Onliner.by вместе с архитектором компании «РАД-Защита» Евгением Жуком посчитал, сколько стоит выполнить отделку и ремонт в квартирах, которые предлагаются в минских панельках, «каркасниках» и домах, возведенных по московским нормам. Для всех квартир используются одинаковые и по возможности дешевые финишные отделочные материалы и сантехника.

Квартира в панельном доме

«Панельное домостроение» — близкое сердцу белоруса словосочетание, так как можно без преувеличения сказать, что большинство жилых зданий Минска являются именно панельками. Так повелось исторически. Они восполняют потребность народа в недорогом жилье, строятся быстро (готовые железобетонные панели собираются как конструктор), сдаются в удобном для массового потребителя формате — с полностью готовой черновой или чистовой отделкой. Стоимость такого жилья в Минске — от $900 до $1300 за метр.

Для рассмотрения берем двухкомнатную квартиру площадью 60,32 кв. м в панельном доме, который возводится в Степянке, на улице Карвата. Застройщиком выступает компания «Барэф», подрядчиком — МАПИД. На момент съемки в квартире не был установлен унитаз, отсутствовали вентрешетки и еще кое-какие детали, но все это будет при сдаче.

Евгений оценивает комплектацию квартиры своим профессиональным взглядом:

— Черновая отделка выполнена полностью. Готовые заводские панели на стыках в местах неровностей и трещин протянуты шпатлевкой, выровнены. Разведены трубы водоснабжения и канализации, разведена электрика, установлены розетки и выключатели. Есть подоконники, оконные откосы оштукатурены. Трубы в туалете зашиты гипсокартоном. Установлена металлическая входная дверь.

За и против

Покупая квартиру в панельке, нужно быть готовым к тому, что проявить в ней свои дизайнерские таланты вряд ли получится. В ней сложно сделать перепланировку, так как большинство стен являются несущими. Даже в противном случае для перепланировки все равно необходимо пройти не один круг ада и множество согласований. Евгений же перечисляет плюсы:

— Панели изготавливаются на заводе, проходят ОТК, благодаря чему практически на 100% гарантирована их ровность. Одна комната — одна потолочная панель. На потолке отсутствуют стыки, благодаря чему его гораздо проще выравнивать.

Что нужно сделать и сколько это стоит

В данной квартире выполнения никаких черновых дополнительных работ не требуется. Необходимо будет только потратить деньги на ремонт. Стены бетонные, достаточно зашпатлевать их и начать поклейку обоев. Если же кто-то предпочтет обоям минималистично покрашенные стены, то их предварительно необходимо будет выровнять. Это значит, что придется наклеить малярный стеклохолст, наложить еще один слой шпатлевки и отшлифовать поверхность.

Общая стоимость отделки и ремонта — $4815 (9534,03 рубля). Чтобы превратить столичную панельку в жилое пространство, необходимо потратить около $79 (158 рублей) за метр. При этом владелец избавляется от трудоемких и грязных работ.

Квартира в монолитно-каркасном доме

Монолитно-каркасный дом — это звучит гордо. И дорого. Железобетонный монолитный каркас и плиты перекрытия создаются непосредственно на стройплощадке, что, во-первых, удорожает строительство, а во-вторых, делает его более продолжительным. Зато в «каркасниках» с перепланировкой ситуация проще, поэтому застройщики предпочитают делать их свободными.

В качестве примера берем «двушку» площадью 67,28 кв. м в монолитно-каркасной новостройке на улице Чюрлениса, 24, которая возводится компанией «Макроинжиниринг». На сайте застройщика без труда можно найти комплектацию предлагаемых квартир: штукатурка стен, черновая стяжка пола, разводка электропроводки, счетчики воды, унитаз.

— В квартире выполнена черновая отделка, — говорит Евгений. — Возведены перегородки, оштукатурены все поверхности стен, на полу залита стяжка. Разведена электрика, установлены розетки и выключатели. Предусмотрены подоконники, оконные откосы оштукатурены. В ванной, туалете и кухне сделана минимальная разводка труб. Подключен унитаз. Большим сюрпризом оказалось полное отсутствие гидроизоляции в полу в ванной, что вызовет серьезные вопросы в будущем, если придется регистрировать перепланировку квартиры.

За и против

Из вышеперечисленных характеристик вытекает одно обстоятельство: как бы ни старался застройщик, продавать метр в «каркаснике» ниже $1000 попросту не представляется возможным. Стоимость квартир в таких домах в Минске стартует от $1100 и достигает $1500. Понятно, что жилье с такой ценой попросту не может быть «голым». Плюс такого варианта не только в том, что покупатель не обременяет себя длинным списком работ по доведению квартиры до ума, но еще и в следующем.

— К моменту сдачи дома вся штукатурка и стяжка пола уже давно высохли, все трещины и неровности проявили себя и не будут сюрпризом в будущем, — считает Евгений.

Что нужно сделать и сколько это стоит

В данной квартире из черновых работ самому придется сделать разводку труб водоснабжения и канализации, а также зашивку коммуникаций.

Общая стоимость недорогой отделки и ремонта квартиры в каркасном доме — $5630 (11 150,15 рубля), что составляет в среднем $83 (165 рублей) за «квадрат».

Квартира-«полуфабрикат»

Эксперимент по предложению минчанам «голых» квартир в Минске начался несколько лет назад. Что они собой представляют? Евгений рассказывает:

— Тенденция строительства квартир-«полуфабрикатов» пришла к нам из Москвы. Но благодаря белорусским законам и строительным нормам дошла немного расширенная версия «полуфабрикатов». В частности, у нас застройщик выполняет стяжку пола и гидроизоляцию в санузлах. Стяжку делают для гарантированной звукоизоляции пола и потолка от соседей, гидроизоляцию — для облегчения последующей регистрации перепланировки квартиры без разработки проектно-сметной документации. Скорость возведения дома возрастает, потому что часть работ покупатели проводят после сдачи дома.

В настоящее время квартиры без черновой отделки предлагает только Dana Holdings в комплексах Vogue, «Маяк Минска», «Минск-Мир», «Парк Челюскинцев». В зависимости от местоположения, комплектации и стадии строительства метр в домах стоит от $859 до $1600. Не обременяя себя отделочными обязательствами, застройщик получает возможность снизить стоимость квадратного метра, что и прельщает покупателей. Так случилось во время старта продаж длинного и уплотненного дома «Волна» в комплексе «Минск-Мир», где метр стоил от $820, и это несмотря на то, что стройка только-только подошла к стадии котлована. Так как квартир в «Волне» еще не существует в природе, берем в качестве примера «двушку»-«полуфабрикат» площадью 71,2 кв. м в комплексе Vogue.

Евгений оценивает квартиру:

— Такие квартиры сдаются без межкомнатных перегородок, штукатурки на стенах и стяжки на полу, без разводки электричества, сантехтруб, счетчиков, без унитазов и полотенцесушителей, даже без подоконников. По сути, «полуфабрикат» представляет собой чистый лист. Застройщик иногда предусматривает перегородки и обязательно гидроизоляцию в санузлах.

За и против

Люди, не ослепленные дешевизной, прикидывают: если прибавить к условным $800 стоимость громады предстоящих в квартире работ и необходимых стройматериалов, можно легко догнать метр до среднерыночной стоимости. При возведении межкомнатных перегородок и нанесении штукатурки на стены гарантированно съедается ценная площадь. Кроме того, места общего пользования попросту могут прийти в негодность, ведь жильцы годами будут поднимать в квартиры не то чтобы безобидные рулончики обоев, а целые мешки с цементом, кирпичи, блоки и еще несусветное количество стройматериалов.

— Зато, покупая полуфабрикат, человек получает практически полную свободу в выборе материалов отделки и подготовки основания, — Евгений находит плюс. — Это хорошо, если вы не доверяете качеству черновой отделки застройщика.

Что нужно сделать и сколько это стоит

В данной квартире из черновых работ придется сделать все: разводку электрики и всех труб водоснабжения и канализации, оштукатуривание стен, установку подоконников и так далее. Только после этого можно приступать к чистовой отделке.

Общая стоимость минимальной отделки и ремонта для квартиры-полуфабриката составила $7900 (15 637,91 рубля). В среднем, чтобы довести до ума квартиры разной площади, необходимо потратить $110 (219 рублей) за «квадрат». Так что, заключая договор покупки «голого» жилья, автоматически прибавляйте эту сумму к стоимости метра.

Вывод

— С учетом самого бюджетного ремонта выиграла панельная квартира, — констатирует Евгений. — Что неудивительно, учитывая степень ее готовности. Самым дорогим вариантом оказался «полуфабрикат». При этом не все такие квартиры от застройщика являются дешевыми: на поздней стадии строительства дома метр стоит более $1000. Средней по стоимости для потенциального покупателя стала квартира в каркасном доме, но при ее выборе стоит обратить внимание на мелочи (вроде гидроизоляции), проблемы с которыми в будущем могут удорожить и затянуть ремонт.

Ремонт и отделка квартиры займут примерно три-четыре месяца в идеальном варианте, если не будет задержек с финансированием и при условии, что строители будут работать на совесть.

Если говорить об усредненных желаниях заказчиков, то чаще всего для отделки стен используют обои под покраску. Это позволяет не готовить идеальные поверхности стен и при желании быстро менять цвет стен. Популярный материал для отделки полов — ламинат (из-за его высокой износостойкости, простоты и скорости укладки). Для отделки потолков заказывают натяжные потолки: это быстро, просто, дешево, однако не совсем экологично.

Заказать отделочные и ремонтные работы можно при помощи сервиса «Onliner. Услуги»

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by