейчас на рынке сложилась цена в 1200$ за метр. Считаю, что с учетом того, что средняя зарплата по Минску составляет 320—340 долларов, адекватной стоимостью для «вторички» будет тысяча за «квадрат». По статистике цена квадратного метра в столице на протяжении последних 15 лет определяется такой формулой: стоимость одного метра равняется трем месячным зарплатам. Ожидать, что ценник упадет до 600, 700 долларов, таким образом, было бы неправильно.
Но будет ли хотя бы тысяча? Николай Простолупов говорит, что на такие цифры продавцы вполне могли выйти уже месяц-два назад. Но адекватно на ситуацию в экономике они не отреагировали.
— По статистике этого года мы видим, что количество сделок значительно сократилось, — продолжает эксперт. — В то же время продавцы цены не снижают. Получается, квартиры стоят пустыми? Не может такого быть. Оказывается, наметилась другая тенденция — продавцы ушли на рынок арендного жилья. В 2011 году на 10—15 процентов увеличилось количество сдаваемых квартир. Это очень серьезный рост. Поэтому не исключаю, что владельцы квартир могут выбрать именно такую альтернативу: если не получается продать по 1200, будут сдавать жилье в аренду, пока кризис не завершится. А ведь на рынке аренды есть дефицит, съемного жилья не хватает.
Профессиональные экономисты, которых мы попросили спрогнозировать ситуацию на рынке недвижимости в следующем году, от конкретных числовых прогнозов решили воздержаться – слишком много «неизвестных» в этом уравнении. В одном они, впрочем, не сомневаются: «вторичка» пока живет старыми ожиданиями, рассчитывая снять «сливки» там, где сделать этого уже физически невозможно. К весне, когда люди наконец-то прозреют, цены должны поумнеть.
