Долевое строительство — скользкая дорожка, ведь наперед не знаешь, будет достроен твой объект или нет. Когда берешь готовое, таких стрессов нет — так считали добросовестные покупатели помещений в здании на Победителей, 141. Но сильно обсчитались. Прямо сейчас в Минске идут суды между застройщиком скандально известной экс-гостиницы и дольщиками, которые и перепродали офисы собственникам. Истец (антикризисный управляющий компании «Техопрофитситиинвестмент») пытается доказать, что в сделке была ошибка, а значит, историю надо откатить к истокам. Как несложно догадаться, под общую гребенку попадают и простые люди, которые сегодня боятся остаться и без денег, и без собственности.
Гостиницу по адресу проспект Победителей, 141 компания «Техопрофитситиинвестмент» должна была возвести еще в 2014 году. Но этого не произошло. Целевое назначение объекта пришлось менять из-за особенностей участка, сроки ввода несколько раз переносились, а в 2016-м городские власти и вовсе расторгли инвест-договор с застройщиком. В 2017 году начался процесс ликвидации.
— Следите за руками, — рисует на листике схему собственник одного из помещений Сергей. — Учредители чешской фирмы создают белорусскую компанию «Техопрофитситиинвестмент» и начинают строить гостиницу. К сроку не успевают, и город расторгает инвест-договор, облагая фирму штрафами и обременениями. У компании большие долги, соответственно, нужны деньги. В связи с этим учредители создают по несколько фирм каждый, реорганизуют их в другие, а те в свою очередь вступают в строительство гостиницы по договорам займа — грубо говоря, сами себе дают взаймы.
— После того как объект достроился, фирмы-заемщики забрали помещения себе. Справки, на основании которых осуществляется переход права собственности, выписывал уже антикризисный управляющий «Техопрофитситиинвестмента» Михаил Куцер, назначенный городом. Официально и по закону. Компании имущество переписали, а после перевели право собственности на третьи фирмы, которые уже и продали помещения нам — добросовестным покупателям, — продолжает Сергей.
На сегодня разными дольщиками проданы 44 помещения на втором этаже. Последние сделки осуществлялись еще в апреле 2021 года, а уже в мае собственников ждало большое потрясение.
— В 2019 году в компании сменился антикризисный управляющий. За два года у него не было никаких вопросов к сделкам. Он прекрасно видел, что помещения продаются людям, не препятствовал этому и запретов на продажу недвижимости не выставлял. Как только большинство помещений были проданы, а до истечения срока давности по делу оставалось буквально два дня, иск на 700 страниц направили в суд, — рассказывает один из собственников. — Суть иска — признать справки между застройщиком и дольщиками недействительными, на основании чего все последующие сделки о переходе права собственности тоже. Разве можно было создать такой иск за неделю?
— То есть он уже готовил этот иск, зная, что помещения продаются, видя, что мы делаем ремонты, оплачиваем коммунальные счета, — рассуждает еще один собственник Дмитрий.
— Вывод какой — либо это преступная халатность, либо сговор. Они дождались, пока продастся последнее помещение, забрали деньги, а теперь аннулируют сделку и пытаются вернуть недвижимость. Я, конечно, не эксперт, но это очень похоже на мошенническую схему.
— Ну вот смотрите: 28 апреля они мне предлагают купить помещение в цоколе, а 5 мая на наши помещения уже наложен арест, — показывает переписку в мессенджере еще одна собственница Валерия. — Явно уже все были в курсе. Хорошо, что я не взяла. У некоторых здесь по 2—3 помещения. Это большие деньги.
И правда, некоторые к маю уже успели обзавестись несколькими помещениями на втором этаже. В том числе и Сергей. Цены немаленькие — $1500—1600 за «квадрат». В среднем офисы достались покупателям за $25—35 тыс. в зависимости от площади. На сегодня вся эта недвижимость арестована, поскольку на фоне экономических судов идут и уголовные — в Следственном комитете подозревают, что в деле участвуют аффилированные лица.
— Я уже давал показания в СК, разглашать подробности не имею права, но суть такая — некоторым покупателям (в том числе и мне) предлагали по документам взять помещение за полцены за скидку, скажем, в $1000. Я не согласился, но были люди, которые пошли на эти условия. Сейчас следствие выясняет детали, на время процесса на все наши помещения наложен арест — продать мы их не можем, имеем право работать или сдавать в аренду, — делится собственник.
— Суды проходят очень странно. По факту истец и ответчик — одна компания, они весело общаются в перерывах, ни о какой нормальной защите речи даже не идет. Александр, который продавал нам помещения, в суде выступает ответчиком, а на личной странице во «ВКонтакте» у него фигурировало место работы «Техопрофитситиинвестмент» — компания истца, — поражается собственник. — Никто не нанял хорошего адвоката, никто не связался с нами, чтобы найти решение общей проблемы, на некоторые заседания ответчик вообще не являлся. Какой можно сделать вывод?
Они просто не заинтересованы в победе. Мы же выступаем лишь третьими лицами и сами защитить себя не можем.
Сразу после предъявления иска продавец просто самоустранился. Никто же нас не предупредил, что идут суды и есть проблемы, в документах этого нет. До этого год снимал здесь помещение, платил коммунальные, все было хорошо. Среди потерпевших есть даже юристы, ни у кого и мыслей не было, что история развернется таким образом.
— Большинство собственников даже не знали, что у них идут суды, иски пришли только пятерым из тридцати. Как это? Нас лишат помещений, а мы даже не узнаем, — удивляются собравшиеся. — На подготовку, поиск адвоката, заявление нужно в лучшем случае несколько дней, в худшем — ты даже не узнаешь про то, что был суд.
Вместе с тем люди были уверены, что закон выступит на их стороне, но результаты первых нескольких судов неутешительны. Иски удовлетворены, единственный вариант — апелляция в Верховном суде.
— Если мы проигрываем Верховный суд, то итог один — нас лишат помещений, а деньги мы не увидим.
Как мне сказал адвокат, они не оспаривают договоры купли-продажи, они оспаривают саму регистрацию. Юрлица, которые продали помещения нам, признаются банкротами. На этом все: дольщики остались с деньгами, помещения заберет истец, а мы не получим ничего.
Суть исков — признать справки о государственной регистрации возникновения права собственности на изолированные помещения недействительными, так как в них содержатся недостоверные сведения «об оплате дольщиком стоимости помещения в полном объеме, а также тот факт, что при государственной регистрации нарушены права других лиц». Это же следует и из мотивировочной части одного из судебных решений:
При этом, со слов собственников и их адвокатов, в справке вообще нет данных о цене и сроках погашения. Соответственно, в ней нет недостоверных сведений даже с учетом того, что какой-то из дольщиков мог не погасить оплату в полной мере. Но суд посчитал иначе, несколько исков уже удовлетворив. Приведем несколько цитат из мотивировки:
— В справке не указаны цифры, не прописаны сроки. На основании этих справок была произведена лишь регистрация. И даже если оплаты не были произведены позже, нелогично то, что эта справка является недействительной. Справку выдало должностное лицо, назначенное городом. Более того, эту справку могут выдать вне зависимости от расчетов между сторонами, эту справку выдал чиновник, который имел на это право, — возмущаются люди. — Совершенно непонятно, на каком основании ее признают недействительной.
К нам ни у кого нет вопросов, мы вообще третья сторона, но именно мы страдаем.
Собственников много, и сейчас по каждому из их помещений идут суды. В зависимости от пакета документов дела немного отличаются. Люди поддерживают друг друга, присутствуют на заседаниях по смежным процессам. Одной из последних «отстрелялась» Валерия. Ее кейс все считали выигрышным, поскольку у ответчика на руках были необходимые платежки, которые доказывали полный расчет. Но этот иск суд тоже удовлетворил.
— Просто опускаются руки. Мы уже не знаем, куда стучать и идти, — признается женщина.
— Иски сформулированы очень обтекаемо. Там нет никакой конкретики, но мы все равно проигрываем. Помещения сдаются с 2019 года, цены достаточно высокие. Если бы антикризисный управляющий направлял эти средства кредиторам и городу, то иска вообще можно было избежать. Там суммы колоссальные. В течение года можно оплатить все долги, но почему-то этого не сделано. Сейчас «Техопрофитситиинвестмент» пытается доказать, что сделки с дольщиками нарушили права кредиторов, но это не так, ведь фирме объект никогда и не принадлежал, а значит, и расплачиваться этим имуществом по долгам компания не могла.
Я не понимаю, почему нас не слышат, ведь очевидно, что людей просто подставили.
— По одному из дел судом проигнорировано главное доказательство — квитанция о состоявшемся зачете. Она должна быть в материалах дела, и это 100%-ное доказательство. Вместе с этим суд решил, что зачет не состоялся, и удовлетворил иск, — рассказывает Сергей. — Мы продолжаем бороться, но уже просто не знаем, как быть.
Onlíner встретился и с другими участниками этой запутанной истории. Конечно, версии героев отличаются. Так, со слов ответчиков по делу — представителей фирм-дольщиков, крайними остаются именно они, ведь собственникам помещений придется вернуть деньги, а истцу — помещения. Своим видением поделился Николай. К слову, изначально именно он был одним из создателей компании «Техопрофитситиинвестмент», позже стал управляющим фирмы-заемщика.
— Крайними в этой истории все-таки останутся дольщики, а не честные приобретатели, — рассказывает Николай.
— При худшем раскладе они действительно потеряют свои помещения, но получат право вернуть свои деньги.
Естественно, суд примет сторону собственников, обязав продавцов вернуть все средства. Объясню, почему это произойдет: продавцы — не фирмы-однодневки, в компаниях есть средства, есть другие помещения. То есть, скорее всего, рано или поздно свои деньги добросовестные приобретатели получат. А вот что получат дольщики, которые вкладывали деньги неизвестно с каких времен? Похоже, ничего. Именно они являются самым проблемным звеном этой цепочки.
Ошибочно думать, что истец и ответчик — одна компания, ведь «Техопрофитситиинвестмент» давно банкрот и всеми делами занимается антикризисное управление.
На вопрос о том, увидят ли деньги собственники, если компании дольщиков заявят о банкротстве, управляющий фирмы отвечает так:
— Мы не можем сказать со 100%-ной вероятностью, потому что дольщиков много. Говорить за всех неправильно. Не исключено, что кто-то из них попадет в банкротство, но нам об этом неизвестно. Это домыслы. Что касается договоров займа, которые были оформлены между дольщиками и застройщиком, то это совершенно нормально. Любой инвестор хочет получить по итогу квадратные метры. Как только появилась возможность, все инвесторы переделали договоры займа в договоры долевого строительства, что планировалось изначально. Другой схемы нет. Все остальное — домыслы, которые не подкреплены ничем.
Связь между «Техопрофитситиинвестментом» и дольщиками представители не отрицают, объясняя ситуацию тем, что найти других инвесторов в непростой ситуации со стройкой было сложно. Однако никакой выгоды в исках не видят, ведь уже давно управление делами и средствами «Техопрофитситиинвестмента» находится в руках города, а значит, если суд истец выиграет, то распоряжаться имуществом будет антикризисный управляющий, но никак не застройщик:
— То, что нам выгоден этот суд, — полная ерунда. Дольщики (те, кто финансировал), безусловно, связаны с застройщиком. Строительство проходило со сложностями, поэтому, естественно, среди дольщиков сложились приятельские, родственные, дружеские отношения — это нормально, потому что стройка была проблемная и найти инвесторов со стороны оказалось сложно. Я лично вел такие разговоры, причем много раз, но все они закончились провалом. Почему? Потому что изначально исполком допустил ошибку, из-за чего банк прекратил финансирование и любой юрист любой компании, которая теоретически могла стать инвестором, уже на этапе документов рубил сделку. Чтоб вы понимали, по итогу здание было введено самостроем. И слава богу, что оно вовсе было введено.
О какой ошибке идет речь? Со слов представителей застройщика, земельный участок под строительство гостиницы выставлялся среди прочих на сайте исполкома. Именно такое целевое назначение было указано по инвест-договору. Это и стало главной проблемой в будущем. Уже на этапе строительства, когда каркас здания был готов, проект не прошел экспертизу. Причина — запрет на строительство гостиниц в рекреационной зоне.
— Мы обращались с предложением вывести объект из рекреационной зоны, но инициировать такой процесс могли только Мингорисполком или Совет министров. Как бы мы ни хотели выскочить из заколдованной ситуации, сделать этого не могли, — делится бывший управляющий «Техопрофитситиинвестмента».
— На этом этапе банк нас рубанул, и найти инвестиции стало проблемой.
После этого несколько раз менялось назначение здания, а с ним и проекты. Процесс затянулся, банк требовал свои деньги обратно, начались суды. В итоге указом президента гостинице вернули первоначальное назначение, подкорректировав границы рекреационной зоны.
— Естественно, за это время банк подобрался совсем близко, госконтроль выставил свои штрафные санкции и мы зашли в банкротство. Во время процедуры банкротства здание и было достроено, — добавил собеседник.
После завершения стройки, когда фирмой уже руководил антикризисный управляющий, предмет долевого строительства и переводили в разряд собственности дольщиков с использованием тех самых справок, законность которых сегодня истец ставит под сомнение.
— Справка говорит лишь о том, что здание достроено (в данном случае — самостроем, поскольку на момент сдачи не было надлежащей проектной документации, имелся и ряд других шероховатостей) и договоры «долевки» могут перейти в разряд собственности, — дополняет еще один представитель дольщиков Александр.
После этого сменилось несколько антикризисных управляющих, а уже последний поставил законность справок под сомнение. Со слов дольщиков, ранее уже были суды о законности долевого строительства, но их компании выиграли. Только после этого дольщики выставили объекты на продажу.
— Мы выиграли все суды, которые оспаривали «долевку», и только после этого начали продажи. До этого не продавали ни одного метра, чтобы не попасть в неловкую ситуацию.
Мы уточняли у антикризисного управляющего, не будет ли больше вопросов. Он сказал — нет, — вспоминает Николай.
Однако вопросы все-таки возникли, и сейчас история развивается по самому неловкому для честных покупателей сценарию.
— Конечно, у собственников к нам есть вопросы. Некоторые понимают, что мы просто попали в неприятную ситуацию по не зависящим от нас обстоятельствам, некоторые нет. Мы намерены бороться до конца, но в случае отрицательного решения добросовестные приобретатели будут иметь возможность предъявить свои финансовые требования продавцу, — говорят представители компаний.
Дольщики также уверены, что о продажах в «Техопрофитситиинвестменте» хорошо знали, ведь бóльшая часть здания на балансе у компании, а со всеми новыми собственниками надо перезаключать договоры по оплате коммунальных и других платежей. Почему антикризисное управление допустило продажи, готовя иск в суд, дольщики не понимают. Претензии касательно слабой защиты в суде и нежелание обсудить общую беду с собственниками представители ответчика комментируют так:
— Это неправда. Мы, возможно, не успели надлежащим образом подготовиться, но у нас есть юридический отдел и работа проводится. На тот момент мы сделали все возможное.
Мы не встретились с собственниками до судов только потому, что не успели.
У нас была неделя на подготовку, при этом мы не понимали даже суть иска и природу претензий. Люди считают, что есть какой-то заговор с нашей стороны, что мы участвовали в каких-то схемах с управляющими, но это совершенно не так. Это фантазии. Если суд мы проиграем, то не получим никаких выгод. Помещения перейдут антикризисному управляющему, будут проданы с аукциона, а деньги компания потратит на долги. Вот и все.
Onlíner пытался связаться с истцом, но безрезультатно. Пока услышать версию антикризисного управляющего компании «Техопрофитситиинвестмент» у нас не получилось: из командировки специалист ушел в отпуск, информацию от других представителей фирмы получить также не удалось. Чтобы прояснить ситуацию, мы отправили письменный запрос. Ответы на вопросы опубликуем, как только они будут в редакции.
Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро
Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by