Судьба этого здания не была простой: оригинальный «лайнер» на проспекте Победителей, 141 изначально задумывался как гостиница — целый Park Hotel Ocean, а не что-нибудь скромное. Готова постройка должна была быть еще к 2014-му. Однако почти сразу все пошло не по плану: пока инвестор сносил остатки частного сектора и выплачивал минчанам компенсации, выяснилось, что на выделенном ему Мингорисполкомом участке нельзя возводить отель — ландшафтно-рекреационная зона. Стороны попытались найти решение: отель превратился в туристический комплекс с гостиницей. Такого рода объект мог по закону появиться недалеко от воды (в считанных километрах находится водохранилище Дрозды и заказник Лебяжий). Но, увы, и эта лазейка не сработала: заказчик, которому пришлось переделывать документацию и значительно менять проект, не уложился в отведенные сроки. В 2016-м, когда здание было почти готово, инвестдоговор с ним был расторгнут. Начались суды и препирательства. Казалось бы, это «разборки» сильных (и богатых) мира сего. Но в итоге страдают обычные белорусы.
Понятно, что здание с такой высокой степенью готовности не могло «закиснуть» в долгостроях. Да и место не располагает к тому. И хоть компания «Техопрофитситиинвестмент», выступавшая заказчиком, в 2017 году начала процесс ликвидации (штрафы за срывы сроков и самовольное строительство оказались очень тяжелыми), стройка все же оказалась завершена.
Для этого в жизнь была воплощена довольно хитрая схема: учредители компании-застройщика (бизнесмены Терешко и Муравейко) создали несколько десятков фирм, реорганизовали их в другие, а те в свою очередь вступили в строительство гостиницы по договорам займа (затем они были переделаны в договоры долевого строительства). В 2018 году, когда объект все же был сдан, он из гостиницы превратился… в офисное здание, в котором начали продавать метры всем желающим.
— После того как объект достроился, фирмы-заемщики (они же дольщики) забрали помещения себе. То есть метры оказались, по сути, в собственности у тех же лиц, которые изначально выступали застройщиками. Справки, на основании которых осуществляется переход права собственности, выписывал уже антикризисный управляющий «Техопрофитситиинвестмента» Михаил Куцер, назначенный городом. Официально и по закону. Компании имущество переписали, а после перевели право собственности на третьи фирмы, которые стали продавать помещения, — рассказывали два года назад минчане, поверившие в чистоту сделок (да и с чего бы им было сомневаться).
Тогда проблемы у покупателей только наклевывались. Сегодня — все куда серьезнее.
За полгода около трех десятков минчан заключили сделки по покупке бывших гостиничных номеров, расположенных на втором этаже здания. Сделали в помещениях ремонт, завезли мебель, начали вести дела, а через некоторое время узнали, что на тех, кто еще недавно по всем правилам продавал им метры, подан 700-страничный иск в суд. Дело в том, что «к власти» в находящейся в ликвидации компании пришел уже новый управляющий, который начал поднимать все документы и понял, что «бухгалтерия не сходится»: дольщики должны денег застройщику, а застройщик — целому ряду кредиторов. И с этим решено было что-то делать.
Суть иска оказалась проста: антикризисный управляющий «Техопрофитситиинвестмента» просил признать справки о государственной регистрации возникновения права собственности на изолированные помещения (между застройщиком и дольщиками) недействительными, а на основании этого «отменить» все последующие сделки о переходе права собственности. Вернув себе площади, компания сократила бы в дальнейшем свои долги перед кредиторами.
Для добросовестных покупателей, часть из которых едва ли спокойно похозяйничала на своих площадях несколько месяцев, запахло жареным.
Очень быстро на офисные помещения был наложен арест. Начались длинные и сложные разбирательства: кто кому должен, кто обманул, и замешан ли в этой схеме кто-то неявный. При этом честные покупатели метров, бóльшая часть из которых платила по $1500—1600 за «квадрат», превратилась в третьих лиц, которые могли лишь наблюдать за происходящим со стороны.
Впрочем, насколько длительным ни был бы любой судебный процесс, он рано или поздно заканчивается. Истец доказал в суде свою позицию, а это значит, что отмена сделок пошла по цепочке. И в середине этого года добралась до тех, кто покупал площади уже после того, как здание было сдано в эксплуатацию.
— Мы прошли все ступеньки вплоть до Верховного суда. И везде проиграли, — говорят собственники офисов. — На наших глазах рушилось все: по искам «Техопрофитситиинвестмент», который еще недавно сам оформлял документы и выписывал справки, были отменены акты регистрации, аннулирован переход права собственности от застройщика к первой фирме, и от первой — ко второй, которая уже выступала продавцом для нас. Мы несколько раз просили вызвать в суд антикризисного управляющего, чтобы тот объяснил, на каком основании он выписывал справки, имел ли право это делать, если у сторон были долги, но в процессе он так и не поучаствовал.
А ведь это — «корень зла»: именно из-за этих справок все и началось. Если бы у продавцов на руках не был весь пакет документов, никто из нас не стал бы приобретать у них «квадраты».
Также непонятно, почему застройщик не предпринял никаких действий, чтобы эти офисы нельзя было продать. Не за один же день он составил 700-страничный иск. То есть процесс шел, документы готовились, но никто не знал, что площади спорные. В том же БРТИ не было отметок о каких-либо спорах и обременениях. Не мог же «Техопрофитситиинвестмент» не заметить, что его офисы продаются: объявления в сети размещены, люди заезжают-выезжают, да даже «коммуналка» выставлялась персонально на каждого, пофамильно — то есть нас признавали за собственников!
Можно же было предупредить людей, повесить на первом этаже объявление, что тут все не так чисто и радужно, что будут суды.
И если раньше собственники офисов числились «третьими лицами» и со всех сторон слышали, что переживать им не за что, то теперь они потихоньку превращаются в ответчиков.
— Застройщик уже подал в суд на некоторые физ- и юрлица с требованием вернуть ему помещения. Месяцок-другой — и, уверен, офисы позабирают у нас всех. По крайней мере, пока все к тому и идет, — добавляет один из собственников. — При этом деньги за них мы вряд ли увидим: фирмы, которые продавали нам «квадраты», за душой не имеют ничего. Более того, пойди найди еще кого-то из них. Мне выйти на связь с учредителями не удалось, ходят слухи, что продавцы уже давно не в стране. К тому же на них заведены уголовные дела.
Да, мы имеем право обратиться в суд для восстановления справедливости и, вероятно, даже выиграем свои дела. Но если денег у продавцов нет и взыскать с них нечего, то так и останемся без ничего.
В злополучном здании Сергей купил два офиса. За помещения площадью 18 и 19 «квадратов» минчанин заплатил 135 000 рублей. По старому курсу это примерно $57 000. Совсем не копейки.
— Мне страшно даже думать, что их заберут. А с другой стороны, пусть бы все уже завершилось — хоть как. Лишь бы не переживать из-за этого и на «таскать» тяжелые мысли в голове, — говорит мужчина.
Минчанин, как и многие его товарищи по несчастью, полагает, что вся эта сложная цепочка задумывалась если не от котлована, то заранее уж точно. Ведь почти всем покупателям продавцы предлагали приобрести офисы по заниженной стоимости — мол, официально пропишем сумму в два раза меньше, а вам за это будет приятная скидочка. Так якобы бизнесменам было проще «разойтись» с налоговой.
Сергей на маневр не согласился и в документы вписал реальную стоимость. Но теперь, прокручивая события того времени, мужчина полагает, что таким образом продавцы могли готовить почву для дальнейших судов: покупателя, который заплатил не так много, как принято, будет легче назвать недобросовестным.
— Самое главное, что во время судов нам не раз повторяли: вы должны были знать, что у здания проблемы. Перед покупкой я прошерстил весь интернет и действительно выяснил, что здание в банкротстве, а владельцу, чтобы выйти из должников, надо продать офисы. Вполне логично.
Сомнения не возникали еще и потому, что учредители «Техопрофитситиинвестмента» — Терешко и Муравейко — выступали и продавцами площадей.
Именно на их имена были зарегистрированы те два десятка фирм, от лица которых велись сделки. То есть деньги я перечислял именно тем людям, кто здание строил (пусть и на другое юрлицо). Разве можно было предположить, что это тут какой-то подвох? Более того, меня знакомил со зданием и показывал помещения юрист «Техопрофитситиинвестмента». Казалось, что абсолютно все честно и прозрачно.
Также я лично созванивался с управляющим по банкротству Михаилом Куцером и уточнял, все ли в порядке. Он заверил, что все чисто. Потом была официальная сделка, заверенная в Агентстве по госрегистрации и кадастру, где еще раз проверили, нет ли обременений. Откуда должны были возникнуть подозрения? Мне частного детектива надо было нанять? Да что говорить — у нас два юриста купили офисы. А уж эти люди проверяли метры по всем доступным им источникам, — отмечает Сергей.
Вячеслав оказался первым «физиком», получившим иск в суд. Свои 18,3 «квадрата» минчанин приобрел зимой 2020-го. Говорит, уже и не вспомнит, сам ли звонил в «Ярмарку недвижимости» или специалисты компании набрали его, откликнувшись на размещенное им в сети объявление о поиске офисных площадей. Но и не в этом суть: главное, что стороны договорились.
— Приехал на место, все, в принципе, понравилось. Да, не новенькое-блестящее, надо было делать ремонт, но терпимо. Договорились о цене: 18 200 рублей. Такая сумма была за счет того, что из общих 18 «квадратов» реально пользоваться можно девятью.
Это ж бывшие отельные номера: часть площади съедают коридор и санузел. Их в хоздеятельность не включишь, а перепланировку делать нельзя.
То есть, по сути, за полезный «квадрат» я платил 2000 рублей. Да и время тогда такое было, что бизнес съезжал с площадей и боялся во что-либо вкладываться. Вот продавцы и отрегулировали свои хотелки, — настаивает на том, что цена была справедливой, Вячеслав.
Сделка прошла как обычно: в назначенный день и время стороны пришли к регистратору, и метры сменили собственника. «Я еще уточнил у сотрудницы Агентства по госрегистрации, нет ли каких обременений, можно ли продавать это помещение. Все было чисто», — добавляет минчанин. Довольный удачной сделкой, он начал осваивать свои «квадраты». Исправно оплачивая счета, которые приходили уже на его имя.
— Я не понимаю, почему в первый же месяц управляющий или другой уполномоченный представитель «Техопрофитситиинвестмента» не подали иск в суд об оспаривании сделки. Вы же видите, что собственник сменился, выставляете счета на его имя. И если считаете, что ваши права нарушены, должны сразу же начать бороться за справедливость. Но нет же — тишина.
А весной 2021-го мне вдруг приходит бумага, что на помещения наложен арест и вообще ведется уголовное разбирательство. Что? Почему? При чем тут мое помещение? Когда попытался выяснить, что происходит, меня начали успокаивать: арест наложен для установления принадлежности метров, мол, не переживайте, это чуть ли не формальность, у вас же есть все документы. Оно ведь и правда так было: застройщик сам выписал все необходимые справки дольщикам. Те переоформили «квадраты» на другие компании. А уже они стали продавать. Но обернулось все вон как, — до сих пор не может поверить в реальность происходящего мужчина.
Судебный процесс, в котором компания «Техопрофитситиинвестмент» (заказчик) предъявила иск к Вячеславу, длился несколько месяцев. Официально дело называлось «Об истребовании имущества (изолированного помещения) стоимостью 18 200 белорусских рублей из чужого незаконного владения». Истец напирал в том числе на то, что цена за помещение оказалась заниженной: мол, не усматриваются ли тут личные отношения между покупателем и продавцом?
Заслушав стороны, суд решил исковые требования компании «Техопрофитситиинвестмент» удовлетворить. А Вячеслава обязал передать истцу помещение в 10-дневный срок и выплатить государству пошлину в размере 925 белорусских рублей. Решение, само собой, может быть обжаловано. Что и собирается сделать минчанин. Рассуждая на тему, что делать, если метры так и не удастся оставить за собой, мужчина говорит:
— Уверен, что никаких денег я никогда не увижу. К кому мне обращаться? Основатели «Ярмарки недвижимости», у которых приобретал метры, насколько я знаю, находятся за границей, их не выловишь. И нет у них ничего — на счетах нули. А «Техопрофитситиинвестмент» вроде как и не при чем в моем деле. Да к тому же они находятся в банкротстве. У них кредиторов столько, что до меня очередь никогда не дойдет.
Из мотивировочной части суда: «Довод ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, судом отклоняется ввиду следующего. Приобретая изолированное помещение с инвентарным номером 500/D-798782240, ответчик должен был знать о том, что приобретает имущество у лица, не имеющего право его отчуждать, что свидетельствует о его недобросовестности как приобретателя объекта недвижимости. <…> Ответчик не обратился к контрагенту по договору (правообладателю объекта на момент заключения сделки) за предоставлением выписки об истории объекта, в результате получения которой ему могло стать известно о предыдущих правообладателях. Из материалов дела не следует, что ответчиком были истребованы сведения об основаниях возникновения права собственности на объект у СООО „Глобал Тауэр“».
Минчане полагают, что Вячеслав просто стал первым из них. Дальше иски посыплются на всех остальных, ведь их соседа по зданию сочли недобросовестным покупателем не только потому, что за метры он заплатил меньше большинства, но еще и потому, что не удостоверился в том, имел ли продавец право продавать офисные площади.
Несмотря на то что в последние годы здание не выбирается из судов, еще в марте в нем можно было купить помещения. Правда, на первом этаже, а проблемы сейчас у собственников «квадратов» на втором.
«Топ локация! Лучший трафик! Можно использовать под офис, торговое помещение, кафе, шоурум, салон, иную сферу услуг и др. Площадь: от 45 до 140 м.кв. (1-ый высокий этаж). Здание находится на пересечении пр. Победителей и МКАД, что является одним из преимуществ, т.к. нет необходимости заезжать в город. Высокие потолки, много света и отличный вид из больших окон на проспект Победителей и МКАД! Все коммуникации, телефон, интернет, юридический адрес. Огромный паркинг! Удобная транспортная связь с центром города (автобусы и маршрутное такси). Круглосуточный доступ в помещение. Можно с надежными арендаторами! Цена договорная», — говорилось в объявлении, которое уже не активно.
Onlíner также связался с нынешним управляющим находящейся в процессе ликвидации компании «Техопрофитситиинвестмент», чтобы узнать, как дальше будет развиваться ситуация и ждать ли иски остальным собственникам, однако от комментариев вторая сторона отказалась.
Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро
Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by