Бизнес по-белорусски. Компания купила на аукционе здание и лишь после оплаты узнала его тайну

1326
21 мая 2020 в 8:00
Автор: Николай Градюшко. Фото: Максим Тарналицкий

Бизнес по-белорусски. Компания купила на аукционе здание и лишь после оплаты узнала его тайну

Представьте, вы покупаете в магазине палку колбасы. Кассир принимает оплату, выбивает чек, а потом раздраженно бросает: «Не ваше. Эта колбаса уже продана другому покупателю». Что за наглость! Просите немедленно вернуть деньги. А в ответ: «Магазин вам ничего не должен, обращайтесь на мясокомбинат — деньги ушли туда». Мясокомбинат, кстати, уже банкрот, и палка колбасы была последней. Можно ли вообразить, что в нашем порядочном государстве честный гражданин способен угодить в столь бредовую ситуацию? С палкой колбасы такие фокусы, конечно, не проходят. А вот со зданием стоимостью 42 тысячи рублей (сумма может быть любой) — вполне.

Вся история в двух абзацах

В Могилеве есть частная компания «Радигош». В 2018 году ее руководство захотело реализовать инвестпроект, присмотрело недостроенное здание под реконструкцию — имущество ЧПУП «ФиброПроектСтрой», которое было выставлено на аукцион за долги главным управлением юстиции Могилевского облисполкома. «Радигош» подает заявку на торги и покупает здание. При попытке регистрации права собственности внезапно выясняется, что ранее здание уже было продано индивидуальному предпринимателю.

Экономический суд Могилевской области признает нарушение правил организации торгов (в условиях ничего не было сказано о заключенном ранее договоре купли-продажи). Вместе с тем обязанность возврата крупной суммы суд возлагает не на управление юстиции, а на безнадежного должника — «ФиброПроектСтрой». При отсутствии какой-либо собственной вины «Радигош» лишается как потраченной им на покупку крупной денежной суммы, так и самого здания. И становится в хвост очереди кредиторов погрязшего в долгах «ФиброПроектСтроя».

Инвестпроект на $2 миллиона

Вместе с директором ООО «Радигош» Олегом Каулькиным мы стоим рядом с тем самым зданием-долгостроем в промзоне на улице Димитрова. Он рассказывает, с чего все началось:

— Наша компания существует с 2014 года. Занимаемся эксплуатацией ветроустановок, грузоперевозками, есть свое охотхозяйство. Я считаю, чтобы выжить, сегодня необходимо работать в разных сферах. Так в 2018 году возникла идея освоить еще одно направление — организовать предприятие по мясопереработке с ориентацией в том числе на рынок России. Начали искать площадку и обратили внимание на это здание. Место нам понравилось. Неплохая логистика, есть возможность подключить коммуникации.

Объект площадью свыше 2600 кв. м был арестован и выставлен на электронные торги. Его продавали в рамках исполнительного производства, возбужденного в отношении должника — компании «ФиброПроектСтрой».

— Здесь мы хотели создать беспрерывное круглосуточное производство колбас и мясных полуфабрикатов. Новое оборудование, не менее 40 рабочих мест, — продолжает Олег. — Экспертиза дала бы ответ, какие конструкции можно сохранить или надо все сносить и строить заново — были готовы и к такому плану. Мы нашли инвесторов. Вложения оценивались примерно в $2 миллиона.

«Вспомнил девяностые»

Аукцион был организован на площадке «БелЮрОбеспечения» (e-auction.by). Поскольку компания «Радигош» была единственным заявителем, здание продали ей по начальной цене, увеличенной на 5%, — за 42 315 рублей. Это стандартная практика в таких ситуациях. Сумма была своевременно перечислена на расчетный счет главного управления юстиции Могилевского облисполкома, после чего распределена судебным исполнителем на погашение задолженности «ФиброПроектСтроя» перед кредиторами.

Далее «Радигош» получает акт передачи имущества и со всеми документами идет регистрировать право собственности в Могилевское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру. Там-то и выясняется, что еще в 2017 году «ФиброПроектСтрой» продал здание на Димитрова некоему индивидуальному предпринимателю А. А. Мартинкову. Сделка подтверждается зарегистрированным договором купли-продажи.

— Честно сказать, в тот момент вспомнил девяностые, — вздыхает бизнесмен Олег Каулькин.

Как вообще на аукционе могли повторно продать здание?

И правда! Что за мутные дела и откуда взялся ИП? Картина полностью прояснилась позже — в суде. Договор купли-продажи между «ФиброПроектСтроем» и А. А. Мартинковым был заключен и зарегистрирован в марте 2017 года. Цена здания по договору — 63 тысячи рублей. По какой-то причине предприниматель не оформил право собственности, и объект по-прежнему числился за «ФиброПроектСтроем». Но договор купли-продажи зарегистрирован — а это означает лишь то, что никто другой не может стать собственником здания. Ведь в противном случае будут нарушены законные права предпринимателя. Этим и руководствовалось Могилевское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру, отказывая компании «Радигош» в оформлении права собственности.

А судебный исполнитель знала о договоре 2017 года?

— Не могла не знать, — убежден директор ООО «Радигош». — В материалах сводного исполнительного производства есть справка об объекте, где отражена вся его история, в том числе и договор-купли продажи от 2017 года. Представитель ОПИ должна была указать в условиях аукциона наличие обременения в виде этого договора. Это важнейшая деталь, зная о которой мы бы даже не рассматривали это здание. Но о том, что оно уже продано, не было сказано ни слова — ни в личных беседах с судебным исполнителем, ни в объявлении о проведении торгов. Единственным обременением значился арест имущества, что логично, поскольку здание продавалось за долги в рамках исполнительного производства.

— Конечно, отойдя от первоначального шока, мы связались с судебным исполнителем и потребовали объяснений, — продолжает Олег Каулькин. — Девушка невозмутимо дала понять, что свои деньги мы должны искать не в ОПИ, а у «ФиброПроектСтроя». Короче, хотите спорить — идите в суд. Ну мы и пошли, конечно.

Что решил суд?

В исковом заявлении ООО «Радигош» просило признать аукцион недействительным и взыскать с главного управления юстиции Могилевского облисполкома уплаченную сумму.

Первую часть иска Экономический суд Могилевской области признал обоснованной. Отсутствие в условиях аукциона сведений о заключенном ранее договоре купли-продажи было признано «существенным нарушением порядка проведения электронных торгов». А сам договор с ИП в решении суда упоминался не иначе как обременение. «Указанные нарушения повлекли невозможность регистрации перехода к истцу права собственности на предмет торгов», — читаем выводы суда.

Электронные торги признаются недействительными. Но дальше — самое интересное. В части возврата денег суд отказывает. Цитируем решение: «В сложившейся ситуации имеет место неосновательное обогащение ЧПУП „ФиброПроектСтрой“, которое путем продажи своего имущества за счет истца в рамках исполнительных производств произвело погашение своей кредиторской задолженности. Предъявление имущественных исковых требований к главному управлению юстиции Могилевского облисполкома является неправомерным и необоснованным».

Еще раз простыми словами — орган принудительного исполнения указал неполную информацию о лоте и нарушил порядок торгов, из-за чего порядочная компания не смогла оформить право собственности на здание. Однако возвращать деньги пострадавшей компании должно предприятие-банкрот.

— Полагаем, суд сделал неверный вывод. В данном случае сделка была совершена не в форме договора между «Радигош» и «ФиброПроектСтроем», а посредством электронных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства. Фактической стороной по сделке (продавцом имущества должника) выступило главное управление юстиции Могилевского облисполкома, — излагает свое видение директор ООО «Радигош». — Говоря юридическим языком, оно выразило волю на продажу имущества «ФиброПроектСтроя», производило арест и оценку имущества, организовало продажу и получило денежные средства в счет продажи. Таким образом, поскольку судом первой инстанции торги были признаны недействительными, именно главное управление юстиции Могилевского облисполкома, по нашему мнению, обязано было возвратить компании «Радигош» неосновательно полученные деньги. В результате же вынесенного решения складывается абсурдная ситуация. Добросовестный приобретатель имущества погашает задолженность «ФиброПроектСтроя» перед его взыскателями и сам становится в конец очереди кредиторов по исполнительным производствам.

Договор купли-продажи — не обременение?

Руководство компании дошло до Верховного суда, но и столь высокая инстанция не нашла оснований для удовлетворения жалобы. Более того, Верховный суд отменил решение суда первой инстанции в части признания торгов недействительными. Обоснование следующее: торги и так были признаны несостоявшимися, поскольку заявку подал только один участник: «Нельзя признать недействительным то, что не создало юридических последствий, для которых проводился аукцион (определение победителя)».

А что же решил суд по поводу договора купли-продажи между ЧПУП «ФиброПроектСтрой» и ИП Мартинковым? Являлся ли документ обременением? Главное управление юстиции Могилевского облисполкома ссылается на определение термина «ограничение (обременение) прав» из статьи закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав и сделок с ним». В определении не упоминаются сделки с недвижимым имуществом.

В свою очередь ООО «Радигош» полагает, что перечень обременений в данной статье является открытым, а не исчерпывающим. В противном случае получается, что какой-нибудь договор аренды — обременение для нового собственника, а продажа здания третьему лицу — нет?

Позиция суда по данному вопросу такова: «Истцом не предоставлены доказательства, свидетельствующие о виновных действиях судебного исполнителя и устанавливающие незаконность таких действий».

«Она сделала все по инструкции»

Реализацией имущества «ФиброПроектСтроя» занималась судебный исполнитель Анастасия Малей. Мы позвонили ей, чтобы задать вопросы, но разговор оказался коротким: «Я не уполномочена давать комментарии».

Связываемся с Аллой Пимашковой, начальником управления принудительного исполнения главного управления юстиции Могилевского облисполкома.

— Как так получилось, что здание фактически было продано дважды?

— Дело в том, что на ваши вопросы даны ответы судебным решением, в том числе Верховным судом при рассмотрении апелляционной жалобы.

— Но почему судебный исполнитель не известила участника торгов о таком важном обстоятельстве, как заключенный ранее договор купли-продажи?

— Следовало извещать или не следовало — все можно почерпнуть из решения суда. Судебный исполнитель должен указать все обременения, что он и сделал. Данный договор не является обременением, в связи с чем он и не указывался. Она сделала все четко по инструкции.

Никто не виноват?

— Самое приличное слово, которое я могу подобрать, — это «кидалово», — говорит директор ООО «Радигош». — Не может быть законной и логичной ситуация, когда покупатель, доверившись порядочности государственного органа и заплатив немалые деньги, остается ни с чем, не получив ни имущества, ни денег.

За последние полтора года мы были вынуждены обращаться в различные инстанции, однако никто не желает признавать вину судебного исполнителя. Был на приеме у Игоря Сергеенко, главы Администрации президента. Он удивился: как так, не может быть. Дал поручение разобраться. Приходят отписки — никто не признает нарушений, даже прокуратура. На днях пытался дозвониться на прямую линию к помощнику президента Александру Субботину. Секретарша обрывает на полуслове: обращайтесь в суд. А потом по телевизору рапортуют: «Проведены прямые телефонные линии, в ходе которых решены насущные проблемы».

Почему все так вышло? Думаю, судебному исполнителю надо было как-то двигать исполнительное производство, возвращать деньги кредиторам, выстроившимся в очередь к «ФиброПроектСтрою». Возможно, кто-то получил премию, а кто-то из кредиторов — свои (наши) деньги. Я рад за них. Но что потеряли мы, что потерял город от очередного нереализованного проекта? Недополученные налоги, несозданные рабочие места. Задумывался ли кто-то об этом? Поняв, что начались проблемы, наши инвесторы ушли, проект уже похоронен независимо от того, удастся вернуть эти 42 тысячи или нет. Сейчас, кстати, наши убытки составляют уже около 60 тысяч рублей с учетом судебных издержек. Я уже не говорю о потраченном на судебную тяжбу времени и упущенной прибыли.

Остается надеяться, что контролирующие инстанции (в первую очередь Генпрокуратура) все-таки вернутся к рассмотрению наших обращений, смогут объективно разобраться и, возможно, предложить какие-то компромиссы. Это не только наша проблема. Важно предотвратить повторение таких ситуаций в дальнейшем, обезопасить участников аукционов. Подумайте сами: разве эта история не подрывает доверие к электронным торгам по продаже имущества должников, разве не бросает тень на саму систему принудительного исполнения? Кто еще захочет рисковать, когда перед глазами наш печальный опыт?

Читайте также:

Хроника коронавируса в Беларуси и мире. Все главные новости и статьи здесь

Самые оперативные новости о пандемии и не только в новом сообществе Onliner в Viber. Подключайтесь

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by

Автор: Николай Градюшко. Фото: Максим Тарналицкий