Директор частного ЖЭСа: «Проблемных жильцов надо воспитывать рублем. В домах, где люди сами построили квартиры и платят за их содержание немалые деньги, всегда порядок»
Первый частный ЖЭС в нашей стране появился еще в 1995 году. Организаторы смелого проекта под названием «Аймалин М», покусившиеся на исконно государственную функцию и предоставившие минчанам альтернативу, разумно предположили, что даже в самые тяжелые времена такая услуга, как содержание жилого фонда, будет востребована. Расчет простой: в середине девяностых каждый застройщик платил своеобразную дань госструктурам: 6% квартир отдавалось горисполкому за право строительства, а еще 2% — ЖЭСу за последующее обслуживание. Сэкономить заказчику эти самые 2% (две-три квартиры в стандартной девятиэтажке) — основная идея учредителей частного ЖЭСа, которая и помогла привлечь партнеров.
Почти двадцать лет компанией «Аймалин М» управляет Виктор Клименко, в прошлом начальник столичного ЖЭС №54.
— В 1996 году с формулировкой «Хочешь работать по-новому?» меня пригласили на должность директора, — вспоминает Виктор Васильевич. — Уйти из государственной структуры побудила в первую очередь возможность работать над конкретными задачами без формализма и лишней траты времени. Думаю, любой руководитель коммунальной организации согласится с тем, что вместо непосредственной работы приходится проводить нескончаемые часы на планерках, летучках и совещаниях. Плюс огромный поток бумаг, бо́льшая часть из которых абсолютно никому не нужна.
— Понимая, что наши люди в первую очередь смотрят на стоимость услуг, а не на их содержание и качество, решили, что работать будем по государственным тарифам, а иметь прибыль и выигрывать — за счет своей гибкости, — поясняет Виктор Клименко. — Правда, поначалу еще была надежда на некоторую поддержку со стороны государства. Расходы ЖЭСов ведь покрываются из бюджета (даже сверхнормативные), чем мы хуже? Но совсем скоро столкнулись с суровой реальностью: никаких субсидий нам как частной структуре, пусть и обслуживающей население, не дадут. На дотации на возмещение затрат по содержанию жилого здания могут рассчитывать только сами товарищества, но и эти деньги выбить весьма и весьма проблематично.
С тех пор так и работаем: выполняем свои обязанности и параллельно бьемся за дотации для жильцов, чтобы облегчить им бремя оплаты услуг. Любопытно, но наши законы составлены таким образом, что теоретически государственной помощью может воспользоваться любое товарищество собственников. Но, как выясняется на практике, все обставлено так, что ты еще десять раз подумаешь, брать ее или нет. Соблюсти надо столько условий и пунктов, что это либо нереально, либо настолько сложно, что итоговая сумма (а дотации никогда не покрывают всех затрат, то есть всегда гораздо ниже нормативной себестоимости, на которую ориентированы) не будет стоить того. К слову, все годы существования товариществ собственников в Беларуси дотации получали лишь около 10% от общего числа товариществ, и ни одно из них не выбило максимальную, 100%-ную помощь — суммы всегда оказываются меньше норматива.
Поэтому мы вынуждены ограничивать себя: брать на обслуживание более восьми домов невыгодно, сразу понадобятся дополнительные специалисты, которым нужно платить зарплату. По этой же причине не берем на обслуживание отдельные небольшие дома в других районах Минска. Выгодно брать на обслуживание либо группу домов, либо один, но большой дом. Ведь зарплата любого из нас складывается из тех денег, которые перечисляют жильцы. Сами знаете, люди в наше время считают каждую копейку и не хотят платить лишнего.
— Что касается количества сотрудников, то для государственных ЖЭСов наша структура, мягко говоря, непривычная. Штат максимально оптимизирован: меньше нельзя, больше не нужно. В «Аймалин М» есть директор, он же специалист по газовому хозяйству, три бухгалтера (одна из которых является еще и заместителем директора по экономике), ведущих не только расчет коммунальных услуг, но и бухгалтерии товариществ как юридических лиц, главный инженер (ответственный по теплу), инженер-электрик, мастер по закупке материалов (выполняющий еще и общественную работу). Многие годы плодотворно сотрудничаем со специалистом по наладке автоматики тепловых узлов. Работают, само собой, сантехники, электрики, дворники и паспортист, — уточняет директор.
— На все сложные случаи, с которыми не можем справиться сами, привлекаем специалистов или профильные организации по договору. Бо́льшую часть коммунальных проблем можно решить при помощи Городской аварийной службы, сотрудники которой работают очень оперативно и по приемлемым расценкам. У нас заключен договор с этой организацией, и проблем никогда не возникает. Я, например, не вижу необходимости держать своего сварщика: сегодня он загружен, а потом неделями не востребован. Гораздо проще нанять человека по договору именно тогда, когда он нужен. Это же касается наличия собственного самосвала, трактора и другой специальной техники.
Кстати, еще в конце девяностых мы начали развивать направление, которое сейчас преподносится как прорыв и инновация. У нас еще тогда появились хаус-мастера: работники, ориентирующиеся сразу в нескольких смежных областях. При этом не обязательно, чтобы сантехник по образованию лез в электрораспределительный щит, достаточно того, чтобы он мог увидеть проблему и сообщить о ней. А вот решать ее будет уже высококлассный электрик.
Не стану лукавить и говорить, что абсолютно все заявки выполняются в тот же день, а нареканий на нас никогда не поступало. Конечно, случается всякое. Более того, зачастую выполнение той или иной просьбы со стороны жильца зависит от ее содержания: не всегда под рукой есть необходимые материалы и люди, но все это связано в первую очередь с финансовыми трудностями, — поясняет Виктор Клименко.
— Услуги, которые мы оказываем, по большому счету, стандартные: техническое обслуживание, управление недвижимостью, организация эксплуатации объектов, приемка законченных строительством домов в эксплуатацию, заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг в интересах обслуживаемых объектов, получение необходимых разрешений и согласований и другое. Правда, не выполняем так называемые бытовые заявки. Делать это по существующим государственным расценкам невыгодно: специалисты полдня могут провести на объекте и практически ничего не заработать.
Извечное противостояние ЖЭСов и жильцов, жалующихся на грязь, мусор и беспорядок в подъезде и во дворе, директор частного предприятия рассматривает с нескольких сторон. Новые нормативы по уборке (влажная — два раза в месяц, а сухая — всего два раза в неделю) — не от хорошей жизни, уверен Виктор Васильевич. Все дело в низкой зарплате, желании сэкономить на коммунальщиках и еще более низкой культуре некоторых горожан.
— Понятно, что найти хорошего и добросовестного дворника или уборщицу на такую зарплату, которую предлагает ЖЭС или наша организация, весьма и весьма проблематично. Далеко не каждый захочет регулярно убирать окурки в подъезде (это в лучшем случае), а зимой в снегопад без перерыва махать лопатой за копейки. На такой работе людей можно удержать только деньгами, чего мы, увы, не видим. В товариществах собственников жильцы, которым не все равно, в каком состоянии их подъезд, договариваются между собой доплачивать дворнику, перечисляя деньги на счет. С каждой квартиры поступает определенная сумма, не бьющая по кошельку, — и вот на участке уже работает порядочный сотрудник, поддерживающий чистоту. Таким же образом товарищества покрывают затраты по содержанию общего имущества.
Зачастую подъезды выглядят ужасно не по вине ЖЭСа, а из-за самих же жильцов. Я, вообще, считаю, что, пока люди не начнут нормально платить за оказываемые услуги, беречь места общего пользования никто не будет. Сколько работаю в системе ЖКХ, вижу одну закономерность: если жилец не построил квартиру за собственные деньги, то он ее не ценит и не бережет, живет по принципу «не мое, не жалко». Особенно это касается социального жилья. Есть, конечно, и нормальные люди, но большинству абсолютно наплевать, что происходит за порогом их квартиры (а иногда и в самой квартире).
Народ приучили, что рано или поздно в загаженный подъезд придет ЖЭС и все бесплатно починит, а потом можно снова разрисовывать, поджигать, выламывать. Уверен, людей нужно воспитывать, и воспитывать в первую очередь рублем. Как бы жестко ни звучало, но это единственная действенная мера. Когда заплатишь за ремонт круглую сумму из своего кошелька, только тогда и начнешь ценить проделанную работу и даже присматривать за порядком: отмечать, кто ходит по подъезду, разрисовывает стены, ворует плафоны и не твой ли собственный сын пакостит в своем же доме. А пока есть халява, то и отношение будет соответствующее.
Есть, конечно, и такой момент: люди не доверяют госорганизациям, мол, перечисляем деньги, а куда они потом деваются — непонятно. В товариществах собственников это решается проще: регулярно проводятся отчетно-выборные собрания, на которых председатель рассказывает, на что потрачены какие суммы, и подтверждает свои слова документами.
— Непонятен мне закон, по которому жилец может отказаться от оплаты необязательной услуги. К примеру, 90% его соседей за то, чтобы установить хорошую видеосистему, нанять консьержа или провести ремонт. Но ведь всегда найдется два-три-пять человек, чаще всего получивших жилье бесплатно, которые от этого откажутся. Их логика очень простая: зачем я буду тратить свои деньги, если соседи все оплатят, а я в любом случае воспользуюсь этими благами? И заставить такого упрямца никто не может. А как по мне, то все жильцы должны быть на одном уровне, и если тебя не устраивают какие-то улучшения, то освобождай квартиру, переезжай туда, где довольствуются минимумом, — объясняет свою точку зрения директор «Аймалин М».
Сомнения вызывают у руководителя частного предприятия и нынешние тарифы на услуги ЖКХ. По его мнению, социальная помощь, безусловно, должна быть, но исключительно адресная. «По странным соображениям тарифы для всех людей абсолютно одинаковые, при этом кто-то действительно не может свести концы с концами, а кто-то за 100—200-метровые квартиры платит копейки», — удивляется сложившейся системе Виктор Клименко.
— Нам давно пора вести подомовой учет и рассчитывать показатели индивидуально для каждого объекта. Согласитесь, что пятиэтажный дом в обслуживании будет намного дешевле, чем девяти-двадцатиэтажный: в нем нет лифта, больших холлов, систем пожаротушения и дымоудаления. А мы все: и хрущевки, и современные многоэтажки — рассчитываем по одному тарифу — в любом случае за «квадрат» платят сейчас 2100. Денег этих, естественно, не хватает, поэтому неслучайно в товариществах доплачивают сами люди, а расходы ЖЭСа покрывает государство. Правда, ЖЭСу, пожалуй, даже не под силу вести подомовой учет: для этого нужны люди, а от коммунальщиков, наоборот, требуют сократить штат.
Да и в целом на сотрудников ЖЭСов любят повесить сотни задач. К примеру, бороться с шумными соседями. На какую эффективность рассчитывали те, кто внес и одобрил это положение в Кодекс об административных правонарушениях?! Во-первых, коммунальщики работают не круглосуточно, а шумят, как правило, именно по ночам, в праздничные или выходные дни. Во-вторых, сотрудники милиции застрахованы, а жэсовцы — нет. Разве это нормально? Вроде правоохранителей разгрузили для решения других задач, но ведь и ЖЭС не волшебник. А надо ведь еще и протокол составить, подписать который не захотят даже жалобщики и их ближайшие соседи: мол, незачем портить отношения, решайте нашу проблему как хотите.
В целом опыт работы с товариществами показывает: ничто так не стимулирует поддерживать порядок, как возможная трата собственных денег. Поэтому и ремонт в подъездах даже через восемь лет выглядит почти как новый, почтовые ящики не сломаны, а малейшие недочеты исправляются сразу. Такой же принцип действует и в вопросах экономии: в домах, где установлены квартирные счетчики тепла и расчет ведется каждый месяц, потребление падает минимум на 30%. Так что очень многое зависит от самих жильцов.
Уверен, что население должно оплачивать полностью или хотя бы большую часть стоимости услуг ЖКХ, в том числе обязательно и техническое обслуживание. Субсидии по оплате — только адресно и действительно нуждающимся людям. Справедливо было бы, если бы организации, занимающиеся обслуживанием жилого фонда, находились в абсолютно одинаковых условиях — если преференции, то всем, если жесткий спрос, то тоже со всех, иначе нормальной конкуренции и, следовательно, качественного обслуживания нам не видать.
Кроме того, такие пусть и не популярные, но разумные шаги позволят повысить ответственность горожан по отношению к своему дому, квартире, двору. Также дадут возможность людям самим контролировать, на что тратятся деньги. Я уже не говорю о разгрузке госбюджета.
«Лишняя» копейка позволит и организациям, как частным, так и государственным, работать нормально, а не влачить жалкое существование и ждать помощи. Меньше забот будет у ЖРЭО, районных финансовых отделов, так как они освободятся от необходимости тратить время на выделение дотаций товариществам и ЖСПК, а затем следить, как расходуются средства. Государству же в таком случае останется только контролировать ситуацию и регулировать определенные механизмы по мере необходимости., — говорит директор частного ЖЭСа.
Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. db@onliner.by
