680
02 апреля 2019 в 8:00
Автор: Оксана Красовская. Фото: Максим Тарналицкий
Зарыть $2 000 000 дольщиков в землю. История одного инвестдоговора

Инвестор, особенно иностранный, в Беларуси чувствует себя, как никто другой, вольготно. По правде говоря, он вообще что-то вроде божества: чиновники перед ним всячески преклоняются (доведенный план по привлечению инвестиций надо выполнять) и боятся обидеть даже робким подозрением в несостоятельности. Правда, случается и так, что вместо современных объектов, украшающих город, инвестор оставляет после себя руины — из обещаний, долгов, надежд и долгостроев. И виноватых в этом вроде как нет…

Сила инвестдоговора

Две недели назад администрация Фрунзенского района анонсировала масштабный снос: самый большой район Минска решил избавиться от постыдных долгостроев. В нехороший список попал, кроме прочих, остов так и не выросшего многофункционального комплекса «ЕвроСити», который с 2014 года «тлеет» на пересечении улиц Притыцкого и Тимошенко.

Решение распрощаться со «скелетом» вроде как и неудивительно: за все эти годы объект даже не смог побороть высоту строительного забора. Дела его очевидно плохи. Правда, есть одно «но»: еще хуже дела у тех, кто, поверив в инвестдоговор, скрепленный печатями и подписями «отцов города», вложил деньги в громкий проект. И таких порядка 40 человек, сумма реальных инвестиций которых (в отличие от фейковых застройщика) — порядка $2 000 000 в эквиваленте по курсу 2014 года. И сейчас все эти люди могут остаться ни с чем: мол, сами поверили не пойми кому — сами и виноваты.

А начиналось все вполне радужно: в марте 2011 года некое ООО «Сити Инвест Групп» появилось на свет, а уже в сентябре того же года Мингорисполком заключил с этим ООО инвестдоговор под номером 101, который подразумевал строительство огромного многофункционального комплекса «ЕвроСити» в одном из самых лакомых мест Минска. Денег в стройку инвесторы готовы были вложить немерено — €20 000 000 и даже больше. Сделать это обещали до середины 2015 года. У кого от таких перспектив не закружилась бы голова?..

Неизвестно, проверяли ли чиновники финансовую состоятельность инвестора или поверили приличным людям на слово, но факт остается фактом: стороны пожали руки и разошлись удовлетворенные тем, что смогли найти взаимопонимание. Участок попал в теплые объятия инвестора и мало-помалу возле завода МПОВТ началось копошение.

К 2014 году проект «ЕвроСити» вышел на мониторы, билборды и в эфир: инвестор не только рассказывал о прекрасном будущем, но и почему-то начал зазывать простых белорусов вложиться в свой объект. То, что это не насторожило обычных горожан, вполне объяснимо, но как такое нарушение могло пройти мимо глаз и ушей чиновников — вопрос.

— «Сити Инвест Групп» рекламировало себя, совершенно не стесняясь, — рассказывает минчанин Денис — один из тех, кто решил построить офис в новом здании. — Информация о стройке была буквально везде. А так как место расположения будущего МФЦ очень удачное и к тому же застройщик предлагал офисы небольшой площади, я решил поучаствовать в деле.

На такую же удочку попались и остальные люди: пострадавших чуть более 40 человек, и это в основном физлица, которые просто хотели вложить свои сбережения в удачный проект. Как-то так получилось, что крупные компании обошли «ЕвроСити» стороной, а основными инвесторами стали обычные горожане, планировавшие таким образом создать задел на будущее либо самостоятельно работать на офисных и торговых площадях. Каждый вложил примерно $20 000—40 000 по курсу на тот момент.

— Перед заключением договора мы все приезжали в офис, расспрашивали инвестора о его делах, — дополняет рассказ еще один пострадавший Андрей. — А нам первым делом на глаза подсовывали бумагу: «Ребята, вы не волнуйтесь, мы не проходимцы какие-то: вот вам в доказательство инвестдоговор. Вы же понимаете, что это означает: полное доверие со стороны чиновников и жесточайший контроль от них же. Плюс разрешение на строительство, гарантийные обязательства банка и так далее». То есть у людей документальная часть была в полном порядке.

И мы верили, причем верили именно в силу инвестиционного договора: не будет же город связываться не пойми с кем, уж такую-то сделку должны были проверить от и до. Кстати, примечательно, что, хоть договоры заключались с ООО «Сити Инвест Групп», делалось это в офисе компании «ГородСтрой». Но и это нам объяснили: мол, мы группа компаний, учредители одни и те же. А так как «ГородСтрой» на тот момент имела хорошую репутацию и отметилась строительством жилых домов и бизнес-центра, то никаких сомнений не возникало.

Никакого продвижения

В 2014 году офисный метр на эмбриональной стадии строительства стоил в среднем $1500—1800, торговый — все $2400. С людьми застройщик активно заключал договоры долевого строительства, громко называя их субинвестиционными. Условия оплаты были следующими: 50 процентов от стоимости объекта вносится сразу, остальные 50 — в рассрочку согласно графику платежей. Уже позже, когда минчане начали обращаться за помощью в инстанции, выяснилось, что привлекать деньги дольщиков инвестор не мог ни под каким соусом, это грубейшее нарушение.

Несмотря на то что время шло, а в инвестиционный котел регулярно поступали деньги, изменений на стройплощадке практически не происходило. К 2015 году люди стали волноваться, задавать застройщику вопросы, а некоторые, не получив вразумительного ответа, поспешили расторгнуть договоры и даже подать на компанию в суд по поводу возврата денег.

— Нас все время убеждали, что проблем нет, что все находится под контролем и поэтому волноваться незачем: назначим нового учредителя, и стройка возобновится. Но проходило еще полгода, и ничего не менялось. Стоит отметить, что тогда, когда масштаб проблемы еще не был понятен, все дольщики были разрознены и каждый действовал самостоятельно. А собравшись вместе, мы выяснили, что многие из нас поодиночке ходили в исполком на устные приемы, выражали свои сомнения, задавали острые вопросы, но к этому никто не прислушался.

Один из наших крупных субинвесторов догадался письменно обратиться в Мингорисполком и Госконтроль с просьбой проверить законность заключения договоров долевого строительства и вообще присмотреться к инвестору, а в ответ ему посоветовали обратиться в суд, потому что главные госструктуры не наделены правом осуществления проверки инвестора. То есть заключить договор Мингорисполком может, а контролировать ход его выполнения — нет?! — возмущены минчане.

Чудеса в документах

По словам лишившихся денег минчан, к концу 2015 года у «состоятельного» инвестора было порядка пяти проигранных в суде дел по возврату средств дольщикам, три или четыре исполнительных производства, полный провал на строительном фронте, долги перед государством и арестованные счета. Но разве это серьезные причины, чтобы не доверять людям, которые обещали вложить в проект и экономику страны €20 000 000?

Поэтому, когда срок заключенного в 2011 году инвестдоговора истек, город не нашел ничего лучше, как продлить соглашение. Правда, этому явно предшествовала непростая подковерная игра, победу в которой одержал, увы, не здравый смысл.

А теперь следите за руками, точнее за строчками. В докладной записке от 13.11.2015 бывший глава администрации Фрунзенского района Борис Васильев однозначно говорит, что не доверяет инвестору, а также ходатайствует о расторжении договора с последующим изъятием земельного участка. Аналогичного мнения придерживаются и некоторые другие важные службы, которые 19.11.2015 принимают участие в обсуждении уже очевидно провального проекта: «не находит правовых оснований», «не усматривает достаточных оснований», «нецелесообразно».

На истинно христианских позициях добра и всепрощения стоит Мингорисполком в лице Комитета архитектуры и градостроительства (кстати, председатель оного недавно был арестован при получении взятки), Комитета строительства и инвестиций, Комитета природных ресурсов, землеустроительной службы, управления торговли и услуг.

И это все притом что на той же странице жирным шрифтом пропечатано: «В Генеральную прокуратуру направлены материалы для подачи искового заявления о взыскании штрафных санкций 292 804 евро, или 5,58 млрд рублей, за нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию. Период просрочки с 01.07.2015 по 19.11.2015 составляет 142 дня». Никого не смутило и то, что заседанием комиссии, которое состоялось 01.10.2015, «заключение инвестдоговора признано нецелесообразным в связи с отсутствием достаточных оснований для продления срока окончания строительства».

Но все изменится уже очень скоро. Не пройдет и месяца, как практически все службы, в том числе вроде бы здравомыслящая администрация Фрунзенского района, ответят: «не возражаем», «полагаем возможным», «не имеем принципиальных возражений», «не возражаем при условии оплаты штрафных санкций». Рассматривая заявление от 30.11.2015, Комитет архитектуры и градостроительства предложит соломоново решение: инвестдоговор не продлевать, но дать возможность «Сити Инвест Групп» достроить объект без льгот.

Преобразились и абзацы, напечатанные жирным шрифтом: несмотря на реально увеличившийся срок простоя, в документах он сократился почти на месяц (01.07.2015—05.10.2015), а размер штрафных санкций «похудел» до 194 112 евро. Также в неведомом направлении исчезает упоминание о решении комиссии, которая еще 01.10.2015 высказала категоричное «нет» инвестору. Такие дела.

В итоге к концу 2015 года степень готовности здания составляла жалкие 5—8%. Казалось бы, все очевидно и чиновникам пора бы схватиться за голову, ведь с одной стороны их поджимают дольщики, а с другой — не дает обмануться пустая стройплощадка. Но как бы не так: 31 декабря, под самый Новый год и через полгода после окончания действия инвестдоговора, бывший председатель Мингорисполкома Андрей Шорец принимает решение заключить дополнительное соглашение о продлении инвестдоговора еще на год. При этом ни копейки штрафа с «Сити Инвест Групп» не взимается.

Разойтись красиво

— В это время в самой компании началась какая-то возня: менялись учредители, передавались доли. В общем, происходило непонятно что. Когда внутренние дела немного улеглись, инвестор вспомнил про нас и… предложил еще раз скинуться деньгами: надо же спасать стройку, так как «наверху» требуют все снести. И это притом что мы уже выплатили процентов 90 стоимости своих офисов. Причем схему предлагали очень мутную, думаю, все дольщики отказались, — рассказывает о том, что нет предела наглости, Денис.

Шли месяцы и полугодия, а стройка оставалась на месте. Тогда уже и бесконечному оптимисту Мингорисполкому стало понятно, что ничего хорошего из сотрудничества с ООО «Сити Инвест Групп» не выйдет. Несмотря на тяжелые отношения в прошлом, разойтись стороны решили красиво — 29.12.2016 инвестдоговор был расторгнут «по соглашению сторон». Мол, не справился партнер с обязательствами, но это не страшно, с кем не бывает.

А для пущей надежности была сделана «амнистирующая» приписка: «После прекращения инвестиционного договора все обязательства сторон по инвестиционному договору, а также требования, вытекающие из инвестиционного договора, прекращаются, если иное не установлено законодательством Республики Беларусь». Таким образом, инвестор вышел из строительной переделки практически без потерь. Уникальный случай.

Что делать дольщикам?

Минчане рассказывают, что со своей бедой обошли почти все чиновничьи пороги. Но слышали только одно: мы знать не знаем, кто вы такие, у нас договор с «Сити Инвест Групп». И, мол, надо было самим думать, кому вы отдаете деньги.

Летом 2017 года инвестор был признан банкротом. Застройщик еще попытался обжаловать это решение, но в сентябре снова был признан несостоятельным для ведения финансово-хозяйственной деятельности. Через месяц после этого исполком принимает решение об изъятии земли и демонтаже построенного. При этом дольщики о принятии подобного решения узнали, по их словам, только в январе 2018 года.

— Вы не представляете, с каким трудом антикризисный управляющий получал документы, связанные с инвестдоговором, его расторжением, имуществом инвестора и тому подобным. Нас разворачивали всюду, где только могли, давая понять, что мы никто. Или был еще один сценарий поведения: «А где вы раньше были, чего так поздно спохватились? Теперь мы уже не сможем помочь, мы же не знали, что вы вообще существуете». И это притом что о проблемах мы трубили с 2015 года, — возмущен Андрей.

Пытавшиеся добиться возврата денег или хотя бы сохранения уже построенного дольщики сходили на личный прием к «верхам» Мингорисполкома, уговаривая чиновников изменить принятое решение об изъятии участка и сносе построек. Но там отвечали однозначно: «Вы что, нас же при таком раскладе заподозрят в коррупции».

Минчане рассказывают, что в документах, которые были переданы антикризисному управляющему по запросу, нашли в том числе свое собственное обращение, «обработанное» чиновниками Мингорисполкома при помощи смайликов

— Мы за свой счет сделали обследование объекта, проект консервации и готовы выполнить саму консервацию. Только не забирайте с концами то, что было построено на наши деньги, — взывают минчане. — Мало того, мы сами нашли инвестора, который готов взять этот объект с обременениями и достроить его (известный на белорусском рынке застройщик с хорошей репутацией). Не доверяете этому инвестору — выставьте площадку с постройками на аукцион. Пусть землю и проект получит тот, кто выиграет торги. Для этого надо только отменить решение об изъятии участка и позволить нам провести все подготовительные процедуры. Это по большому счету два листа формата A4 и несколько действий для города. Но зато сразу будут учтены интересы 40 с лишним человек, которые честно заработали деньги, а потом так же честно вложили их в объект, которому выказал доверие Мингорисполком.

Но вместо этого нас теперь пытаются заставить снести постройки и расчистить площадку за свой счет. Интересно получается: когда надо было учесть наши интересы, о дольщиках никто якобы не знал, а вот когда надо на кого-то повесить затраты, о нас вспомнили.

Еще не потерявшие надежду на лучшее горожане обратились в суд с просьбой отменить принятое Мингорисполкомом решение об изъятии земли. Но там добиться ничего не удалось. Почему? Пересказать добрый десяток заседаний не представляется возможным, но суть сводится к тому, что суд поддерживает доводы ведомства. Дополнительным препятствием стало то, что стороны инвестдоговора разошлись «полюбовно». Если бы расставание было тяжелым — через неисполнение обязательств, то участок и постройки надо было бы в обязательном порядке продать с аукциона. А так ведь все обошлось мирно и по соглашению сторон, а значит, 10-й Декрет не полежит применению. В общем, жонглировать понятиями и справками юристы умеют, а все несостыковки списываются на «технические ошибки», которые надо просто исправить.

Потери людей

— Еще в 2014 году мы с женой вложили все свои деньги — $24 000 — в строительство скромного офиса для семейного бизнеса, — говорит Владимир, который уже давно должен был обитать в правом крыле нового здания. — Привлек нас, конечно, инвестиционный договор. То есть это эксклюзивные отношения с городом, не как у всех застройщиков. А теперь мы остались ни с чем, еще и виноваты по всем фронтам. Не исключено, что нашу стройку затеяли для того, чтобы закрыть другие объекты группы компаний, или вообще это все было имитацией, чтобы собрать побольше денег и безнаказанно уйти. Ведь так по итогу все и получилось: насколько я знаю, никому даже из тех, кто возбуждал исполнительное производство, средства так и не вернули.

Инна, также построившая офис, была одной из тех, кто довольно быстро почуял неладное и решил расторгнуть договор. Расторгла, подала в суд, выиграла. До сих пор с пустыми карманами — $18 000 в эквиваленте существуют только в ее мечтах: «Прекрасно помню, как перед сделкой звонила в Мингорисполком, и там мне говорили, что все прозрачно и легально».

На 50 «квадратах» «ЕвроСити» Владимир Яковлевич и вовсе планировал обустроить социальный объект:

— Собрав все свои деньги и еще заняв, я хотел открыть спортивный клуб. То есть я собирался не торговать, а проводить занятия и тренировки с молодежью, воспитывать их. И вот что получил. Понимаю, если бы нас было 40 000, все бы сюда ринулись бы и приняли меры. А раз 40 человек, можно закрыть глаза? Государство выступало гарантом этой сделки. Оно же должно дать нам возможность закончить объект и украсить тем самым город.

— Мы остались и без денег, и без недвижимости. По большому счету на одном объекте нас обманули трижды. Первый раз — когда заключили договор с инвестором, у которого ничего за душой не было. Тогда ему из бюджета (то есть из наших с вами карманов) дали огромные преференции и землю бесплатно. Второй — когда молчанием и закрыванием глаз помогли этому инвестору собрать деньги с горожан. Третий — когда за счет бюджета собираются все сносить. Почему мы, а не Ладутько и Шорец должны нести ответственность? Это же они от лица города принимали решение и заключали договор!

А ведь есть несколько нормальных вариантов: продать объект и выплатить деньги дольщикам. Или дать шанс достроить объект уже с порядочным застройщиком. Все, что препятствует этому, — статус земли. Она должна быть в аренде, и тогда строение можно будет законсервировать. Мы пока не теряем надежду и собираемся обращаться к президенту, в прокуратуру. Может, где-то нас услышат, — рассуждают люди.

Потери города

Сотрудничество с инвестором, которого, видимо, хорошенько не проверили с самого начала и не контролировали как следует в процессе, недешево обошлось столице. Только на преференциях (освобождение инвестора от налога на землю, от НДС и получение им участка без аукциона) Минск, по прикидкам специалистов, потерял порядка 1 500 000 рублей (новых, деноминированных). Но что теперь возьмешь с банкрота? Если изъятие земли не отменят и снос все-таки состоится (новое руководство города назначило его на май), бюджет столицы потеряет еще 1 507 500 (!) рублей. Крушить и взрывать монолит нельзя: внизу проходит метро, а потому обходиться с конструкциями надо очень деликатно. При этом (информация просто для сравнения) на строительство 9-й детской поликлиники на этот год выделяется всего 965 000 рублей.

Из решения Мингорисполкома от 12 октября 2017 года «Об отказе в предоставлении земельных участков»

Примечательно, но после того, как площадка будет освобождена, ее снова выставят на торги и будут искать инвестора для строительства опять-таки многофункционального центра.

Наблюдать за судьбой долгостроя можно прямо из окон своей новой квартиры:

Читайте также:

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by

Автор: Оксана Красовская. Фото: Максим Тарналицкий