Владельцы магазинов в «Маяке Минска»: «Продан каждый сантиметр! В качестве коммерческой недвижимости используется техподполье»

01 апреля 2017 в 8:00
Автор: Лора Нагапетян. Фото: Анна Иванова

Владельцы магазинов в «Маяке Минска»: «Продан каждый сантиметр! В качестве коммерческой недвижимости используется техподполье»

Как правило, первые этажи современных новостроек застройщик продает или отдает в аренду магазинам, парикмахерским и различным заведениям сферы услуг. Удобно: жилец может спуститься на лифте вниз и купить все экстренно нужное. Для жителей домов третьей очереди комплекса «Маяк Минска» компания Dana Holdings преподнесла еще более удобный подарок — полноценный двухэтажный торговый центр под названием «Променад». При этом напрочь забылась необходимость технического этажа, проще говоря — подвала, где сосредоточен доступ ко всем коммуникациям дома. Их спрятали в потолке и стенах коммерческих помещений. Собственники никак не могут приступить к ремонту и оборудованию магазинов, так как цокольный этаж регулярно заливает водой и канализационными отходами.


 

Третья очередь домов «Маяка Минска» — это девять высоток на улице Кирилла Туровского. Многоэтажки названы в честь художников: «Дали», «Роден», «Матисс», «Сезанн», «Пикассо», «Руссо», «Дега», «Мондриан» и «Кандинский». Они стоят на двухэтажном стилобате. Перспектива жизни над офисными и торговыми помещениями была принята радушно далеко не всеми дольщиками. Гораздо более полезным, по их мнению, был бы подземный паркинг — пока машины можно оставлять только на плоскостных стоянках и в паркинге комплекса Dana Mall. Покупатели квартир в третьей очереди помнят, что когда-то проект действительно предполагал наличие подземного паркинга, но от этой идеи застройщик отказался очень быстро, и уже на этапе подписания договоров долевого строительства в проекте под домами значились коммерческие помещения.

Дома №6, 8, 10, 12, 16, 18, 20, 22 на улице Кирилла Туровского, именованные в честь творивших в одну эпоху художников, начали сдаваться в эксплуатацию около года назад. «Променад» — ряд магазинов на их цокольном и первом этажах. В то время как в квартирах уже вовсю делают ремонты и живут люди, владельцы коммерческой части комплекса пока не могут начать извлекать из своих вложений заслуженную выгоду.

И это несмотря на то, что большинство помещений проданы: одни собственники купили их в качестве объекта для сдачи в аренду, другие планируют открыть в них свои торговые точки.

— На момент заключения договоров в 2014 году первый этаж продавался по $3200 за метр, цокольный — $2800, — вспоминает один из собственников Алексей. — Помещения сдавались долго, поэтому и их концепция несколько раз менялась. На данный момент они предназначены для торговли и практически все выкуплены физическими и юридическими лицами. 

Подписывая договоры, люди не знали, что в боксах и коридорах их ждет сюрприз в виде «оголенных» и спрятанных систем жизнедеятельности дома.

— На планировках мы видели только площади, не догадываясь о бонусе в виде коммуникаций.

И все бы ничего, но когда новоселы массово приступили к ремонтам и, соответственно, к эксплуатации системы водоотведения и канализации, это привело к стандартной проблеме новостроек — засору труб. В данном случае от этого страдают не жильцы квартир, а собственники магазинов на цокольном этаже.

— Помещения затапливались еще до их официальной сдачи. Я сам приходил сюда, видел, но думал: мало ли, может, помещения моются, вот и вода стоит. В феврале все подтопления почистили, повесили шарики, пригласили собственников, вручили им бутылки шампанского. Спустя семь дней трубы в потолке прорвались, разрушив часть подвесных конструкций. Для магазинов это настоящий коллапс.

— Все системы коммуникации и жизнедеятельности дома находятся в потолках и стенах торговых помещений на цокольном этаже, — объясняет Алексей. — Почему это является большой проблемой? В «Маяке Минска» продан каждый сантиметр! По сути, в качестве коммерческой недвижимости используется техническое подполье, которое в обычных домах является подвалом и используется исключительно для обслуживания коммуникаций.

Собственники, изучив вдоль и поперек купленное богатство, так и не определили места, в которых сосредоточен доступ к коммуникациям. Владельцы помещений показывают один из боксов: в нем находится стена, которая, по их словам, является бомбой замедленного действия, тая в себе канализационную трубу.

— Один из владельцев недавно узнал, что в стенке его магазина проходит труба. Увидели только когда стену разбомбили. С ноября 2016-го по январь 2017 года трижды происходил засор канализации в одном и том же месте. 16 января был составлен дефектный акт и было принято решение вскрыть зашивку стояка для определения положения канализационной трубы. После демонтажа стены стало ясно, что засор образовывается в угловом колене стояка, при этом отсутствуют люки ревизии для прочистки и обратный клапан. Так как канализация забивается часто и стену придется часто разбирать, владельцы помещения сами сделали люк, чтобы иметь доступ.

Двухэтажный торговый центр хоть и выглядит готовым, но пока не используется по своему прямому назначению. Несколько точек на потолке, в которых прорывались трубы, не спешат заделывать подвесными конструкциями — мало ли, залитие повторится. Чтобы избежать очередных прорывов, сотрудники ЖЭСа поставили на трубы своеобразные заглушки — временная и экстренная мера.

Кроме залитий, существенной проблемой является доступ сотрудников ЖЭС к коммуникациям, говорят собеседники, так как цокольный этаж находится в частной собственности людей.

— Представим ситуацию: собственник уехал в другую страну на полгода и закрыл свое помещение, в котором находятся коммуникации. В случае затопления не останется другого выхода, кроме как выбить дверь. Кроме того, ЖЭС должен через потолки врезаться в системы?

Ни одна обслуживающая организация не сможет обеспечивать нормальное функционирование систем водоснабжения, канализации, вентиляции и отопления домов без доступа к ним.

Собственники уверены, что согласно ТКП технические помещения не могут быть отданы под торговые, так как прокладка трубопроводов внутренней канализации недопустима в потолках, стенах и полу торгового зала. Кроме того, на цокольном и первом этаже нет люков ревизии и прочистки.

— Можно ли в боксах ставить стекла, которые бьются? — задаются собеседники еще одним вопросом. — По всем нормам такие помещения должны быть остеклены триплексом, чтобы в случае, если стекло разобьется, оно никому не повредило. 

Из-за зашивки коммуникаций в потолки и их неровного уровня высота потолка в некоторых помещениях настолько низкая, что Алексей практически касается его головой. На цокольном этаже повсеместно расстояние до подвесного потолка кажется недостаточным.

— По пожарным нормам высота потолка должна равняться 2,20 метра. Здесь явно не 2,20, потому что мой рост — 1,82. 

— Ущерба для собственников пока нет, потому что многие еще не приняли помещения и никто не сделал ремонты. Но когда их товар затопит, кому они предъявят — жильцам? Все в шоке, и планировать ремонты пока нет смысла. Позиция Dana Holdings — проект прошел экспертизу, значит, виноваты жильцы, которые забивают канализацию.

Onliner.by обратился в компанию «Зомекс Инвестмент» (дочернее предприятие Dana Holdings) с просьбой прояснить ситуацию. На вопросы ответил главный инженер проекта «Маяк Минска».

— Чем обосновано размещение систем водоотведения и канализации в потолках и стенах цокольного этажа с магазинами? Почему в доме не предусмотрены технические этажи? 

— Строительно-монтажные работы по размещению систем водоотведения и канализации в жилых домах выполнены в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов Республики Беларусь и проектной документации, получившей положительное экспертное заключение РУП «Главгосстройэкспертиза».

Входы в часть технических помещений организованы из общих коридоров встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, что не противоречит действующим ТНПА, а также сети частично проходят над общим коридором торговых помещений, а не над торговыми помещениями, как ошибочно утверждается в обращении собственников.

Законодательством и техническими нормативными правовыми актами Республики Беларусь на застройщиков не возложена обязанность при проектировании и строительстве жилых домов в обязательном порядке предусматривать технические этажи (подвалы). 

— Какова причина регулярных залитий коммерческих помещений?

— К сожалению, у работников, нанятых собственниками помещений для выполнения отделочных работ, хромает культура производства строительно-монтажных работ. Об этом свидетельствуют факты неоднократного засорения канализационных стоков ветошью, полиэтиленом, строительными смесями и растворами. Такие засоры приводят не только к залитию помещений, но и к механическому повреждению систем канализации, что, к сожалению собственников, не является гарантийными случаями и подлежит восстановлению не за счет средств застройщика.

Так, по результатам проведенного осмотра, состоявшегося в 14:00 23.03.2017, выявлено засорение труб бытовой канализации, которое вызвано неправильной эксплуатацией системы канализации, а именно:

— неправильная эксплуатация системы канализации (прочистка пластмассовой канализации осуществлялась буравчиком, металлическим тросом, что привело к механическому повреждению отводов);

— засорение канализации цементными смесями, клеями для плитки, ветошью и т. д.;

— «экономия» воды (расход воды на жилом доме №23 по г/п с момента ввода объекта в эксплуатацию (март 2016 г.) до декабря 2016 г. составил 58 куб. м);

— варварское отношение аварийной службы (сломаны подвесные потолки, канализационные стоки слиты на пол);

— затопление из квартир при проведении ремонтов.

— Какие есть пути решения проблемы залитий и доступа к коммуникациям?

— Доступ к коммуникациям обслуживающим организациям обеспечен в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов (СНБ 3.02.04-03). Таким образом, содержащаяся в обращении собственников помещений информация о наличии проблемы с доступом к коммуникациям не соответствует действительности.

Проблемы залитий должны решаться комплексно. Собственники жилых и нежилых помещений в составе дома, обслуживающие организации должны ответственно относиться к соблюдению правил общежития, правил эксплуатации и обслуживания инженерных систем жилого дома, а также соблюдать установленные техническими нормативными правовыми актами сроки и порядок их технического обслуживания, проведения регламентных и ремонтных работ.

Владельцы помещений намерены провести свое расследование и определить недостатки проекта.

— Вместе с остальными собственниками мы планируем собрать деньги и заказать экспертизу локальных мест, которая позволит определить состоятельность проекта, а главное — его законность, — делится планами Алексей. — Кроме того, будет проведена экспертиза конкретных участков, в которых происходит сбой. Заключения экспертизы будут использованы в суде при надобности. 

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by

Автор: Лора Нагапетян. Фото: Анна Иванова
Без комментариев