«Фон напряженности сохраняется»

В Threads то и дело можно встретить нетипичные для Дубая фотографии: пустые пляжи (хотя обычно они кишат полуголыми отдыхающими), пустынная площадка возле Burj Khalifa (в иные дни там не протолкнуться), свободные улицы (зачастую там сплошные пробки). Эксперт рынка недвижимости Дубая и руководитель компании Kalinka Middle East Алексей Дашкевич видит ситуацию немного иначе:

— Нет, город не пустой. Да, туристов стало меньше — это факт. Но улицы не пустые, рестораны работают, Dubai Mall заполнен, у Burj Khalifa по вечерам по-прежнему собираются толпы людей. Многие, кто временно уезжал, уже вернулись обратно.

При этом фон напряженности сохраняется. На телефоны приходят уведомления об опасности, и раз в несколько дней можно услышать отдаленные хлопки.

Но если смотреть не через новости, а через реальную жизнь, город точно не живет в режиме кризиса. Дубай продолжает функционировать спокойно и собранно. Если говорить честно, главное изменение, которое замечают экспаты, — стало меньше пробок.

Из-за оттока туристов страдают отели, которые обычно вообще не скупятся в ценообразовании. К слову, они переориентировались на местных жителей. Речь про staycation-предложения — это формат отдыха, когда люди проводят отпуск в своем городе, а не в поездках. Гостиницы предлагают огромные скидки на проживание для резидентов эмирата. А те с удовольствием пользуются. Когда еще удастся пожить в самом дорогом Burj Al Arab за $905 за ночь вместо минимальных $1500?

«Часть брокеров уже уехала. Часть еще уедет»

Какова ситуация в сфере купли-продажи квартир? Напомним, первичная недвижимость здесь именуется Off-Plan — купить ее можно либо на этапе котлована, либо на этапе строительства, либо в готовом виде. Вторичная недвижимость называется Resale — ее состояние зависит от прошлого владельца.

Из-за всей этой паники, конечно, изменилось и количество сделок. В 2025-м рынок недвижимости Дубая был на пике: в марте прошлого года проходило около 15 000 сделок.

Февраль 2026 года сохранял сильные показатели — около 17 000 сделок, но уже в марте количество сделок резко снизилось примерно до 11 800.

Но, по словам Алексея, какие-то сделки сейчас регистрируются с задержкой, поэтому мартовские договоренности вполне могут попасть в статистику апреля и мая.

Алексей объясняет общую ситуацию:

— Если очень кратко, то количество транзакций стало значительно меньше, чем месяц назад. Застройщики не спешат запускать новые проекты. Государственные застройщики пока поставили на стоп новые старты продаж, потому что не уверены в большом спросе. То есть, если раньше в их офисах выстраивалась очередь и было очень сложно в нее попасть, то сейчас новых запусков нет.

Строительство домов не остановилось, все стройки продолжаются, простоев нет. Единственный нюанс — немного нарушились поставки через Ормузский пролив. Например, некоторые застройщики ждут мебель для своего объекта, и эта мебель может застрять в поставках, но логистические цепочки перенастраивают через другие маршруты. 

По словам Алексея, отъезд людей из Дубая повлиял и на рынок риелторов. Многие специалисты покинули насиженное место.

— Последние годы рынок жил в первую очередь за счет off-plan — первички, где брокеры получали 4—5% комиссии от застройщиков. Сейчас эта модель меняется. Застройщики сократили новые запуски, рынок стал осторожнее, и фокус неизбежно смещается на вторичку, где комиссия всего 2%, и ее еще нужно делить с агентством.

Заработки брокеров неизбежно упадут примерно в 2—2,5 раза. Многие просто не смогут перестроиться, потому что рынок вторички значительно сложнее.

Часть брокеров уже уехала. Часть еще уедет. Но я не воспринимаю это как трагедию для рынка. Скорее наоборот — идет очищение отрасли. Дубайский рынок был перегружен людьми, которые пришли сюда за быстрыми деньгами. Сейчас остается больше тех, кто умеет работать глубже — с аналитикой, переговорами и реальной мотивацией продавцов.

Что с ценами?

— Касательно цен, тенденции сейчас, конечно же, на снижение, — констатирует специалист. — Лично я и моя команда занимаемся дистресс-сделками. Дистресс-сделка — это продажа недвижимости ниже рыночной цены, когда продавец вынужден выйти из актива быстро. Почему они продают жилье ниже рынка? Причин несколько: два и больше объектов в рассрочке, кассовый разрыв, срочно нужны деньги, паника из-за новостей. Покупатель в таком случае может выиграть до 40% от цены. 

Например, человек купил два года назад квартиру на Dubai Islands за 1 900 000 дирхам ($517 000), а сейчас готов продать за 1 700 000 ($460 000). То есть он потеряет примерно 200 000 дирхам на этой всей истории, и еще 4% DLD налога, то есть еще порядка 70 000 дирхам. 

Если говорить про Off-Plan, то есть стандартные квартиры от застройщика, но по большому счету мы сейчас их не предлагаем, поскольку цена не падает, цена абсолютно та же, что и была месяц назад. 

Как уже было сказано, застройщики все еще держат оборону — не допускают обвала цен. И вот почему:

— Потому что у любого сильного застройщика есть ответственность не только перед новым покупателем, но и перед инвесторами, которые уже купили его проекты раньше. Если девелопер начнет резко обваливать цены, он испортит всю статистику по своим же объектам и поставит в неприятную ситуацию тех, кто инвестировал в него раньше.

А в Дубае практически все сделки можно проверить в открытых источниках. Здесь рынок очень прозрачный. Поэтому любое сильное снижение мгновенно ударило бы по доверию инвесторов, по репутации застройщика и по будущим продажам.

Именно поэтому девелоперы действуют умнее. Они не рушат цены, а становятся гибче по условиям: улучшают рассрочку, берут на себя отдельные платежи, дают бонусы, временно приостанавливают новые запуски и распродают уже существующий сток.

Что дальше? 

Алексей настроен оптимистично:

— Я по-прежнему очень верю в этот город. Дубай уже не раз показывал, что умеет проходить через сложные периоды спокойно, быстро и стратегически. И именно поэтому я смотрю на текущую ситуацию не как на проблему, а как на естественную фазу взросления рынка. Паника есть. А значит, возможности тоже есть. 

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро