Волею судьбы (и застройщика) жительница Борисова Татьяна стала человеком, который даже с закрытыми глазами может написать целый строительный трактат в духе «ожидание — реальность». Элитный пентхаус с трехметровыми потолками, минимумом соседей на площадке и французским балконом — это из первой части. Пропажа одной комнаты, трубы под потолком, высота помещения 2,7 метра — из второй. И все это — за баснословные деньги, ведь продавали девушке эксклюзивный объект, квартиру-мечту, где можно будет встречать закаты-рассветы и любоваться с высоты на парк Челюскинцев.
О том, что в доме-исполине «Vogue 5б» не все гладко, мы писали уже не раз. Однако до сих пор вопросы носили все больше коммунальный характер. Но сегодня — целая история-детектив с поиском документов, установлением истины и требованием компенсации. Посмотрим, на чьей стороне правда.
— Мы с мужем сами из Борисова. В какой-то момент решили переехать в Минск, — объясняет, как попала в неприятности, Татьяна. — Начали выбирать жилье, изучать все новостройки. Поездив по городу, поняли, что Vogue — просто воплощение всех пожеланий (нам тогда так искренне казалось): рядом парк и ботанический сад, главный проспект, метро.
Да и квартиру подобрали просто отличную — последний, 25-й этаж, чудесная планировка (где вы еще такую видели?), трехметровые потолки. Особенно подкупало то, что кухня просторная — 23 «квадрата» — и конструктивно как бы отделена от остальной части пентхауса. То есть можно пригласить гостей и отдыхать, никому не мешая. Плюс в отделе продаж нам пообещали, что на площадке будет всего три квартиры. Для нас это было очень важно.
В общем, мы решили не связываться со «сталинками», в которых надо все капитально ремонтировать, и вложить деньги в строительство новой идеальной квартиры. Жилье позиционировалось как элитный пентхаус, поэтому и цена за квадратный метр почти в $1290 казалась оправданной.
1 ноября 2017 года супруг Татьяны заключил с компанией «Зомекс Инвестмент» договор создания объекта долевого строительства. По нему девелопер обязался построить квартиру площадью 88,46 кв. м по СНБ под строительным номером 382. Сдать объект обещали в 2018 году, что и сделали (пусть и в декабре). На этом лирическая часть повествования заканчивается и начинается хоррор.
— Приключения начались, когда нас позвали на предприемку. Поднимаемся на свой 25-й этаж, открываем дверь и видим, что одной комнаты — той самой шикарной кухни — не хватает. Как? Где она? У нас же оплачены все метры, а не выборочные. Оказалось, что строители только по им ведомой причине почему-то «замуровали» кухню монолитом: залили сплошную бетонную стену, не оставив прохода.
Спрашиваем прораба: что такое? А он: ничего страшного, мы вам пропилим дверной проем. И знаете, его на самом деле пропилили, причем, насколько я поняла, без каких-либо специальных расчетов (нам их точно не показали) и усиления конструкции. На словах объяснили: раз последний этаж, то нагрузка минимальная, и стена все выдержит, даже если на крышу сядет вертолет.
Дальше — больше: смотрю на потолок, а по нему идут какие-то трубы, о которых в отделе продаж, когда мы заключали договор, никто и словом не обмолвился. Но и это не все новости: высота потолков — стандартные для дома 2,7 метра, а никак не 3. И где тут эксклюзивный пентхаус, за который мы платили? Это типовая квартира, просто на последнем уровне.
Комментаторы Onliner часто спрашивают: кто те люди, которые покупают квартиры у Dana Holdings, ведь с их объектами зачастую возникают какие-то проблемы и неурядицы? И вот вам ответ — те, кто доверяет слову застройщика и не очень следит за новостной повесткой. Например, Татьяна с мужем вплоть до предприемки были уверены, что стяжки в их квартире (как и прописано в договоре) не будет, хотя уже давно известно, что Dana во всех «полуфабрикатах» стяжку все-таки делает.
— У нас был разработан дизайн-проект, имелись свои планы на устройство пола — и тут эта стяжка, которая нам не нужна. А зачем тогда заключать договор, если застройщик его не соблюдает и меняет пункты на свой вкус? — задается вопросом Татьяна, которая позже погрузится в пучину документов, проектов, экспертиз и выяснит очень много любопытного.
Неровность стен, шатающиеся панорамные окна, «убитые» стеклопакеты, отсутствие обещанного французского балкона (вдобавок к лоджии) и некоторых радиаторов — вот неполный перечень выявленного на предприемке.
— Добило нас то, что на площадке оказалось не три квартиры, а пять. То есть, видя, что просторные пентхаусы не продаются, они начали их «дербанить» на более мелкие, тем самым увеличивая количество соседей. Обращаемся с вопросами к прорабу, а он руки в боки и повторяет одно и то же: «У меня все по проекту». Тогда мы написали застройщику, предлагая свои варианты решения проблемы, — ноль внимания: мол, и так все хорошо, принимайте квартиру как есть. А как мне это сделать, если построили вообще не то, что обещали?
— Непосредственно на приемку квартиры нас позвали почему-то в офис, — распутывает клубок недоразумений Татьяна. — При этом девушка-менеджер вручила не официальный акт приемки (что было бы логично), а допсоглашение на оплату взявшихся из ниоткуда дополнительных метров: мол, бегите в банк, переводите деньги, и потом я вам выдам ключи-документы. Что это за новости?
В и без того просторной квартире Татьяны вдруг образовались пять с лишним неучтенных квадратных метров, или целых $6495 по курсу для доплаты. По площади — полноценный санузел, по деньгам — не худший подержанный автомобиль.
— Я попросила: предъявите мне документы, где будет четко видно, что эти метры есть. Докажите, что было построено лишнее. Как я могу просто верить вам на слово, особенно с учетом того, сколько уже было обмана? На это мне ответили, что беспокоиться не о чем, такое бывает, и, мол, потом, когда мы оформим все документы в БРТИ, увидим, что к чему. Но я на такое не согласна: платить должна сейчас, а разбираться — с кем-то другим и потом.
В общем, никакие деньги мы перечислять не стали (наверное, единственные из всего дома), а, наоборот, начали требовать скорейшего исправления недостатков и приведения квартиры в обещанный вид. В итоге мелочи типа поцарапанных стеклопакетов и тому подобного они, конечно, исправили, но оставались главные вопросы: высота потолка, количество квартир на этаже, площадь пентхауса. Но на это в компании никто не реагировал.
— Тогда я предупредила представителей Dana Holdings, что пойду в суд. На это мне с усмешкой сказали: «Вы никак не сможете доказать, что менеджер обещала вам трехметровые потолки», — возмущена девушка. — А потом еще добавили: мол, у них обширная судебная практика и они знают, как вести дела в суде. Тоже мне, нашли чем гордиться. Если бы вы были юридической конторой, то да, это вам только плюс, но вы застройщики — почему же у вас много судов? Это все равно что врач гордился бы тем, что у него огромное кладбище из бывших пациентов.
В своем исковом заявлении дольщица просила устранения недостатков либо соразмерного уменьшения стоимости квартиры, так как получила не элитный пентхаус, а типовое жилье. В качестве «опорной» цены была выбрана стоимость «квадрата» в похожей квартире, расположенной на 24-м этаже, — около $980. То есть предполагалось, что застройщик должен вернуть порядка 68 356 белорусских рублей. Сюда добавились моральный вред в размере 5000 рублей и неустойка за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя о соразмерном уменьшении установленной цены выполненной работы в размере 97 977 рублей.
Застройщики любят прятать от дольщиков проектную документацию: мол, нечего вам там глазеть, это для специалистов, а не для дилетантов с деньгами (хотя договором и предусмотрена возможность ознакомления с бумагами). Вот и у Татьяны с доступом к документам был вопрос: попросила застройщика поделиться проектом — получила ответ, что все передано в ЖКХ Первомайского района. Обратилась к коммунальщикам, а те выдали: ничего не видели, знать не знаем. Но, как говорится, не на ту нарвались: целеустремленная Татьяна нашла-таки проект своего дома (хотя это и стоило ей больших трудов).
А теперь следим за руками. В договоре, который заключил супруг Татьяны с застройщиком в 2017 году, четко сказано, что «договор считается заключенным со дня его регистрации при наличии у застройщика следующих документов: <…> экспертного заключения РУП „Главстройэкспертиза“ №824-15/14И от 15.10.2015». Это, считай, главный документ, согласно пунктам которого и ведется стройка. Все строго, какие тут могут быть шуточки.
Но в прекрасный документ от 2015 года в 2018-м вносятся изменения. Изменения, надо сказать, немалые. Первое, что бросается в глаза, — это «откровение» на странице 3: «В ранее утвержденной проектной документации отделка [помещений] предусматривалась в полном объеме». А это, на минуточку, возведение перегородок, штукатурка, подоконники, зашивка стояков гипсокартоном. Так вот оно как должно было быть!
К тому же количество квартир в секции «б» меняется с изначальных 567 до 576 «в связи с перепланировкой последних этажей жилого дома в части деления ранее запроектированных трех квартир большой площади на квартиры меньшей площади идентично планам типовых этажей».
Идем дальше за новыми открытиями. На 63-й странице пояснительной записки видим характеристики объекта: здесь опять про отделку квартир (улучшенную штукатурку и стяжку), а также про высоту помещений: «Высота жилого этажа от пола до пола — 3 метра. Высота верхнего жилого этажа (от пола до пола) — 3,2 м». Так вот же оно, доказательство того, что в квартире Татьяны потолки должны быть трехметровые (20 сантиметров уйдут на перекрытие).
Все изменения, которые произошли с объектом в 2018 году (по сравнению с 2015-м), сведены в многостраничную таблицу. Тут тебе и появление строительных норм Москвы, а также исключение из проекта шпиля и декоративных элементов фасада, пропажа четвертого лифта в 25-этажной секции, отказ от установки застройщиком поквартирных тепловых счетчиков и множество технических нюансов. К слову, про изменение высоты потолка последнего этажа нет ни слова, как и про исчезновение французского балкона на верхних этажах. Получается, в этой части изменения не вносились? Почему же тогда в пентхаусе 2,7 метра и ни одного намека на Францию?
Подчеркнем, что все эти пункты были внесены и одобрены чиновниками (они у нас, как известно, добрые и щедрые) только в 2018 году.
— Но у меня-то договор заключен в 2017-м, тогда, когда действовал проект, датированный 2015 годом! — обращает внимание на нестыковку Татьяна. — Где тогда мои потолки, четвертый лифт, тепловые счетчики и прочее? Но и это еще не все: на первой же странице договора долевого строительства указано, что в моей квартире не будет ни стяжки, ни штукатурки, ни вообще ничего из общепринятых благ. Получается, договор был составлен как бы «авансом», с учетом того, что когда-нибудь это все разрешат, хотя по нынешнему проекту и надо выполнять большой объем работ.
Как у нас так договоры составляют? Это же прямое нарушение! Почему никто из чиновников, кто должен контролировать строительство, кто регистрирует документы в Мингорисполкоме, не обратил на это внимание? Как можно утвердить договор, который противоречит действующему проекту и экспертизе? Безумие какое-то! Хронология нарушена полностью. Получается, сделаем как захотим, а «наверху» подмахнут?
Возвращаясь к договору: да, в документе указано, что застройщик в одностороннем порядке может менять некоторые условия, за исключением существенных характеристик. Но планировка, которая включает в себя и высоту помещения, является как раз таковой и не подлежит переменам. Так где высокие потолки на последнем этаже?
Все эти козыри Татьяна открыла на суде. Суд подумал-подумал и назначил экспертизу. Девушка говорит, что по просьбе застройщика выполнить работу поручили компании «ПравитЭксперт». Специалисту надо было найти ответы на два вопроса: «Соответствуют ли выполненные работы по объекту строительства установленным требованиям ТНПА, в том числе требованиям договора и приложениям к нему?» и «Если в выполненной работе имеются производственные недостатки, то являются ли они устранимыми и какова стоимость их устранения?».
С выводами вы можете ознакомиться ниже. Если коротко: дефекты по мелочи есть, появилась стяжка, которая не предусмотрена договором, все недочеты можно устранить, стоимость «исправительных работ» — 2915 рублей. И ни слова (!) о высоте и площади пентхауса, притом что суд обязал «Зомекс Инвестмент» предоставить экспертам заключение «Главстройэкспертизы» и проектно-сметную документацию.
И вот в конце августа было вынесено решение: соразмерно уменьшить цену работ на сумму в размере 2915 рублей 81 копейки и взыскать ее в пользу супруга Татьяны, а также взыскать с «Зомекс Инвестмент» неустойку за несвоевременное исполнение требования на 1500 рублей и материальный вред в размере 1000 рублей. Всего — 5415 рублей 81 копейка. Точно такую же сумму застройщик должен заплатить в виде штрафа и еще 638 рублей «региональному обществу защиты потребителей», которое юридически помогало Татьяне. И еще 329 рублей госпошлины. В целом копейки для такого гиганта строительства.
Исходом дела Татьяна осталась недовольна. Чтобы все-таки понять, что происходит и как должно было быть, девушка заказала независимую экспертизу у специалистов Судебно-экспертной коллегии. Вопросы все те же, выводы получились гораздо более обширные.
И если в части дефектов дверей-окон-монолита точки зрения экспертов совпали, то по наиболее волнующим дольщицу вопросам новый эксперт явно копнул глубже.
Так, он уверен, что реальная высота потолка не совпадает с данными пояснительной записки и заключением «Главстройэкспертизы» от 2015 года. Специалист также доказал, что по документам французский балкон в квартире должен был быть.
Что касается окон, то и в них нашлись более существенные отклонения, чем царапины и сколы. Выяснилось, что нижняя часть рамы хоть и должна была быть заполнена многослойным безопасным стеклом, на самом деле «нафарширована» чем-то иным, а не тем, что было указано в проекте. И это на 25-м этаже!
Но самое главное, был раскрыт вопрос «воздушных» квадратных метров, за которые Татьяне, по мнению застройщика, надо доплатить более $6 тыс. по курсу:
«Исследованием листа 36 проекта установлено, что общая площадь квартиры по СНБ, по проектным данным, составляет 88,93 кв. м. Дальнейшим исследованием плана установлено, что квартира в габаритах наружных и внутренних стен условно распланирована на функциональные зоны (штриховые линии на плане), то есть указаны предполагаемые места монтажа разделяющих перегородок. В каждой функциональной зоне указана ее площадь без учета площади перегородок, которую будут занимать предполагаемые к монтажу перегородки толщиной 120 мм. Предполагаемая длина перегородок — 24 м, площадь под перегородками составит 3,87 м. Данное утверждение основано на вычерчивании плана квартиры с перегородками по штриховым линиям и в фактическом состоянии без них и сравнении общей площади по СНБ, указанной на листе, и суммы площадей функциональных зон, которая составляет 93,13 кв. м, площадь квартиры с предполагаемыми к возведению перегородками составит 89,26 м. То есть при подсчете площади жилой квартиры разработчики проекта учитывали площадь, которую будут занимать разделяющие перегородки».
Получается, застройщик (это касается не только Dana Holdings) согласовывает проект с перегородками, потом вносит изменения, не строит их, а «освободившиеся» квадратные метры укладывает на плечи дольщиков? Отсюда и бесконечные «поборы» (добавим еще незашитые стояки). При этом люди-то потом ставят себе перегородки и тем самым возвращают квартиру к проектному состоянию, которое практически не требовало доплат. Гениально.
— Имея на руках эти данные, я буду снова обращаться в суд. Потому как компенсация в 5 тыс. рублей просто смехотворна. Мы заплатили за квартиру почти $114 тыс., рассчитывая, что на выходе получим что-то эксклюзивное. Застройщик же просто взял и разбил мою мечту. Квартира ничем не отличается от тех, что расположены ниже и стоили гораздо дешевле.
Это сейчас я уже понимаю, что, ввязываясь в строительство, надо требовать у застройщика всю проектную документацию со всеми возможными изменениями и дополнениями, иначе вообще ничего не докажешь. Дольщик в нашей стране не защищен, у застройщиков же полностью развязаны руки — могут делать что хотят. Как видите, проекты и экспертизы меняются на ура, причем в сторону явного удешевления.
Естественно, мы отправили вопросы по теме компании-застройщику (хотя из решения суда все вроде бы и понятно), но ответа пока не получили. Onliner будет следить за развитием этой истории. В ближайшее время мы расскажем, как действовать, если вы не можете договориться с застройщиком о приемке квартиры, и осветим другие нюансы, связанные с договорами долевого строительства.
Штукатурка для лучших ремонтов:
Читайте также:
Библиотека Onliner: лучшие материалы и циклы статей
Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!
Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!
Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. va@onliner.by