«Ваши две будки — позорище, сносите»

Белорусская компания «РевиТар Инвест» основана в 2003 году, занимается строительством небольших объектов общепита и торговли с последующей сдачей помещений в аренду. В 2005 году были построены два павильона у выходов со станции метро «Восток», в 2006-м — четыре точки на «Пушкинской», несколько лет назад еще четыре здания появились у станции «Каменная Горка». Также компания приобрела на аукционе два участка на пересечении улиц Громова и Есенина, но вынуждена была заморозить строительство по требованию Мингорисполкома.

Все объекты строились и вводились в эксплуатацию на основании решений Мингорисполкома, положительных заключений госэкспертизы, разрешений Госстройнадзора и прочих задействованных в этом процессе контролирующих инстанций. Здания построены в согласованные сроки и зарегистрированы в БРТИ. Все они востребованы и сдаются в аренду в течение многих лет.

— Эта история, в реальность которой нам до сих пор трудно поверить, началась в 2015 году, — рассказывает Виталий Тылецкий, директор «РевиТар Инвест». — Тогда нас пригласили на совещание в Мингорисполком с участием представителей компании «Зомекс Инвестмент». Речь зашла о наших объектах возле строящегося торгового центра Dana Mall. Вкратце суть беседы можно передать такой фразой: «Ваши две будки — позорище, сносите». Мы, естественно, слегка опешили и сносить законно построенные здания в угоду чьим-то интересам отказались. Затем было еще несколько встреч — риторика не менялась. На наше встречное предложение выкупить объекты по рыночной стоимости или предоставить аналогичные торговые площади в строящемся ТРЦ (380 кв. м) был получен отказ.

Каким образом давно работающие объекты стали «самовольными постройками»

В августе 2016 года «РевиТар Инвест» получает без преувеличения шокирующее письмо за подписью зампреда Мингорисполкома Виктора Лаптева. В документе сообщается, что при проектировании и строительстве всех объектов компании допущены серьезные нарушения градостроительных норм и правил. В чем заключались эти нарушения? Предоставление участков без проведения аукциона, изменение границ участков, строительство объекта, не соответствующего целевому назначению участка и т. д. Ссылаясь на статью 223 Гражданского кодекса Беларуси (Самовольное строительство и его последствия), горисполком предложил застройщику определить рыночную стоимость всех объектов и перечислить ее в бюджет города Минска.

— Нам предложили выкупить свои же здания, рыночная стоимость которых 8 708 000 рублей. Сначала показалось, что это просто психологическое давление. Тогда никто из нас не мог подумать, что дело зайдет так далеко, — вспоминает Виталий.

Но дальше события развивались стремительно. Уже в ноябре 2016 года, ссылаясь на результаты некоего мониторинга Комитета госконтроля, Мингорисполком принимает решение об отмене всех своих же ранее принятых решений о предоставлении компании «РевиТар Инвест» земельных участков и разрешений на строительство. Буквально по щелчку пальца объекты (в том числе те, что успешно эксплуатируются на протяжении 14 лет, арендуются известными фастфуд-сетями) объявлялись самовольными постройками.

Что не так со зданиями у «Каменной Горки»?

Конечно, компания-застройщик обратилась в суд, требуя признать недействительным решение Мингорисполкома. Формат статьи не позволяет подробно рассмотреть каждый пункт, который оспаривался сторонами в судах. Остановимся на наиболее существенных моментах.

Мингорисполком утверждает, что нарушены сроки освоения земельных участков у входа №1 и входа №2 станции метро «Каменная Горка» (Burger King и KFC), что, в свою очередь, явилось основанием для прекращения права аренды. Здесь имеет место разночтение президентского указа №667 и прочих нормативных актов. По мнению Мингорисполкома, застройщик должен был приступить к занятию участков в течение 6 месяцев. В свою очередь компания «РевиТар Инвест» уверяет, что начать стройку в такой короткий срок невозможно, и приводит другую редакцию указа, согласно которой шестимесячный срок должен исчисляться со дня утверждения проектной документации (давалось два года на разработку). Логика тут проста: разработка проекта, его согласование, прохождение госэкспертизы и прочие процедуры занимают гораздо больше 6 месяцев. Суд тем не менее становится на сторону горисполкома — в решении подчеркивается, что под занятием участка в шестимесячный срок подразумевается выполнение внутриплощадочных подготовительных работ. А редакция указа, на которую ссылается застройщик, была принята уже после выделения земельных участков, и соответствующие изменения, по мнению суда, не имеют обратной силы.

Вместе с тем суд пришел к выводу о вине самого Мингорисполкома, который своевременно не принял решение о прекращении права аренды.

Следующий спорный вопрос — предоставление дополнительных земельных участков без проведения аукциона. Речь опять же про объекты, где размещаются Burger King и KFC.

— Эти два участка мы получили по результатам аукциона. Согласно архитектурно-планировочному заданию, выданному Комитетом архитектуры и градостроительства, здания должны быть выполнены в едином стиле с уже запроектированными на противоположной стороне улицы. Однако конфигурация и площадь этих участков не позволяла создать целостную композицию, — поясняет Виталий Тылецкий. — Тогда мы обратились в горисполком и получили ответ: стройте идентичные объекты, вам дадут дополнительные участки.

Так и произошло. Решениями Мингорисполкома участок у входа №1 был увеличен с 0,018 до 0,0382 га, а участок у входа №2 — с 0,0146 до 0,665 га. Само собой, не бесплатно. За дополнительную землю застройщик заплатил в бюджет почти 3,7 млрд неденоминированных рублей. Экспертизы были пройдены, все разрешения получены. В итоге вместо одного здания площадью 141 кв. м было построено и успешно принято в эксплуатацию здание площадью 478,7 кв. м, площадь второго здания увеличилась с 743,8 до 1296,6 кв. м.

В суде застройщик обращал внимание: на момент принятия решений законодательство не содержало запрета на изменение границ земельных участков, предоставленных по результатам аукционов. Законность изменения границ подтверждалась и письмом Государственного комитета по имуществу.

Что решил суд? Цитируем: «Предоставление заявителю без аукциона дополнительных земельных участков произошло вследствие необоснованного согласования Комитетом архитектуры и градостроительства Мингорисполкома объемно-планировочных характеристик объектов у входов №1, 2». К тому же выяснилось, что функциональное назначение одного из объектов не соответствует условиям аукциона. А значит, нецелевое использование земельного участка. И опять вина Мингорисполкома? Зачем разрешили расширить участки? Зачем согласовывали и утверждали?

А что же с объектами на входах №3 и 4, где арендаторы Texas Chicken и «Пицца Фут»? И там чиновники напортачили, да еще как! И сроки проектирования зданий продлили неправомерно, и землю выделили без проведения аукциона. Эти нарушения Мингорисполком покорно признает в суде, и лишь юристы застройщика пытаются доказать, что все разрешения выдавались в правовом поле. С позиции «РевиТар Инвест», продление сроков было обусловлено невозможностью проектировать и строить объекты до окончания строительства метро. Возражение было и по поводу аукциона: так как права на участок были зарегистрированы еще до 2006 года, на такие случаи требование о проведении торгов не распространяется.

Что не так со зданиями у станции метро «Восток»?

Объекты были приняты в эксплуатацию в 2005 году и представляли собой навесы (павильоны) над выходами из подземного перехода с торговыми помещениями. Затем были перепрофилированы в здания общественного питания. По словам застройщика, были получены все разрешения, имеются свидетельства о госрегистрации. У судей иное мнение: «Заявителем не предоставлено суду доказательств согласования в Мингорисполкоме проектной документации на работы по реконструкции капитальных строений, принятия решения о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации)». 

Еще один спорный момент связан со строительством в границах так называемых красных линий, отделяющих улицы и проезды от застройки. Мингорисполком и суд признают нарушения, однако застройщик поясняет, что участки под строительство изначально выдавались в красных линиях, позже продлевались в этих же красных линиях, что и указано в документах на пользование ими, т. е. почему теперь город в этом усматривает какие-то свои же нарушения — непонятно.

Что не так с долгостроем в Малиновке?

Это отдельная история. Несколько лет у пересечения улиц Есенина и Громова торчит бетонная глыба. К июню 2015 года здесь должно было открыться стильное здание с магазинами и кафе, но к моменту достижения 50-процентной готовности объекта работы были расценены как самовольное строительство с нецелевым использованием земельного участка.

— Мы приобрели на аукционе два смежных участка. Целевое назначение одного — для строительства объекта торговли, другого — для строительства кафе. В целях завершенного образа объекта и его гармоничной интеграции в существующую застройку Комитет архитектуры и градостроительства предложил объединить два участка в один и построить один объект общественного питания и торговли, — говорит Виталий. — Эти намерения не противоречили действующему законодательству. Мингорисполком принял решение о строительстве одного объекта, но по независящим от нас причинам не была завершена формальная процедура объединения земельных участков. Пока они тянули, изменилось законодательство и объединение смежных участков стало невозможным. И получаем нецелевое использование. Нелепица какая-то: сначала землеустроительная служба готовит проект решения о строительстве единого объекта, потом она же составляет протокол о нецелевом использовании участков.

Здание в Малиновке — это не только магазины и кафе. В перспективе это более 200 рабочих мест и налоговые отчисления арендаторами в бюджет города. Оправдан ли снос здания, строительная готовность которого, по данным застройщика, превышает 50%? «РевиТар Инвест» предлагал компромиссный вариант — разделить здание стеной на два капитальных строения по границе смежных участков. Но даже это ему не разрешили.

«Чиновники признают свою вину, но пытаются наказать инвестора»

— Человеку, не знакомому с подробностями дела, может показаться, что мы какие-то беспредельщики и захватчики земли. Что ни объект, то нецелевое использование и самострой. Но еще раз подчеркну: все наши здания строились в строгом соответствии с проектной документацией, решениями Мингорисполкома, заключениями Госстройэкспертизы и прочих госорганов, — говорит Илона, юрист компании «РевиТар». — Да, были отклонения от условий аукционов. Но все они прошли одобрение в Комитете архитектуры, каждый шаг подтверждается документально. Как мы считаем, не было ошибок и в действиях чиновников. Но на судах Мингорисполком пытается доказать обратное, тем самым добиваясь отмены своих же ранее выданных решений по нашим объектам. Мы же, подавая иски против Мингорисполкома, пытаемся доказать, что чиновники действовали в правовом поле. Звучит абсурдно, но это факт.

Что получается? Чиновники признают свою вину (которой, на наш взгляд, вовсе и не было), но при этом пытаются наказать инвестора и тем самым загнать в банкротство компанию, успешно работающую в своей нише 15 лет, создающую рабочие места и исправно платящую налоги. Все это происходит на фоне требований президента о поддержке национального бизнеса и создании благоприятных условий для инвесторов. Ну, снесем мы все наши объекты, и кто после этого согласится участвовать в аукционах?

Кто оплатит снос?

Вся эта история уже обернулась немалыми убытками для застройщика. В связи с отказом Мингорисполкома от продления срока аренды некоторых участков компания вынуждена оплачивать земельный налог в 10-кратном размере (два объекта в Каменной Горке) и в 20-кратном размере (участок в Малиновке). За два года сумма излишних платежей в бюджет составила более $600 000 по курсу. Снос зданий, вероятно, приведет к полному банкротству.

Решение о сносе недостроя на улице Есенина Мингорисполком принял еще в феврале этого года, в марте — о сносе зданий у станции «Каменная Горка» (они, кстати, должны были быть демонтированы до 1 сентября), а в августе аналогичное решение принято по объектам возле станции «Восток». Застройщик пока медлит, но у районных администраций есть право нанять стороннюю подрядную организацию.

Остается открытым вопрос, за чей счет будет выполнен снос. Юрист компании ссылается на статьи 223 и 938 Гражданского кодекса, которые гласят, что причиненный вред в результате незаконных действий (бездействия) госорганов либо их должностных лиц возмещается за счет казны Республики Беларусь или казны административно-территориальной единицы. В судах этот вопрос пока не поднимался.

Главный архитектор Минска: такие объекты — это вчерашний день

Озвученные представителями компании «РевиТар Инвест» факты, безусловно, оставляют множество вопросов. Почему так настойчиво власти города добиваются сноса давно работающих объектов? Даже если признать все нарушения, допущенные на стадии согласования документации, разве здания представляют опасность для посетителей, некачественно построены, создают неудобства и дискомфорт?

За комментарием Onliner.by обратился в Мингорисполком. На наши вопросы ответил председатель Комитета архитектуры и градостроительства Павел Лучинович.

— Торговые объекты у станции метро «Восток» работают с 2005 года. Почему история, связанная со сносом, начала раскручиваться только в 2016-м?

— Не буду сейчас вдаваться в подробности судебных разбирательств. Прения закончены, решения вынесены, в том числе Верховным судом, целиком поддержавшим нашу позицию. Выскажу лишь свое мнение как главный архитектор города. Несколько лет назад Мингорисполком проанализировал ситуацию, складывающуюся в районе станций метро на окраинах. То, что мы сейчас видим там, — это наследие 1990-х — 2000-х годов. Раньше спрос населения на различные мелкие товары удовлетворяли киоски, потом на их место пришли вот такие уличные павильоны. Но сегодня, когда рядом со станциями метро появились крупные торгово-развлекательные центры со множеством магазинов и фуд-кортами, отпадает необходимость и в такой форме торговли и общепита. Здесь мы идем по примеру Москвы, где власти города избавились от подобных «наростов» и навели порядок. Показателен и пример Сенной площади в Петербурге.

Во время ревизии объектов и пристального изучения документации и были выявлены многочисленные нарушения, связанные с освоением земельных участков компанией «РевиТар Инвест».

— В судах не отрицалось, что нарушения были допущены сотрудниками Мингорисполкома. Какую ответственность понесли чиновники, выдававшие разрешения? Продолжают ли они работать с инвесторами?

— Могу с уверенностью сказать: с чиновниками, допустившими эти нарушения, либо расторгнуты отношения, либо они получили жесткие дисциплинарные взыскания.

— Для застройщика такие ошибки чреваты куда более серьезными последствиями. Огромные убытки, банкротство, люди потеряют работу…

— В судах было доказано нарушение законодательства и со стороны застройщика. Раз за разом компания осознанно шла на изменение условий предоставления земельных участков, увеличение площади зданий. Принимая на себя такие риски, застройщик должен был осознавать ответственность.

— Нет ли заинтересованности в сносе объектов у владельцев Dana Mall и других торговых центров? 

— Не надо развивать теорию заговора. Повторюсь: это позиция горисполкома. Выход из метро должен выполнять чисто утилитарную функцию, а не превращаться в рыночную площадь с хаотичными пешеходными потоками. Тем более если рядом есть крупный торговый центр. Два года назад в Мингорисполкоме рассматривалось предложение провести аукционы по площадкам возле станций «Петровщина» и «Малиновка». Мы сказали «нет». Это формат прошлого, и мы от него отказываемся.

— За чей счет будет выполняться снос?

— В решениях Мингорисполкома оговорены сроки, в течение которых компания должна за свой счет разработать проектно-сметную документацию и произвести снос объектов. В противном случае администрации районов наделены полномочием определить коммунального заказчика, который выполнит снос и затем в судебном порядке истребует с «РевиТар Инвест» компенсацию затрат.

---

Последняя надежда застройщика — донести ситуацию до руководства страны. Onliner.by будет следить за развитием событий.

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by