Мансардные этажи в «хрущевке» радуют новоселов и приводят в ужас старожилов домов

 
13 июня 2013 в 10:36
Автор: Дмитрий Корсак. Фото: Влад Борисевич

Черепичные крыши мансардных этажей — украшение многих городов, но в Минске их до сих пор очень мало, особенно в жилых домах. При новом строительстве возведение мансард — лишние затраты, проще построить традиционную панельку по типовому проекту. Одна из реальных альтернатив — реконструкция старых зданий с надстройкой мансардного этажа. С одной стороны, город улучшает свой внешний вид и получает новые комфортабельные квартиры. С другой, застройщик, занимающийся подобным строительством, не должен возводить целый дом, тянуть к нему коммуникации, рыть котлован и выкупать землю — что составляет немалую часть затрат при новом строительстве. Казалось бы, выгодно всем — но где эти мансарды? Реконструированные таким образом дома можно по пальцам пересчитать. Мы решили выяснить, почему так происходит на примере одной конкретной стройки по адресу Сердича, 4, где вскоре появятся мансардные этажи.

«Сама по себе идея реконструкции дома с надстройкой мансардного этажа родилась в Минске давно, в 1997 году было принято постановление Совмина „О мерах по организации мансардного строительства“, — рассказывает директор УП „Белоир“ Аркадий Калиновский. — Но широкого распространения эта технология пока так и не получила. Я думаю, происходит это потому, что сегодня, по большому счету, никто не знает, как это делать. Нет отработанной методики, норм, мало практического опыта».

Строить мансарды начали в 94—95 году, пик, если его можно так назвать, пришелся на 2003—2004 год — в городе даже было несколько организаций, которые специализировались на строительстве мансард и ставили перед собой задачу наработать технологию и выйти на серийное производство. Управление жилищного хозяйства Мингорисполкома объявило тендер на привлечение инвесторов. Выделялись деньги, объявлялись победители тендера, и порядка 10 объектов были распределены по организациям. Но в конечном итоге ни одного договора на строительство так и не было заключено. У инвесторов были одни требования, у горисполкома — другие.

В 2007 году был принят указ президента №657, который регламентировал порядок прохождения процедуры получения разрешительных документов на мансарды. В нем четко расписано, как этот процесс должен проходить. Но, несмотря на это, с 2007 года прецедентов строительства мансард в старых жилых домах в Минске нет.

«На сегодняшний день одна из самых существенных проблем — достигнуть договоренности с жильцами дома, где предполагается надстраивать мансарду, — признается Аркадий Николаевич. — По указу президента достаточно, чтобы 50% жильцов дали свое согласие. В нашем случае строительство поддержало 64% жильцов. Высказываясь против, люди в основном переживали, выдержит ли дополнительную нагрузку дом. Другие были в принципе против, их смущало то, что в подъезде будут жить новые люди, а во дворе появятся дополнительные машины. Жильцы пожилого возраста нередко говорят, что им вообще ничего не надо, мол, дайте нам спокойно дожить, без шума, гама и суеты».

Какие выгоды сулит жильцам «хрущевки» строительство мансардного этажа? Во-первых, внеочередной капитальный ремонт, ведь речь идет не просто о строительстве мансарды, а о комплексной реконструкции здания, включающей в себя замену инженерных сетей, тепловую модернизацию, надстройку мансарды, которая в том числе защищает крышу пятого этажа от перегрева. По расчетам проектных организаций, это даже снижение коммунальных платежей до 15%.

Дома, в которых получено согласие жильцов на постройку мансард, в графике капремонта перемещаются на первые места. К примеру, дом по Сердича, 4, где сегодня ведется строительство, в графике капремонта до 2015 года даже не стоял, да и после не факт, что он там сразу бы появился — не секрет, что графики периодически сдвигаются, с финансированием есть некоторые проблемы. Соответственно, жильцы могли бы ждать еще 5—7 лет, а возможно, и больше.

Помимо этого, жильцы дома освобождаются от коммунальных платежей на период строительства мансард — как только застройщик получает разрешение на производство работ, он берет на себя оплату всех счетов.

Еще один плюс: жильцам дома предоставляется первоочередное право приобретения квартир на мансардном этаже.

«На момент, когда мы запускали проект, квартиры реализовывались по $900 за квадратный метр, сейчас свободных квартир уже нет, но стоимость их была бы не менее $1200—1300 за „квадрат“, — рассказывает Аркадий Николаевич. — При этом вы должны понимать, что это практически элитное жилье — двухуровневые 2—4-комнатные квартиры уникальной планировки площадью от 60 до 115 кв. метров. В доме по улице Сердича этой возможностью никто не воспользовался. Заявления были, но, когда дело дошло до оплаты, возникли проблемы. Хотя по нашим подсчетам, продав свою квартиру, у людей появилась бы возможность выкупить построенную нами, и даже на ремонт бы осталось».

Когда строительство дома на Сердича, 4 закончится, здание будет выглядеть так (ниже приведена планировка двухуровневых квартир):

Конечно, в таком строительстве далеко не все гладко. На сегодняшний момент серьезной проблемой остается согласование нормативных сроков строительства. Так как мансарда считается капитальным новым строением, к ней применяются соответствующие нормативы. К примеру, мансарду по улице Сердича должны были построить за 8 месяцев, но в этот срок застройщик никак не успевает.

«Но здесь стоит учитывать, что наш объект не стандартный, на нем не может работать большая строительная техника, такая, например, как башенный кран, — поясняет Аркадий Калиновский. — Все стройматериалы доставляются на площадку вручную. Норм, которые эти работы учитывали, просто нет. По нашим расчетам, реальный срок строительства такой мансарды, какую мы возводим по улице Сердича, и проведения в доме капремонта составит 16 месяцев».

Очевидно, что до сих пор полностью не отработана и технология строительства такого объекта.

«В процессе работ у нас возникли определенные проблемы с жильцами дома, — признается Аркадий Николаевич. — Учитывая практику строительства предыдущих объектов, мы давали генподрядчику рекомендации, рассказывали о моментах, которые могут вызвать осложнения. Но в силу либо нерасторопности, либо неполного понимания серьезности проблемы у нас здесь произошло подтопление квартир. Когда заливался монолитный пояс на крыше, герметизация была выполнена не совсем качественно, пошел сильный дождь, и вода залила пару подъездов чуть ли не до первого этажа. Дом застрахован, мы прошли по квартирам, составили расчеты нанесенного ущерба, по которым людям будет выплачена компенсация. Помимо этого, закупили и безвозмездно предоставили жильцам специальное оборудование, которое помогло „высушить“ затопленные квартиры и нормализовать в них микроклимат.

Генподрядчика пришлось поменять, мы решили создать собственную структуру, занимающуюся строительством, и уверены, что благодаря этому в дальнейшем таких проблем больше не возникнет».

Жильцы дома прочувствовали нерасторопность предыдущего генподрядчика в полной мере. Да и к нынешнему у них есть немало претензий.

«Первый раз нас залило еще в начале капитального ремонта. В половине четвертого утра проснулись от того, что на кровать вода капала. И она продолжала литься и литься, казалось, не меньше, чем на улице, — рассказывает жительница квартиры на пятом этаже первого подъезда дома, Галина. — Вода по полу текла ручьями, а мы ее тряпками как могли собирали, за час-полтора ведер восемь вылили!

Ситуация не изменилась до сих пор: как начнется дождь, с потолка капает, причем во всех комнатах, на кухне, в зале, в ванной… Так залило в доме практически все квартиры на пятом этаже!

Нам предлагали два варианта ремонта: или его делают рабочие, или мы сами, а нам, значит, компенсацию выплатят. Только куда нам, старикам ремонт делать? Мы и сказали: сами затопили, сами и ремонтируйте. Обещали все работы выполнить до первого июня. Сегодня уже середина месяца, а мы до сих пор живем в сырости и раздрае».

Квартира действительно представляет собой печальное зрелище: обои буквально отваливаются от стен, штукатурка осыпается и трескается, во многих местах появился грибок, половая доска вздулась и перекрутилась от влаги.

«Как дождь начинается, начинаем тазики и тарелки под капающую с потолка воду подставлять, — жалуется пенсионерка Леонида Петровна. — У меня муж лежачий, так чтобы его не залило, пришлось кровать от стенки отодвигать. Я последний раз во время дождя взяла прораба и за руку его в квартиру потащила. Показываю на воду, показываю деда своего и говорю: что нам с этим делать? Тот говорит: да, мол, ситуация печальная. И пошел решать вопрос… До сих пор решает.

Мы с самого начала были против этого строительства, только нас не послушал никто. Как видно — зря. Сегодня, по большому счету, в квартире надо полностью все менять: пол, обои, заново потолки белить. А кто нам покрытые плесенью ковры заменит?

Нам предложили переселиться из квартиры на два месяца. Только кто тогда следить будет за всем этим хозяйством, как деда-инвалида перевозить? Даже если уедем, окончательно зальют все, испортят безвозвратно. В общем, остались. И теперь приходится терпеть.

Честно говоря, мы капитального ремонта ждали как манну небесную уже семь лет, а теперь уже и не знаем, что делать. Причем давит уже не столько ужасное состояние квартиры, а неизвестность: когда это закончится? Мы, конечно, очень недовольны разницей между тем, что нам говорили, и что в итоге получается».

Автор: Дмитрий Корсак. Фото: Влад Борисевич