Принимаем новостройку со специалистом: изучаем дом премиум-класса и узнаем, дурят ли нашего брата, покупающего жилье по $2000 за «квадрат»

Onliner.by вместе со специалистом по приемке квартир Александром Скоком продолжает «препарировать» столичные новостройки. Предыдущий опыт показал: солидный внешний вид далеко не всегда гармонирует с «начинкой». На этот раз мы решили заглянуть в дом премиум-класса. Многоэтажка во дворах за администрацией Первомайского района выросла незаметно: стройка, скрытая от посторонних глаз домами первой линии, продвигалась уверенно и методично, и к намеченному сроку дом был сдан. Как ни странно, застройщик не организовывал мощной рекламной кампании (такой, чтобы на каждой радиостанции звучал призыв купить квартиру) и обошелся без пафосных названий. Десятиэтажный дом получил скромное наименование — «Независимости, 85Г».

Возводила элитную многоэтажку компания «Белреконструкция». В продаже еще есть квартиры и даже пентхаус. Правда, цена для большинства белорусов окажется неподъемной: к примеру, $1250 за метр в апартаментах площадью 139 «квадратов» или $2350 в более чем двухсотметровом пентхаусе. Сам дом стал завершающей точкой в возведении небольшого жилого комплекса, территория которого огорожена заборчиком, а въезды перекрывают шлагбаумы. Видеонаблюдение, охранник, подземный (но только один) паркинг — неотъемлемые составляющие «богемной» столичной жизни.

Максим стал счастливым обладателем 110 «квадратов» уже достаточно давно, но к ремонту пока не приступал:

— Квартиру покупал на перспективу. Сейчас мы вместе с супругой живем в «двушке» в доме повышенной комфортности, но, так как думаем о прибавлении в семействе, решили прибавить и «квадратов». Кроме того, была еще и банальная причина: в стране стартовал очередной «прикол», доллар начал расти с каждым днем, купить иностранную валюту было проблематично (особенно крупную сумму), а наш рублевый вклад в банке таял на глазах. Надо было спасать деньги, причем делать это быстро. А так как более просторная квартира нам все равно была нужна, то и с покупкой решили не затягивать.

Рассматривали разные варианты. В первую очередь исходили из того, что это будет уже постоянный вариант, так сказать, семейное гнездо. Выбирали между «Аквамарином», «Славянским кварталом» и «Независимости, 85Г». Но на тот момент только этот застройщик проявил индивидуальный подход и готов был снижать цены, причем серьезно. Остальные же стояли на своем и не соглашались уступить даже доллар. Так нам и удалось купить эту «трешку» почти по $2000 за «квадрат». Отношение застройщика порадовало.

— Понравилось и то, что здесь сделали многое, чтобы отличаться от большинства домов, где стараются только максимально содрать деньги, а по факту делают «социальную» отделку стен в местах общего пользования, ставят уродливые железные двери, еще и обмануть могут по мелочам. Я знаю, о чем говорю, так как одну квартиру в считающемся престижным доме уже покупал, — вспоминает Максим.

Подъезд данной многоэтажки оформлен на редкость аккуратно и симпатично: на первом этаже в гостиной зоне применили декоративный камень, добавили домашние светильники и бюджетную лавочку. Дальше — больше: на всех лестничных пролетах стены облицованы глянцевой плиткой, на потолке — декоративная штукатурка.

Единственное, что огорчает нового жильца, — футуристичного вида импортный лифт не грузопассажирский, поэтому места в нем не так много, как хотелось бы. Стены лифта пока обшиты защитой: застройщик сделал это сам, без лишних уговоров со стороны жильцов. Мусоропровода в подъезде нет вообще.

На лестничной площадке расположено всего три квартиры. При этом две из них прячутся за тамбуром с персональным домофоном, а еще одна расположена прямо напротив лифта и не имеет дополнительного «укрытия».

— Тамбур не столько просторный, сколько длинный. Но в нем все равно можно будет оставлять велосипед, коляску, санки. Но вот что меня смущает, так это открытие дверей. У меня в квартире была небольшая перепланировка, и проем сместили в сторону. Однако и без этого он был расположен почти напротив соседского, а это значит, что, когда и я поменяю входную дверь, обе они будут открываться наружу и упираться друг в друга при одновременном выходе/входе. Значит, надо ставить более сильную, чтобы при случае победить соседа в «схватке», — смеется Максим.

— По большому счету, все, что мне было обещано менеджерами в офисе застройщика, в итоге выполнили. Сами знаете, в скольких новостройках грозились сделать вентфасад, а потом меняли его на штукатурку. У нас же весь дом облицован соответствующим материалом. Кроме того, слой термошубы сделали в два раза толще, чем положено, поэтому дом очень теплый. В каждой квартире есть индивидуальный газовый котел, так что отключение горячей воды летом нас вообще не затронет. По сути, мы автономны. Ну и высота потолков в 3 метра и размер окон не могут не радовать.

Не скажу, что меня устроила первоначальная планировка. Единственный ее плюс заключался в том, что стены можно было двигать и смещать по своему усмотрению, что мы с помощью застройщика (так как он предлагал расценки даже ниже, чем любые «шабашники») быстро и сделали, полностью поменяв внутреннюю конфигурацию квартиры. Более того, застройщик предлагал даже разобрать уже построенную внешнюю стену и сделать панорамные окна в гостиной. Цена была демократичная, но мои запасы уже оказались на исходе, и я отказался от этой затеи, — комментирует минчанин.

Благодаря перепланировке в квартире Максима появились гардеробная площадью около 6 «квадратов», большая спальня с двумя окнами, несколько уменьшенные детская и гостиная. Коридор также заузили, но за счет этого прибавили объема санузлу. Так как по первоначальной планировке санитарная комната была просто огромной, ее разделили на две части, присоединив к одной из них немного территории гостиной. Дверь на балкон немного передвинули, чтобы можно было расположить угловую кухню.

— Что меня действительно напрягает — вопрос с парковкой, — продолжает молодой человек. — Подземный паркинг есть только в первом доме. Когда я покупал квартиру, предложили приобрести и личное место для авто. Но цену назвали — просто безумие! — $35 тыс. Потом вроде как пересмотрели в сторону $30 тыс. Но это, на мой взгляд, слишком дорого, особенно если учесть, что при любой погоде (и в дождь, и в снег, и под палящим солнцем) придется идти через весь двор, чтобы забрать машину.

Понятно, что все государственные нормы по машино-местам соблюдены, но когда писались все эти регламентирующие документы? Мы как будто застыли во времени. Вместо того чтобы обязать застройщиков строить подземные паркинги и продавать места по себестоимости (надо же разгружать дворы), наши чиновники установили тарифы для паркингов, как для юрлиц. В итоге я за свое крохотное место в доме, где живу, каждый месяц плачу около 400 тыс. за «коммуналку» — больше, чем семья за «однушку». А с парковкой и здесь намечается беда: днем во дворе машины ставят офисные работники, а вечером — жильцы. Даже с учетом того, что многие квартиры еще не заселены, уже бывает некуда приткнуться.

— Любопытно, конечно, узнать, какое здесь качество строительства. Если сравнивать с нынешней квартирой, то разница в цене «квадрата» была всего $400 (правда, «двушку» я купил на пике цен, а «трешку» — во время «распродажи»). В той квартире ну очень много недоделок, брака, непорядочности застройщика, и меня до сих пор не покидает ощущение, что нас просто «нагрели». Сюда я уже приводил строителя, чтобы оценить объемы недоработок и проблем. Но доверять ему до конца не могу, ведь чем больше огрехов он найдет, тем больше у него будет работы. А застройщик в свое время клялся и божился, что такого качества строительства в этом городе никто больше не дает, и обещался все сразу же исправить, как только мы выявим проблемы, — объясняет Максим.

— Чем будет отличаться элитный дом от обычного? — вступает в разговор Александр Скок. — Высота потолков, размеры окон, современные лифты, убранство дома снаружи и внутри. В любом «каркаснике» предусмотрена звукоизоляционная прослойка в полу, в доме премиум-класса она может быть выполнена из материала подороже. А может и не быть. Но даже в самом престижном доме жильцы по-прежнему не застрахованы от проявлений «фантазии» наших строителей: квартира — это отдельное помещение, в котором возможно все что угодно.

Проверку просторной квартиры начинаем с окон. Застройщик позаботился о том, чтобы снять защитную пленку с рам снаружи, но не удосужился сделать это изнутри. На липкой ленте красуются фирменные надписи, свидетельствующие об использовании не самого дорогого пластикового профиля. Зоркий глаз сотрудника компании «Эво Лэнд» сквозь строительную и уличную пыль замечает на нескольких стеклопакетах проблемы: царапины, за которые можно зацепиться ногтем, и окалину.

— Эти повреждения появились во время установки, вина лежит только на монтажниках. Такой стеклопакет подлежит замене. Как правило, если человек знает о каком-то дефекте, его взгляд потом все время за него цепляется, и это начинает очень раздражать. Пусть застройщик меняет: цена стеклопакета — около $100 в эквиваленте.

Кроме того, не закручены до конца анкеры, на них нет декоративных пластиковых колпачков. Конечно, окно из-за этого не вывалится, но если что-то делается, то надо делать это до конца и хорошо. Здесь мы видим разбитое гнездо. Также нет накладок с обратной стороны окна — страдает опять же только эстетическая составляющая.

Здесь должен быть наличник или нащельник: монтажная пена не должна быть видна. Более того, ее почему-то обрезали под углом. В одном из окон штукатурка не заходит на откос, а пена не закрыта пароизоляционной пленкой, то есть влага из помещения будет попадать на пену, и та начнет терять свои свойства.

Проектом не предусмотрен подоконник, поэтому можно проверить, как обработали проем. Как видим, прямо под окном мы получили мягкий утеплитель, а не капитальную стену, что само по себе не очень хорошо.

А вот эти откосы делали во время холодов, поэтому мы и имеем такие узорчатые поверхности: мороз рисовал. «Декоративная» штукатурка уже начинает разлетаться во все стороны от малейшего воздействия, — показывает Александр.

В торцевой стене большой и светлой спальни, которая имеет общую стену с подъездом, насчитываем сразу три огромные трещины: не очень «худенькие», они идут от пола до потолка. Не разглядеть их невозможно. Прослушав стену, Александр приходит к выводу, что перед нами не привычный газосиликат под штукатуркой, а утеплитель под слоем застывшей смеси.

— Похоже, эти трещины уже расшивали и пытались устранить. Но они появились снова. Это и неудивительно: идеально сделать штукатурку по утеплителю очень сложно, это трудоемкий процесс, требующий больших усилий. Вообще, решение странное: утеплитель изнутри дает дополнительную звукоизоляцию и тепло, но работать с такой структурой в дальнейшем тяжело. Исполнение подкачало. Вижу, что эти трещины пытались даже «засиликонить».

— Хотели сделать как лучше, а получилось как всегда, — резюмирует Максим.

Не обошлось без трещин и в самом больном месте всех «каркасников» — на стыке колонн и стен:

— Похоже, что здесь трещины будут появляться снова и снова. Стена, конечно, не вывалится наружу, но при определенных способах отделки это будет заметно.

А вот сами колонны на удивление оказались ровными: максимальное отклонение верха от низа — 5 миллиметров. Любопытно и то, что проектом не была предусмотрена разводка электрики (в наличии только одна розетка) и труб водоснабжения. Эти работы собственник будет выполнять сам. Однако все стены оштукатурены, следовательно, их придется штробить и замазывать по новой, а целостность слоя уже будет нарушена.

Оценив все стены, Александр приходит к выводу: в некоторых местах штукатурка отходит — простукиваются целые полости. Причем замечания встречаются в основном в тех местах, где была перепланировка: новые стены оштукатурены не так хорошо, как «родные». В потолке санузла замечаем дырку к соседу, во втором санузле — небольшое залитие, природу которого определить сложно.

Гипсокартон, прикрывающий трубы и счетчик холодной воды, держится не на каркасе (как это должно быть), а на двух профилях и трех саморезах. Но Максима это должно скорее устраивать: будет легче демонтировать. Удивляет и наличие гипсовой штукатурки в санузле: во влажном помещении стены должны быть обработаны цементным раствором.

— Меня беспокоит то, как вам возводили новые стены: в большинстве мест не уложена звукоизоляция, которая предотвратила бы передачу вибрации с пола на стены. Но самое главное — похоже на то, что кладку делали прямо на стяжку пола: следов того, что врезались в существующий «пирог», я не вижу. Конечно, есть вероятность того, что здесь поработали специалисты экстракласса, но…

Кладка должна соприкасаться непосредственно с бетонной плитой, а не со стяжкой, которая включает в себя мягкий слой звукоизоляции. Установив стену на мягкое (пусть даже отчасти) основание, можно ожидать, что впоследствии на месте примыкания новой стены к старой начнут появляться трещины.

А вот и вечная проблема: когда делают стяжку, возле батарей хорошо не разравнивают, и образуются бугры. Поэтому, прежде чем укладывать напольное покрытие, надо будет отшлифовать это место, — объясняет Александр.

Вопросы вызвала и установка входной двери. Над дверным проемом сотрудник «Эво Лэнд» обнаружил большое запененное пространство. Там, где должен быть прочный и твердый материал, функцию держателя выполняет монтажная пена.

— С таким я уже сталкивался, — говорит Максим. — В нынешней квартире от верхнего косяка и почти до потолка подъезда все запенено. Кажется, приложись к двери покрепче — она и вывалится.

— Объясняется это просто: прораб ошибся с высотой дверного проема. Он не там поставил отметку, прибавив к стандартным параметрам еще сантиметров пять. Рабочие поставили дверь и увидели, что все неправильно. Как ликвидировать эту дыру быстро? Конечно, запенить и заштукатурить! Видел «промахи» от 3 до 10 сантиметров. Теперь надо доставать дверь, доклеивать полоску газосиликата необходимой ширины, укреплять дюбелями — и тогда новая дверь будет хорошо, надежно стоять. Жесткого основания пока нет, хотя дверь и так не выпадет.

«Диагноз» по квартире такой: «родные» стены возводили хорошие специалисты, которые знают свое дело и соблюдают технологию. Все перетерто, держится на четыре с плюсом (из пяти). Есть небольшие пятна неприлегания, но они совсем некритичны. Стены ровные. Стяжка пола тоже хорошая и ровная — заново делать ее не придется, разве что кое-где «подредактировать». Но это опять же мелочи.

Там, где в дело вступали «передельщики», картина похуже. Скажем откровенно, люди не очень старались — проблем со штукатуркой значительно больше. Кроме того, надо немного отрегулировать окна и обязательно снять с них пленку: если постоит еще немного, потом удалить ее будет очень трудно. Квартира добротная, выше среднего. Ничего плохого о ней сказать не могу. По десятибалльной шкале я бы поставил семь: могло бы быть выше, если бы не вторая бригада, которая делала перепланировку и допустила ошибки, опустив рейтинг, — заключает Александр Скок.

Читайте также:

• Обратная тяга, осыпающаяся штукатурка и соль, проступающая из стены: вместе со специалистом принимаем квартиру в «каркаснике» на Победителей
• Жильцы многоэтажки в шоке от качества строительства: шатающиеся стены, сквозные щели и ветер, дующий из кирпичей

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by