Держатель облигаций пятый год отказывается принимать квартиру, считая ее бракованной. «Подарю жилье государству, если мне докажут обратное»

На эти грабли наступило бессчетное количество белорусских дольщиков. Люди лезут в котлован и, пока строится дом, мечтают об уютной теплой квартире, светлом подъезде и гондолах под окнами. А получают самую заурядную новостройку с никудышной шумоизоляцией, задумчивым могилевским лифтом и потрескавшейся штукатуркой. Упрощение и удешевление проекта в процессе стройки — практика распространенная. Лишь единицы обращаются по этому поводу в суд. Случай в Боровлянах, пожалуй, уникальный. Держатель облигаций пятый год отказывается принимать квартиру, которая не соответствует его ожиданиям. Застройщик же отвергает претензии в свой адрес. Onliner.by выслушал обе стороны конфликта.

— Сам я из Новополоцка. Лет шесть назад с семьей переехал в Минск, работал в МАПИДе. Тогда мы с женой решили заранее позаботиться о будущем нашей дочери и построить ей квартиру, — рассказывает Сергей Басалыга. — Рассмотрев не один вариант, выбрали 10-этажку от застройщика ООО «Пригородстройинвест» в Боровлянах. На то время дом еще был на стадии котлована. Квадратный метр там стоил даже дороже, чем в некоторых минских домах, но для меня были важны несколько существенных параметров: высота этажа 2,8 метра, кирпичная кладка стен и горизонтальная разводка отопления с индивидуальными счетчиками тепла. Именно такие характеристики сообщались мне как по телефону, так и в офисе застройщика. Влияние на мое решение оказал и тот факт, что в 2009 году компания «Пригородстройинвест» победила в республиканском конкурсе в номинации «Лучший предприниматель в строительстве». Выбрав «двушку» на 9-м этаже, в январе 2011-го заключил соглашение.

В то время я проживал неподалеку, потому часто заглядывал на стройку и делал фотографии. Первое, что меня неприятно удивило, — это что многие блоки фундамента выглядели словно «бэушные», со сколами и трещинами. Между некоторыми блоками я не видел раствора. Закончив фундамент, строители перешли к кладке стен без устройства железобетонного монолитного пояса, необходимого для обеспечения равномерной усадки здания. Забегая вперед, скажу, что после сдачи дома в эксплуатацию по стенам пошли трещины.

Сергей поделился с редакцией фотографиями, сделанными во время возведения фундамента.

В дальнейшем Сергей начал замечать, как на стройплощадку подвозят материалы, не имеющие отношения к кирпичному дому: гипсовые плиты «Белгипс» (из них выкладывались межкомнатные перегородки) и блоки из ячеистого бетона (частично использовались в кладке наружных стен). А после монтажа плит перекрытий стало понятно, что высота от пола до потолка никак не соответствует 2,8 метра.

— У нашего дома был свой форум. Я разместил там фотографии, поделился своими опасениями. Другие участники форума также подтвердили, что им были обещаны потолки высотой 2,8 метра, кирпичные стены и перегородки, — говорит Сергей. — После этого мы потребовали от застройщика разъяснений, потребовали ознакомить нас с проектной документацией. Ответы на коллективные обращения давались в стандартной форме: мол, все делается в соответствии с законом и жесточайше контролируется.

Мы беседуем с Сергеем во дворе той самой 10-этажки. Выслушав вступительную часть его истории, интересуемся, были ли отражены в соглашении с застройщиком такие характеристики квартиры, как высота этажа и материал стен. Откуда вообще взялись эти 2,8 метра?

— Такие моменты и не должны там прописываться, иначе соглашение состояло бы из тысячи страниц, — поясняет дольщик. — Есть архитектурный проект, строительный проект, заключения экспертизы. Поскольку застройщик отказался предоставлять полный пакет запрашиваемой документации, мне пришлось обращаться в различные инстанции: от Госстандарта и Госстройнадзора до Минстройархитектуры и Академии наук. Был даже на приеме у министра. Изучение ответов на мои обращения позволяет мне сделать вывод, что построенный дом не соответствует проектной документации. Другими словами, застройщик без нашего ведома решил удешевить проект, что никак не сказалось на уменьшении стоимости квадратного метра. Платили мы за одно, а по факту было построено совсем другое.

Вот взять, например, систему отопления. По разъяснениям Минстройархитектуры, в этом жилом доме в обязательном порядке должна была быть горизонтальная система разводки с поквартирными счетчиками тепла. Такое требование к строящимся домам вступило в силу еще 1 января 2010 года, а проект нашего дома начал разрабатываться в марте 2010-го. Горизонтальная разводка со счетчиками позволяет экономить тепло и обойтись без этих уродливых труб вдоль стен. Мы же получили более дешевую старую систему. Насколько дешевую? На одном из совещаний в Минстройархитектуры, куда я был приглашен, звучала информация, что горизонтальная разводка по себестоимости в восемь раз дороже вертикальной.

В экспертизе конструкции здания все наружные стены кирпичные. По факту и проекту, на основании которого выдавалось заключение о приемке дома в эксплуатацию, часть наружных стен — кирпичные, а часть блоков — из ячеистого бетона.

По поводу высоты этажа вообще вышла невероятная путаница. В ходе моей переписки с различными госорганами выяснилось, что в технических нормативных правовых актах термин «высота жилого этажа», которым оперирует застройщик, вообще не определен. Академия наук дала мне ответ, что понятия «высота жилого этажа» и «высота помещения от пола до потолка» имеют одно и то же значение. А застройщик утверждает, что разные. Кстати, в моей квартире высота от стяжки до потолка составила от 2,48 до 2,5 метра.

Сергей имел право в любой момент расторгнуть соглашение, попытаться продать облигации третьему лицу по договорной цене. Почему не сделал этого?

— Я бы давно так и поступил. Но в то время скакал курс доллара. «Пригородстройинвест» сначала предлагал расторгнуть соглашение и вернуть номинальную стоимость облигаций. Тогда я получил бы лишь треть от уплаченной суммы в долларовом эквиваленте. Затем они думали над моим предложением вернуть сумму по курсу, но в конечном счете отказали.

После Сергей заказал независимую экспертизу и начал готовиться к суду. Вместе с ним иски подали еще три человека из этого же дома.

Своим решением от 1 июля 2014 года суд отклонил исковые требования в части снижения цены договора, но признал ряд строительных недостатков, обязав застройщика выплатить компенсацию морального вреда (по 3 млн рублей на человека) и произвести «дефектацию жилых помещений».

На сегодня решение суда в полном объеме не выполнено. Мы убедились в этом, попав вместе с судебными исполнителями в квартиру к Оксане Лабенок на 10-м этаже. В отличие от Сергея, она получила ключи, но с той же настойчивостью требует исправления недостатков. Одна из главных претензий — устройство стяжки.

— Насколько мне известно, по проекту должно быть 7 сантиметров стяжки: два листа ДВП по 1,5 сантиметра каждый, затем лист пленки и 4 сантиметра легкого керамзитобетона. По факту вскрытия мы видим цементно-песчаный раствор без листов ДВП и пленки. И тут никак не 7 сантиметров, — поясняет Сергей, в то время как судебный исполнитель оформляет акт. — Это у Оксаны на 10-м этаже. Какая стяжка у меня на 9-м, не знаю, но предполагаю, что такая же. Застройщик почему-то упорно отказывается вскрывать стяжку в моей квартире, лишь на словах уверяя, что там все в порядке.

— Ситуация для застройщика малоприятная: если привести в соответствие проекту устройство стяжки, то высота потолков станет еще меньше. А если выдержать высоту 2,8 метра, то от стяжки предстоит и вовсе избавиться. Как ни крути, везде нарушение санитарных норм, — убежден Сергей.

Сергей и Оксана в доме не живут. А что скажут о качестве строительства те, кто переехал сюда несколько лет назад? На лестничной клетке мы повстречали несколько жильцов.

— Особых претензий у нас нет, кроме шумоизоляции. Хорошо слышим соседей снизу. Слышим даже то, что они говорят. Мне кажется, так быть не должно, все-таки дом не панельный, — рассказала девушка. — Были какие-то «косяки» по штукатурке. Но у меня муж строитель — сам все исправил.

— Слышимость — как в обычном доме. На гипсовые стены особо ничего тяжелого не повесишь. Но больше волнуют трещины в тамбурах, — молодой человек показывает нам причину своего беспокойства.

* * *

Застройщик, само собой, ситуацию видит иначе. Ответить на наши вопросы согласился Роман Адамович, помощник руководителя ООО «Пригородстройинвест»:

— Прежде всего надо отметить, что дом в Боровлянах возводился в 2011 году — в сложнейший для экономики период. Тем не менее мы сумели построить здание в обещанный срок. Что касается недостатков строительства, то признаем: они были. А какой дом сегодня сдается без замечаний? Но это обычные рабочие моменты, которые устраняются по гарантии. Ни один из имевших место недостатков не препятствует проживанию в квартирах. Поэтому действия Сергея Басалыги, направленные на получение многомиллионной компенсации, можно расценивать не иначе как потребительский экстремизм.

О «бэушных» фундаментных блоках и пропавшем монолитном поясе

— У нас создалось впечатление, что Сергей Басалыга заинтересован не в покупке квартиры, а в извлечении материальной выгоды. С первого же дня он начал появляться на стройке и собирать «компромат», фотографировал промежуточные этапы работ и делал поспешные выводы о качестве строительства. Его обвинения в том, что фундаментные блоки поставлялись некондиционными, выглядят абсурдными. На стройке был независимый технадзор, этапы работ принимались комиссионно. Перед принятием дома в эксплуатацию все службы, включая Госстройнадзор, МЧС, санстанцию, проектную организацию, выдали свои положительные заключения.

По сложившейся практике проектирование ведется в два этапа. Есть архитектурный проект, в который закладываются основные параметры стройки, а есть более поздний строительный проект, где рассчитываются все детали. На стадии строительного проекта какие-то характеристики дома могут уточняться, для чего далеко не всегда требуется прохождение повторной экспертизы. В архитектурном проекте действительно был предусмотрен железобетонный монолитный пояс поверх фундаментных блоков. Но в дальнейшем проектировщики решили усилить здание, выполнив три монолитных пояса и разбросав их по этажам. На это изменение проекта было получено положительное заключение экспертизы. Да, по срокам это заключение получили позже — но ведь получили. А Басалыга теперь давит на то, что дом не соответствует первоначальному архитектурному проекту. Хотя, казалось бы, жилец должен быть только доволен тем, что дом стал прочнее.

О гипсовых перегородках

— Если в заключении экспертизы указано, что дом кирпичный, это не значит, что абсолютно все стены будут из этого материала. Несущие стены у нас кирпичные, а перегородки между комнатами на стадии строительного проекта решено было выполнить из пазогребневых гипсовых плит. Они более аккуратные, не требуют отделки и никоим образом не влияют на безопасность конструкции здания. Причем для такого изменения проекта не требовалось отдельной экспертизы.

О высоте этажа и разводке отопления

— Мы никого не обманывали. 2,8 метра — это высота этажа, которая включает в себя толщину перекрытия (она составляет 30 сантиметров). А есть высота жилого помещения — она составляет 2,5 метра. Есть утвержденный проект, есть чертеж, где все видно. Но Сергей Басалыга пытается всех запутать, утверждая, что высота этажа и высота помещения — это одно и то же. В СНБ установлено, что высота помещений квартиры от пола до потолка при проектировании должна быть не менее 2,5 метра. Дом таким запроектирован и построен.

Увы, строительство ведется не с абсолютной точностью. В углу одной из его комнат высота потолка составляет 2 метра 49,4 сантиметра. Но в остальных местах — не ниже 2,5 метра. Стоит ли из-за этих миллиметров поднимать скандал? Тем более мы признаем этот брак и готовы вычесть определенную сумму из стоимости квартиры.

Законность применения в доме вертикальной разводки отопления подтверждена заключением Госстройэкспертизы, и именно с учетом этой системы разводки устанавливалась и цена квартир в доме. Кстати, по мнению специалистов, вертикальная система отопления более экономична и в эксплуатации.

Важно отметить, что Басалыга заключал с нами соглашение о покупке жилищных облигаций уже тогда, когда и высота помещений, и разводка системы отопления были известны. И он имел возможность ознакомиться с документацией.

О «худой» стяжке

— Действительно, в одном из рабочих вариантов проекта шли два листа ДВП. Однако в процессе дальнейшего проектирования была утверждена другая стяжка, для чего не требовалось дополнительной экспертизы. Сергей Басалыга оперирует какими-то промежуточными чертежами, не принимая во внимание окончательные и утвержденные. А утвержденный вариант стяжки такой: она составляет 7 сантиметров и состоит из цементно-песчаного раствора (2 сантиметра), легкого керамзитового раствора (4,5 сантиметра) и звукоизолирующего полиэтилена (0,5 сантиметра). И этот состав стяжки ничем не хуже того, на котором безосновательно настаивает Басалыга.

О неисполнении решения суда

— Согласно решению суда от 1 июля 2014 года, мы обязаны устранить в квартире дефекты, указанные в заключении независимых экспертов. Почти все замечания давно устранены, за исключением высоты потолка в углу одной из комнат. Как я уже говорил, увеличить высоту в том месте технически невозможно, потому мы предлагаем оценить стоимость дефекта и выплатить денежную компенсацию. Однако Сергей Басалыга не соглашается, а судебные исполнители раз за разом фиксируют этот дефект [и выписывают застройщику штрафы — прим Onliner.by]. Считаю, к рассмотрению этого вопроса еще предстоит вернуться в судебном порядке.

Вообще, мы неоднократно предлагали Басалыге выкупить принадлежащие ему жилищные облигации, но он на любые подобные предложения отвечал отказом, преследуя, возможно, иные цели.

Для нас совершенно очевидно, что проблемный владелец облигаций не намерен принимать квартиру и жить в ней (о чем он открыто и заявляет), а использует ее как средство получения денежной компенсации, значительно превышающей стоимость построенного жилья. И если мы сможем в суде доказать его умысел, то сумеем добиться расторжения договора.

* * *

Как видим, с позиций держателя жилищных облигаций и застройщика ситуация выглядит по-разному. Многие факты, изложенные одной и другой сторонами, противоречат друг другу, и установить истину в этом запутанном деле крайне сложно. Несмотря на аргументацию застройщика, Сергей, будучи хорошо знаком с нормативными правовыми актами, убежден, что дом возводился с многочисленными отступлениями от норм и что в процессе стройки проект удешевлялся без пересчета стоимости метра. А устройство фундамента вызывает у него опасения в безопасности проживания.

В декабре прошлого года Сергей подал еще один иск в суд — о признании акта ввода дома в эксплуатацию недействительным. Спустя четыре года после заселения жильцов. Пожалуй, это первый подобный случай в Беларуси. Также он обратился в Администрацию президента и Совет министров.

— Чтобы расследование было проведено самым тщательным образом, я подал письменное заявление и сейчас подтверждаю свои намерения: обязуюсь подарить свою квартиру государству, если мне предоставят неопровержимые доказательства того, что дом был построен без нарушений технических нормативных правовых актов, — говорит Сергей. — Многие скажут, что бороться бессмысленно. Но я с этой точкой зрения не согласен. Вместе с другими людьми мы принципиально пойдем до конца, чтобы получить причитающуюся по закону компенсацию убытков и проучить застройщика.

Читайте также:

• «Крепость» на песке. История про дом, который треснул
• Жильцы многоэтажки в шоке от качества строительства: шатающиеся стены, сквозные щели и ветер, дующий из кирпичей

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by