Принцип win-win: как в Израиле из старых домов делают «конфетки»

 
03 октября 2015 в 8:00
Автор: Дмитрий Корсак. Фото: Алексей Матюшков
Автор: Дмитрий Корсак. Фото: Алексей Матюшков

Говоря, что Тель-Авив — город контрастов, мы не тиражируем заезженный до дыр штамп, а констатируем факт. Прогуливаясь по экономической столице Израиля (в которой живет 450 тыс. человек, а вместе с городами-спутниками тель-авивская агломерация насчитывает около 3,6 млн населения), вы буквально на каждом шагу будете сталкиваться с противоположностями. Маленькое здание рядом с небоскребом, памятник истории напротив ультрасовременной постройки, аккуратный домик возле развалюхи, которая до сих пор чудом не рассыпалась… Святость частной собственности накладывает свой отпечаток. Мое здание — что хочу, то с ним и делаю (в пределах разумного, конечно). Но самое главное — весь этот архитектурный винегрет воспринимается очень органично и постоянно бурлит, изменяется. Причем в лучшую сторону. За год улица, застроенная полвека назад, обновляется до современного квартала. И все это без традиционных у нас споров с собственниками, многочисленных согласований в исполкомах и министерствах. Как такое возможно? Сегодня мы вам расскажем.

Квартирный вопрос в Израиле непростой. Даже аренда комнаты в Тель-Авиве вполне может стоить $500 и более в месяц. В городе практически нет маленьких (в белорусском понимании) квартир, и цена самой старой и неприглядной из них, расположенной в плохом районе, будет колебаться в районе $300 тыс. За последние два года в некоторых городах Израиля стоимость недвижимости поднялась на 23%. По темпам роста цен на жилье страна находится на втором месте в мире.

Большинство современных малоэтажных домов, которые вы увидите в само́м Тель-Авиве и его пригородах, — это на самом деле реконструированные старые здания. В стране была принята программа, которая помогла масштабно реновировать жилой фонд практически без участия государства. Принцип «все гениальное просто» сработал здесь на 100%.

В качестве примера мы рассмотрим реновированные дома не в Тель-Авиве, а в его городе-спутнике. Все дело в том, что сегодня в Израиле наблюдается общая тенденция: пары с детьми стремятся поселиться именно на окраине мегаполиса, потому что там созданы более комфортные условия для тихой и спокойной семейной жизни. При этом самая дешевая квартира в городе-спутнике Герцлия стоит столько же, сколько и в Тель-Авиве, то есть $300—320 тыс. Справедливости ради стоит отметить, что жилье за такую цену по своим характеристикам будет комфортнее, чем в экономической столице страны.

Итак, перед нами типичная застройка 1970-х годов — квартал трехэтажных жилых домов, обветренных и выцветших на солнце. Вполне можно представить себе такие фасады в провинциальном белорусском городке. Разве что жалюзи на каждом окне и пальмы, растущие у входа, выдают их истинное географическое положение.

Планировка в зданиях все-таки выгодно отличается от типично белорусской. Практически всегда здесь более просторный холл в подъезде, а значит, есть возможность оставить коляску или велосипед, а не тащить их по лестнице вверх (лифтов-то нет). Немаловажную роль играет и упомянутый выше большой метраж квартир. Но есть и свои недостатки: нередко коммуникации (особенно телевизионных и интернет-провайдеров) проводятся прямо по стенам зданий, причем достаточно неряшливо. Не добавляют фасадам очарования и многочисленные кондиционеры, без которых в Израиле просто не выжить.

Но уже в скором времени эти здания ждет разительное преображение. Жильцы, по сути, получат при этом новое по своим характеристикам жилье, частный застройщик заработает неплохие деньги, а государство получит немалые налоги и избавится от необходимости ломать голову над тем, как обновлять жилой фонд.

— Первичной целью реновации является укрепление зданий от землетрясений. В Израиле землетрясения редки, но могут быть очень разрушительными. Но застройщик, кроме того, обязан сделать целый ряд улучшений: обновить отделку подъезда, улучшить фасады, установить лифт, добавить балконы и так далее. Технология проведения такой реновации выглядит примерно так: жители, являющиеся собственниками в здании, собираются и принимают решение провести реконструкцию дома, — рассказывает генеральный директор инвестиционной компании Svitland, дочки израильского холдинга Fishman Group Иосиф Фридман. — Затем они проводят локальный тендер и выбирают застройщика, который готов провести реновацию бесплатно (при условии, что ему будет дано право надстроить в доме еще один этаж и впоследствии продать располагающиеся на нем квартиры). Обычно это около восьми новых квартир.

Государством заранее урегулирован вопрос о том, что при такой сделке жильцы обязаны получить определенный набор улучшений условий жизни. Плюсов может быть и больше (это зависит от договоренностей между застройщиком и владельцами квартир), но никак не меньше.

Очень важный момент, который пока остается мечтой для наших дольщиков: в Израиле принято, что застройщик в подобных случаях оплачивает услуги адвоката жильцов, ведущего дела от их имени, и специалистов технадзора, которые на протяжении строительства контролируют его качество. Таким образом, и фирме, занимающейся проектом, проще общаться с профессионалами, и простым людям спокойнее, так как их интересы отстаивают специалисты, заинтересованные в том, чтобы процесс реконструкции прошел быстро, качественно и без ненужных конфликтов.

В зависимости от договоренности жильцы живут в своих квартирах даже в процессе стройки или временно выселяются из здания. Есть варианты, когда после выселения жителей дома старое здание сносится, а на его месте возводится новое, где собственникам выделяется жилье большей площади.

В нашем случае здание оставили. Из нескольких домов, стоящих на улице в ряд, некоторые уже реновированы, а несколько остались в первозданном виде, и мы можем наглядно увидеть преображения, которые произошли.

В первую очередь, конечно, бросается в глаза новый фасад. Скучную штукатурку заменили современные стройматериалы. Все коммуникации убраны внутрь здания, кондиционеры спрятаны за декоративные решетки или вынесены на крышу. К зданию пристроили широкие лоджии. В силу специфики жизни в Израиле в каждой квартире построили бронированные комнаты безопасности. В подвальном помещении созданы склады.

В этих домах не было лифтов — их установили. Полностью перестроены подъезды, расширена входная группа. Создана современная система пропуска в дом с видеонаблюдением.

Заменили всю инфраструктуру вокруг здания. Озеленили и огородили придомовую территорию, пристроили небольшие складские помещения для каждой квартиры, создали новые комфортные парковочные места.

— В итоге из старого, морально устаревшего здания 1970-х мы за два года получаем фактически новое, соответствующее всем современным стандартам, — говорит Иосиф. — После реновации цена всех квартир в доме поднимается на 30—50%, застройщик получает ощутимую прибыль, город экономит деньги на реставрации зданий, а государство не тратит бюджетных средств на выполнение программы по укреплению зданий. Получается ситуация win-win — выигрывают все. Вариантов реновации подобной этой на самом деле масса — все зависит от возможностей земельного участка и того, насколько заинтересованы в сотрудничестве жильцы дома и застройщик. Чем место престижнее, тем больше получают жители.

Очевидно, что настолько кардинальные изменения небольшого здания за счет застройщика возможны в первую очередь за счет высокой стоимости жилья и земли в Израиле. Цена квартир в надстроенном этаже позволяет получить прибыль, проведя все эти дорогостоящие работы. Но схема, по большому счету, вполне может работать и в Беларуси. Пусть без лифтов, лобби со стеклянными стенами и ультрасовременной системы «Умный дом», но все же — чем не вариант?

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by