Опыт минчан: сдавать квартиру в столице и гасить ипотеку за «трешку» на морском берегу в Испании

Не первый год белорусы подозревают, что стоимость столичной недвижимости весьма завышена. $1500—2000 за «квадрат» (причем даже в «панельке») — суровая и незыблемая реальность, заставляющая молодые семьи отказываться от мыслей о собственной квартире и с радостью заселяться в арендное жилье. Те счастливцы, которым вопреки всем условиям и «драконовским» кредитам удалось обзавестись своими метрами, в глазах знакомых выглядят чуть ли не настоящими героями.

Супруги Александр и Наталья, родившиеся в Минске и на их собственное счастье имеющие жилплощадь, решили рискнуть заветными «квадратами» и продать столичную квартиру ради жилья в Испании. Однако уже при более детальном изучении вопроса выяснилось, что расставаться со своей квартирой нет никакой необходимости — достаточно сдавать ее в аренду. О переезде на южный берег — рассказ от первого лица.

Идея — хотим жить на море — возникла спонтанно. Только вот где? Азия — Таиланд, Индия, Камбоджа, Индонезия — привлекают ценой и буйной природой, но отсутствие привычной цивилизации пугает. Курортные Турция и Египет по этой же причине были отметены. Американские Лос-Анджелес и Майями дороги, да и попасть в Америку непросто.

Остается Европа: французский Лазурный берег и Италия — дорого. Грецию, Болгарию и Хорватию не рассматривали, так как эти страны в экономическом упадке, да и зимы там холодные. Кипр? Не хочется жить на острове…

Побывав однажды в Испании, мы влюбились в эту страну, но она казалась нам чем-то недосягаемым. И в то, что можем жить там постоянно, никак не верилось. Как-то на глаза попалась информация: в Испании доступная недвижимость — меньше 1000 евро за кв. м, которую к тому же можно купить в кредит под 2—4% годовых. Так мы пришли к решению приобрести квартиру в Испании.

На самом деле, свободных денег было немного, но это обстоятельство и подтолкнуло нас к детальному изучению вопроса: как, имея весьма ограниченный бюджет, приобрести жилье своей мечты. Поначалу стали изучать информацию об испанских побережьях.

В Испании наиболее популярны 4 побережья: северо-восток страны — Коста-Брава, Коста-Дорада — с центром в Барселоне, на востоке — Коста-Бланка с полюбившимися русскоязычному населению Аликанте и Торревьехой, на юге — Коста-дель-Соль с фешенебельной Марбельей. Нам хотелось найти место с теплой зимой и комфортным летом. Коста-дель-Соль оказался идеальным в этом отношении: холодные течения обеспечивают прохладный бриз в августовскую жару, а горы защищают от континентального зноя.

Зимой ночная температура не опускается ниже 10 градусов, а днем при +18...+20 можно спокойно загорать на пляже. Если проехать 100 км на юго-запад, то окажешься на берегу Атлантического океана, а если 180 км на северо-восток, то попадешь на горнолыжный курорт Сьерра-Невада. Кроме того, регион богат историческими достопримечательностями и природными памятниками. В радиусе 200 км находятся Севилья, Гранада, Гибралтар и Кадиз, а при желании можно на пароме за 40 минут попасть в Африку, Марокко.

Для себя мы определили общий бюджет покупки — до €80 000, параметры квартиры — 3 комнаты и возможность получить ипотеку. Исходя из имеющихся средств, на покупку нам необходим был кредит от 80% до 100% от стоимости квартиры. В агентстве сказали, что это трудно, но реально.

К примеру, вот так выглядит актуальный вариант. Квартира от застройщика: €80 000, 65 кв. м, 2 комнаты, 1 ванная.

Отдельный разговор об испанских агентствах недвижимости. Начнем с того, что комиссионное вознаграждение риелтору платит продавец. Размер доходит до 5—10% от стоимости квартиры. Поэтому риелтор, находясь на стороне продавца, не заинтересован в снижении цены на объект. Кроме того, большинство агентств, ориентированных на российского и белорусского покупателя, иногда завышают цену до 100%. Получая комиссию с продавцов, с которыми у них заключены договоры, риелторы не заинтересованы также показывать объекты, находящиеся в базе других агентств.

Все представленные в Минске агентства, специализирующиеся на продаже зарубежной недвижимости, работают по такому принципу. Мы же хотели найти такую компанию, которая работает в интересах покупателя, пусть при этом и берет с нас небольшую комиссию. И нам удалось такую отыскать: агенты находятся в Испании, отбирают на месте подходящие варианты, ведут переговоры с владельцами. Общение с клиентом происходит посредством Viber, Skype, интернет-телефонии, иногда представители агентства бывают в Минске. Так вопрос с агентом был решен, и началась работа по поиску подходящих вариантов.

Тоже квартира от банка. €94 000, 92 кв. м, 3 комнаты, 2 ванные.

Немного про «испанский кризис». До 2008 года, когда мировая экономика активно накачивалась дешевыми деньгами, рынок недвижимости Испании переживал бурный рост. Застройщики активно продавали недвижимость в кредит без первоначального взноса, а покупатели «сметали» квадратные метры в качестве инвестиций. Так цена «квадрата» постоянно росла.

Грянул кризис. Произошел обвал цен в 2—3 раза. Все стройки остановились. Инвесторы начали «скидывать» жилье в надежде вернуть хоть часть своих денег. С тех пор прошло 7 лет. На текущий момент на рынке недвижимости Испании имеется избыток в 500 000 квартир, большинство из них находятся в собственности банков и расположены не ближе 50 км от моря. В то же время цены на побережье достигли своего дна и в 2014 году впервые показали небольшой рост.

Надо сказать, что рынок недвижимости Испании достаточно сегментирован. Побережье представляет собой сплошную застройку, где один город плавно перетекает в другой. В центральной части городов, где сосредоточена основная деловая активность, застройка достаточно плотная — как правило, исторический центр с 200—300-летними зданиями (€1000—2000/кв. м), жилые 5-этажные кварталы типа наших хрущевок (€800—1200/кв. м) и спальные 9-этажные районы (€800—1500/кв. м). Здесь много крупных гипермаркетов и торговых центров.

Пригород предлагает гораздо более уютное жилье. Это закрытые жилые комплексы с малоэтажной (2—4 этажа) застройкой (€1000—2000/кв. м), с бассейнами и садами на территории. В стоимость квартиры входит парковочное место в подземном гараже и подвал-кладовка.

Квартиры продаются с отделкой (полы, как правило, мрамор, стены окрашены), меблированной кухней со встроенной техникой и стопроцентной отделкой ванных комнат. Кстати, обычно количество ванных комнат равно количеству спален.

Квартира от застройщика. €74 600 евро, 152 кв. м, 3 комнаты, 2 ванные.

В каждом микрорайоне своя коммерческая зона с супермаркетами, магазинами, аптеками, барами, ресторанами. Много спортивных объектов, парковых зон с большими и разнообразными площадками для детей и тренажерами для занятия физкультурой. Вдоль всего побережья идет скоростная автострада, своеобразный аналог МКАДа, которая позволяет быстро добраться из центра одного города в другой.

Наша семья, в которой подрастает двое детей, рассматривала варианты только в пригородных районах. Отобрали вариантов 30, из которых после консультаций со специалистами осталось только 6.

К слову, самые интересные предложения попадаются от банков. Забрав у неплательщиков жилье за долги, банки зачастую выставляют их на 20—30% дешевле рыночной стоимости. Кроме того, на свои квартиры банки предлагают наилучшие условия кредитования, часто делают дополнительную скидку реальному покупателю.

Актуальный вариант. €90 000, 93 кв. м, 3 комнаты, 2 ванные.

Параллельно с поиском квартир мы стали собирать пакет документов для ипотеки. Получить кредит на недвижимость в Испании может гражданин другого государства, главное предоставить документы о своей платежеспособности (справка о зарплате, положительная кредитная история и т. п.). Кредитуют от 50% до 100% стоимости жилья под 2—4% годовых на 10—25 лет. Переговоры по ипотеке для нас вел консультант агентства. Ему удалось договориться с банком по одной квартире на 100% кредитования, по четырем — на 85%, по одной — на 75%. На документы и поиск у нас ушел 1 месяц.

Когда все было готово, мы с женой полетели на неделю на осмотр в Испанию. Подыскали себе жилье в аренду и машину на этот период. Перелет из Вильнюса в Испанию и обратно обошелся в 100 евро на человека. На следующий день после прилета начали осмотр квартир.

Конечно, фото и видео помогают понять место, но когда ты видишь это воочию, то сразу либо влюбляешься, либо нет. Осматривая третий вариант, мы сразу поняли, что это то, что нам надо. Тем более по нему давали кредит на все 100% стоимости, с отсрочкой на первые 2 года уплаты основного долга, 2,5% годовых. Именно этот вариант жилого комплекса стал нашим домом — €80 000, 3 комнаты, 2 ванные.

Мы оставили задаток, открыли счет в банке, оформили у нотариуса доверенность на агента. Отдали документы на ипотеку, ну и оставшиеся 3 дня провели в экскурсиях по окрестностям и на пляже. Улетели домой, через неделю пришло уведомление об открытии ипотеки, после чего мы перевели на свой испанский счет деньги на оформление договора купли-продажи и договора ипотеки и налоги.

Налог на покупку недвижимости составляет 8% от стоимости квартиры. Нотариус, регистрация в кадастре, оформление — это еще 2—4%, услуги агентства — 2%, комиссия за открытие ипотеки — 2,5%. По доверенности агент оформил сделку, ну а дальше регистрация, переоформление бумаг, контракты на обслуживание и прочее. Это все заняло еще около месяца.

Вот так мы стали собственниками испанской недвижимости, имея в распоряжении ограниченную сумму денег и проведя в самой стране ровно неделю, из которой вопросам покупки было уделено 4 дня. Весь процесс с момента принятия решения о том, что мы хотим квартиру в Испании, до получения свидетельства о регистрации занял у нас 2,5 месяца. Свою минскую квартиру мы решили не продавать и сейчас сдаем. Эти деньги идут на погашение ипотеки.

Год назад получили ВНЖ без права на работу, в этом году продлили. Одним из условий получения вида на жительство является наличие жилья соответствующих потребительских качеств. Помимо жилья, необходимо показать достаточность средств на год для проживания в Испании без работы (исходя из бюджета прожиточного минимума). В частности, надо показать доход в месяц 2100 на главу семьи + на каждого члена 500 евро, а не сбережения на эту сумму. Ну и такие условия, как отсутствие судимости, заразных болезней и т. д.

В 2013 году для богатых инвесторов был принят отдельный закон, позволяющий при инвестициях более 500 000 евро получить «золотую визу» — ВНЖ. Ее преимущества и отличия от нашего ВНЖ — действует 2 года и продлевается на следующие 2 года. Не требует минимального периода постоянного проживания в Испании сроком в 183 дня для его продления: получатель резиденции имеет право поддерживать свой налоговый адрес за пределами Испании. Вместе с инвестором имеют право запросить визу его супруга, дети младше 18 лети или дети старше 18 лет, состоящие на иждивении по состоянию здоровья.

Поскольку кредит нам предоставляли на все 100% стоимости и даже с отсрочкой на первые 2 года уплаты основного долга под 2,5% годовых на срок 25 лет, то ежемесячный платеж за ипотеку составляет около 320 евро.

Дорога ли жизнь в Испании? Судите сами. Образование и медицина для детей бесплатные, для взрослых медицинское обслуживание покрывается страховкой (€40/месяц). Цены на продукты — либо на уровне белорусских, либо дешевле, ну а качество и сравнивать нечего.

Мясо и рыба всегда продаются охлажденными, даже нет нужды замораживать, кроме того, вам нарежут, разделают или перекрутят в фарш прямо на месте. Фрукты и овощи в наличии круглый год, в зависимости от сезона ассортимент меняется незначительно. Расходы на еду можно рассчитывать исходя из 10—15 евро в день на семью. Примерная потребительская корзина: мясо (свиная вырезка), 1 кг – 3—4 евро; рыба, 1 кг — 5—8 евро; картофель, 1 кг — 0,5 евро; фрукты, 1 кг — 0,5—2 евро; овощи, 1 кг — 0,5—2 евро; хлеб — 0,4 евро; вино, 1 бут. — 1—2 евро; сок, 1 л — 0,5 евро; молоко — 0,6 евро; яйца, 1 десяток — 1 евро; сыр, 200 г — 1—1,5 евро.

Дизельное топливо стоит 1,02 евро/л. Квартплата (включая водоснабжение) 90 евро в месяц. Электричество — 50 евро, интернет — 20 евро, мобильная связь — 10 евро в месяц. Цены на новые и подержанные автомобили на уровне немецких. Годовая страховка машины — 300 евро. В межсезонье выгодно арендовать авто — пользование новой машины среднего класса обходится в 80 евро в месяц. Годовой налог на недвижимость, муниципальный налог и сбор с владельцев автотранспорта — 500 евро в год.

Цены на одежду просто смешные. Многие вещи известных брендов при смене коллекций можно купить с 80—90%-ной скидкой даже не в сезон распродаж. О масштабе скидок можно судить по таким примерам: мужскую рубашку Calvin Klein можно купить за 12 евро вместо первоначальной цены в 100 евро, пиджак Calvin Klein за 29 евро вместо 700, брюки Pal Zileri за 15 евро вместо 170, рубашку Pal Zileri за 15 евро вместо 175, галстук Pal Zileri за 3 евро вместо 95, джинсы Levis за 15 евро вместо 100,  мужские зимние ботинки UGG за 49 евро вместо 350, женские туфли Calvin Klein за 29 евро вместо 160, женские брюки и джинсы Armani за 15 евро вместо 150, очки Dolce&Gabbana за 15 евро вместо 125. Одежда же менее знаменитых марок стоит 6—12 евро.

Ну а климат и общая атмосфера жизни доставляют такое чувство комфорта, что, несмотря на всю любовь к Беларуси, возвращаться на родину пока не хочется.

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. sk@onliner.by