16 325
136
28 марта 2019 в 8:00
Автор: Оксана Красовская. Фото: Лина Кивака; flickr.com
«Никто на уступки застройщикам не идет». Лондонские архитекторы о ценах на жилье, долгостроях и первом белорусском проекте возле гольф-поля

Для большинства белорусов название британского архитектурного бюро JTP Architects ни о чем (пока) не скажет: мы-то все чаще обсуждаем удачные и неудачные проекты «Минскградо». Тем не менее зарубежная компания существует уже более 25 лет, на протяжении которых реализует проекты по всему миру, в том числе создает облик главной архитектурной столицы — Лондона. Не так давно специалисты из Великобритании впервые приехали в нашу страну для разработки генплана жилого квартала в пригороде Минска — «Зеленой гавани», которую «А-100 Девелопмент» возводит возле единственного в стране гольф-поля. Журналистов пригласили в Лондон, где мы побеседовали с управляющим партнером JTP Architects Йеном Феном и дизайнером компании Дианой Федоровой. Поговорили об их белорусском опыте, а также обсудили вечные строительные вопросы: парковки, уплотнение, кредиты, долгострои — «болит» ли все это у «дольщиков» по ту сторону Ла-Манша?

С британскими авторами проекта, по которому строится жилой комплекс в Беларуси, мы встречаемся в их новом офисе: не так давно компания переехала на Пеннингтон-стрит, в модный квартал бывших портовых доков. Старинное лондонское здание с метровыми стенами, которое использовалось как склад особо ценных товаров (слоновой кости, кофе, рома), переделали в модный лофт, где над «градостроительными задачами» (как сказали бы у нас) с 9:00 до 17:30 трудится больше ста человек.

Для специалистов JTP Architects, реализовавших сотни проектов и недавно выигравших тендер на обустройство восточной части Лондона, приглашение поработать в Беларуси показалось довольно интересным. Главная «приманка» — строительство будет вестись возле гольф-поля, а для зарубежных архитекторов это одна из любимых тем.

— У нас уже есть опыт работы с недвижимостью возле гольф-полей, — объясняет Йен Фен. — Проект под названием Channel успешно реализуется (об этой застройке Onliner расскажет позже. — Прим. Onliner), поэтому нам было интересно еще раз использовать такую возможность и создать уникальный по своей сути объект в Беларуси — первый такого рода и довольно масштабный.

На самом деле вам сильно повезло: у вас в пригороде очень красивая и «доступная» природа — фантастические леса, которые расположены прямо возле домов (в Великобритании такое встречается крайне редко), реки, озера, потрясающий ландшафт. И все это можно наблюдать прямо из окон собственного дома. А еще там тишина и умиротворенность. Отличное сочетание.

Что касается именно гольф-направления, то разница между Беларусью и Великобританией заключается в том, что у нас интерес к этому виду спорта постепенно идет на спад. Большинство полей, закладывавшихся еще в пятидесятых-шестидесятых годах прошлого века, теряют актуальность и обретают вторую жизнь, превращаясь в большие ухоженные парки. А появление парков привлекает уже людей, которые хотят жить рядом с ними и, соответственно, застройщиков, стремящихся реализовать свои проекты на выгодных со всех точек зрения площадках.

К тому же в Лондоне явно наблюдается нехватка земли: все расположено очень тесно и стремится ввысь, а в пригороде возле гольф-полей свободных площадей предостаточно — можно строить десятки и сотни домов, сопутствующую инфраструктуру, создавая новые комфортные жилые комплексы.

Впервые в Беларусь сотрудники JTP Architects приехали в 2017 году. Это была «разведка»: небольшая группа архитекторов и дизайнеров познакомилась с Минском, посетила достопримечательности и, само собой, примерилась к 220 гектарам земли в Колодищах — будущему месту стройки «Зеленой гавани».

— Тогда мы провели подготовительную работу, — говорит дизайнер компании Диана Федорова. — А через месяц вернулись снова уже гораздо большей командой (только архитекторов было десять человек) для детальной проработки проекта. Вообще, знакомство с местностью, которую предстоит преобразовать, — очень важный этап. Когда видишь все своими глазами, рождаются идеи и способы их реализации, понимаешь, от чего отталкиваться и к чему идти.

В целом мы практикуем подход, который можно назвать мозговым штурмом: собирается команда, состоящая из специалистов всех направлений — архитекторы, инженеры, дизайнеры, эксперты по законодательству, маркетологи, руководство компании-девелопера, — и все вместе решают поставленную задачу. Это помогает экономить время, так как, к примеру, то, что выглядит идеально с точки зрения дизайнеров, может быть совершенно невыполнимо с инженерных позиций. Поэтому красивая, но нежизнеспособная идея сразу отвергается, и мы идем дальше.

Над «Зеленой гаванью» мы интенсивно работали в течение пяти дней, забывая о еде и отдыхе. Это было очень интересно, все получили удовольствие. Особое внимание уделили тому, чтобы аккуратно вписать жилую застройку в существующую природу — так, чтобы дома не выделялись, а дополняли пейзаж.

Также продумали, где должны быть расположены публичные пространства, которые будут объединять людей, живущих по соседству. Мы, как архитекторы, понимаем, насколько они важны для формирования благоприятной среды и отдельного комьюнити. То есть очевидно, что свой дом — это хорошо, но и за его пределами должно быть что-то, что привлекает и объединяет; должны быть места, где можно встретиться, провести время с соседями и друзьями.

Само собой, мы тщательно рассчитали подъездные пути к новому кварталу: жилой комплекс хоть и расположен рядом с Минском, но варианты, как добраться туда, должны быть определены сразу. Мы понимаем, что это большой серьезный проект, который будет реализовываться длительное время, поэтому надо продумать все детали и предусмотреть даже кажущиеся незначительными нюансы.

Так стройплощадка «Зеленой гавани» выглядит сейчас

— Когда вы разрабатывали проект, какой образ покупателя держали в голове? Кто он — типичный житель квартала возле гольф-поля?

— Если говорить об Англии, то постоянные игроки в гольф — это обеспеченные люди, у которых к тому же есть много свободного времени. И на первый взгляд, покупать недвижимость в таком месте должны именно поклонники этого вида спорта. Но мы понимаем, что в новом квартале будут жить самые разные люди, поэтому закладывали в проект необходимое количество детских садов, школ, мест для развлечения и шопинга, а также альтернативные спортивные площадки. Думаю, гольф-поле поблизости будет еще одним плюсом для жителей квартала и местом приятного времяпрепровождения, но не основным фактором при покупке.

Также мы запроектировали разные типы жилья: отдельно стоящие дома, таунхаусы, апартаменты — так, чтобы каждый человек мог подобрать вариант под себя и свои потребности. А вообще, такой жилой комплекс, наверное, рассчитан в первую очередь на любителей природы. Ведь главная наша идея — оставить много открытого пространства, чтобы человек понимал, что он живет за городом и может наблюдать смену пор года прямо из своего окна. Плюс ко всему мы старались размещать жилые объекты так, чтобы, сидя у себя на балконе или террасе с чашкой чая, можно было любоваться гольф-полем, — рассуждает Йен.

— Если представить, что аналогичный проект реализовывался бы в ближайшем пригороде Лондона, сколько бы стоило жилье там?

— Могу заверить, что цены были бы впечатляющими. Понятно, что рассуждать можно только обобщенно, но, думаю, для девелопера затраты на строительство одного квадратного метра без учета стоимости земли составили бы около 2 тыс. фунтов (примерно $2640). Что касается продаж, то покупателю «квадрат» предложили бы за 7 тыс. фунтов ($9240) и, возможно, даже больше. Удивляться тут нечему: в Лондоне стандартная двухкомнатная квартира в зависимости от расположения и ремонта стоит от 500 тыс. до 1,3 млн фунтов ($660 тыс. — 1,716 млн соответственно. — Прим. Onliner). Для нас это нормальные цены. Наши люди даже шутят, что на рынке недвижимости есть Лондон, а есть вся остальная Англия.

Надо понимать, что на стоимость в основном влияет цена земли, а она в Лондоне очень высокая. Поэтому основное правило для архитекторов — проектировать все максимально компактным и аккуратным, — описывают суровую реальность в JTP Architects.

— Когда вы разрабатывали генплан для жилого комплекса в Беларуси, какие отличия в строительном законодательстве (по сравнению с британским) бросились вам в глаза?

— По части законодательства у нас были консультанты, которые не позволяли отклониться от норм. Мы всегда, когда работаем не на своей территории, приглашаем местных специалистов, чтобы не совершить ошибок. Поэтому нам самим не пришлось очень глубоко вникать. Но то, что бросилось мне в глаза, — это расстояния между зданиями. У вас они очень большие. Повторюсь, что у нас все строится более компактно.

Также по-разному решается вопрос парковки автомобилей: у нас машино-места не должны бросаться в глаза, обычно их прячут под землю. У вас же такой проблемы нет — парковки открытые, много мест на улице, да и в целом большой паркинг может располагаться рядом с жилым или офисным зданием.

Ну и размеры квартир у вас значительно больше. Стандартный метраж нашей однокомнатной квартиры — 50 метров (английская «однушка» — это наша полноценная «двушка», состоящая из гостиной и одной спальни. — Прим. Onliner), двухкомнатной — 60—70, трехкомнатной — 85, четырехкомнатной — 100—130, но такие площади — это уже редкость.

А еще удивило то, что бо́льшая часть жилья в Беларуси сдается без отделки. У нас же принято передавать людям такую квартиру, в которую можно сразу заселиться — только перевези вещи. Да, дизайн апартаментов усредненный, но собственников он устраивает. Застройщики, как правило, предлагают серебряный, золотой или платиновый пакет отделки — от этого и будет зависеть итоговый вид квартиры. Реализовать индивидуальный дизайн хотят разве что владельцы домов. Жильцы многоэтажек относятся к этому проще, — отмечает Йен.

— Цены на, в общем-то, небольшое по площади жилье впечатляют. Что для себя выбирают британцы — покупать метры или всю жизнь арендовать?

— Если говорить о тенденциях, то большинство, конечно, предпочитает иметь свое. Такого тренда на арендное жилье, как в Европе или Америке, у нас нет. Наша ментальность несколько иная. Более того, британцы хотят жить в своих домах, а не в апартаментах. Думаю, если провести опрос, то процентов 90 ответили бы вам, что для семьи жизнь в квартире — не самая удобная штука, а вот свой дом — совсем другое дело.

Жилье в Лондоне и возле него действительно дорогое. Лично я купил свою первую небольшую квартирку, когда мне было 28 лет. Тем не менее у меня хватает знакомых, которые и к 40 не обзавелись личными метрами. Да и в целом, если отслеживать сделки, становится понятно, что свое жилье британцы покупают в относительно позднем возрасте.

Кстати, тех, кто покупает первое жилье, государство неплохо поддерживает, предоставляя кредиты под 5—10% на срок до 25 лет (все зависит от типа и расположения жилья). Правда, есть одно «но»: у человека должны быть немалые собственные сбережения (начальный капитал), чтобы претендовать на помощь. Но в любом случае выплачивать проценты по кредиту дешевле, нежели снимать квартиру или дом, — объясняет совладелец бюро.

— Практикуется ли в Англии продажа жилья на стадии котлована или люди приобретают только готовые метры?

— Все застройщики предпочитают начинать продажи еще на этапе существования окончательного проекта на бумаге. Я вам скажу больше: 70—80% жилья продано еще на той стадии, когда на участке еще ничего не происходит. Люди вкладывают свои сбережения и потом ждут, когда дома построятся. Это нормально, здесь нет ничего особенного.

— Припомните ли вы скандалы на рынке недвижимости, когда проекты превращались в долгострои или дома и вовсе не были достроены?

— Задержки по сдаче объектов, конечно, бывают. Строительство — это такой процесс, в котором невозможно предусмотреть все, могут попасться сложные грунты или еще что-то. Но я никогда не слышал, чтобы объект замораживали на год или больше, — на лице собеседника из Лондона явно читается недоумение. — Максимум несколько месяцев, и все. И только по действительно уважительной причине. Застройщику самому невыгодно затягивать стройку: земля очень дорогая. Любое продление сроков — это потеря денег.

Плюс ко всему разрешение на ведение работ выдается как правило на три года, не больше. Теоретически продлить его можно, но вот практически это вряд ли получится, местные власти очень редко идут на уступки девелоперам. Так что все стараются уложиться в отведенные сроки. И да, свои проекты застройщик страхует.

— Может быть такое, что застройщик представит людям красивый проект, где заложены публичные пространства и места для активностей, а потом вместо спортивной площадки построит еще один дом?

— Нет, что вы, — удивляется Йен. — Без разрешения местных властей изменить что-то уже утвержденное не получится. А власти на такой шаг точно не пойдут: это же нарушение обязательств и отход от того, что было обещано инвесторам. Подобные корректировки не одобрят просто потому, что людям нужны места для общения, взаимодействия, это важная составляющая жизни.

У вас такое практикуется? Полагаю, в Беларуси другой подход к этому вопросу. Наверное, застройщики считают, что таким образом получат больше денег. Но на самом деле, если смотреть глобально, они просто снижают привлекательность своей застройки. А еще ведь это вопрос репутации: кто потом будет покупать недвижимость у девелопера, который нарушает свои обещания? У нас высокая конкуренция, много инвесторов, которые смотрят в первую очередь на качество проекта.

Более того, зачастую, чтобы привлечь людей купить недвижимость в каком-то месте, еще до начала строительства там создают привлекательную инфраструктуру, которая и притянет инвесторов.

— Могут ли местные власти «завернуть» проект, если с архитектурной точки зрения он неинтересный, условно говоря, просто стена с окнами?

— У нас уделяется много внимания дизайну. Он, можно сказать, стоит на первом месте. Плюс новое здание должно гармонично вписаться в существующую застройку. И да, если проект неинтересный, его с высокой степенью вероятности отклонят. Прежде чем что-то сделать, проектировщики и застройщики зачастую проводят консультации с местными жителями и властями, чтобы все были довольны. И конечно, много внимания уделяется первому этажу будущего здания: там должны быть запроектированы площади для арендаторов, которые сделают жизнь горожан удобной и приятной.

— Еще одна боль белорусов — парковочные места. Как этот вопрос решается в Лондоне, сколько машино-мест проектируется в новых домах?

— Что касается парковки, то в первую очередь улица не должна превращаться в выставку машин. Автомобиль можно поставить на заднем дворе, в гараж, но он не должен перекрывать общий вид и портить его. Улица — это общее пространство, которое должно выглядеть достойно.

Относительно Лондона могу привести пример из недавнего проекта: на пять домов, рассчитанных на 975 апартаментов, заложено 70 мест на паркинге. Объясняется это просто: отлично развит общественный транспорт, им пользуются практически все, поэтому критической необходимости в личном авто нет. Большинство (и я в том числе) пользуется им только на выходных. Также выручает каршеринг.

Запроектированные машино-места стоят порядка 30—40 тыс. фунтов ($39,6—52,8 тыс.). Реализовываться они могут по-разному: предлагаться первым 70 резидентам или только владельцам больших квартир. В общем, это скорее привилегия. Повторюсь, что на общественном транспорте можно быстро добраться куда угодно, поэтому проблем из-за отсутствия машины никто не испытывает.

А вот за городом нормы другие — это может быть 1:1 или даже 1:1,5.

— Строительство нового жилья неминуемо связано с вырубкой деревьев. Предусмотрены ли в Великобритании компенсационные посадки?

— Во-первых, на то, чтобы срубить даже одно дерево, должно быть разрешение. А во-вторых, ты, конечно, должен компенсировать потерю: посадить взрослое дерево (не тоненький саженец) в том же или другом месте — в зависимости от того, что укажут тебе местные власти, проанализировавшие ситуацию.


В JTP Architects говорят, что отслеживают каждый свой проект, даже в тех случаях, когда девелоперы не заказывают авторский надзор. И за белорусским проектом будут наблюдать в том числе.

Самые свежие новостройки всегда есть в базе сервиса «Дома и квартиры» Onliner:

Читайте также:

Подписывайтесь на наш канал в «Яндекс.Дзен». Только топовые новости!

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by

Автор: Оксана Красовская. Фото: Лина Кивака; flickr.com