Не так давно мы рассказывали о нетипичном случае, произошедшем в Червене. Российские пенсионеры купили у белорусов частный дом и какое-то время были безмерно довольны совершенной сделкой, но в первую же осень начали жаловаться на недостатки, а вскоре подали на продавца в суд. После долгих судебных тяжб им удалось отсудить почти половину стоимости дома, однако на этом история не закончилась. Недавно продавец получил очередную бумагу: на женщину снова хотят подать в суд.
Эта эпопея началась в 2017 году. Пара российских пенсионеров перебралась в Беларусь и решила пожить для себя. Нашли уютный домик в Червене, отдали за него $45 тыс. по курсу и заселились. Сперва они были довольны сделкой, но через несколько месяцев стали жаловаться на протекающую крышу, говорить, что со временем выявили конструкционные недостатки, и требовали от продавца решить проблемы. Когда конфликт перешел за черту взаимопонимания, россияне обратились в суд.
Судебные тяжбы длились более двух лет, после чего продавца обязали вернуть чуть больше 36 тыс. рублей. Более подробно о произошедшем можно почитать здесь.
Сейчас же конфликт получил предсказуемое продолжение: россияне снова грозят подать в суд, если продавец откажется выполнять их условия.
Досудебную претензию Ольга Михайловна получила незадолго до новогодних праздников. В извещении говорилось, что продавец требует устранить проблему с замерзающей водой в бане и предоставить план системы водоотведения в течение 20 дней. Иначе — очередной суд. Бывшая хозяйка считает этот иск очередным поводом нажиться.
— Раньше на нашей улице не было ни одного колодца, а лет тридцать назад (как минимум) нам вели центральный водопровод. Люди тогда каждый за свои деньги провел воду, а потом «Водоканал» прошелся и поставил всех на баланс, чтобы мы могли платить по счетам, — объясняет Ольга Михайловна.
— Планов водопровода тогда никто не делал — ни один человек на улице. Потому что время было другое. Их и сейчас ни у кого нет — все и так знают, где лежат трубы.
Вопрос с баней прошлая хозяйка тоже не считает проблемой: она уверена, что в мороз любой трубопровод может замерзнуть, если его долго не эксплуатировать.
— Эту баню мы сделали из сарая по ее просьбе. Там по документам и сейчас сарай. Мой Витя, он строитель, согласился помочь. Мы с ним месяц ее делали по их прихоти: я до ночи обшивала вагонкой, красила там все, проводку воды делали — хотели как лучше. Им все нравилось. А теперь они говорят, что у них вода мерзнет. Так ты дом не топи две недели — у тебя и там вода замерзнет.
В последние несколько недель бывшие хозяева дома стучатся во всевозможные кабинеты с просьбой вмешаться. Ольга Михайловна попала на прием в Администрацию президента, обратилась в Генеральную прокуратуру и Минюст.
— В Администрации президента мы показали статью о нашей ситуации, там ее при нас прочитали, а потом направили письмо в областную прокуратуру с требованием разобраться в ситуации. Наш адвокат считает, что эксперт, который делал заключение для суда, лишь высказывал личное мнение и это не может считаться заключением. И к риелтору у нас много вопросов, поэтому, надеюсь, во всем этом разберутся.
Эта Надежда еще на суде мне сказала: «Еще раз вякнешь — будет $40 тыс. вместо $18 тыс.». Она добивается того, чтобы отбить всю стоимость дома, и будет судиться всю жизнь и по любому поводу. Мы предлагали расторгнуть договор: вернуть нам дом в обмен на полную сумму. Но они же отказываются, говорят, что дом им нравится.
На устранение недостатков новые хозяева дали продавцу 20 дней. Уже 10 января Надежда Ивановна планирует подавать очередное исковое заявление, которое даст старт еще одному процессу.
— Они мне эту баньку в сарае организовали и сделали «подпитку» от дома, чтобы туда вода шла. Видимо, трубы недостаточно заглублены, поэтому, когда наступает зима, вода замерзает. Я воду туда на руках ношу, в эту баньку.
Я обратилась в водоканал, чтобы они мне утеплили, но мне сказали: «Мы не можем по всему огороду за этими трубами гоняться. Нужна схема». Вот я и написала, чтобы она предоставила мне схему или сама утеплила трубы, — говорит пенсионерка и добавляет, что таким образом пытается обезопасить себя на случай аварии. Сколько будет стоить решение вопроса, женщина не интересовалась.
— Человек должен был дураков не искать. Понимаете? Она просто нашла не тех. Я хочу, чтобы дом у меня был «игрушечка». Даже сейчас выходишь на улицу — у всех снег лежит ровно, а у меня с перепадами. То есть черепица неровно уложена. Не надо дураков искать, халтурить и чисто на продажу делать. Я немалые деньги заплатила.
— Вы уже отсудили 36 тыс. рублей. Это почти половина стоимости дома. Если руководствоваться не только законом, но и принципами совести, справедливо ли требовать еще какие-то деньги?
— Я не требую деньги. Пусть придет и сделает так, как оно должно быть. Вот если не придет, я буду требовать деньги. Я все по правилам делаю, я никогда не вру.
— Ольга Михайловна утверждает, что у вас в России было девять выигранных судов. Они тоже касались недвижимости?
— Я не знаю, где она взяла девять судов. Я просто один раз на директора подавала в суд, где работала. Второй раз подавала на мужчину, с которым работала. Ну, если люди недобросовестные, они же должны за это отвечать!
У покупателей недвижимости нередко возникают вопросы к качеству строительства уже после совершения сделки, однако до суда дело доходит только в исключительных случаях. Юрист Татьяна Ревинская объяснила, в каких случаях покупатель может рассчитывать на компенсацию ущерба.
— Действительно, бывают ситуации, когда после заключения договора купли-продажи дома (квартиры) выясняется, что у недвижимости есть скрытые дефекты. Скрытые дефекты — это недостатки, которые не обнаружили себя при осмотре (даже неоднократном) и проявились по истечении некоторого времени после покупки недвижимости. Типичные примеры — повреждение стены плесенью, что было скрыто обшивкой гипсокартона; течь кровли (особенно в осенне-весенний сезон, когда идут дожди); недочеты в конструкции дома, что влияет на его использование по назначению.
При заключении договора купли-продажи недвижимости важно указывать в договоре все известные дефекты, поскольку впоследствии в возможном судебном споре очень важное значение будет иметь то, знал ли покупатель о дефектах в момент заключения договора купли-продажи.
За явные дефекты продавец отвечать не будет, поскольку считается, что покупатель знал о них и приобрел недвижимость уже с ними. Хотя если продавец заверит покупателя об отсутствии явных недостатков, скроет их от покупателя, то он будет отвечать и за явные дефекты. Иначе обстоят дела с ответственностью продавца за скрытые дефекты, то есть за те дефекты, которые в момент покупки недвижимости уже существовали, не являлись явными и были обнаружены впоследствии.
Поясню на примере. После покупки дома, которая имела место в летний период, обнаруживается, что отопительная система дома не работает. В случае если будет установлено, что данный дефект имелся до передачи недвижимости покупателю, это будет считаться скрытым дефектом и продавец в этом случае будет нести ответственность. И наоборот, если отопительная система перестанет работать в результате поломки после факта передачи дома, то продавец не будет отвечать за данный недостаток, поскольку этот дефект на момент заключения договора купли-продажи и приемки-передачи недвижимости отсутствовал.
Что же делать если обнаружился скрытый дефект дома или квартиры? Во-первых, следует незамедлительно сообщить об этом продавцу, направив последнему письменную претензию (последующее общение рекомендуется также вести письменно), в которой необходимо указать на наличие скрытого дефекта и предложить урегулировать вопрос одним из способов, указанных в статье 445 ГК: можно потребовать у продавца устранить скрытый дефект или попросить пропорциональную скидку с покупной цены. В случае отказа покупатель может самостоятельно произвести ремонт выявленных недостатков, а затем предложить продавцу возместить стоимость ремонтных работ.
В случае когда скрытый дефект не подлежит устранению либо дом не может быть использован по назначению ввиду наличия такого существенного и/или неустранимого дефекта, покупатель вправе потребовать расторжения договора и возврата всей покупной цены дома.
При неразрешении ситуации мирным путем покупатель вправе обратиться в суд. Как правило, при разрешении подобного рода споров судом назначается судебная строительно-техническая экспертиза, выводы которой дадут ответы на вопросы о наличии/отсутствии скрытых дефектов; времени и причинах их возникновения; возможности устранения скрытых дефектов; стоимости работ по устранению скрытых недостатков. В зависимости от установленных судом обстоятельств, подтвержденных совокупностью доказательств, будет принято соответствующее решение.
Читайте также:
Библиотека Onliner: лучшие материалы и циклы статей
Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!
Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!
Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by