Зеленый Бор-3 и Ратомка. Изучаем малоэтажные жилые комплексы с мансардами в пригороде Минска

За последний год на рынке пригородных новостроек появилось два интересных проекта — малоэтажные жилые комплексы с мансардными этажами. Это Зеленый Бор-3 в поселке Лесной и новый квартал в Ратомке. На этой неделе мы побывали в обоих местах. Как выглядят и сколько стоят мансарды вдали от городского шума — читайте в нашем репортаже.

В конце прошлого года компания «А-100 Девелопмент», сделавшая себе имя на строительстве прогрессивных «панелек», приступила к возведению третьей очереди жилого комплекса Зеленый Бор, что в поселке Лесной в 7 километрах от Минска. Новый квартал будет состоять не из привычных нам высоток, а из пяти трехэтажных домов с мансардами.

Пожалуй, Зеленый Бор-3 — это первая площадка в Беларуси, где строят малоэтажки производства МАПИДа. Внешне первый дом не очень-то и похож на панельный, и только трапециевидные эркеры на фасаде не оставляют сомнений, что перед нами серия М464-У1.

Что интересно: этажи с первого по третий — чисто панельные, а вот мансардный этаж строят из газосиликатных блоков и кирпичей.

Уличные поручни выкрашены в салатовый цвет и гармонируют с линиями на фасаде. Входы в подъезды выполнены в виде стеклянных дверей. По многим деталям заметно, как застройщик пытался освежить и осовременить типовые конструктивные решения.

В домах нет лифтов, и один из первых вопросов, возникающих перед жильцами, — где хранить детские коляски. Не тащить же по ступенькам на третий-четвертый этаж. В одном из подъездов, куда мы зашли, под лестницей на первом этаже можно разместить не больше трех колясок. А ведь жильцы еще имеют привычку оставлять внизу детские велосипеды и санки. Места совсем мало.

В другом подъезде на первом этаже свободного пространства оказалось заметно больше.

В оформлении стен подъезда, как и на фасаде, использованы три цвета: серый, салатовый и белый. Во втором строящемся доме вместо зеленого цвета будет оранжевый.

Квартиры на этажах с первого по третий ничем не отличаются от квартир в обычных панельных домах. Нам гораздо интереснее взглянуть на то, что выше. Мансардные квартиры со свободной планировкой имеют площадь от 33,5 до 94,5 кв. м, а высота потолков варьируется от 2,3 м у окна до 4,4 м у противоположной стены. Как видно на фото, в самой высокой области квартиры над санузлами и прихожими имеются ниши.

— Там можно разместить библиотеку, гардероб, спальное место. А можно расширить второй уровень, превратив его в почти полноценный этаж. Чем больше квартира, тем больше площади, где можно разгуляться, — поясняет сопровождающий нас представитель застройщика.

Расширенный второй уровень может выглядеть примерно так:

Еще один вариант — библиотека на втором уровне:

Варианты планировок одно- и двухкомнатных квартир:

Большинство мансард имеют незастекленные балконы, но кое-где есть и лоджии. В комнатах с балконами огромные окна — почти во всю стену.

Интересная деталь: на мансардном этаже все выключатели вынесены вниз, тогда как в панельных квартирах этого же дома они находятся на своих стандартных и неудобных местах — на уровне головы взрослого человека.

За квадратный метр в Зеленом Бору-3 сегодня просят от $950 в эквиваленте. «Квадрат» в мансардных квартирах стоит дороже и достигает $1400. Однокомнатная квартира площадью 36 кв. м на последнем этаже обойдется примерно в $50 тыс. Не так уж и дешево. По такой же цене сегодня можно найти «однушки» в Минске, причем более просторные.

— Свободных мансардных квартир в первом доме уже не осталось. Будущих жильцов привлекли компактность застройки, близость леса и хорошая репутация Зеленого Бора, — говорит представитель застройщика. — Что касается цены, то важно учитывать, что мы комплексно подходим к каждому проекту и в этом квартале воплотим все стандарты, которых придерживались в первых очередях Зеленого Бора и в Зеленых Горках. Это видеонаблюдение, велопарковки, качественное обустройство двора. Будут здесь и свои оригинальные «фишки».

Синий круг во дворе — это антитравматическое покрытие для детской площадки. Скоро здесь смонтируют игровой комплекс американского производства и отгородят детскую площадку от асфальта небольшим забором. Невысокие изгороди появятся и по периметру газонов возле дома.

Рядом с детской площадкой уже готова беседка необычной формы.

Есть во дворе и крытая велопарковка. Пока в ней хранятся скамейки и мусорные урны, которые, кстати, также выполнены по индивидуальному проекту.

В перспективе весь квартал Зеленый Бор-3 будет пересекать велосипедная дорожка. Пока готов только ее фрагмент с разворотным кольцом. В самой дальней части двора находится площадка для сбора отходов, что нам показалось довольно странным. Мусоровоз будет вынужден двигаться через весь двор.

— Как обстоят дела с парковками? — спросили мы.

— Конечно, количество машино-мест соответствует нормам, но мы понимаем, что сегодня этого недостаточно. Вряд ли получится обеспечить каждую квартиру местом для хранения машины, — признает застройщик. — Хотя мы стараемся приблизиться к этому соотношению.

При всех преимуществах квартала Зеленый Бор стоит упомянуть и о его недостатках. В первую очередь, это социальная инфраструктура. Около двух лет назад компания «А-100» построила детский сад, однако половину мест в нем выделили для давно стоявших на очереди дошколят из поселка Лесной. Многие новоселы вынуждены каждое утро возить детей в Минск. Жалуются люди и на очереди в местной поликлинике. По мере заселения новых домов проблемы с инфраструктурой будут только нарастать.

* * *

Еще один малоэтажный жилой комплекс с мансардами возводится на улице Речной в Ратомке, в 8 километрах от МКАД. Год назад здесь был пустырь и паслись коровы, сегодня — стоят десять «коробок» со скатными крышами, семь из них уже оштукатурены, ведется остекление. Застройку квартала заказчик планирует завершить до конца 2015 года.

Застройкой комплекса занимается ОАО «Драйрона». Название не на слуху: компания создавалась специально под этот проект. Генподрядчик — ООО «Аделен», которое ранее в качестве субподрядчика участвовало в возведении «Минск-Арены», «Чижовка-Арены» и некоторых административных зданий в Минске.

Выйдя на рынок в феврале, комплекс привлек к себе внимание за счет малой этажности и относительно невысокой стоимости жилья. За «квадрат» в обычных квартирах застройщик просит от $930, в квартирах с мансардами — $850 в эквиваленте. На сегодня это одно из самых дешевых предложений в пригороде. «Однушку» можно купить за $37 тыс.

— Мы не стремимся извлечь сверхприбыль. Начинали проект с целью обеспечить жильем своих сотрудников. Здесь будут жить наш директор, управляющий, главный инженер, простые рабочие. Так что мы сами заинтересованы и в качестве, и в сроках. И стараемся строить так, чтобы потом не было стыдно смотреть в глаза соседям, — рассказал нам представитель заказчика.

Дома строятся из газосиликатных блоков, несущие стены — из кирпича. Нас сразу смутило отсутствие традиционного утеплителя: поверх блоков наносят только слой штукатурки, после чего будут красить стены.

— Это специальная термоустойчивая штукатурка толщиной 2,5 см. По теплопроводности она ничем не уступает 5-сантиметровому слою минеральной ваты, — пояснил застройщик. — Материал новый, сертифицированный, российского производства. Наш генподрядчик уже работал с ним на одном из объектов в Лебяжьем.

Что еще удивило — ни в одном доме нет ни балконов, ни лоджий.

— А где сушить белье? — интересуемся мы.

— От лоджий отказались, чтобы уменьшить стоимость квартир, — говорит представитель «Драйроны». — Для чего в городе нужна лоджия? Чтобы выйти подышать воздухом. Здесь свежего воздуха в избытке, недалеко лес, Минское море. Люди будут вести скорее загородный образ жизни, потому острой необходимости в лоджиях нет. А для сушки белья будут специальные приспособления во дворе.

В каждом из 10 домов по 24 квартиры, в основном однокомнатные (39 и 41 кв. м) и двухкомнатные (55 и 62 кв м). На третьем и четвертом этажах располагаются двухуровневые квартиры площадью более 100 кв. м.

Так выглядит «однушка». Кухня — 11,7 кв. м. Высота потолков — 2,66 м.

Осматривая комнаты, мы обнаружили, что стены санузлов выложены газосиликатными блоками. Допустимо ли это?

— Блоки покрыты гидроизоляционным составом, препятствующим проникновению влаги. Все разрешительные документы имеются, — ответил застройщик.

Толщина стен между соседями — 250 мм: два газосиликатных блока по 100 мм и звукоизоляционная прослойка между ними (минвата). В железобетонном перекрытии между этажами имеется прослойка пенопласта.

— При желании жильцы смогут в законном порядке оформить перепланировку и убрать перегородку между комнатами. А вот объединить кухню с комнатой нельзя, поскольку на кухне будут установлены газовые котлы, — поясняет застройщик. — Нормы не позволяют.

В другом доме мы осмотрели двухуровневую квартиру площадью 104 кв. м. На третьем этаже две комнаты, кухня и санузел, на втором — две комнаты и санузел. Такую квартиру сегодня можно купить со скидкой за $85 000.

Этаж считается мансардным, однако не похож на помещение чердачного типа. Высота потолков здесь приличная — от 2,3 м у окна до 3,75 м у противоположной стены. Еще одна особенность — все окна расположены на фасаде, а не на скатной крыше.

Есть в домах и одноуровневые квартиры на мансардном этаже — площадью 45 и 57 кв. м.

Жилой комплекс рассчитан на 256 квартир. Для машин обустроят не менее 300 парковочных мест.

— Рядом нет других многоэтажек. Значит, на парковке будут только свои. Битв за места, как во дворах минских новостроек, у нас не будет, — надеется застройщик. — Для любителей велопрогулок планируем установить велосипедные парковки. Это будут легкие конструкции под навесом, как в Зеленом Бору. Проектировщикам уже дано задание.

Бонусом для жильцов станет детская группа продленного дня, для которой отводятся два помещения на первом этаже в одном из домов.

Квартиры в Ратомке продаются по довольно странной схеме. Будущие жильцы вносят деньги в процессе стройки, но это не «долевка», не покупка жилищных облигаций. Пока квартиры не готовы, «Драйрона» предлагает подписать предварительный договор, а основной — только после сдачи дома в эксплуатацию. Где гарантия, что потом цена не вырастет? Этот момент отпугивает некоторых потенциальных покупателей. Застройщик уверяет, что для заключивших предварительные договоры стоимость метра не изменится. Верить этим обещаниям пока приходится только на слово.

— Предварительный договор — это договор бронирования, в котором прописана фиксированная цена. После сдачи домов в эксплуатацию будут подписываться договоры купли-продажи, — говорит застройщик. — Для тех, кто уже строится с нами, цена метра не изменится. А вот стоимость незабронированных квартир после сдачи комплекса, конечно, возрастет. Но ненамного. Цена метра вряд ли превысит $1150 в эквиваленте.

Еще один отпугивающий фактор — близость железной дороги. В 150 метрах от домов находится насыпь с одноколейкой. За ней — железная дорога молодечненского направления, по которой активно ездят как пригородные электрички, так и «товарняки». Неподалеку находится железнодорожный переезд, потому свистки поездов слышны довольно часто.

— По одноколейке на малой скорости проходит всего несколько поездов в день [по словам местных жителей, гораздо больше — прим. Onliner.by], а ее холм служит хорошим шумовым барьером от электричек, — говорит застройщик. — Кругом множество дорогих коттеджей. Согласитесь, люди вряд ли отдавали бы огромные деньги за землю, если бы поезда доставляли ощутимый дискомфорт.

Близость «железки» — не единственный недостаток Ратомки. Местные жители посвятили нас в некоторые проблемы поселка. Одна из главных — неразвитость социальной инфраструктуры. Единственный детский сад переполнен, новоселам попасть туда нереально. Есть школа, но многие предпочитают отправлять детей на учебу в Минск. Маршрутки ходят примерно раз в 20 минут, остановка электрички находится в 20 минутах ходьбы от улицы Речной. В местной поликлинике выпишут больничный и возьмут анализ крови, а вот УЗИ и другие обследования приходится делать в Минске. Еще одна беда Ратомки — отсутствие тротуаров. Дети, бредущие в темноте по скользким обочинам, — привычная картина для зимы… Переезжая поближе к природе, новоселы будут вынуждены расстаться не только с минской пропиской, но и с частью городского комфорта.

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by