За $200 000 продавали рухлядь

Если задаться целью, то недострой реально подобрать под любой запрос: коробка может находиться в частном секторе Минска или в самом глухом углу отдаленной деревеньки; она может быть возведена из любого материала; иметь площадь от самой скромной до просто непозволительной. Цены тоже изрядно пляшут. Как тут не растеряться?

— Безусловно, каждый владелец будет рассказывать вам, что строил дом для себя и из самых лучших материалов. В некоторых случаях это действительно может быть так. Но, вкладывая большие деньги в приобретение, лучше все же не верить на слово, — рассуждает эксперт по строительству Андрей Туник. — По работе я нередко выезжаю за город для оценки как уже введенных в эксплуатацию объектов, так и еще недостроенных. И что я вам скажу: по-настоящему качественных домов очень мало.

Бывает, ходишь по коттеджу и даже не приглядываясь выхватываешь проблемы: тут угол серьезно затекает и уже плесень пошла, там кладка сделана неправильно, к фундаменту есть большие вопросы. А если еще глубже копнуть… Продавец же, надеясь, что это все не заметят, нахваливает дом. Ему-то что: сбыть с рук, и все, дальше уже проблемы покупателя.

— Помню случай, когда мы с клиентом приезжали смотреть «элитный» недострой, который продавался за $200 000+. Кажется, ну тут-то можно ожидать качества.

Как бы не так: все кривое и косое, смотреть не на что. Проще снести и построить заново — какие уж тут $200 000.

Поэтому дам совет: каким бы красивым и крепким ни казался дом, прежде чем заключать договор, съездите на место со знакомым прорабом или наймите специалиста, который оценит качество строительства. Это не такие большие деньги не только в масштабах стройки, но и в разрезе последующих возможных переделок. К тому же, зная слабые места дома, вы сможете аргументированно торговаться, что тоже в итоге сыграет в вашу пользу, — отмечает Андрей Туник.

От «ловцов удачи» до «перспективщиков»

— Недостроенных объектов на рынке действительно хватает. В их появлении нет ничего удивительного: у людей меняются планы, жизненные обстоятельства, приоритеты. Конечно, есть и такие коттеджи, которые изначально возводились для перепродажи, но все же большая часть домов проектируется и строится для постоянной жизни конкретной семьи.

Надо понимать, что решиться на строительство дома не так и просто. Это во многом психологический момент: затевая стройку, человек осознает, что процесс затянется, скорее всего, на несколько лет, потребует его деятельного участия (в отличие от приобретения квартиры — отнес деньги девелоперу и жди), создаст привязку к конкретному месту. То есть жизнь частного застройщика должна быть стабильна (в том числе в финансовом плане) и распланирована надолго вперед. На фоне личного благополучия человек начинает стройку, но потом в его жизни что-то резко меняется. И когда становится понятно, что в свете новых условий завершить проект не удастся, объект выставляется на продажу. Нередко после долгих и мучительных размышлений, — отмечает эксперт по жилой недвижимости Петр Емельянов.

Как же отличить дома для себя от рожденных в коммерческих целях. Ведь честно в «спекуляции» вряд ли кто-то признается — большинство покупателей с предубеждением относятся к бизнес-проектам: мол, при строительстве на продажу никто стараться не будет. Хотя это совсем не факт. Безусловно, четких признаков не существует (а на полиграф продавца не посадишь).

Подсказкой может послужить разве что площадь дома: чем она внушительнее, тем ниже вероятность того, что со стройкой связались только ради последующей продажи.

— Если говорить о недостроенных домах более солидного возраста, то тут вмешивается еще один фактор, — продолжает Петр Емельянов. — Когда-то, когда деньги были большими, а дети — маленькими, семья начала возводить огромный коттедж, рассчитывая, что он станет родовым гнездом, где под одной крышей соберутся они сами, их дети, а в перспективе и внуки. Но время шло, а те самые дети не проявляли никакого интереса не только к совместной, но и к загородной жизни. Стало понятно, что нет никакого смысла вкладывать средства в доведение до ума постройки, которая и без того уже изрядно финансово измотала.

Кто же присматривается к недостроям и даже покупает их? Специалист выделяет несколько категорий.

Это в первую очередь «ловцы удачи» — люди, которые рассчитывают приобрести дешевле то, что стоит гораздо дороже.

Они агрессивно торгуются, днями обрабатывают продавца (а то и не одного — где выгорит), готовы выложить деньги хоть завтра (но по своему прайсу).

Следующий пласт — реалисты. Такие люди точно знают, что хотят жить за городом, но не готовы проходить через все мучительные этапы стройки. Никакой романтики в вечной грязи, поиске стройбригад и охоте за материалами они не видят. Зато прекрасно представляют, каким внешне должен быть их дом. А уж «внутрянку», так и быть, готовы взять на себя. Важно: чужой ремонт таким покупателям не нужен, именно поэтому недострой — золотой для них вариант.

Третьи — просвещенные, следящие за законодательством. Эти товарищи покупают не столько дом, сколько участок. Большой участок. Чтобы потом его разделить и построить еще один дом (для себя или на продажу).

Четвертые — «перспективщики». Денег на то, чтобы прямо сейчас заняться глобальной стройкой, у таких людей не хватает. Но купить симпатичный домик они готовы. Чтобы потом потихоньку доводить его до ума и жилого состояния.

— Увы, продаются недостроенные дома все же нелегко. Очередь за ними не стоит, — констатирует эксперт по жилой недвижимости. — Если, конечно, продавец по какой-то причине не демпингует (тогда даже ажиотаж может образоваться). С чем это связано? По сравнению с вариантами «заезжай и живи» целевая аудитория в этом случае значительно меньше. К тому же подход к покупке недостроя максимально рациональный, эмоции тут уходят в сторону: человек считает, считает и еще раз считает. Прежде чем решиться на покупку, надо понимать, сколько еще надо вложить денег, чтобы можно было заселиться.

И если у человека есть хоть малейшее сомнение, он откажется.

Что влияет на цену объекта? Расположение и степень готовности. Что касается первого пункта, то самый популярный запрос у покупателей — «найдите дом в пределах 15—20 километров от Минска». Правда, в процессе подбора, когда люди начинают знакомиться с реальными вариантами, это требование может быть скорректировано.

Так, становится понятно, что за ту же сумму можно найти дом чуть подальше (например, за 50 километров), но в гораздо более высокой степени готовности или с лучшим участком.

— Также гораздо выше ценятся дома, на которые есть полный пакет документов, особенно в плане прокладки коммуникаций. Большую роль играет и населенный пункт, в котором расположен дом. Не всем комфортно жить в деревне на пять домов, где даже покупка хлеба и молока превращается в квест. Очень многим (особенно семьям с детьми) нужна нормальная инфраструктура, а не тотальная зависимость от автомобиля.

И еще стоит помнить, что цена, по которой выставлен дом, и реальная сумма сделки могут значительно отличаться. Торг никто не отменял. Зачастую недостроенные дома продаются дешевле себестоимости, — заключает Петр Емельянов.

Со вторым светом

А теперь самое интересное. Пробежимся по домам, которые прямо сейчас ищут себе крепкие хозяйские руки с туго набитым кошельком. Осмотр начнем с бесспорно оригинального дома в деревне Старина (это совсем рядом с Колодищами). Плоская кровля, огромные окна — далеко на самый простой и ходовой проект: можно отличиться.

Коробка 240-метрового дома возведена из популярного газосиликата. Внутри (да и снаружи) — шаром покати: работ еще очень и очень много. Но потенциал у дома что надо.

На первом уровне запроектирована гостиная площадью под 40 «квадратов», 30-метровая кухня и еще 42-метровая спальня с тремя окнами. Само собой, есть санузел. На втором уровне — две спальни по 14 и 16 метров, снова 42-метровая комната и просторный холл со вторым светом. Здесь же находим люк на кровлю, которую при необходимости тоже можно обустроить красиво. Всем бы так жить (только уже в достроенном доме).

«Современный коттедж недалеко от леса, с земельным участком площадью 14,63 сотки. Высококачественные строительные материалы. Электричество, газ, вода по улице. Участок ровный, угловой, расположен на возвышенности, принадлежит на праве пожизненно наследуемого владения. Развитая инфраструктура: новая школа и ясли-сад, рядом остановка городского автобуса до метро „Уручье“, магазины. Удобные подъездные пути. Тихое и живописное место. Рядом лес. Возможен торг, обмен на квартиру, машину с соответствующей доплатой», — сообщает агентство, занимающееся продажей.

Сколько же планируют выручить продавцы? В идеале — почти 200 000 рублей, или $59 900 по курсу.

Напротив — сосновый бор

Двигаемся в сторону Колодищей и оказываемся на улице Самоцветной, которая граничит с заказником «Глебовка». Здесь среди других новостроек с 2020 года стоит компактный одноэтажный коттедж из газосиликата. Строение не законсервированное, но вряд ли это испугает того, кто готов взяться за недострой.

Площадь дома, у которого есть окна и крыша, — 148 «квадратов». Вполне достаточно для жизни семьи. Правда, все эти метры еще надо сформировать: внутри никаких работ не производилось. К коттеджу также можно и нужно пристроить террасы.

Цена за этот объект больше, чем в предыдущем случае: $79 900 в эквиваленте (сейчас это более 250 000 рублей). В Минске за эти деньги возьмешь разве что уставшую трешку в пожившей панельке. Но, надо признать, готовую к жизни. А тут еще работать и работать.

«Дом с участком в 15 соток. Статус земли — арендная. В доме есть большое подвальное помещение: можно использовать как гараж на несколько машин, мастерскую, тренажерный зал. В поселке новая школа, детский сад. До участка хорошая дорога, напротив сосновый бор. Реальному покупателю — торг», — немногословно в своих описаниях агентство.

«Возможен обмен на квартиру»

Устали от каменных домов? В Логойске рачительного хозяина поджидает 190-метровый коттедж из бруса. Сказочный домик стоит на улице Звездной с 2020 года. Окна, кровля, деревянные перегородки — все на месте. Но и поле для работы, признаем, приличное.

Проект — щедрый: к 30-метровой гостиной с тремя окнами примыкает 14-метровая кухня с двумя окнами. Еще есть 12-метровая спальня, 6-метровый санузел, котельная и прихожая. Это все запроектировано на первом этаже. На втором — еще три спальни, санузел и огромный холл. Приятное дополнение — просторный балкон.

А еще в доме есть цокольный этаж, который можно приспособить под что-то полезное. Ну или можно разместить там банальный гараж. «Участок площадью 10 соток, правильной квадратной формы. Дом из оцилиндрованного бруса d220 мм, изготовлен на одном из лучших производств по индивидуальному проекту. Площадь застройки 8,5×12,5 м. Готовность 60%. Сделана разводка под электропроводку внутри стен в изолированных кабель-каналах.

Кровля: битумная черепица с плавающей стропильной системой и мансардными окнами. К дому подведены все необходимые коммуникации: вода, электричество, газ. На участке есть сруб для бани. Возможен обмен на квартиру с вашей доплатой. Рассматриваем варианты с отделкой или без», — говорится в объявлении.

Цена за этот просторный дом довольно приятная: $56 000 по курсу. Вложить, вероятно, придется еще как минимум половину от этой суммы, а может, и больше. Но зато какой метраж на выходе.

Дом основной и дом гостевой

Еще один интересный и относительно недорогой дом находится в деревне Лабенщина, что спряталась между Минским морем и «Линией Сталина». 190-метровый коттедж из газосиликата сразу привлекает внимание: белоснежный, с большими окнами, он может стать отличным местом для жизни. Да еще и по сниженной цене: раньше дом продавался за $90 000 по курсу, теперь отдать его в заботливые руки готовы за $75 000 (это порядка 240 000 рублей).

Проект довольно любопытный, со сплошными пристройками. А еще на участке есть гостевой дом и гараж. Работы строителям предстоит еще много, но благо одно из помещений уже обустроено для жизни, поэтому можно дать людям возможность не только заработать, но и постоянно находиться на месте.

«Просторный участок ровной прямоугольной формы площадью 25 соток, земля в пожизненном пользовании. Двухуровневый большой жилой дом с приятным видом на озеро. Дом в 80%-ой готовности, вам останется только реализовать свой дизайн и обустроить его по своему желанию. Общая площадь дома составляет 160 „квадратов“, с гостевым домом — 190.

Есть все необходимые коммуникации: электричество, центральное водоснабжение, электрический котел для отопления и электрический бойлер для горячей воды по спец. тарифу — 4 копейки за 1 киловатт/час, местная канализация, а также газ, проведенный в 3 м от участка», — перечисляют в агентстве.

Допускается обмен, причем с оригинальными условиями

И завершает сегодняшнюю подборку необычный дом, собранный из сэндвич-панелей. Двухэтажка обосновалась в деревне Русиновичи, что прямо за Самохваловичами. Остановлено строительство коттеджа было в марте 2022-го.

Надо признать, что видеть не каменный и не классический деревянный дом довольно необычно. Хотя к каркасникам мы вроде как и должны были уже привыкнуть. За постройку на пять комнат, у которой нет ни окон, ни дверей, планируют выручить $51 000 по курсу. В эту же сумму, само собой, входит и участок площадью 12,5 сотки.

«Индивидуальный проект, хорошая продуманная планировка. Площадь по СНБ — 175 квадратных метров, жилая — 81. Электричество введено в дом, по первому этажу разведена канализация, сделан септик. Водопровод проложен временный, подключен из колодца. Стены по современной технологии сэндвич-панелей. Газ по улице.

Исключительное месторасположение — рядом река Птичь и лес. Отличные подъездные пути, асфальт до участка. Рассматриваем варианты обмена на квартиру, равнозначную по стоимости. Также есть возможность обменять данный дом на квартиру, в которой вы проживаете, достроить дом за ваш счет силами продавца, на время завершения строительства за вами сохранится возможность проживания в квартире», — предлагают любопытный вариант в агентстве.

---

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by